某开发企业综合体项目可研报告Word格式.docx

某开发企业综合体项目可研报告Word格式.docx

《某开发企业综合体项目可研报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某开发企业综合体项目可研报告Word格式.docx（78页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1.1.4可行性研究报告编制范围

可行性研究工作范围包括：

项目建设的背景及必要性、投资环境与市场分析、场址现状及条件、建筑设计方案、节水节能分析、环境影响分析、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、社会评价等。

1.1.5可行性研究报告编制原则

本可行性研究报告以新武汉建设及武汉市城市规划为主线，符合国家“四节一环”（节约土地、节水、节能、节材、环保）要求，结合土地利用实际，本着以人为本、实事求是、因地制宜、功能实用，建设规模适度的原则编制。

1.1.6可行性研究报告编制要求

分析与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理。

第二节工程概况

1.2.1项目地点

项目位于武汉市高新区海源北路北侧、科新路东侧，用地北靠积大药业有限公司，西临高新时代广场，东侧为云南民爆集团，西南方向是武汉理工大学津桥学院。

1.2.2用地面积

本项目总用地面积46108.62平方米（69.16亩），净用地面积32777.86平方米（49.17亩）。

1.2.3建设规模与目标

1、建设规模

本项目总建筑面积为213736.63平方米，其中地上建筑面积131111.23平方米，地下建筑面积82625.40平方米。

2、建设目标

本项目位于高新区核心地带，毗邻城市广场、高等院校，具备十分优越的地理位置，基于目前高新区部分城市功能的缺失，极大的制约了高新区的经济发展，本项目通过对板块价值的充分了解，借鉴国内外先进的城市发展经验，以城市综合体的模式在高新区打造第一个高品质、高定位的城市商业中心，项目的建成将完善高新区的城市功能构架，充分提升其城市价值，促进经济发展，其标志性的外观形象将成为高新区的城市名片。

项目的建成，将展现一个与武汉市高新区经济社会发展相协调的城市综合体。

1.2.4项目提出的理由与过程

近年来，随着经济的发展，武汉的商业也迎来发展的春天，从传统商圈的百大新都会、百大新天地、金格购物中心等现代商业中心到今天的顺城、南亚风情园，商业模式也从单一的购物到现在多元复合的城市综合体。

城市综合体作为商业地产的一个种类，是商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用，这从城市综合体的扩大化中可以看出端倪。

城市综合体的扩大化表现在一定区域范围，通过街区、道路交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，形成互为价值链的高度集约化的城市开放公共空间。

城市综合体是现代化城市不可缺少的象征和名片，项目的建成，将推动武汉城市特色化更加明显、个性更为鲜明。

按照《武汉高新技术产业开发区“十二五”城乡建设规划》，“十二五”时期间，高新区城乡建设工作的主要任务是：

全面提升建成区城市品位，大力加强新城基础设施建设，加快推进中央商务区建设。

武汉高新区当前商务和商业配套设施不足，且档次不高，高新区尚无有城市综合体。

为了完成《规划》任务的要求，必须在武汉高新区规划建设一处城市综合体。

本项目正是建设配套商业、商务等基础设施，将形成一个功能齐全的城市综合体。

目前，本片区开发专项规划已经通过武汉市规委会，土地手续已经完善，环评、水保等前期工作正在进行，接下来将对规划调整完善，按照建设项目基本建设程序办理相关手续。

1.2.5项目总投资及资金来源

本项目总投资135876万元，其中自有资金47556万元（占总投资35%），预售收入用于开发投资48319万元（占总投资36%），银行贷款40000万元（占总投资29%）。

1.2.6项目效益

项目全部投资财务内部收益率所得税后为14.22%，财务净现值（Ic=13%）1879万元，投资回收期3.69年。

项自有资金财务内部收益率所得税后17.80%。

项目投资利润率21.85%，资本金利润率23.22%，项目具有一定盈利能力。

1.2.7项目清偿能力

本项目自有资金达到35%，为了缓解期初由于支付土地费用带来的资金压力，计划建设期前两年申请银行贷款共40000万元。

项目贷款期为4年，属于中长期贷款，项目在还款期的偿债备付率大于1，项目具有较好的偿债能力。

第三节主要技术经济指标

主要经济技术指标一览表

序号

项目名称

单位

数量

备注

一

总建筑面积

平方米

213736.63

1

地下室

82625.40

其中地下商业18660.8㎡　

2

商业

27693.29

不含地下商业

3

商务办公

45623.88

4

企业总部

32073.40

5

酒店

23160.87

6

电影院

2559.79

二

用地指标

总用地面积

亩

69.16

46108.62平方米

净用地面积

49.17

32777.86平方米

容积率

4.0

建筑密度

%

35%

绿化率

30.0%

三

项目总投资

万元

135875.56

建安工程费用

76373.76

工程建设其他费用

41040.38

其中：

土地使用费

33358.40

预备费

11741.41

10%

建设期利息

6720.00

四

财务指标

销售收入

195485.59

营业税金及附加税

29322.84

土地增值税

6842.00

预增

利润总额

29682.05

所得税

7420.51

税后利润

22261.54

7

财务内部收益率

14.22%

全部投资所得税后

8

财务净现值（ic=13%）

1878.69

9

投资回收期

年

3.69

10

自有资金内部收益率

17.80%

11

借款偿还期

第四节问题及建议

1、项目应根据地块规模，按照“服从规划、布局合理、功能齐全、统一规划、分期建设”的原则统一组织实施，项目业主应积极协调规划、土地、环保等部门，尽快完成项目前期工作，确保项目能按期完成任务。

2、待项目前期工作完成后，项目业主应做好招投标工作，选择有实力的勘察、设计、施工单位，全方位做好项目的工期、质量、成本的控制。

3、项目的建设要突出“以人为本”的服务理念，突出体现全局性、战略性、前瞻性和指导性，正确处理好项目建设与保护环境、保护生态的关系，节约、集约利用土地资源。

4、近年来，受限购令影响，房地产市场销售情况低糜，加上高新区近年放量、储备楼盘较多，对项目构成一定威胁，项目单位应选择有经验的销售代理公司，制定有竞争力的营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。

5、通过现场踏勘，项目周边为药业公司，存在几处已有建筑，建议项目在地下室土方开挖及打桩时做好基坑支护工作，以免对周边建筑造成不利影响。

第二章项目建设背景及必要性

第一节项目建设背景分析

2.1.1武汉概况

1、自然地理

武汉位于云南省中部，东经 

102°

10′至 

103°

40′，北纬 

24°

23′至26°

33′。

南北长 

237.5公里，东西宽152公里，总面积约21011平方公里。

是云南省的省会，西南地区的中心城市之一。

是我国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位优势。

市域地处云贵高原，总体地势北部高，南部低，由北向南呈阶梯状逐渐降低。

中部隆起，东西两侧较低。

以湖盆岩溶高原地貌形态为主，红色山原地貌次之。

大部分地区海拔在1500～2800米之间。

城区坐落在滇池坝子，海拔1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映。

武汉属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 

15℃左右，年均日照2200小时左右，无霜期240天以上，年均降水约1000毫米。

鲜花常年开放，草木四季常青，是著名的“春城” 

、“花城” 

，是休闲、旅游、度假、居住的理想之地。

2、人口概况

根据第六次人口普查数据，全市常住人口为643.22万人，居全省各州市首位；

全市常住人口中，居住在城镇的人口为4116616人，占全市常住人口的64%；

居住在乡村的人口为2315596人，占全市常住人口的36%。

第五次全国人口普查相比，城镇人口增加940236人，乡村人口减少289318人，城镇人口占全市常住人口的比重上升9.06个百分点。

武汉市人口以汉族为主，在少数民族人口中，彝族人口最多，其次是回族，人口最少的是基诺族、独龙族和德昂族。

3、经济发展

2011年，武汉地区生产总值（GDP）2509.58亿元，同比增长14.0%，高于“十一五”时期年均12.7%的增速。

分季度看，一季度同比增长13.1%，二季度增长13.7%，三季度增长13.9%，四季度增长14%。

相较全国GDP增速逐季回落，2011年，武汉GDP增速呈现逐季上升态势。

受到新机场、地铁、大学城等大项目建设的拉动，全市经济得以保持平稳增长。

去年全市继续加大基础设施投资力度，固定资产投资达到2701.10亿元，同比增长25.0%。

尤其是房地产开发投资方面，受到5.5万套保障房开工建设的影响，房地产开发投资达到625.97亿元，同比增长42.1%。

消费方面，随着城乡居民收入水平不断提高、购买力增强，全市城乡市场蓬勃发展，城乡消费同步呈现繁荣活跃的景象。

统计显示，2011年，全市社会消费品零售总额达到1271.73亿元，同比增长20.0%。

出口方面，2011年，全市出口贸易额541874万美元，同比增长12.0%。

4、人文历史

武汉具有悠久的历史、灿烂的文化，是国务院公布的首批 

24个历史文化名城之一。

约3万年前，即有人类生活在滇池地区。

战国至东汉初，滇池周围的“滇人”建立滇国，创造了独具特色的“滇文化” 

。

公元前109年，西汉设益州郡，将滇池地区纳入中原王朝版图。

公元765 

年，南诏国筑拓东城，为武汉建城之始。

大理国时称鄯阐城。

拓东城、鄯阐城分别为南诏国、大理国的东京。

1276年，武汉设中庆城，首次成为省会。

明代，大量移民进入云南，武汉汉族人口首次超过本地土著居民。

明末清初，李定国等农民起义军、永历帝、吴三桂先后在武汉或建立政权、或建立皇宫。

1911年的“重九起义” 

，推翻了清朝在云南的统治。

1905年，武汉自辟为商埠及1910年滇越铁路的修通，使武汉成为一个开放城市。

1915年，武汉爆发“护国首义” 

，全国响应。

1919年，设云南市政公所，为武汉设市的发端。

1922 

年改设武汉市政公所。

1928年8月1日，成立武汉市政府。

抗战时期，武汉成为支撑中国抗战的经济、文化、军事重镇之一，成为著名的“民主堡垒”。

1949年12月9日，武汉和平解放。

5、自然资源

矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最 

为丰富，磷矿探明储 

量22.77亿吨，昆阳磷矿为全国三大磷矿之一，岩盐储量12.22亿吨，芒硝储量19.08亿吨，东川是我国六大产铜基地之一。

武汉植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不同类型的植被。

有400多个传统花卉品种。

近年来，大量花卉新品种在武汉广为播种。

武汉属高原红壤地区，主要有红壤土、紫色土和水稻土3种。

市域界于金沙江、南盘江和元江的分水岭地带，河流分属三大水系。

有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。

多年平均地表水资源量64.95亿立方米。

滇池为我国第六大淡水湖，面积约300平方公里。

地热资源分布较广，出露的温泉有50多处。

日照时间长，阳光充足，太阳能资源比较丰富。

境内湖、山、石、洞、泉、瀑布、花卉、古树、园林名胜、文物古迹、风土人情等独具特色，极富魅力。

2.1.2现代新武汉建设

1、现代新武汉发展总体思路

高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统揽全局，全面贯彻落实党的十七大、中央经济工作会议、省委八届四次全会和市第九次党代会精神，紧扣建设现代新武汉这一中心，围绕富民、强市两大目标，坚持率先发展、科学发展、和谐发展，强力推进工业化加速、城市化提升、市场化转型和国际化拓展，加快建设富强武汉、活力武汉、文化武汉、生态武汉、和谐武汉，大力实施科教兴市引领、软硬环境建设、县域经济繁荣、园区经济突破、招商引资推进、滇池流域城乡及滇中区域发展一体化六大举措。

通过五到十年的努力，将以人为本、以民为主的现代新武汉建设成为，以“一湖四环” 

、“一湖四片” 

、“一城四区”为载体，以人的现代化为核心，以生产方式和生活方式进步为标志，三大板块协调发展，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市，成为经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。

2、中心城空间布局结构

武汉中心城区规划区城市规划区为未来市区，涵盖武汉五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区范围；

西山区的北城二环路以内地区和福海、前卫、马街、碧鸡四镇；

呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔五镇。

总面积为1782平方公里（含滇池水域170平方公里）。

主城（北城）：

控制建设规模，提高建设质量，通过置换产业和疏散人口，改善道路交通条件，完善市政基础设施，强化城市园林绿化建设，保护历史文化名城风貌，整体提升城市环境。

全省行政中心，以商贸、金融、旅游服务、文化、信息服务等现代服务业为主的综合型城区。

呈贡新区：

行政和商贸新区；

现代制造业、以花卉产业为特色的生物产业和科研文教聚集区；

国家级铁路物流基地。

机场功能区：

中国面向东南亚、南亚，连接欧亚的航空客运枢纽和航空物流中心。

规划以市级、区级服务中心为核心，结合人口分布情况和公共交通条件，形成“一主、两副、三区、多点”的公共服务设施规划级配体系。

一主：

即一个市级主中心，主要指北城区一环路以内的区域，是北城区传统的核心区。

结合当前的设施状况，通过设施改善和提升，形成以商贸、金融、文化、医疗为主的城市核心区。

两副：

即两个市级副中心。

规划在呈贡新区吴家营地区，结合景观河建设和中央火车站便利交通条件，依托市级行政中心搬迁，形成以市级行政办公、教育、商务等为主的市级副中心，同时成为商贸、金融的服务次中心。

规划在北城南部未来巫家坝机场搬迁后周边地区进行集中建设，结合国贸会展中心等现状建设，形成以会议、会展、商贸、商务等为主的市级副中心。

该地区为近期武汉市发展的主要空间，应尽快对公共设施建设用地进行控制，确保未来公共服务设施建设的用地空间，设施建设以配套和新建相结合进行建设。

三区：

指二个北城区片区级中心及一个空港经济区片区级中心。

3、主要目标及任务

（1）四创两争：

创建国家园林城市、创建国家卫生城市、创建国家环保模范城市、创建全国文明城市；

争取联合国人居城市奖、争取进入国家生态城市行列。

（2）“一湖两江”流域水环境治理“四全”工作：

对滇池、长江、珠江流域武汉境内水环境实施“全面截污、全面禁养、全面绿化、全面整治”。

（3）“一二三四五六”重点工程：

一是城市交通拥堵缓解、微循环道路改造、城市公共空间开辟、城乡公交一体化、武汉信息港开港等一年实现工程；

二是“一湖三环”闭合、园区和县城环境基础设施建设、城乡垃圾无害化处理等两年突破工程；

三是主城区、环湖及29条入湖河道截污收集处理、城市规划区绿地系统建设、市域环境生态系统建设等三年达标工程；

四是主城和环湖轨道交通、“两环五射”高速公路、武汉新机场一期、牛栏江调水等四年投运工程；

五是“城 

中村 

”重建、主城改造、县城建设、小城镇开发等五年提升工程；

六是城市地铁、滇中城际轨道、滇池清淤和外流域调水、城市“四创两争” 

、滇池流域城乡一体化、滇中区域 

（同城） 

发展一体化等六年基本实现工程。

（4）“四环十七射”工程：

四环：

指二环、三环、绕城高速内环和绕城高速外环。

其中，二环系统全长27.1公里，改扩建段长20.4公里；

三环闭合工程位于武汉主城外围、二环和绕城高速内环之间，是沟通主城外围四个方向的次区域通道，该路线方案道路全长 

45.94公里，利用已建成道路19.6公里，实施三环闭合工程须新建26.34公里；

绕城高速内环主要承担过境交通流交通转换功能，全长约113公里；

绕城高速外环承担过境交通流交通转换和加强武汉周边卫星城市横向联系的功能，路线全长约250公里。

十七射：

指主城昆曲高速等八条主要出口道路、昆禄公路等五条辅助出口道路和王筇公路等四条补充出口道路。

（5）工程管理“八个百分之百”：

武汉市为强化建设工程管理和监督，加强党风廉政建设，制定了 

《关于全面落实“八个百分之百” 

，切实加强建设工程管理的通知》 

，要求在政府性投资 

（ 

含 

BT、BOT、TOT 

等方式） 

建设工程项目中，全面推行和落实“八个百分之百” 

，即：

百分之百公开招投标；

百分之百不转包；

百分之百工程监理到位；

百分之百不留重大质量隐患；

百分之百不出重大安全事故；

百分之百行政监察到位；

百分之百工程预算审计到位；

百分之百不出腐败案件。

2.1.3城市综合体的开发背景

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济，集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。

因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：

1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；

7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；

10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；

始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

2011年，当房地产市场遭遇“限购”、“限贷”、“限价”等近年最为严厉的宏观调控时，商业地产特别是城市综合体成为开发商自我救赎的“最后武器”，并在2011年引发一场综合体之战。

2.1.4城市综合体的特征

1、超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

2、通道树形交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。

这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

3、现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。

通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

4、高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。

室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；

通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；

安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

2.1.5城市综合体的发展现状

2009年1月，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了一次普查和调研，经过半年的调研，出具一份《2009中国城市综合体开发调研报告》，提出了我国城市综合体的发展现状：

1.大型城市综合体主要指100万平方米以上的项目。

主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市,基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。

2.杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右。

其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。

业态主要以住宅和购物中心为主。

3.面积在50万平方米以下的城市综合体,但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市,业态主要以普通住宅和购物中心为主。

4.外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。

主要指大型品牌零售商,大型综合商业市场管理商等,他们依靠自己的资金实力和行业优势,通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。

其项目主要以商业为主,零星配置写字楼和住宅。

5.目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津,中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。

还有一个主要的特点,除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外,城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。

6.2009年中国城市综合体进入开发元年,基本上属于“四四制”原则。

四分之一处于销售阶段,主要以销售住宅为主;

四分之一处于开发建设阶段,目前进入市场定位和准备开盘阶段;

四分之一处于政府计划和招商阶段,但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划;

四分之一属于规划阶段,基本进入项目立项和规划设计时期,但作为城市综合体开发模式都已基本确定。

7.众多号称城市综合体的项目,均无法完美体现城市综合体的含义,其主要业态主要在3个左右,大部分以住宅和商业为主。

建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性。