土地估价师土地估价实务基础产值倍数测算法.docx
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土地估价师《土地估价实务基础》:
年产值倍数测算法
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、根据剩余法计算得到的剩余值为2000万元,取得土地使用权的法律估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%,则待估土地地价为__万元。
A.980.4
B.1960.8
C.1000
D.1200
2、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定,未依法办理农用地转用审批,国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的,属__行为。
A.非法占地
B.非法租地
C.非法用地
D.非法批地
3、城市人均建设用地指标是指__。
A.各项城市建设用地总面积与城市人口之比值
B.各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值
C.城市规划区总面积与城市人口之比值
D.城市行政区总面积与城市人口之比值
4、建筑工程的基础中,承担建筑物全部荷载的组成部分是。
A:
基础
B:
梁柱
C:
墙柱
D:
地基
E:
时间因素
5、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时,当某项因子对应指标与土地利用效益成正相关,假定指标最高值和最低值分别为30和10,某一参评城镇对应指标为25,则计算的因子分值为。
A:
20
B:
50
C:
66.7
D:
75
E:
时间因素
6、企业可从不同角度划分为不同类型,下列选项不属于按企业从事的产业划分的企业的是__。
A.工业企业
B.农业企业
C.生产企业
D.交通企业
7、是收益现值法评估资产价值的关键。
A:
确定预期收益
B:
确定本金化率
C:
确定可比市场交易案例
D:
确定差异调整系数
E:
时间因素
8、城市中制可以减少外部效应.【2006年考试真题】
A:
公害分区
B:
财政分区
C:
设计分区
D:
功能分区
E:
土地
9、下列因素不是工业区位论主要讨论的內容。
A:
运输成本
B:
产品质量
C:
劳动力成本
D:
分散与集聚因素
E:
时间因素
10、在进行城镇土地分等时,拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。
在分析城镇人口规模时,该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人,参评的甲城镇对应指标为48万人;在分析区域农业人口人均耕地时,该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人,参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人,则甲、乙城镇计算的因子分值分别为()。
A.53.6、54.2
B.46.4、45.8
C.56.6、45.8
D.46.4、54.2
11、私募债券的利率一般公募债券。
A:
高于
B:
等于
C:
低于
D:
以上均不对
E:
土地
12、土地管理的方法中,经济杠杆是经济方法的工具。
其中,通过可以实行土地有偿使用,使土地所有权在经济上得以实现调节土地供需矛盾,指导土地的合理分配和利用,优化土地利用结构,鼓励对土地的投入,提高土地利用的集约度。
A:
地租地价杠杆
B:
财政杠杆
C:
税收杠杆
D:
金融杠杆
E:
35%~50%
13、城市自然环境条件主要包括地貌、、水文和气候等方面。
A:
地质
B:
地势
C:
地形
D:
地震
E:
时间因素
14、求房地纯收益的公式为。
A:
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费
B:
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金
C:
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费
D:
房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金
E:
合法性
15、下列固定资产中,不应计提折旧的是的设备.【2006年考试真题】
A:
当月减少
B:
当月交付使用
C:
季节性停用
D:
当月以经营租赁方式租出
E:
土地
16、霍夫曼法则认为深度为100英尺的标准宗地,将标准深度4等分的情况下,随着离道路距离的增加,每一等份的价值占全部地价的比例分别为。
A:
37.5%、29.5%、20.7%和12.3%
B:
40%、30%、20%和10%
C:
50%、25%、15%和10%
D:
42.5%、30%、20%和7.5%
E:
时间因素
17、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的,建设项目竣工验收后,建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内,申请__。
A.土地预登记
B.国有土地使用权设定登记
C.国有土地使用权变更登记
D.土地他项权利登记
18、市场比较法的间接比较法是以为基准,把交易案例和待估土地均与其逐项比较,然后将比较结果转化为修正价格。
A:
标准宗地
B:
待估宗地
C:
类似宗地
D:
比较宗地
E:
时间因素
19、根据国家规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,工业用地。
A:
应该采用协议方式出让
B:
必须采用协议方式出让
C:
也要创造条件逐步实行招标、拍卖或者挂牌方式出让
D:
不能采用招标、拍卖或者挂牌方式出让
E:
35%~50%
20、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的.(1998年真题)
A:
平均数
B:
中位数
C:
众数
D:
总和
E:
合法性
21、房产分户图的比例尺一般为.【2008年考试真题】
A:
1:
100
B:
1;200
C:
1:
500
D:
1:
1000
E:
土地
22、土地价格是由土地的三者互相作用、互相影响形成的。
A:
效用、相对稀缺性和有效需求
B:
供给、需求、利用状况
C:
权利、租金、利率
D:
价值、使用价值、供求
E:
时间因素
23、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年,原土地使用者使用20年后转让,受让人的使用年限只有年。
A:
20
B:
30
C:
50
D:
70
E:
35%~50%
24、下列说法中,不是城市规划的基本任务。
A:
确定城市的性质
B:
确定城市规模和发展方向
C:
合理利用城市土地
D:
取得建设资金,确定城市在国民经济发展中的优势
E:
时间因素
25、2004年4月,赵某下岗后从事个体经营。
2008年4月,其个体企业实际交纳增值税20万元,消费税5万元,营业税15万元。
则,该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为__。
A.免于交纳
B.0.6万元
C.0.75万元
D.1.2万元
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、建设用地使用权包括等。
A:
划拨建设用地使用权
B:
出让建设用地使用权
C:
租赁建设用地使用权
D:
外商投资企业场地使用权
E:
抵押建设用地使用权
2、房地产开发过程中的前期工程费包括.【2007年考试真题】
A:
勘察设计费
B:
土地费用
C:
可行性研究费
D:
“三通一平”费
E:
销售费用
3、土地估价是作为__进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。
A.组织
B.国家
C.个人
D.单位
E.社会团体
4、会计主体可以是__。
A.独立法人
B.单一企业
C.企业集团
D.企业中的一个生产车间
E.营销部
5、由于__的不同,形成了不同标准和起不同作用的地价形式。
A.土地质量
B.地产权利
C.土地区位
D.市场供求关系
E.政府土地管理政策
6、__也可以称作重点监察或特定监察,这是监察主体对特定的监察对象所进行的监察。
A.事前监察
B.专门监察
C.事后监察
D.普遍监察
7、甲县某企业占用耕地后,向本县国土资源局缴纳了耕地开垦费,但由于甲县耕地后备资源匮乏,经上级市国土资源部门统一安排将开垦费交给乙县异地补充耕地。
按照耕地占补平衡考核办法,补充耕地的责任单位是__。
A.占地企业
B.甲县政府
C.乙县政府
D.市国土资源部门
8、在某不动产总价值中,地价占45%,建筑物价值占55%,土地和建筑物的还原率分别为9%和11%,则综合还原率为__。
A.9.8%
B.10%
C.10.1%
D.10.5%
9、在我国,__属于宗地地价。
A.基准地价
B.标定地价
C.申报地价
D.出让底价
E.市场交易价
10、可行性研究中对房地产开发项目进行经济效果评价的主要内容包括【2004年考试真题】
A:
风险性分析
B:
投资估算
C:
偿还贷款能力分析
D:
盈利性分析
E:
资本金利润率
11、根据补充耕地的数量、质量按等级折算的技术指导意见,当补充耕地高于被占用耕地等级时,省级耕地占补平衡等级折算系数应取__的数。
A.等于0
B.大于1
C.小于1
D.等于1
12、在生产力水平较低的条件下,__因素是影响土地利用的第一因素。
A.社会
B.自然
C.经济
D.气候
13、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定,法律、行政法规规定的其他用地主要包括一些特殊用地,如等,可采取划拨用地方式。
A:
经营性私立学校
B:
劳教所
C:
戒毒所
D:
治安拘留所
E:
看守所
14、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系,最恰当的理解是__。
A.包含与被包含的关系
B.概念上存在本质差别,相互间没有关系
C.基准地价的不同表现形式,既有区别又有联系
D.不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定
15、2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成,下列说法错误的是。
A:
工业项目的建筑系数应不低于30%
B:
工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%
C:
可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配套设施
D:
工业企业内部绿地率最多不得超过20%
E:
35%~50%
16、在工业企业或其他企业占主要成分的城市,评估的路线往往以__为主。
A.租金剥离法
B.层次分析法
C.总分频率法
D.级差收益测算法
17、关于土地收益与地租的关系,下列说法是正确的。
【2002年考试真题】
A:
地租是土地所有者凭土地所有权而得到的土地收益
B:
地租与土地收益二者在量上具有一致性,只不过由于土地所有权与使用权的分离而形成不同的概念
C:
地租与土地收益二者在量上具有不一致性,两个概念因土地权利状态而加以区别
D:
地租与土地收益二者在量上具有不一致性,属于两个不同的概念
E:
由于土地所有权和使用权的分离,才产生了土地收益和地租之分
18、国家主要采取筹措资金的形式有。
A:
对内发行的公债或国库券、建设债券等政府债券
B:
对外发行的政府债券
C:
向国家银行的借款
D:
向国外的借款
E:
中外合资所得资金
19、地价的特点有__。
A.土地价格是关于土地权益的价格
B.土地价格主要由土地需求决定
C.土地价格呈现上升趋势
D.土地价格的区域性和异质性
E.土地价格主要由出售或转让土地的所有人决定
20、在我国,__反映宏观地价水平。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.市场交易价
21、我国企业编制的资产负债表的基本格式属于__。
A.账户式
B.报告式
C.单步式
D.多步式
22、衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差,称为__误差。
A.组内
B.随机
C.组间
D.系统
23、土地利用计划管理的管理活动主体是国家__。
A.土地行政管理机关
B.土地局
C.土地利用管理机关
D.土地分配机关
24、依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定,城乡规划()等。
A.城镇体系规划
B.全国土地利用总体规划
C.城市土地利用总体规划
D.乡(镇)土地利用总体规翅
25、衡量土地需求程度的主要指标是__指标。
A.人口老龄
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