某市大地坡一级土地整理项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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办公室、项目策划处、经营开发处、审计处、财务处、合同处、工程处。
下辖交通投资公司、土地储备中心、房地产开发公司和物业管理公司四个子公司,以及城市投资公司、旅游开发公司两个分公司,同时参股并代管竹海世外桃源度假酒店(五星)。
公司现有员工91人。
拥有市管拔尖人才两名,市学术技术带头人后备人选一名;
高级工程师三名;
全国、省注册资质的监理师、建筑师、造价师15名;
会计师、经济师10名。
公司组建以来,先后完成了中坝防洪堤、海关驻XX办事处、商检驻XX办事处、竹海世外桃源渡假酒店、翠柏大道、真武山大门及景观整治、中坝滨江公园、体育文化中心、红坝路一期道路工程等省、市重点建设项目,并正在强力推进中坝组团综合开发、西环线道路工程、天池金沙江特大桥、翠柏大道及天池片区综合开发、两路桥立交及道路工程、滨江环线道路工程、卫观站搬迁工程、红坝路二期等近20个省、市重点建设项目,累计完成投资近20亿。
公司圆满地完成了市委、市政府下达的各项任务,并且多个项目建设得到省委、省政府和市委、市政府领导的高度评价和肯定。
是一支过硬的城市综合开发建设的队伍。
1.3项目编制目的
城市建设综合开发项目投资周期较长,社会经济的各项因素对项目影响较为广泛和深刻。
本项目可行性研究在资料收集、调查研究、论证、评价和预测的基础上,就本项目的建设条件、规划功能、建设规模、投入资金、市场前景、开发收益以及项目经济、社会效益等方面进行初步论证,目的是为了使该项目的投资决策能建立在科学、可靠的基础上,尽量避免和减少投资决策的盲目性。
1.4项目编制依据
1、国家法律法规及规范性文件:
《中华人民共和国土地管理法》;
《中华人民共和国城市房地产管理法》;
《中华人民共和国城市规划法》;
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令);
《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》(财政部、国土资源部财综字[1999]117号);
国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号);
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号);
国家颁布的其他有关政策法规、技术规范。
2、地方政府相关文件:
《XX市征地补偿安置办法》(宜府发[2001]13号);
《XX市征地农转非村民补偿安置暂行办法》(宜府发[2004]50号);
《XX市大地坡控制性详细规划》。
3、其他资料
《XX统计年鉴2005》;
与项目有关行政职能部门文件;
项目区实地调查资料、相关基础资料。
1.5项目范围及规模
本项目开发范围包括大地坡一期土地一级土地整理整理项目规划区范围用地总面积2028.4亩,其中卫观站用地74.4亩,工业用地(五粮液建成厂区)87.9亩,公园景观绿化用地735.8亩,文教卫生用地129亩,市政用地32.5亩,鲁能集团已征用居住用地162.3亩,可开发商住用地806.5亩。
本项目还包括贯穿项目区的道路,共15条,总长约6.16km,其中32m宽主干道三条长约1.12km,20m宽次干道6条长约2.73km,16m宽支路5条长约2.04km,12m宽支路1条长约0.27km。
第二章项目背景、建设的必要性和意义
2.1项目背景
2.1.1国内经济持续稳步增长和西部大开发给XX发展带来了新的发展机遇
据统计,我国经济持续较快增长。
国内生产总值从2003年的13.58万亿元增加到2005年的18.23万亿元,增长34.24%。
产业结构调整成效明显,粮食等主要农产品供给实现了由长期短缺到总量平衡、丰年有余的历史性转变,以信息产业为代表的高新技术产业迅速崛起,现代服务业快速发展,经济增长质量和效益不断提高。
西部大开发开局良好。
实施西部大开发战略以来,国家通过加大建设投入、财政转移支付、实施优惠财税政策等措施,有力地促进了西部地区发展。
2.1.2XX市经济持续发展,人民生活水平日益提高
近几年来,XX市经济保持了持续、高速增长。
2005年,全市完成地区生产总值366.04亿元,同比增长12.5%;
人均地区生产总值7805元,比上年增加1349元。
经济总量在全省各市州中继续保持第四位。
通过大力推进经济结构战略性调整,三类产业结构已经调整为20.37:
49.31:
28.32。
全市财政一般预算总收入为44.15亿元,比上年同口径增长20.87%;
其中,地方财政一般预算收入14.92亿元,同口径增长21.99%。
地方财政一般预算支出51.27亿元,比上年增长22.49%。
全市共完成全社会固定资产投资总额147.79亿元,比上年增长25.39%。
城乡居民生活水平进一步提高,全市城镇居民人均可支配收入7626元,比上年增加501元,增长7.03%;
城镇居民人均消费性支出6085元,增加563元,增长10.2%。
2.1.3经济发展潜力巨大,城市化进程迅速推进
按照党中央全面建设小康社会的战略部署,市委、市政府提出在本世纪头二十年要坚持“头五年强基、再五年突破、后十年跨越、实现翻三番”的总的奋斗目标,并确保分阶段实现三大目标,即:
到2005年全市实现GDP总量与1999年基础上翻一番;
到2010年,初步建成长江上游一级中心城市,川滇黔结合部区域的综合交通枢纽,金沙江水电资源开发的依托城市,长江上游生态保护屏障的重要组成部分;
到2020年,实现GDP总量在2000年基础上翻三番,人均GDP超过3000美元,赶超当年全国平均水平。
为实现翻三番的总体目标,市委、市政府确立了大力发展“五大产业带”、“五大产业链”、“五大旅游品牌”,即:
“百里优质稻种植带”、“百里优质水果带”、“百里环行绿色禽畜养殖带”、“百里绿色长廊带”、“百里农业综合开发带”;
饮料酒业产业链、氯碱化工产业链、纯棉维卡纤维链、能源产品产业链、林竹产品产业链、“万里长江第一城”、“蜀南竹海天下翠”、“石海洞乡天下奇”、“僰人悬棺天下谜”、“神州琼浆五粮液”。
特别是XX具有建设国家传统能源基地的资源基础和外部条件。
随着国家金沙江水电开发中的向家坝、溪洛渡大型水电站建设和以筠连煤田为依托的大型火电建设,到2015年,XX能源建设总投资达700亿元,将形成有水火发电装机规模2380万千瓦的电力系统,输送能力达1200亿度/年电量的全国举足轻重的“西电东送”能源基地。
全市范围内发电装机总量可达820万千瓦,年发电量约550亿度,能源产值达到200多亿元,利税达到50亿元以上的支柱产业。
并配套发展和形成一批高耗能电解、冶炼、化工、轻工等工业产业链。
2.1.4城市功能的完善,XX大城市交通格局的构筑,城市综合承载能力正快速提升
近年来内宜高速公路的建成,宜泸、宜乐高速公路的开工,将大大缩短XX与省会城市成都和川南片区的距离,已投入使用的内昆铁路成为四川和西北地区南下出海的最捷径的运输通道;
XX航空港开通了直达北京、上海、广州、深圳、昆明等五条航线;
XX港是交通部规划的长江六大重要枢纽港之一,水运上通乐山,下达泸州、重庆等城市;
水、电、气、通讯网等基础设施更加完善,全市电话交换机容量已达2万余门,正在实施的天然气改扩建工程即将保证75%的气化率,城市电力经技改将达到100万千瓦,城区自来水日供水量达45万吨;
在中心城区,按照“拓展骨架、完善路网”的要求,以三江六岸滨江环线、东西环线为重点,正加快建设城市主干道、绕城环线、连接桥梁和城际快速通道,各重要节点工程已实现“全面开花”,整个环线工程将于2009年底完成,届时老城区、南岸、江北将连为一体,形成快速发展的合力,实现资源共享。
随着城市功能的完善,XX大城市交通格局的构筑,城市综合承载能力正快速提升,有利于XX市各行各业的持续发展。
2.1.5XX市三大片区、八大组团规划格局形成,新型组团区域建设面临巨大历史机遇。
为改变城市规划滞后城市建设的状况,按照江泽民总书记视察XX的光辉题词“走改革之路,建美好XX”的要求,2001年和2002年XX市人民政府分别聘请了上海同济城市设计研究院、重庆大学城市规划与设计研究院、中国对外建筑总公司城市规划设计所等大型规划院对XX市三大片区、八大组团按高标准、高起点的要求进行控制性详细规划的编制。
目前,随着城市建设的不断推进,我市的主要建成区正根据政府的建设规划由“单中心、集核型”向“多中心、分散型”转变,城区范围不断扩大,目前,已基本形成三江口为核心,沿长江、岷江和金沙江分布的旧城、江北、南岸东区、南岸西区、白沙、天柏(包括柏溪镇)等城市组团。
近年来城市建设开发热点均集中于南岸西区、白沙、天柏(包括柏溪镇)等新兴组团区域。
尤其是与项目区所在组团相邻的南岸西区组团,经过7年的开发建设,已从一片荒地发展到今天拥有最好的人居环境区域,引起了越来越多人的关注,成为XX市房地产交易的活跃区域,房地产开发价格位居全市前列。
因此,XX市三大片区、八大组团规划格局形成,房地产市场的划分也越来越细,新型组团区域建设面临巨大历史机遇。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快城市化进程的需要
XX城市发展定位为长江沿岸一级中心城市和山水园林城市,是长江上游区域性交通枢纽,是世界银行咨询报告确定的二十一世纪长江流域最具开发投资价值的25个城市之一,是国家“五纵七横”交通规划中南北干线与长江东西轴线的交汇点。
XX成为我国东南沿海、中原腹地与西南地区经济文化交流的要冲,连接川、滇、黔、渝,沟通南北的战略转换地,也是国家实施金沙江上游水电梯级综合开发建设的向家坝、溪洛渡大型水电站等重大项目的依托城市。
由于XX城市为典型的“三山对峙、三江分隔”的组团式城市结构,现在已形成了以旧城为中心的少数几个城市组团,其可供建设用地少。
为了提升城市形象,发挥城市的辐射功能,加快城市化进程,必须及早实施本项目。
项目的建成可以有效地扩展天柏组团与南岸赵场组团、西区二期区域间的建设用地空间,使得该地区的交通条件、投资环境大为改善。
2.2.2XX城市及城乡统筹综合配套建设和社会经济可持续发展的需要
XX作为确定的区域中心城市,2020年将达到特大城市规模。
成渝两地升格为全国城乡统筹综合配套改革试验区,XX作为成渝南线的节点城市,将成为特区政策外延的受益地,因此项目的建设客观上将迅速促进了XX的发展,为使XX市尽快成为区域中心城市,在未来迈向特大城市的行列科学合理地拓展了城市用地,为XX城市及城乡统筹综合配套建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。
2.2.3项目的实施是城市总体规划的需要
XX城市总体规划为以旧城区-南岸东西区为中心,向四周扩散:
在西北面沿岷江至菜坝,西南面沿金沙江至天柏和赵场,北面为宗场、大麦坝,东至李庄,南到南岸片区,将形成包括由旧城、天柏、南岸东区、南岸西区、赵场、旧州、白沙、菜坝等多个组团组成的沿江、沿路式布局,构成开放式的现代化大城市格局。
项目的实施的实施,能进一步完善、优化城市空间结构,将天柏组团和赵场组团、西区二期间的城市用地连为一体,促进地方经济的发展,达到城市总体规划的目标。
2.2.4土地征用报批完成已久,启动项目区的征地补偿和基础设施建设成为必要。
大地坡紧靠XX市南岸西区,是XX市城市拓展的较为重要的地段。
大地坡目前已建成项目为五粮液厂区(II-A-1)和变电站(II-B-2),在建项目卫观站(I-B-7),已征用土地取得开发权的是鲁能集团162.3亩(II-B-1),同时,结合XX市中坝、天柏组团的综合开发项目,将大地坡区域作为取土区,共取土600余万立方米,已经按规划形成毛路胚1.39公里(规划道路宽度16米)。
其余地块包括地块外的主干道均未开工。
第三章项目建设条件
3.1地理位置
大地坡一级土地整理项目位于中坝大桥南桥头,与中坝片区仅一桥之隔,紧邻西区首期鲁能用地,区位条件优越,是城市发展的主要方向,也是城市房地产开发比较成熟的区域。
地理位置详见“XX市南岸西区大地坡控制性详细规划区位关系图”。
3.2区域范围
大地坡一级土地整理项目区范围东邻中坝大桥南桥头连接线,西邻赵场组团,北邻金沙江,南邻南岸西区组团。
总用地面积2028.4亩(1.35平方公里)。
3.3现状综合评价
1、由于中坝防洪堤取土区在西区大地坡,中坝组团的启动直接影响着大地坡区域的开发。
按市政府要求,中坝组团已正式启动,按规划确定的各地块的高程正在实施取土造地。
2、本项目区域的控制性详细规划已编制完毕,并已通过市政府组织的评审,人大原则同意,先行实施。
3、根据西区大地坡控制性详细规划,各相关部门正在对本项目区域内的市政建设工程进行设计。
本项目区域的建设正在有条不紊地实施。
3.4基础设施条件
西区大地坡的对外交通条件良好,紧邻中坝大桥、西区次干道、城市快速路,联系东区、中坝、赵场组团的城市交通性干道穿越而过。
规划区内有一条从中坝大桥至四水厂的10kv电力线,另有鲁西变电站提供该区域内基础供电。
从四水厂至中坝大桥有两根800mm的城市主供水管。
规划区北面内有一条到四水厂的碎石公路,其余为通往各村社的机耕道。
由世界银行提供援助贷款的滨江大道经过本区域北面,取代至四水厂的碎石公路,将极大提升本项目的土地区位优势。
3.5土地利用现状
项目区域内土地利用现状主要是农业用地,其中包含一部分工业用地和已征用待建的居住用地。
第四章项目规划、功能和用地规模
4.1项目规划
大地坡一级土地整理项目位于南岸西区,地形起伏较大,目前其控制性详细规划已编制完成。
从结合城市整体发展的构想,积极推进市政府大地坡~中坝联动招商项目的工作,开发大地坡对面中坝开发区,从城市经营和城市建设的经济性考虑,从大地坡取土回填中坝区为最佳选择,这样,大地坡的部分地段将从原来的地形起伏较大的坡地转化为台阶式平地,既开发了中坝区,又为城市提供了一块高价值的商住开发用地。
规划将大地坡分为三大功能区:
1、在东北部和西南部设立生活居住小区。
2、在南部设立城市中心公园。
3、沿江设立观景带。
在取土形成台阶式平地后,大地坡一期开发整理项目中,规划的主要用地类型为居住用地,在居住用地内配建相应的公共设施,如教育设施,文化活动设施,变电站等。
4.2项目基本功能
根据《XX市西区大地坡控制性详细规划》,将大地坡分为三大功能区:
①在东北部和西南部设立生活居住小区;
②在南部设立城市中心公园;
③沿江设立观景带。
该区域将依托西区建成一个配套设施完善、功能齐全、交通便捷、环境优美的城市新型居住小区。
4.3项目用地规模
西区大地坡一级土地整理用地总面积2028.4亩,其中卫观站用地74.4亩,工业用地(五粮液建成厂区)87.9亩,公园景观绿化用地735.8亩,文教卫生用地129亩,市政用地32.5亩,鲁能集团已征用居住用地162.3亩,可开发商住用地806.5亩。
第五章项目建设内容和模式
5.1项目建设原则
5.1.1综合开发的原则
因大地坡为城市新区,也是城市的对外“窗口”,该区域要按规划要求建设21世纪的城市新区,除了对经营性用地的建设之外,必须同步对道路、市政管线和设施和公共绿地进行建设,必须坚持综合开发的原则。
5.1.2符合规划的原则
大地坡一级土地整理项目开发范围2028.4亩必须严格按《XX市西区大地坡控制性详细规划》进行建设。
该规划的布局结构、主次干道严禁变更,公益性设施用地不得侵占;
各个规划地块的用地性质、控制指标和相关规划条件原则不得变更,若确因技术原因需局部微调,必须严格按程序报批。
5.1.3经济、社会、生态三效益并重的原则
该项目建设应坚持经济、社会、生态综合效益最佳,为求通过区域内的投资建设形成一个具有优雅环境、文化内涵和鲜明个性的城市空间,并在此基础上充分注重开发建设的投资效益,力求增大投资吸引力,促进XX城市建设有序开展。
5.2项目建设内容
包括征地补偿和建构筑物拆迁、道路工程、管线工程等内容。
5.3项目建设工程量
5.3.1拆迁安置
大地坡一级土地整理项目征地面积2028.4亩,拆迁农房和安置农户工作已经完成。
5.3.2道路管网工程
一、道路总长:
6.16公里;
其中:
32m宽主干道3条,长约1.12km;
20m宽次干道6条,长约2.73km;
16m宽支路5条,长约2.04km;
12m宽支路1条,长约0.27km。
二、绿化及景观工程:
735.8亩;
5.4项目建设运作模式
生地开发、熟地出让
项目区域内的土地通过土地行政主管部门所属的征地机构征地补偿后,本项目的市政基础设施由人民政府指定市投资集团公司实施,达到公开供地的“六通一平”条件,区域内住宅、商业、办公和游乐等各类建设用地由市土地储备中心管理,按市政府确定的供地计划通过拍卖(挂牌)投放市场,取得土地出让收入。
第六章工程设计方案
6.1工程概况
项目规划总用地1.35平方公里(2028.4亩),道路总长约6.16km,共15条道路,其中32m宽主干道三条长约1.12km,20m宽次干道6条长约2.73km,16m宽支路5条长约2.04km,12m宽支路1条长约0.27km。
6.2设计依据及采用技术标准、规范
6.2.1设计依据
(1)XX市大地坡控制性详细规划
(2)建设方提供的XX市南岸西区组团1:
1000地形图。
6.2.2采用技术标准、规范
(1)《道路工程制图标准》(GBJ50162-92)
(2)《城市道路设计规范》(CJJ37-90)
(3)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
(4)《城市人行天桥与人行地道技术规范》(CJJ69-95)
(5)《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97)
(6)《公路工程技术标准》(JTGB01-2003)
(7)《公路路线设计规范》(JTGD20-2006)
(8)《公路路基设计规范》(JTGD30-2004)
(9)《公路排水设计规范》(JTJ018-96)
(10)《公路环境保护设计规范》(JTJ/T006-98)
(11)《公路沥青路面设计规范》(JTJ014-97)
(12)《公路工程抗震设计规范》(JTJ004-89)
(13)国家现行相关规范和标准
6.3道路设计
6.3.1设计范围
项目建设内容为2028.4亩土地的一级土地整理,位于中坝大桥南桥头,与中坝片区仅一桥之隔,紧邻西区首期鲁能用地,共15条道路,其中32m宽主干道三条长约1.12km,20m宽次干道6条长约2.73km,16m宽支路5条长约2.04km,12m宽支路1条长约0.27km。
整个路网总占地约584.26亩地,道路土石方中挖方约189万方,填方约77.9万方。
设计内容:
道路、排水、路灯、综合管线、交通设施、环卫设施及绿化照明。
设计阶段:
——道路、排水及路灯为初步设计及施工图设计;
——交通设施、环卫设施及绿化照明为方案设计及施工图设计;
——综合管线仅做方案设计。
6.3.2设计原则
1、道路平面位置与道路规划的结合,满足片区路网规划的总体需求。
2、道路线形与地形、地块相结合,并符合道路的技术指标。
3、正确处理路线平、纵线形的组合,使道路线形组合均衡,满足行车安全、舒适,为道路景观规划创造良好的环境。
4、注重交通分析和组织,合理设置与相交道路的交叉类型、公交停靠站位置等,满足交通功能的需要。
5、积极引进国外先进城市道路设计理念,充分考虑工程建设与城市环境的和谐。
6.3.3设计标准及主要技术指标
路网总体技术指标
序号
项目名称
XX市大地坡一级土地整理发项目道路
1
道路等级
主干道II级
次干道II级
支路II级
2
设计年限
交通量饱和设计年限20年,沥青砼路面结构设计年限15年
交通量饱和设计年限15年,沥青砼路面结构设计年限15年
交通量饱和设计年限10年,沥青砼路面结构设计年限10年
3
设计行车速度
40km/h
30km/h
20km/h
4
标准路幅宽度
32米
20米
16米、12米
5
机动车道宽度
16米
12米
10米、8米
6
交通等级
重交通
中等交通
轻交通
7
道路长度(总长)
1120m
2730m
2310m
8
最大纵坡
4.19%
6.0%
5.396%
9
最小圆曲线半径
600m
200m
300m
10
最小竖曲线半径
1000m
11
停车视距
40m
30m
20m
12
桥涵荷载等级
车辆荷载:
城-A级
人群荷载:
3.5KN/㎡
城-B级
3.0KN/㎡
13
路面设计荷载
BZZ-100型标准车
14
路基及涵洞
1/50(防洪)
6.3.4平面设计
本次平面设计尊重XX市大地坡路网控制性规划,对道路线形不做大的调整,只是将道路转弯半径增大,以适应车辆行驶的要求。
同时对小转角的道路中心线进行调整,改善道路线形。
道路的平面线形均符合《城市道路设计规范》中对道路线形的要求。
6.3.5纵断面设计
一、纵断面设计原则
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