峨眉山七里坪考察报告Word下载.docx
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峨眉山七里坪考察报告Word下载.docx
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总体规划、建筑设计:
加拿大蔡德勒建筑师事务所、法国夏邦杰建筑师事务所
●景观设计:
深圳岩涛景观设计有限公司
●示范区售楼中心、样板房装饰设计:
高文安设计有限公司
●酒店运营:
MINOR国际酒店集团
●酒店品牌:
Anantara安娜塔拉温泉SPA酒店
峨秀湖国际度假区总平图
项目业态:
项目包括度假物业(独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房及精装酒店式公寓),五星级酒店不少于3个,容纳1500人的大剧院1个,容纳不少于6000人的会展中心1个,主题乐园及商业街项目1个,温泉主题公园项目1个,体育运动公园1个(18洞高尔夫球场),游客中心1个,以及双语幼儿园、双语小学、老年康疗中心、社区广场等公共市政配套设施。
项目情况:
1、项目开发节点
2、度假物业情况
●建筑形态:
一期项目住宅产品以别墅为主,分别为独立别墅、四合院、八孖屋、联排别墅、花园洋房(6层带电梯)及酒店式公寓(7层带电梯)。
●度假物业面积区间:
酒店式公寓面积为40-50㎡,花园洋房面积约80-90㎡,八孖屋、联排别墅面积约90-120㎡,独立别墅、四合院面积约180-200㎡
●建筑风格:
新中式风格及新亚洲风格。
●装修程度:
酒店公寓及花园洋房全装修,别墅为清水房。
其中酒店公寓为全装全配,装修标准1500-1800元/㎡,花园洋房为全装,不带家电,装修标准1800元/㎡。
●户型特点:
大量的采用落地窗、大露台,在户型布局上力求增大建筑空间与大自然的接触面。
●开盘时间:
一期一批次于2010年8月8日开盘,推出162套房源(其中58套洋房,104套酒店公寓)。
●销售价格:
酒店公寓均价7100元/㎡,花园洋房均价6800元/㎡
●付款方式及优惠比例:
一次性优惠3%,按揭优惠1%,分期优惠0.5(6个月3次付清)
●销售情况:
一期一批次已基本售完。
●客户群:
以乐山、峨眉山、成都等投资、度假客户为主。
3、现场照片:
项目小结:
1、项目依托峨眉山的自然资源、佛教文化资源、温泉疗养、以及气候条件,将12000亩的土地打造成为世界级的度假中心,集会议、文化、养生为一体,其核心定位、功能定位明确。
2、项目交通可达性较好,从成都出发只需2小时车程,其路况较好。
同时,政府已规划项目直接连接成乐高速公路的高速路段,以及已在建的成绵乐高铁的终点站(只需40分钟),大大缩短了对外交通及心理距离,为度假物业的销售奠定了基础。
3、从战略规划、建筑设计、景观设计、售楼中心设计、样板房装饰设计、酒店运营等合作机构均与国际知名团队进行合作,体现出项目国际性、专业性。
4、销售策略采用快速开发,快速回笼资金的手法,从拿地到开盘仅用了8个月的时间,简直可用神速两字来形容,在酒店、球场、温泉尚未呈现的情况下,仅靠总体规划,在3000㎡的会所(接待中心)、花园洋房和酒店式公寓示范单位的映衬下,立即销售。
5、项目宣传过程中,运用ANANTARA国际酒店的品牌进行概念炒作,核心区以“莲花造型”进行规划,以豪华会所的装修风格体现项目新中式的整体风格。
6、项目同时挖掘了当地佛学文化,使前往峨眉山金顶的游人,以项目为起点,形成整体朝拜路线,从壁画到景观小品的氛围营造,体现出项目特色。
7、销售现场的销售物料准备齐全,采用了先进的科技产品,如电子楼书、三维模型、互动沙盘、视频播放厅等,多个角度诠释项目形象及功能定位。
8、项目不足之处:
由于前期准确时间仓促,前往项目现场及售楼中心的导视系统不够完善,整体装修不够精致,广告制作略显粗糙。
二、峨眉半山·
七里坪
项目位于世界自然与文化双遗产地,中国四大佛教名山及5A级风景区峨眉山中山段,距成都180公里,约3小时,距峨眉山门30公里,约50分钟,距离峨眉山金顶26公里,峨眉山零公里仅3.5公里。
项目占地15000亩,约10平方公里,整个项目呈太师椅状,背靠峨眉山,面向四川盆地,为罕见的高山台地。
项目总建筑面积约150万平方米,由四川金杯集团投资、四川洪雅半山旅游开发有限公司共同开发集半山风情小镇、山地高尔夫运动场、温泉运动会所、山地户外中心、超五星级酒店为一体的高品质旅游度假物业。
项目开发周期6-8年,一期占地1200亩,容积率0.18,总户数1400余户。
●建筑设计:
美国HZS豪张思建筑设计咨询有限公司联合四川省建筑设计院共同设计
英国罗宾讯景观设计公司
●球场设计:
美国罗杰先生担纲
板块规划:
项目划分了三个板块,第一板块是以温泉会所、山地运动、度假村落及商业小镇为核心的“半山风情小镇”板块。
集“避暑休闲、度假居住、温泉养生、美食购物、户外运动”为一体;
第二板块是以高尔夫为核心的“半山高尔夫”板块。
由高尔夫球场及会所、超五星级山地主题酒店、高尔夫度假别墅、会议中心等组成的山地高尚商务度假区;
第三板块山脊以北为艺术家村落为主题的养身文化度假区。
项目包括度假物业(多层洋房、湖景洋房、叠拼别墅、DIY定制别墅、山地独栋洋房、企业会所)、3个18洞高尔夫球场、1个练习场、3个风情小镇、1个国际会议中心、2个会所(运动会所、温泉会所)、2个超五星级酒店(温泉酒店、主题酒店)、1个户外运动中心、游人服务中心等设施。
项目情况:
1、商业情况
一期风情小镇已呈现1万多㎡,由17幢3-4层600-700平米独立商业组成。
外力面以灰白为主色调,风格颇具川西民居风格,其功能包括餐饮、酒吧(娱乐)、高端画廊、茶吧、文化购物,力图打造出云南丽江的味道。
在招商方面,采用三年免租金的优惠政策,目前已吸引了部分商家进场装修。
2、球场建设情况
2009年被国土资源部检查后,球场一直未动,预计在今年年底修建高尔夫练习场,具体情况暂不明确。
3、度假物业情况
一期项目住宅产品以4层度假洋房为主,配少量叠拼别墅、双拼别墅。
多层洋房面积为40-130㎡,叠拼别墅90-120㎡
清水房。
户型大量采用庭院、阳台、露台、退台等形式,使产品层次更丰富,与景观相融合,别墅产品均采用温泉入户
开盘时间:
2009年6月6日、2010年5月30、2010年7月5日
4层度假洋房一批次价格3800-5600元/㎡,二批次均价6200,三批次均价8000元/㎡,叠拼别墅价格13000-18000元/㎡
一次性优惠3%、伏季购房优惠3%(截止8月底)、老带新客户优惠1%
一二批次已售完,目前销售三批次云湖组团,多层洋房已售50%左右,余几套115㎡叠拼别墅
以乐山、眉山、成都、德阳、重庆、浙江等地投资、度假客户为主
注:
4层度假洋房中,有200套(位于一期最南端,面积40㎡米、户型为套一,含小客厅、大阳台、厨房)作为乡村度假酒店,采用固定投资模式,按售价(含装修)与客户签8年租约,每年7%的投资回报,目前已对外进行经营,房间价格400元/晚。
其它物业采取分时度假、代租的模式,购房者不住的时候,可交与管理公司为业主提供代租服务,收入按比例分成(物管公司与业主三七分成)。
4、现场照片
1、项目依托峨眉山的自然资源和气候条件将15000亩的土地打造成为世界级避暑度假区。
2、项目通达性不佳,离成都约3小时车程,特别是从峨眉山景区大门到项目30公里,车程约50分钟,系盘山公路弯道较多,驾驶安全及舒适感不佳。
3、项目整体开发没有层次,整体景观档次不够,现房与期房间无明显标识隔断,施工现场和看房通道也混乱不堪,没能把半山的自然景观有效结合。
4、销售采用“低开高走”的策略,开盘以3800元/㎡的低价入市,吸引投资客户,随着一期物业的呈现和宣传推广的深入,价格开始上涨,目前多层洋房(清水)的均价8000元/㎡,叠拼别墅(清水)价格1.3-.1.8万/㎡。
5、由于项目体量较大,市场容量有限,除了常规营销外,还增加了成都、乐山售楼部,并在重庆、温州、德阳以及其它城市举行产品推荐会,以吸引更多的外地客户,为项目销售奠定了基础。
6、项目不足之处:
广告投放比例失衡,大部分投入到市区及高速的户外和道旗上,严重忽略了现场的整体包装。
售楼中心面积较小,形象、档次欠佳;
小区指示系统、样板示范区制作和包装均不到位。
三、花水湾度假小镇
项目概况:
花水湾度假小镇位于成都市大邑县,是川西黄金线的中心点,距离成都市中心(天府广场)89公里,车程约90分钟,是大成都范围内唯一短途可及的温泉区。
小镇总规划范围4平方公里、外围保护范围10平方公里,是由政府主导、中国中铁二局集团整体打造的成都首个纯度假性质小镇。
该项目包括五星级酒店、温泉、高尔夫、房地产、商业、基础市政设施等,总投资30亿元,整体开发周期5-6年。
其中房地产开发占地1008亩,分五期开发,一期占地80亩,总建筑面积22206平方米,总户数191户,容积率0.42。
项目业态:
度假物业(MINI别墅、类独栋别墅、独栋别墅、定制庄园)、五星级名人度假酒店、国际会议中心、五星级温泉水会、4个不同主题的风情商业街、生态趣味高尔夫(约2000亩,正在与政府谈)、山地运动系统(如徒步探险登山道、户外露营区、户外烧烤区、山地自行车俱乐部、越野车俱乐部、森林瑜伽区等)。
1、商业情况
●商业规划:
西岭一品(特色餐饮一条街)商业内街宽10米长约400米。
2-3层内廊式商业
欧式风格
●商铺设计:
开间5-8米进深8-10米,层高3米,面积50-80㎡
●业态组合:
本地特色餐饮,小超市,泳装店,电信移动服务所,银行等
●销售方式:
只租不售
●经营方式:
经营者以本地特色餐饮为主,规模较小,档次较低
●经营状况:
商铺空置率较高,业态凌乱,缺乏统一规划及招商运营
●商业包装:
商业街内运用雕塑及植物小品来美化商业环境,街道两旁运用欧洲各国旗帜,突出欧洲商业街氛围。
2、可
2、可售物业情况
一期项目产品为MINI联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅
MINI联排别墅90-138㎡、双拼别墅100-131㎡、类独栋别墅170-180㎡
清水房、可提供菜单式装修
户型大量采用庭院、阳台、露台,双面大开窗等方式,整体空间有浪漫度假的元素和氛围,每户带私家花园和独立车位;
除联排别墅外,其它产品均采用温泉入户
2010年月4日
mini联排别墅均价7500元/㎡,双拼别墅价格8000元/㎡,类独栋别墅价格9000元/㎡左右
一次性优惠11%、按揭优惠10%
整体情况不理想,从4月份开盘以来,目前销售情况约20%左右
以成都、大邑等地投资、度假客户为主
1、项目依托花水湾的温泉资源,将康体、水疗、商务、运动、休闲、旅居、家庭度假等多种旅游元素有机结合,并打造成“雪山下、温泉上、高尔夫旁、纯度假”的高档次生态度假为主题的旅游度假小镇。
2、该项目的交通可达性较好,从成都出发仅需1.5小时,路况较好。
另外,政府已规划了成都至大邑的高铁,未来出行方式及交通更加的便捷。
3、该项目整体运营商是中铁二局,全面改造花水湾原有面貌,目前度假小镇的基本面貌已呈现,五星级酒店、温泉水会、西岭一品和巴登风情商业街已开始运营,但目前经营状况不太理想,其主要原因项目资源过于单一,仅靠温泉资源难以支撑整个度假项目。
4、度假别墅面积控制较好,整体空间有度假的元素和氛围,但由于价格偏高,整体宣传力度不够,目前销售状况较差。
营销推广方式也较为单一(以报广为主),宣传力度不够。
5、目前商业缺乏统一业态规划,业态分布零乱,档次偏低,无大中型主力餐饮和品牌商家,整体经营形象较差。
6、
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- 峨眉山 七里坪 考察报告