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宅地平均溢价率11%创今年最低
市场热度回落
热点板块:
钱江新城集中放量
南星地价创新高
大鳄牢牢控制宅地市场
滨江大举进驻萧山
附:
2013年6月杭州市区土地成交详表
重要结论:
在5月成交量、价双双登顶之后,6月杭州土地市场热度回落,地价总体保持平稳。
钱江新城放量推出5宗宝地,由万科、中海、金隅等分食。
大鳄依然牢牢占据土地市场的主要份额,滨江房产23.8亿大举进驻萧山。
随着2013年上半年拿地潮的持续推进,不少房企已完成补仓任务,土地供需趋于平衡,市场有望进一步回归理性。
6月杭州土地市场热度与5月相比有明显回落,不过与去年同期相比,成交量依然维持在高位;
地价水平总体保持稳定。
2013年1-6月,杭州市区共成交土地112宗,总面积417.8公顷,总可建面积1105.7万方,成交总额595.8亿元,这一数字已逼近杭州市区去年全年卖地额。
2012年杭州市区全年土地成交总额611.3亿元,2013年上半年与之相差仅15.5亿元。
杭州市区卖地95.8亿
较上月下降47%
据透明售房市场研究院统计,杭州市区(含余杭、萧山)2013年6月共成交土地17宗,总面积45.8公顷,总可建面积122.4万方,总成交额95.8亿元。
2013年5月杭州市区土地成交量创下自2010年以来单月成交量新高,6月与之相比有明显回落,成交面积下降63%,成交额下降47%。
2013年6月杭州主城区共成交土地9宗,总面积17.6公顷,总可建面积55.9万方,总成交额67.0亿元,占比69%。
萧山区6月土地成交放量,共成交土地7宗,总面积28.1公顷,总可建面积66.5万方,总成交额28.7亿元,占比30%。
这一成交额甚至大幅超过了萧山区今年前5月的土地成交总额18.5亿元。
其中,滨江房产拿下的位于钱江世纪城和闻堰的两宗宅地贡献了23.8亿元的土地出让金,占比高达83%。
余杭区6月仅成交1宗土地,成交额占比1%。
6月,宅地成交额在总成交额中的占比较5月有所回落。
2013年6月,杭州市区共成交宅地6宗,总面积21.4公顷,总可建面积57.0万方,总成交额65.3亿元,占比68%,而5月这一数值高达79%;
商地成交11宗,成交额30.5亿元,占比32%。
6月,杭州市区宅地的平均溢价率为10.45%,创2013年最低。
这一方面与本月出让的地块价高质优,拿地门槛较高有关;
另一方面也反映了供需关系的转变和土地市场热度的回落。
2013年6月,杭州市区土地成交的热点区域集中在钱江新城板块,本月共推出5宗地块,三宅两商,分别位于三堡单元和南星单元,总出让面积8.2公顷,总体量30.1万方,总成交额51.9亿元。
2013年6月钱江新城板块土地成交情况表
五宗地块的出让结果遭遇冰火两重天:
三堡地块遇冷,宅地被万科、中海分食,楼面价约1.8万/平,较2012年10月成交的中海三堡地块下降3成多;
南星地块遭遇金隅、滨江、重庆宝嘉、欣盛、融创、杭州城建、中化方兴等多家大鳄热抢,成交楼面价25803元/平米,创区域新高。
三堡地块卫星图
三堡地块遇冷的主要原因如下:
1、商业所占比例较高。
根据挂牌出让文件,万科地块“商业建筑面积的比例不小于总建筑量的20%”;
中海地块“商业建筑面积的比例占总建筑量28%”,并且“商业商务建筑标准层面积不得小于600平方米,不得设置公寓式酒店和公寓式办公建筑功能,主体功能不得采用别墅式设计”。
2、非一线江景,被商业地块遮挡。
万科、中海两地块的限高均为120米。
万科40号地块东南有43号商业地块(限高60米),南有钱江金融城(限高100米左右,规划有200米超高层酒店,目前规划仍在调整中),受遮挡影响明显;
中海41号地块距离江面更远,东南为规划小学和幼儿园,南侧为万科地块,同样受遮挡。
3、体量较小。
万科地块体量7.7万方,中海地块体量6.8万方,除去商业部分,住宅体量分别为6.1万方和4.9万方,难成规模效益。
4、容积率高,超高层建设成本高。
万科地块容积率为3.5,中海地块4.5,限高均为120米,超高层建筑成本较高。
5、受金融业银根紧缩影响。
自本周一(6月24日)开始的金融市场大幅下行重创房地产业,央行“不救市”态度引发市场对信贷业务的担忧。
6、上半年拿地潮释放了一部分土地需求。
2013年上半年,不少房企已实现“饥饿补仓”,拿地需求被释放。
7、宏观政策鼓励刚需盘,豪宅项目恐仍受打压。
新国五条明确鼓励中小套型、中小体量和中低价位的刚需盘,豪宅项目恐怕仍将受到打压,影响开发商拿地预期。
南星地块卫星图
参与争夺南星地块的开发商包括金隅、滨江、重庆宝嘉、欣盛、融创、杭州城建、中化方兴等,最终,金隅以总价13.3亿元、楼面价25803元/平如愿摘得地块。
这一价格也刷新了2009年8月18日由绿城西子御园项目所创造的南星桥区域地价标杆24295元/平米,创区域新高。
南星地块受热捧,反映了豪宅市场对市中心成熟区域更为青睐,金隅计划引入胜利小学,打造高端学区房。
该项目按照10%利润匡算,其毛坯售价约在4万/平米以上。
宅地市场依旧被房产大鳄牢牢控制。
6月杭州市区除萧山瓜沥的一宗5.8万方商住地由本地开发商摘得外,其余地块全部被大鳄竞得,中小开发商的在土地市场的份额被进一步挤压。
2013年6月,大鳄在杭州市区共拿地5宗,总可建面积56.1万方,总成交额69亿元。
其中,滨江房产拿地总额23.8亿元位列第一;
万科、金隅、中海分别拿下钱江新城宅地;
越秀摘得钱江新城一线江景的商业用地。
滨江房产本月在萧山区接连拿下钱江世纪城、闻堰2宗总体量达31.5万方的宅地最为引人瞩目。
6月6日下午,备受关注的钱江世纪城N-22地块出人意料的以底价加价10万元直接成交,竞得人为本土大鳄滨江房产,这是其2013年在杭州的首次拿地。
成交总价92027万元,成交楼面价9501元/平米。
N-22地块最为突出的优势是交通极为便捷:
与即将建成的地铁2号线外环路站的直线距离仅400米,经过3站地铁即可到达钱江新城;
已有的庆春路隧道,规划建设的解放路青年隧道,将为钱江世纪城与主城区的联系提供有力的交通支撑。
N-22地块的地价有两个参照体系:
一为小范围的钱江世纪城,一为大范围的钱江南岸奥体、钱江世纪城两大新城区域。
在两个体系中,该地块的价格都处于低位,增值潜力巨大。
钱江世纪城地块卫星图
萧政储出〔2013〕15号地块,东至闻安路、南至湘湖路、西至滨江路、北至规划道路。
地块出让面积87386平米,容积率1.8-2.5,可建面积21.8万方。
起始总价126530万元,折合楼面价5792元/平米。
经过38轮竞价,滨江房产最终以146100万元竞得15号闻堰地块,折合楼面价6688元/平米,溢价率15.5%。
闻堰地块卫星图
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