房地产估价报告2汇总Word文档格式.docx

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（盖章）二○一五年一月十三日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、

意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-

1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

6、没有人对本报告提供重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*********公司负责。

9、参与本次估价的工作人员：

参加本次估价的注册房地产估价师签名：

估价师姓名

注册证书号

签字

***

**********

估价的假设和限制条件

估价假设前提

1、估价对象产权明晰，来源合法。

2、洽谈交易期间房地产价值保持稳定。

3、假设估价对象房屋以征收当事人双方确定的用途持续使用并已达到最高最佳使用。

若改变用途，需重新评估。

4、估价人员于2014年11月15日对估价对象进行了现场勘察。

根据委托方的《铜陵县人民政府关于长山磨料厂至金园码头段滨江岸线整治的公告》铜政[2014]03号，确定估价时点为2014年9月15日，假设估价对象在估价时点时的建筑实体等与估价人员现场勘察时无任何变化。

5、假设委托方提供的资料和陈述的情况真实、合法和完整，委托方需对所提供的全部资料的真实性和合法性及完整性承担全部责任。

6、假设估价对象应缴纳的各项税费已按规定缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其他法律保护依据。

估价限制条件

1、本次评估报告所确定的房屋价值是在本次评估特定目的及限制条件下的公开市场价值，未考虑强制处分、快速变现等因素的影响。

2、本报告的有效期一年，必须在报告确定的有效期内使用，且估价结果是在正常、稳定的市场状况下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力对估价对象价值可能产生的影响，如在有效期内国家的政治、经济、社会发生重大变化，则需重新进行评估。

3、我公司估价人员于2014年11月25日对估价对象进行了现场勘察，但我们并没有进行结构测量，无法确定估价对象是否存在结构性损坏。

我们进行实地丈量以核实估价对象的建筑面积等，现场勘察记录已得到相关单位及征收双方当事人签字认可，因此我们将以现场勘察记录的资料为准。

4、估价对象占用的土地为集体土地，不在本次估价范围内。

估价对象未办理房地产权证，其权属状况由征收双方当事人确定。

估价对象的建筑面积、用途依据现场勘察记录的资料，在使用本报告时，应以相关管理部门核实或由征收双方当事人确认的面积和用途为准，提请报告使用方使用时注意。

5、本次估价应委托方要求我们对附属物、设备进行了评估，附属物、设备的状况、数量等依据征收当事人双方确定或现场勘察状况为准。

6、停业停产损失费、搬迁费等不在本次估价范围内。

7、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估公司不承担责任。

8、本估价报告技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门审阅备案之用，该部分不作为本报告应用的必要依据。

9、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归*********公司负责。

10、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权利。

估价结果报告

一、委托方：

铜陵县五松镇人民政府

住所：

铜陵县建设东路东段城东路

二、估价方：

*********公司

单位地址：

资格证书号：

联系人:

***

联系电话：

************

三、估价对象：

估价对象属铜陵县正文工贸公司所有，位于铜陵县滨江岸线，所在区域：

滨江大道北段的西侧、老洲渡口的北侧、长江的东侧、金园码头的南侧。

该区域基础设施条件一般，有水、电、通讯等设施，交通较便利，主要干线有：

滨江大道、南湖路等。

因铜陵市滨江生态岸线项目建设的需要，对长山磨料厂至金园码头段滨江岸线进行整治，估价对象房屋及附属物在其征收范围内。

估价对象房屋及附属物有十三项单体，其中：

房屋建筑面积为1801.55平方米,用途为办公及厂房，2005年至2009年建成；

构筑物有七项单体，主要为货场及道路等附属建筑。

估价对象未办理《房地产权证》和土地证。

因该地区已纳入房屋征收改造范围，现委托方委托我单位对其房屋及附属物进行估价，我们结合现场勘察情况确定估价对象建筑物具体状况如下：

序号

建筑物名称

结构

单位

建筑

面积

具体状况

1

厂房1#

砖木

m2

212.50

毛石条形基础，素水泥地坪,一砖墙,内外墙清水，设门窗洞口，木或竹柱，木或竹屋架，木或竹檀条，石棉瓦坡屋面，檐口高2.7米。

2

厂房2#

197.20

屋面已坍塌。

3

大棚

简易

57.75

木或毛竹柱，木或毛竹檀条，水泥瓦或玻璃钢瓦坡屋面，檐口高2米。

4

厂房3#

钢构

1202.10

钢筋混凝土独立柱基础，砖条形基础，钢筋混凝土地圈梁，以上空心砖挡墙，高1.2m，部分刷水泥砂浆，H型钢柱及梁，部分设牛腿，槽钢墙连梁，彩钢板墙面，槽钢檀条，彩钢瓦坡屋面，挑檐口，土地坪,门窗未安装，檐口高6.3米及7米。

5

平房1#

60.50

毛石条形基础，一砖墙，素水泥地坪,水泥砂浆刷勒脚,以上清水墙，木檀条，石棉瓦坡屋面，内墙刷涂料，扣板吊顶，木门窗，檐口高2.8米。

6

平房2#

71.50

毛石条形基础，两面水泥砖墙,砖柱，木屋架，木檀条，石棉瓦坡屋面，内外墙清水，檐口高2.8米。

7

货场1#

碎石

1846

场地平整，碎石铺垫，35cm厚.

8

货场2#

泥石

879

场地平整，泥石铺垫。

9

道路1#

砼

1680

场地平整，碎石垫层厚15cm，10cm厚砼面层。

10

道路2#

340

场地平整，碎石铺垫，30cm厚.

11

道路3#

60

12

道路4#

M3

110

13

烘干窑

混合

座

规格：

长4.5m、宽1.2m、高3m。

外墙砖砌，内胆耐火砖砌筑，钢管烟囱，高5m。

钢制平台规格：

长2m、宽1m、高3m。

估价对象设备有四项单体，主要为磨料加工及运输设备等，具体状况见附表。

四、估价目的：

为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。

五、估价时点：

二○一四年九月十五日

六、价值定义：

满足全部假设和限制条件下的公开市场价格

七、估价依据：

1、《房地产估价规范GB/T50291—1999》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；

4、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）；

5、《铜陵市国有土地上房屋征收有关补偿补助及奖励暂行标准》（铜政办[2012]）158号）；

6、《营业执照》；

7、委托估价协议书；

8、委托方提供的附属物及设备等资料；

9、评估人员现场勘查记录及估价方收集和长期积累的相关资料。

八、评估原则：

合法原则：

房地产价格是房地产权益价格，国家和地方现行的有关房地产政策、法律、规定为影响房地产使用状况的前提条件，当房地产合法使用时才受法律保护，因此本次估价以估价对象的合法使用、合法处分为前提。

最高最佳使用原则：

本次估价以估价对象的最高最佳使用为前提估价，但该用途必须是法律上允许、经济上合理、技术上可行的。

替代原则：

同一市场上效用相同的房地产价格应当相近，估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，本次估价遵循替代原则。

估价时点原则：

房地产市场是一个动态的市场，房地产价格只能反映某一时点价格。

时点不同，同一房地产可能有不同的价格，所以估价结果只是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

本次估价遵循估价时点原则。

九、估价方法和技术思路

我们根据国家有关规定，遵循公正、公开、公平的原则及其它公认的评估原则，按照本次评估的目的和要求，在产权核实的基础上，我们对委托评估的房屋进行详实考察，并查阅相关文件资料。

因估价对象用途主要为厂房及配套建筑,土地不在本次估价范围内，结合本次评估目的，我们决定对该房产及附属物采用成本法进行评估。

具体估价路线及方法如下：

对建筑物的价格构成要素进行分别测算汇总，乘以建筑面积，得出其评估原值，再乘以综合成新率得出估价对象积算价格。

计算公式如下：

评估净值=评估原值×

综合成新率；

评估原值=（建筑安装费+前期费用+其他费用+管理费用+资金成本+投资利润+销售税金）×

建筑面积

操作步骤：

①综合造价

综合造价包含建筑安装工程费。

评估时以评估基准日当时的建筑技术、建筑工艺、人工、材料、机械台班费用，重新计算出综合造价。

②前期费用

前期费用是指为了建筑工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项规费。

结合估价对象具体情况和铜陵市统一收取费用状况，确定本次估价计取的前期费用具体名称、计费基数、计算标准如下：

工程项目前期及其他费用

费用名称

计费基数

计算标准

勘察设计费

建安工程造价

2.0％

建设单位管理费

3.0％

③资金成本：

根据中国人民银行发布的银行贷款利率，结合委估房屋建筑物正常建设施工工期，考虑资金在施工期均匀投入，公式如下：

资金成本=（建设工程造价+前期费用+其它费用）×

贷款利率×

建设施工期/2

投资利润

根据当地房地产开发企业一般利润水平确定。

销售税金

主要为营业税及附加。

综合成新率：

以年限法成新率为主，再结合观察打分法成新率，参照建筑物建筑质量、完损状况、使用环境、维修状况等因素，将两种方法的结果进行加权平均，确定综合成新率。

年限法成新率=尚可使用年限÷

（已使用年限+尚可使用年限）×

100%

设备评估价：

①重置全价

设备以现行购置价为基础，加合理运杂费、安装调试费、大型设备一定期限内的资金成本等构成重置全价。

评估范围内价值量较小，不需要安装（或安装由销售商负责）及运输费用较低的设备，参照现行市场购置的价格确定。

②成新率

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。

其公式如下：

成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率。

一十、估价结果：

本所估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，选用适宜的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定估价对象在二○一四年九月十五日完整权利状态及满足各项限制条件下的公开市场价值为：

十一、估价人员：

参加本次估价的注册房地产估价师

姓名房地产估价师注册号

*************

十二、估价作业日期：

二○一四年十一月二十五日至二○一五年一月十三日

十三、估价报告应用有效期：

估价报告应用的有效期截止于二○一六年一月十二日。

如超过有效期或在有效期内国家政治、经济、社会发生重大变化，则本估价报告的房地产价值应作相应调整或重新估价。

二○一五年一月十三日