地产商业项目规划及建筑设计任务书样本文档格式.docx
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世纪新城中部,商业面积约3万平方米,地块东、南、西、北为中天·
世纪新城住宅及学校等社区配套。
交通状况:
本案由一条规划中市政干线呈南北向穿越而过,交通便捷,地块南面连接至水口寺大桥,北面可以与新添大道及东山路形成双环状交通网络,当前以水口寺为起始站点有3条公交线路来回都市各区之间。
待市政道路改造完毕并项目建成后,将可形成多条公交线路穿越项目地直接通往市区及乌当区东风镇。
宗地状况:
1.地块呈“C形”,东面由一座小山与4#组团住宅连接;
2.地块西部特别是西南部地势较为平坦,其她区域地势有起伏,中部区域地势自南向北逐渐升高,南部区域地势东高西低,后山位置为地块较为集中最高点;
3.整个地块当前为毛地,规划中由一条市政环形干道南北向穿越地块,周边为中天·
世纪新城各种住宅组团;
4.地块设有防洪沟;
第二章技术经济指标
第三条地块技术经济指标(待定)
第三章规划设计重点问题概括
第四条重点问题概括
本案规划设计需要着重解决如下9个方面问题:
1.定位——通过规划、产品、园林景观设计,充分体现新一代商业形态“潮流生活中心(Lifestylecenter)”内涵;
2.规划——提供地块不利因素(如不规则地块形状、道路有高差等)化解方案;
3.景观——化解地块用地紧张带来园林景观用地局限性与项目商业定位之间矛盾,有效运用商业景观营造商业文化氛围;
4.理念——从建筑设计与景观设计上,详细贯彻策划定位中商业理念,既要体现其浓厚历史情结与文化背景,又要考虑全新商业理念文化氛围,从而形成项目建筑文化和商业文化;
5.产品——在建筑产品和建筑风格上本着“融合中西建筑精华,再将其植根于本地特有资源与文化背景中”这一建筑设计思路,创新开发适合贵阳本土当代商业活动产品;
6.单体设计——重点考虑如何体现产品商业价值和创新性(如设计情景空间来提高产品价值),通过时空环境(建筑风水学)评估策划合理人流动线及出入口等;
7.开间——商铺开间设计如何体现经营价值,如开间、进深、层高等功能指标控制;
8.配套——公共休闲空间和交通组织配套合理比例和位置与方式,实现项目商业价值最大化,地下车库设计不但要符合商业规定及与贵阳市对人防规定相结合进行考虑,同步要考虑成本控制;
9.成本——项目建筑设计在哪些方面重点考虑建筑成本控制,使项目在最优成本控制基本上达到高品质产品档次。
第四章设计理念
第五条设计理念
总纲:
融合项目地脉、文脉资源,使项目符合“中天·
世纪新城”建筑环境意像、文化氛围、建成城东高品质、高价值新型商业中心,具备市场竞争差别化
1、以当代商业建筑文化为原点,创造出一种“当代生活方式文化主题情景商业建筑”,既有中天公司文化、都市文脉根基,又有对市场竞争差别化体现,又符合当代人对高品质生活规定和对新都市文化理念认同;
2、本项目总体设计理念是以商业为核心,融合酒店、写字楼、公寓、教诲及培训机构、停车场五大功能于一体“潮流生活中心(Lifestylecenter)”;
3、项目要建设成为东部都市板块划时代标志性,以“体验消费”为主题崇高商业中心;
4、设计规定尽量满足规划规定予以容积率指标,同步化解本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块如何对接难点,是设计重点解决问题;
第六条目的市场定位
本案锁定目的客户,是认同区域价值、商业资源价值、中天公司品牌价值以及项目文化主题定位高品位客户群体。
1、目的客户群体为具备强大购买力中、高品位社会精英阶层,是属于消费金字塔理论中塔腰以上客户群体。
2、客户重要以贵阳本地客户为主,以贵州省内及某些国内客户为辅;
3、在购买用途上以长期投资客户为主;
4、商户定位为具备一定影响力国内外知名品牌及经销商;
5、消费者以本社区及周边住宅社区为主,并辐射贵阳市其她地区。
第七条项目产品策划定位设计参照
⏹详细产品物业形态定位为:
集购物中心、酒店、写字楼、停车场等功能于一体当代建筑风格商业综合体
⏹产品理念策划定位设计原则参照:
产品主题理念定位:
“潮流生活中心(Lifestylecenter)”
——世界上最新购物中心概念,强调消费者追求不但是物质产品,并且尚有精神上潮流生活体验。
概念阐述:
1.将酒店、办公楼、购物中心、教诲及培训中心、公寓等五大业态有机组合,是构筑社区型商业构造中最抱负经营模式。
本项目将发展成为一种当代化、多功能区域商业综合体,集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休闲、文化教诲、高档居住功能于一体。
2.本项目将设立比较全面综合配套项目和设施,不但能满足地区居民购物生活需要,还能满足商务活动、观光休闲、文化教诲等活动需要,服务功能超越了纯商业范畴,服务范畴也是跨地区。
3.本项目应提高成一种融生活、消费、商务、休闲、文化、教诲、资讯各种要素于一体当代化、高品位区域性商业综合体,是消费者提高生活质素、享有休闲生活、获得流行资讯、发现消费乐趣,融入到一种新生活方式地方。
4.当代商业不是单纯商品买卖,而需要更多创意。
在消费者心目中,“中天·
潮流生活中心(Lifestylecenter)”是引领将来新生活方式,是品牌、潮流、富足、超越象征,是都市商业地产发展领先者。
5.打造中天系列商业品牌。
潮流生活中心代表了一种高品位集生活、娱乐、健康、教诲等于一体新生活休闲方式。
潮流生活中心(Lifestylecenter)”将是吹响贵阳地区中产阶层潮流生活方式启动曲。
⏹项目产品建筑风格策划定位指引原则参照:
✧对于单体建筑风格:
Ø
在建筑立面风格设计上,一种总体原则就是要与项目周边环境与文化背景相结合,同步既满足内部商业空间情景化,又使自然景观实现内外互换;
使单体建筑实现商业建筑景观化和景观入场化规定;
抽象地、有效地变化运用当代商业符号,使其融于当代简约主义风格背景;
使老式符号无过多具像但又能依照需要重点体现。
单体建筑风格及单体建筑范畴内商业景观相融;
立面色调组合运用满足营造商业氛围规定,形成人文景观,体现文化厚重感又不失清新俊朗规定。
“潮流生活中心(Lifestylecenter)”情景主题重要体当前建筑单体上和商场内情景空间上,也是项目产品体现个性化鲜明主题所在。
✧对于商业街区情景建筑风格:
规划上将单体建筑构成商业街区,建筑作为商业街区建筑体现时,其建筑景观整体形成商业文化价值、建筑艺术景观相融合;
建筑作为商业街区建筑体现时,结合绿化景观、后山大背景,使建筑与自然环境、人文环境整合成生态、文化建筑环境;
商业街区建筑风格强调设计上整体性考虑,涉及酒店、写字楼、公寓、商场等建筑整体性、商业街区建筑设计与商业街区景观设计相呼应、人文景观氛围整体性。
使商业街区以反映Lifestylecenter情景概念,并以潮流休闲生活为主线进行展开设计。
✧对于建筑环境风格(街区景观与建筑风格相呼应):
商业街区建筑环境风格重要体当前街区景观与建筑风格相呼应、与文化氛围相呼应;
商业街区景观设计必要要与建筑设计(单体建筑风格、商业街区建筑风格)同步,并服从于商业街区整体文化氛围规定;
第五章详细规划规定
第八条规划总则
1.项目要体当前市场中先导性和个性化之外,更要突出对贵阳都市文脉传承和潮流生活态度诠释。
2.设计规定大胆创新,突出建筑意像、当代潮流生活元素、高品位商业街区情景规划设计理念,使建筑文化艺术成为本案景观系统构成重要某些,同步构成情景街区重要体现载体。
3.设计要注重建筑与商业、环境与商业、文化与商业和谐与协调统一,突出“价值为本”商业化设计。
4.规划设计重点体现商业情景景观化,涉及建筑情景、景观情景、建筑与环境互动情景(消费体验)规划布局。
5.规划设计应考虑化解地块周边不利影响,特别应重点考虑化解道路高差所带来影响。
第九条规划细则
1、整体布局
本项目由星级酒店、写字楼及中心商业楼宇构成。
市政交通干道穿越其中呈南北方向,拟建星级酒店和写字楼在道路西边、商业中心在东边。
该商业项目位于中天·
世纪新城中部,整个项目集公寓、商务、酒店、购物中心、地下停车等各种功能,构成了一种相对完整商业综合体。
该项目整体设计理念,应是充分运用环岛地块高差(南北底中部高)地势,尽量体现错落有致立体建筑风格,给人以层次丰富空间感受。
在下沉某些,设立大面积中庭广场和各种室内中空,使内外空间得以互相渗入。
2、项目环境空间解决建议
“潮流生活中心(Lifestylecenter)”功能呈多元化、综合性强特点,因而,本项目整体建筑风格形象应定位为“多元”“当代”“亲和”特性。
“潮流生活中心(Lifestylecenter)”视觉辨认系统遵循从整体到局部设计原则。
突出整体,局部形象应当服从整体形象;
整体性中突出个性,同一性里蕴涵多样性。
构成整体形象核心要素涉及标志、重要通道、节点(如街区出入口、广场、重要路口等)、重要区域和重要边界等。
在建筑造型上,应统一为当代、简洁设计风格。
由于“潮流生活中心(Lifestylecenter)”涉及各种业态并存,建筑外立面不适当完全统一,如酒店、写字楼与商场可用玻璃幕墙做主外立面,而住宅则不合用,因而建筑群统一内涵为建筑设计协调统一,视觉达到虚实互补效果即可。
3、分层入口及广场空间解决建议
由于环岛地块有高差,建议在中部设立下沉空间建成门前广场,以广场进入商场为负一层,从南边进入商场为首层,从北边进入商场为二层。
下沉式广场,配合雕塑、标记牌、园林绿化景观设施。
对高差空间渗入、增长层次感、视觉敞通以及组织都市景观起到良好作用。
把环境设计各项要素,涉及地面铺设材料、绿化、小品、照明等,统一考虑,以构成外部环境设计整体性统一。
从负一层开始,以多层透空大型中庭为枢纽,联系首、二、三层三个商场出入口,打破老式商业建筑内外部严格划分观念,通过公共空间变化解决,创造出不同主题和鲜明个性风格,形成内部四通八达网络,成为购物中心人流集散、水平垂直交通枢纽。
沿中庭及中空四周布置休息茶座、不但成为公共空间中半私密空间,予以消费者一种领域感、安全感,并以鲜艳夺目造型和色彩点缀。
雕塑、悬挂植物等自然小尺度解决与宽敞、宏伟高大空间对比,突出主题和重点。
通过中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯,人们在垂直升降活动中,赋予了中庭动感和节奏感。
在中庭内,为使消费者对整个空间作上下左右环顾,以便消费者对方位作出自我调节与安排,采用通体透明钢化玻璃或不锈钢栏杆,避免视线阻挡,使消费者无论在作垂直或水平移动时,均可从不同角度环顾四周而获得较好视觉感受。
4、项目整体交通组织建议
本项目对外交通流线组织方式,采用人车分离式设计。
商业某些重要客流入口设于中、南、北三面,中部下沉广场保存有南北走向步行街,作为有效留驻客流地方;
酒店和写字楼入口由路面直接进入,在地下车库设地下通道与下沉式广场连接,货品、车流则由接近东边后山南北两侧较安静进入地库。
5、商场交通组织及设施建议
水平交通组织:
以大中庭为重要交通核心,通过有效视线引导,到达分布于项目各层商场出入口,将分散商业板块自然地联成一体,实现各商业主题功能区消费群体互动与共享。
垂直交通组织:
客流可通过负一层到达本层及地下二层车库并运用各层设于各交通核心电梯到达各层商业区域;
货品则先进入地下一层货区;
通过四侧垂直货梯,运送货品至各层。
6、购物中心服务设施配备建议
服务设施:
涉及电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标示系统等,进行统一布局及造型设计,并赋予这些设施以景观方面品质和系统性。
广场商场内部设立雕塑,喷泉、座椅等小品。
景观设施:
设施涉及立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标记物、街灯等,营造商业街区轻松自然活跃氛围,并增长人文景观,给人以历史联想。
照明设施:
涉及人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等。
其造型以当代、简洁为原则,与整个购物中心风格一致,使灯光丰富建筑和通道景观。
其照明质量应当注重是大众视觉体验以及公共非营业场合光环境设计。
店面装修:
拟定整饰原则,对各独立商店进行装修设计审核。
严格把关,令其在统一中求变化,使店面装修既符合商业街区整体环境规定,又造型各异,丰富多彩。
7、仓储配备建议
库房是贮存和保管商品场合,是商业某些必要配套。
超市:
地下一层超市区内设立。
综合超市经营生鲜食品占有相称比重,因而,应在地下一层合理预留储存加工区空间。
普通来说,仓储式超市售货区面积占70-80%,储存加工区占15-25%,辅助区(超市行政管理、生活和放置技术设备区域)占5-10%。
储存加工区普通设在卖场最里端。
第十条配套功能规划
1.雨水、污水管网:
1)雨水、污水管网采用雨污分流制。
2)雨水、污水管网拐点均应以绝对坐标标注,并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。
3)污水主管网应通向污水解决站。
4)雨水经收集后可排入市政雨水管网内。
5)雨水排量按本地最大降雨量计算拟定。
2.给水、消防给水管网
☐市政给水管网提供驳接点应明确。
☐考虑商业区喷灌系统。
3.电力供应
☐提供11000伏高压电源至地块。
☐规划变配电房位置以便提前施工。
电房供电负荷范畴应符合有关规范及政府主管部门规定。
☐电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《商业楼宇设计规范》及贵阳市住宅建设原则管理规定为根据。
☐公共建筑有空调时按100W/M2计算容量;
无空调规定期按50W/M2考虑。
☐电房布置应尽量缩短高压电缆铺设长度,同步应考虑其负荷范畴。
4.弱电
☐弱电涉及电视、电话、宽频网、监控智能化等。
☐总平面布局上应综合布置弱电线路。
5.总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等布线。
6.停车位
商业建筑按1个/100平方米建筑面积设立。
在地块重要采用地下室集中停放方式解决,酒店和其她配套中心也恰当考虑机动车停车位。
第十一条功能配比
商业功能
附属设施
面积规定(㎡)
综合超市及生活辅店
理货区、加工区、库房、员工更衣室等
1.2万㎡左右
文化书城(新华书店)
展览馆、书吧、网吧、茶馆等
5000~8000㎡
运动主题商业街
滚轴滑轮俱乐部、室内GOLF训练场等
培训中心(休闲生活会馆)
美容、美发、纤体等
餐饮
中西快餐、雪糕屋等
3000~5000㎡
第十二条建筑设计原则
该项目中商业格局呈多元化,涵盖了超市、步行街、店中店、餐饮、娱乐等。
每种商业形态对店面规定均有所不同,在进行建筑设计时应注意如下几点规定:
1)层高及开间规定:
设计层高不低于4.5米,柱距不不大于8米为最抱负设计。
2)合理规划商场交通组织,在不影响消防和档次前提下尽量提高物业使用率。
其中,商场主通道以3.5米为限,次通道以2.2米为限.
3)超市:
生鲜区、冷冻区楼板承重规定至少不低于450gk/㎡;
配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充分仓储空间;
设计有单独理货区。
4)临街独立商铺:
开间规定4米、进深不不不大于12米;
同一风格店面招牌设计、广告招牌设计。
5)店中店:
开间规定不不大于3.5米、进深不不不大于10.5米;
商场主通道不不大于3米、次通道不不大于2.2米;
6)餐饮:
应设计专门给排水、排烟、隔油、排污系统。
第十三条建筑材料与设备
1、安防智能化网络系统应遵循技术先进、经济合用、合理原则,涉及如下子系统:
综合布线系统;
建筑安全系统(防灾、防火数据系统);
环境能源管理系统(电力照明、空调卫生系统);
物业管理系统、维护保养系统;
商场内背景音乐系统和安防系统。
2、外墙材料:
外墙使用高档面砖,设计时应考虑其质感能对色调效果有较好满足;
3、建筑构造防水防渗、强度等重要专业指标应满足国家规范和贵阳市有关规定;
4、新技术、新材料:
建筑构造设计应考虑到与新施工技术与新建材预留接口;
5、屋顶建筑设计:
应充分考虑贵阳多雨、多雾、少阳气候特点,重点考虑技术先进性材料运用;
6、电梯:
对拟选用电梯品牌和载重原则应于考虑
7、管线:
对拟选用各种管线应考虑技术先进性、合用性和经济性
第六章成本控制规定
第十四条成本控制原则
1、做好资源有效配备,要尽量搞原则化和系列化设计;
。
2、成本控制重点考虑规划布局、地下建筑、建筑单体、建筑构造、建筑材料及设备、园林景观设计及布局
3、成本控制同步要注重项目产品保持较高档次,不影响项目高品质档次及建筑质量。
4、各专业设计要遵循建筑模数,建筑原则,设计规范、技术规定等进行设计,
5、在保证项目设计达到使用功能和品质档次规定前提下,按分派成本限额控制设计,既达到符合规范、保证使用功能和品质规定,又使成本减少。
第十五条成本控制细则
1、规划布局成本控制
⏹在符合消防规定前提下减少商场出入口,保证人流合理导向,减少后期物业运营成本;
⏹路网减少,减少建安工程成本;
⏹停车位优化:
在满足规范规定前提下合理控制地下建筑面积。
在满足贵阳市地下建筑规范前提下,尽量减少地下建筑设备房和公共空间。
停车位原则上控制在1/100㎡
2、园林景观设计及施工阶段成本控制
园林景观原则上控制在不超过300元/平方米绿化及施工成本限额,在此限额下,使成本减少并达到项目景观绿化品质和档次规定。
在环境规划时重点考虑如下细则:
⏹尽量使用本地材料及绿化植物,减少建导致本及维护成本。
⏹硬地及软质绿化合理搭配,减少环境工程成本,前期投入及维护成本。
⏹软质景观多、恰当减少水体面积,小溪、喷泉等合理搭配,减少环境工程造价及后期维护费用。
⏹亭台楼阁不适当太多,雕塑小品画龙点睛,减少环境工程成本。
⏹名贵植物及普通树种合理配备,名贵植物仅设于入口,提高绿化档次同步减少成本。
⏹水电设备、设施合理选型,与建安工程水电同步设计、施工尽量资源共享、密切配合,减少建导致本及工期成本。
⏹预先栽种、预定速生植物,减少环境工程施工期间树木购买费。
3、建筑材料与设备成本控制
关于建筑材料成本控制,重要体当前建筑立面及建筑公共空间装修用材及商城内装修;
关于设备成本控制,重要体当前电梯设备,在进行如下优化配备后,提供单体安装成本详细数据、装修成本详细数据、电梯设备成本详细数据:
⏹要特别注意选用建筑材料及设备经济性,尽量不用那些技术不成熟、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口材料和设备;
⏹较为名贵建筑材料应用在出入口等重点部位;
⏹建筑立面及建筑公共空间装修用材,合理控制不同种类用材比例,进行成本控制,但必要重点保证品质和档次,合理选取用材品牌及产地,同步与单体设计方案相应。
4、建筑构导致本控制
关于建筑构导致本控制,对构造形式进行优化配备,使其符合规范规定,并在进行如下优化配备后,提供单体构导致本详细数据。
⏹对建筑构造构造形式设计(如框架、框剪、柱板等),应选取何种构造形式,才干符合规范、满足单体设计品质档次和使用功能,同步又使成本减少。
⏹对建筑构造钢筋配比、混凝土用量原则,木材用量原则(应针对设计构造形式明确提出;
⏹建筑构造设计上在满足建筑物自身构造强度、抗震等规定基本上,还规定与单体设计方案相相应,保证项目品质规定,提出合理、符合规范、满足成本控制详细构造形式设计方案。
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