郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究精简版1224.docx
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郑东新区白沙片区敬业路以东绿博大道以北地块可行性研究精简版1224
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告
2016年12月24日
一、目标地块基本情况
(一)目标地块区位
1、区域位置
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧,白沙片区距郑州市区约8.3公里,距CBD约9.1公里,距郑州东站仅约4.4公里。
意向地块位置优越,规划交通便利。
白沙组团以公共文化服务核心为带动,以中原经济区及郑州都市区建设为契机,实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变,创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
白沙组团功能定位为,以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。
围绕这一功能定位,将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。
(二)规划设计条件
编号
土地位置
使用权面积(㎡)
用途
容积率
建筑密度(%)
建筑高度(米)
绿地率(%)
投资总额(万元)
出让年限(年)
挂牌起始价(万元)
熔断地价(万元)
竞买保证金(万元)
最高限价(元/㎡)
开发程度
牟政出〔2016〕199号(网)
敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧
31127.07
城镇住宅
2.5
<25
<80
>30
≥15007.6
70
23000
34500
23000
12000
交付时达三通一平
二、目标地块出让相关信息
(一)出让要求
地块于2016年12月24日进行招拍挂公示,竞买申请截止时间为2017年1月19日,限时竞拍开始时间为2017年1月22日。
地块挂牌起始价23000万元,熔断地价34500万元,竞买保证金23000万元,最高限价12000元/㎡。
(二)招拍挂形式
地块属于郑东新区,根据最新政府调控政策,采取“限地价,竞房价”形式。
地块起始地价为2.3亿元,溢价50%后熔断,熔断地价为3.45亿元,熔断后启动竞房价,最高拍卖限价为12000元/㎡,开发企业向下竞拍房价,价低者得。
三、目标地块市场分析与机会选择
(一)郑州市商品住宅市场概况
2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡,同比上涨35.3%,销售面积1318.22万㎡,同比上涨63.9%。
整体成交均价9998元/㎡,同比上涨1.9%。
(二)区域土地市场概况
项目周边土地出让较少,价格相对稳定,其中7月出让地块楼板价1800元/㎡,9月份政府出台新政,土拍采取“限地价竞房价”的形式。
10-11月处于短期土地调控期,市场暂无土地竞拍。
2016年1-11月份项目周边成交地块
地块名称
拿地日期
用地性质
占地(亩)
容积率
建筑面积
成交总价
每亩单价(万元)
楼面地价
开发商
(万㎡)
(万元)
(元/㎡)
碧桂园地块
2015/8/26
居住用地
54.8
2.5
36526.7
7940
144.9
869.5
碧桂园
保利地块
2015/8/26
居住用地
50.52
3.5
33680
9060
179.3
768.57
保利
正商地块
2016/7/1
批发零售、住宿餐饮用地
38
4
25333.3
18500
486.8
1824
正商
(三)区域竞品及价格情况
白沙片区房地产市场,整体偏改善,目前区域内高层均价11000元/㎡,洋房均价15000元/㎡,受三季度整体住宅市场火爆的影响,片区内住宅价格涨幅较大。
具体如下:
1、融创象湖壹号
规划洋房14栋,叠墅2栋,大平墅2栋及高层6栋,产品从80-300㎡两房、三房到墅级洋房、别墅。
项目于2016年6月18日在会展中心首次开盘,别墅均价25000元/㎡,洋房均15000元/㎡,小高层均价12500元/㎡,高层均价1000元/㎡。
2、吉地澜花语
规划建设22栋楼,涵盖11栋电梯洋房、2栋小高层、7栋高层、1所幼儿园和1栋商业。
高层均价10000元/㎡,洋房均价16000元/㎡。
3、东润城
高层均价约11000元/㎡,洋房12000元/㎡,联排26000元/㎡,双拼35000元/㎡。
4、碧桂园翡翠湾
一期高层已售罄,仅剩部分联排别墅在售,户型面积为390-410平米左右,整体均价为800万/套。
项目于2016年8月13日首次开盘,精装高层均价10000元/㎡,别墅均价16800元/㎡。
综述,区域内价格采取政府审批制,政府预售指导价将略低于区域网签均价,因此区域未来销售价格将低于目前市场售价。
四、项目定位
(一)总体定位
顺应市场调整形势,结合本项目区位发展情况及地块资源,计划针对城市青年刚需客户打造宜居社区,项目整体定位于:
城市菁英公园美宅
(二)总体规划
以土地价值最大化、后期溢价保证为原则进行物业规划。
(三)产品配比与分布
容积率为2.5,适宜打造小高层/高层产品,根据区域属性及项目定位,产品建议85-90㎡两房,115-130㎡三房,160㎡四房。
产品配比如下:
地块
产品类型
户型面积(㎡)
套数
套数配比
面积
面积配比
114
小高层
85-90㎡两房
178
27%
15130
20%
115㎡三房
263
40%
30245
40%
130㎡三房
174
26%
22620
30%
160㎡四房
47
7%
7520
10%
合计
662
100%
75515
100%
地下室按照住宅套数的90%规划。
车位按照每100㎡配建一个停车位计算。
(四)产品竞争力研究
考虑目前市场“限房价竞地价”的背景,新项目获取将势必降低开发成本,减少在高附加值方面如精装标准等方面的打造。
项目计划重点在物业服务方面提升,引入品牌牌物业如北京鲁能物业,在成本可控范围内,提高产品竞争力。
(五)价格策略
在售产品价格以及地块销售周期:
114号地住宅全盘均价12000元/㎡,预计销售周期为18个月。
具体见下表:
地块
物业类型
销售面积(㎡)
整盘均价单价(万元/㎡)
总案值(万元)
备注
114
小高层
75515
1.2
90618
/
地下室
5615
0.3
1685
建筑密度按照18%计算
车位
993个
12万/个
11916
车位按照1:
1.5算
小计
111370
/
104219
/
五、开发与销售计划
(一)开发节点安排
按照2017年三季度开盘的目标,主要开发节点安排如下:
序号
工作名称
计划完成时间
1
取得《国有土地使用权证》
2017年3月1日
2
取得《建设用地规划许可证》
2017年4月7日
3
取得《建设工程规划许可证》
2017年4月11日
4
取得《建筑工程施工许可证》
2017年5月10日
5
确定总包单位
2017年4月3日
6
出零米(首批开盘楼座)
2017年5月20日
7
取得《预售许可证》(首批开盘楼座)
2017年7月26日
8
首次开盘
2017年8月1日
9
首期竣工
2018年9月15日
10
首期交房
2019年6月30日
(二)销售计划
住宅考虑市场热度下降,去化相对较慢,预计分15个月进行销售,月均去化约0.42万㎡。
地块
年度
2017年
2018年
2019年
合计
114号地
销售面积(㎡)
30206
45309
0
75515
销售金额(万元)
36247.2
54370.8
0
90618
销售回款(万元)
25373.04
54370.8
10874.16
90618
6、成本分析
预计总投入90525.78万元,可售单方成本7690.3元/平米(含税)。
七、投资风险评价
1、竞争风险
区域市场及郑州城市房地产不断升温,2013年白沙正式化区为郑东新区,白沙片区作为继郑东新区发展的下一个十年区域,板块价值凸显,热度高涨,该板块成为众多开发商追捧的重点区域,且不乏有品牌开发企业为进驻郑州开拓市场而不惜低利润拿地。
2、经营风险
第一,限地价竞房价的土拍模式,对企业开发及成本控制提出新的要求。
第二,10月限购限贷政策出台,12月21日调控进一步升级,政府加大价格管制,预计将对房地产市场的限制作用加强,市场存在一定下滑风险。
八、拿地工作建议
本项目对于集团公司布局中原,扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议:
1、本着“保障利润,积极参与”的原则参加项目竞拍。
2、各地块以利润率10%时地价作为投标控制线。
地块土地溢价50%时启动竞房价机制,各利润点下住宅售价情况如下:
114#地块地价溢价50%
销售利润率
土地价款
(万元)
综合楼面地价
(元/平米)
总成本
(万元)
房价
(元/㎡)
13.14%
34500
4433
90526
12000
10.00%
34500
4433
89356
11346
5.00%
34500
4433
88550
10542
0.00%
34500
4433
87837
9831
3、同时请集团财务资产部予以临时性资金支持,保证顺利报名。
若竞买成功,请集团财务资产部做好后续资金支持。
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