土地估价师案例与报告资料估价模拟试题.docx
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估价模拟试题
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、在收益还原法中,可以直接用于评估土地价格的是(2000年真题)
A:
实际收益
B:
客观纯收益
C:
实际纯收益
D:
实际总收益
E:
合法性
2、土地估价的形成具有多方面的因素,但其最终取决于()。
A.市场资料
B.土地交易双方
C.土地估价师
D.土地供求状况
3、由于没有遵循,对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店,因其定位不准,很难获得同类专业商店的收益。
A:
替代原则
B:
变动原则
C:
协调原则
D:
收益原则
E:
时间因素
4、某城市1994至1999年各年与上一年相比地价增长速度依次为1%、2%、5%、6%、5%、3%,则在此期间该市地价的年平均增长速度为__。
A.3.65%
B.3.11%
C.3.00%
D.3.67%
5、在城市规划中,区级公共设施的服务半径应确定在范围内。
A:
小于300m
B:
300~500m
C:
500~1000m
D:
1000m以上
E:
土地
6、用市场比较法评估土地得到的价格称为。
A:
比准价格
B:
交易价格
C:
基准地价
D:
出让底价
E:
时间因素
7、税收是调控经济的重要方法,其主要表现在__。
A.调节供求总量之间的平衡
B.调节供给在结构上的平衡
C.配合价格调节生产和消费
D.调节企业利润水平
E.提高市场的需求量
8、在下列选项中,是项目敏感性分析的最常用财务评价指标.【2008年考试真题】
A:
成本利润率
B:
投资利润率
C:
资产报酬率
D:
内部收益率
E:
土地
9、国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征收、占用土地或者低价出让国有土地使用权,致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处__有期徒刑。
A.3年以下
B.3年以上5年以下
C.3年以上7年以下
D.5年以上10年以下
10、也影响着房地产投资者的投资兴趣。
A:
地价管理政策
B:
税收政策
C:
城市规划
D:
行政隶属变更
E:
时间因素
11、根据《城镇土地估价规程》,毛地价与生地价的区别在于。
A:
是否完成基础设施建设
B:
土地使用权性质不同
C:
土地交易市场条件不同
D:
土地使用批准手续不同
E:
合法性
12、现有一宗规划为商住综合的土地,其所在区域的商业用途价格为800元/平方米,商住混合用途价格为1000元/平方米,则该宗土地的评估价值应为元/平方米。
【2008年考试真题】
A:
800
B:
900
C:
1000
D:
1800
E:
时间因素
13、现有一建筑物为砌体结构,建筑面积为1000m2,2000年11月1日建成。
目前与该建筑物类似的建筑物重置价为2000元/m2,耐用年限为50年,残值率为2%,则采用平均折旧法计算该建筑物在2010年11月1日的现值为__万元。
A.197
B.161
C.160
D.150
14、被保险人在保险标的遭受损失时,按保险单有关条款的规定,向保险人要求赔偿或给付保险金的行为属于。
A:
保险索赔
B:
保险理赔
C:
承保
D:
担保
E:
土地
15、某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米,建筑容积率分别为3、5,若其他规划条件相同,则两宗地的总价比较为。
A:
甲小于乙
B:
甲略大于乙
C:
甲与乙相同
D:
甲远大于乙
E:
合法性
16、分区规划的主要内容不包括__。
A.确定市、区级公共设施的分布及其用地范围
B.确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要的工程设施的位置和用地范围
C.原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量、控制指标
D.确定区域基础设施,如交通、水资源、能源及社会服务设施等的发展目标与布局
17、对于同一房地产投资项目来说,如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率,则财务净现值。
A:
小于零
B:
大于零
C:
大于或等于零
D:
不确定
E:
土地
18、下列关于成本逼近法描述准确的是__。
A.成本逼近法一般适用于新开发土地估价
B.成本逼近法适用于工业、住宅用地的评估.而不适用商业用地评估
C.市场实际成交的价格都比成本逼近法的结果高
D.成本逼近法适用于地产市场狭小地区,也适用地产市场较宽广地区
19、土地管理的龙头和基本依据是土地__规划。
A.利用总体
B.开发总体
C.利用详细
D.利用专项
20、会计是__地反映各单位的经济活动。
A.系统
B.客观
C.连续
D.分散
E.完整
21、在时间数列速度指标中,增长速度不等于.【2006年考试真题】
A:
发展速度-1
B:
定基发展速度-环比发展速度
C:
增长量/基期水平
D:
(本期水平-基期水平)/基期水平
E:
土地
22、证券投资基金按照基金证券能否赎回,可以分为__两种类型。
A.封闭型和开放型
B.固定型和管理型
C.单位型和追加型
D.契约型和公司型
23、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时,当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关,假定指标最高值和最低值分别为30和10,某一参评城镇对应指标为25,则计算的因子分值为()。
A.20
B.66.7
C.75
D.50
24、在采用成本逼近法评估土地价格时,计算投资利润的基数不包括。
【2009年考试真题】
A:
土地取得费
B:
土地开发费
C:
利息
D:
税费
E:
时间因素
25、因项目建设需要,某企业甲经审批于2001年12月1日临时占用耕地若干,2002年6月30日完成项目建设,不再需要临时占用耕地.根据规定,该企业应当于前恢复临时占用耕地的种植条件。
A:
2002年12月31日
B:
2003年6月30日
C:
2003年12月31日
D:
2004年6月30日
E:
35%~50%
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、在商品房营销过程中,销售人员的工资可确认为.【2006、2004、2002年考试真题】
A:
间接费用
B:
销售费用
C:
管理费用
D:
期间费用
E:
前期费用
2、《城市房地产开发经营管理条例》规定了情况造成的违约和土地闲置,可以不征收土地闲置费。
A:
因不可抗拒力造成开工延期
B:
因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的
C:
因开发商可预见性情况而延期动工开发的
D:
因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的
E:
因动工开发必须的前期工作出现可预见的情况而延期动工开发的
3、农用地定级考虑的因素中不包括__因素。
A.自然经济
B.人文社会
C.区位差异
D.耕地便利
4、下列属于线性回归分析基本程序的有。
A:
确定自变量
B:
确定各因变量之间的关系
C:
判定自变量与各因变量之间关系
D:
求解回归参数
E:
只有AC正确
5、重置价格的求取方法有__。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法
E.求同存异法
6、地价管理的内容包括等。
A:
定期公布基准地价制度
B:
定期公布标定地价制度
C:
协议出让土地使用权最低限价制度
D:
开发商行使优先购买权制度
E:
土地成交价格申报制度
7、完备的房地产中介服务体系应包括等【2004年考试真题】
A:
房地产金融中介
B:
房地产市场中介
C:
房地产法律中介
D:
房地产服务中介
E:
资本金利润率
8、按照保险基金的来源不同,可将保险分为等.【2006年考试真题】
A:
商业保险
B:
政策保险
C:
财产保险
D:
人身保险
E:
信用保险
9、下列关于消费者物价指数(CPI)描述正确的是.【2009年考试真题】
A:
CPI提高会造成货币供应紧张、货币价值上升
B:
消费物价通货膨胀率可通过不同时期的CPI计算
C:
当CPI长期维持较低水平时,意味着宏观经济进入通货膨胀期
D:
CPI反映的是在不同时期购买一揽子样品商品所支付成本的价格指数
E:
当CPI增幅过快时,政府可采取减少财政支出、控制生活用品出口等措施
10、涉及指数方式的因子指标不包括__指数计算。
A.位序标准化或极值标准化方式的
B.区域经济发展水平涉及的有关凶子
C.城镇对外辐射能力
D.城镇交通条件
11、据统计,截至2008年底,某市开发区共引进各类建设项目980个,平均每个开发区引进内外部投资7亿元,折算到每平方米土地面积上的投资金额为1616元,这几项指标可依次归类为。
A:
总量指标、平均指标、相对指标
B:
绝对数、算术平均数、强度相对数
C:
绝对数、几何平均数、比较平均数
D:
数量指标、质量指标、平均指标
E:
总量指标、相对指标、平均指标
12、下列选项中,属于租赁国有土地使用权的转让和抵押要件的是。
A:
经国有土地所有者代表同意
B:
租赁土地使用权,非随其地上物不得发生转让、抵押
C:
按租赁合同约定投资开发,地上建筑物、其他附着物已建成
D:
国有土地使用租赁权发生转移时,应经土地所有人同意
E:
已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记,并取得房地产权证书
13、地质条件包括的内容有__。
A.地基承载力
B.地下水
C.地形
D.地震
14、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让可以采取的方式有__。
A.挂牌
B.招标
C.协议
D.拍卖
E.划拨
15、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定,土地资产处置时,要考虑划拨土地使用权的__平均取得和开发投入成本,合理确定土地作价水平。
A.平均取得成本
B.无偿取得成本
C.有偿取得成本
D.经济成本
E.开发投入成本
16、建筑物估价的基本原则有。
A:
合法原则
B:
最高最佳使用原则
C:
估价时点原则
D:
替代原则
E:
公平原则
17、__是指土地所有者将土地租给土地使用者,土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金。
A.经济地租
B.商业地租
C.理论地租
D.垄断地租
18、国土资源部令第10号《征用土地公告办法》规定其制定的法律、法规依据为。
A:
《城市房地产管理法》
B:
《土地管理法》
C:
《城乡规划法》
D:
《农业法》
E:
《土地管理法实施条例》
19、证券投资基金的创立和运行涉及.【2007年考试真题】
A:
监督人
B:
管理人
C:
托管人
D:
发起人
E:
投资人
20、__地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
A.申报
B.楼面
C.公告(示)
D.基准
21、下列应计入建筑安装工程费用税金的包括()。
A.营业税
B.企业所得税
C.城乡维护建设税
D.教育费附加
E.个人所得税
22、下列机器设备中,重置成本法特别适用于的评估。
A:
续用设备
B:
出租性设备
C:
非标准设备
D:
专用设备
E:
通用设备
23、制约土地自然供给的因素主要包括等。
A:
社会需求
B:
资源条件
C:
交通运输条件
D:
气候条件
E:
乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
24、结构施工图包括__。
A.基础平面图
B.基础剖面图
C.电气施工图
D.屋盖结构布置图
E.楼层结构布置图
25、在下列与购建固定资产有关的支出中,__不应计入固定资产的入账价值。
A.购入时支付的运输费
B.购建
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