写字楼装修管理规定修改1030Word文档下载推荐.docx
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客户、装修公司、客服部
4
建筑工程一切险
5
提交图纸资料、资质审查
客户、客服部、装修单位、工程部
6
审图、提交审图意见
工程部、安管部
5日内
7
图纸修改、再审
装修单位、工程部、安管部
每次2日
8
消防设施改造的图纸审核
消防公司、工程部、安管部
9
报消防部门取得《消防建审意见书》
客户、消防公司、消防局
10
公共区域成品保护
装修公司、客服部
11
办理开工手续
装修单位、客服部、工程部、安管部
0.5日
12
进场施工
装修单位
13
交竣工图、工程验收、公共区域验收
提前三天
14
施工现场监督
装修公司、客户、安管部、工程部
装修期
15
隐蔽工程检查
装修单位、工程部
提前一天
16
工程验收申请
17
办理退场手续
四、咨询及服务
本大厦是由北京北大资源物业经营管理集团有限公司海淀分公司负责管理。
地址:
电话:
日常装修事务管理由大厦客服部、工程部、安管部负责。
联系电话:
如客户对本规定内各项装修及管理事宜有任何疑问,请与物业管理公司客服部、工程部、安管部联系,本公司将竭诚为客户及装修单位解答和处理有关事宜。
五、备注
由于本规定内容旨在为客户装修提供指导性及一般性资料,所有资料组合都经过周密安排。
为有效对客户装修工程进行管理,物业管理公司保留随时修改本规定之条例及规则的权力,同时告知客户。
第二章装修程序
一、程序要点
1.客户收楼手续已办理完毕
2.装修申请
3.办理交费等相关手续
4.资质审查与报送图纸
5.审图
6.报消防主管部门取得《消防建审意见书》
7.核定人员、工期、材料
8.施工许可
9.施工现场监督检查
10.装修工程竣工验收
11.资料文件签认、留档
12.退款
二、装修流程简图
第三章装修程序说明
一、客户收楼手续已办理完毕
客户按“房屋销售合同”约定与物业公司人员一起进行收楼,明确单元内工程现状并交接单元钥匙,客户根据“房屋销售合同”约定日期交纳物业管理费用并承担单元内所产生的能源费。
二、资质审查与报送图纸
1.客户申请装修时,应以《装修工程申请表》的书面形式将客户所选定的装修单位申报给物业管理公司的客服部(见附录一)。
2.客服部将会为客户及装修单位提供装修指引工作,协助客户、装修单位与物业管理公司的有关部门(工程部、安管部)建立联系。
3.装修单位需将附录二所列出的资料报物业管理公司工程部。
4.工程部负责对工程承包单位的资质进行审查,要求如下:
1)建筑装饰设计丙级以上资质。
2)装修工程施工三级或以上资质。
5.需特别注意事项:
1)大厦所用装修材料必须符合绿色环保要求(无毒、无害、无气味)。
2)客户如对隔音的特殊要求,须在设计时予以考虑。
3)客户如安装独立门禁系统,须加装后备电池。
4)客户如需使用不间断电源,应自备UPS电池组。
三、审图
1.工程部收到图纸后将立即开始审图工作,正常情况下将于五个工作日内将审图意见发给客户。
如遇装修规模较大、设计较复杂等特殊情况须延期时,工程部会提前通知客户。
若工程涉及重大改动(如结构等)需大厦原设计院或其它专业机构、人员审核时,工程部将要求本装修工程的设计单位提供相关的书面认可材料,工程部可协助联系有关人士。
2.工程部仅对贵单元内部的施工方案提供参考意见,必要时对有可能影响到整个系统或其他客户的在消防安全、电气控制、信息通讯、空调通风、渗漏等方面的问题提出强制性措施,设计、施工单位应依据此意见并依照原有设施配备及现场状况,合理改进施工方案,以达到满意的工程效果。
因设计失误和施工方案不当造成的一切后果,由设计、施工单位负责。
3.除物业管理公司的审图意见外,装修公司所有图纸必须符合国家及当地政府有关规定及规范,所有工作内容应符合大厦的有关规定。
4.装修单位须按审图意见修改图纸直至合格。
四、消防设施的改造
本大厦整体消防系统已全部由消防局验收完毕,客户二次装修时如改动房间格局及隔墙时,应由原消防施工单位负责对需改造的消防系统进行设计布局及改造施工或请具有资质的消防改造公司施工,并报消防局审核、验收。
如您请其他具有资质的消防公司施工,由此产生的后期维修、保修责任,由客户自行负责。
五、办理进场施工手续
1.根据《北京市装饰装修管理办法》规定对涉及消防系统(烟感、喷淋)、天然气系统的施工须由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的设计方案和城市规划、消防、燃气等主管部门的批准文件,并委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
装修单位在报消防部门批准的同时,应提前与相关施工单位及时联系,以便早日签约,使工程顺利进行。
2.押金与费用
物业管理公司规定二次装修需要收取以下费用:
1)装修管理费:
0.5元/M2/天(图纸审核;
配合水、电对接;
电梯设备管理维护;
治安、消防、装修车辆、装修人员检查管理等)
此费用不含垃圾清运费用,施工产生的装修垃圾由施工单位自行清运
2)工程押金:
50元/M2
3)临时电费:
1.27元/千瓦时,在物业公司购买。
4)临时用水:
25元/天(300M2以内),40元/天(300M2以上)以上费用均以人民币计价,面积以建筑平方米计算。
面积在300M2以上者,按60天预收;
300M2及以下者按40天预收。
交款起始日以《施工许可证》开据日期为准,截止日为验收通过日计,最后以实际装修日结算,多退少补。
如遇能源成本、服务成本上升等情形,物业管理方有权在合理范围内对相应收费标准进行调整。
3.客户、装修单位应办理以下事项:
1)与大厦签订《装修责任承诺书》,见附录四。
2)与大厦签订《施工噪声、异味排除协议书》,见附录五。
3)办理如下保险相关手续:
为了确保本大厦各客户的人身和财产安全由于工程事故受到侵害时获得适当的保障,同时也为了保障您将开展的工程的安全以及您可能因为意外事故而面临的民事赔偿责任,大厦要求在工程开始前由客户购买建筑工程一切险。
建筑工程一切险包括两部分:
♦工程物料损失保险部分:
保额由您自定,建议为工程合同金额。
♦第三者责任保险部分:
保额由您自定,但面积小于200M2时不得低于100万元人民币。
物业管理公司将不允许无保险公司承保的工程进行施工,请在办理施工证时向物业管理公司提交上述保险单据的复印件。
如果预计完工日期、承包商或工程金额、工程性质等有任何变化,请第一时间通知物业管理公司,并在需要时变更保险合同。
五、开工许可
1.正式开工许可
在得到消防局及其它政府有关部门(若需要)的批准后,施工单位凭《消防建审意见书》到安管部备案,其它手续办理完毕后办理《施工许可证》。
2.在进场前,施工单位需为进场施工人员办理出入证。
办理出入证时需持有施工人员的照片、有效证件(外地民工需有暂住证、身份证、做工证)及办证押金(详见附录六)。
3.二装流程全部完成后客服部与客户和施工单位确定进场日期,并通知工程部、安管部为客户办理开工证。
4.涉及到大厦公共区域的施工项目需事先向物业管理公司工程部申报施工方案(包括但不限于施工工艺、成品保护、清洁方法及退租还原承诺)。
六、验收
1.施工单位分项工程完工后需办理分项工程验收,由施工单位提前一个工作日与工程部联系验收时间。
验收内容包括但不限于设备、强电、弱电、土建、消防专业。
(备注:
物业管理公司的工程验收侧重于保护大厦的设施、设备,而不对本次装修施工的工程标准和质量负责。
)
2.所有吊顶、墙面及隔离工程必须在最终封闭前24小时向物业管理公司申请进行隐蔽工程的检查验收,合格后方允许进行下一步工序;
否则,由此而引起的所有问题,均由施工单位负责。
3.施工单位完成全部工程后,经自检和分项验收合格,大规模装修施工还应通过客户、设计、监理和施工单位的四方验收,然后客户需向物业管理公司工程部提交竣工资料二套,持四方验收单申请工程整体验收并填写《装修工程竣工验收申请表》。
4.物业管理公司工程部、客服部在核实工程完成情况后(即各分步分项工程验收单齐全),将在规定时间内会同各单位对工程整体做验收,并填写《二次装修工程验收记录表》,验收内容将主要针对该工程是否会影响公共区域或其他客户。
如果验收不合格,物业管理公司将给施工单位发出书面整改意见并要求按规定进行整改,然后再次验收直至合格。
5.工程部可应甲、乙方要求在施工或核验时提供现场指导和技术服务,但对施工过程不承担监理义务。
工程质量和后期保修问题由甲乙双方自行解决,客户应要求施工单位留存部分备品备件,以利于日后维修。
6.对于验收不合格的工程仍坚持入住使用的客户,物业管理公司将不配合提供正式入住需要的服务,如送正式电、家具运输等。
7.客户完成施工验收后办理竣工手续,申请开通各项服务,并申请退还剩余的装修保证金。
对于装修保证金物业公司一律视为由装修施工单位交纳而不论其实际交纳者,它的主要功能是处理可能对大厦或其它客户造成的损害的赔偿。
虽然物业管理公司可根据客户的要求而暂时缓付该笔款项,但它并不是装修本身的质量保证金。
因此装修验收手续办理完成七日后,物业管理公司将无息退还扣除应交纳部分后的款项以原交款单位。
第四章装修工程客户必读
1.《装修工程委托申请表》是物业管理公司用以明确客户二次装修各单位的重要文件,您应认真填写,以便物业管理公司同您的二次装修设计单位、施工单位、监理单位联系。
2.由于物业管理公司与装修设计单位、施工单位、监理单位之间没有任何合同关联关系,因此对于装修工程的质量物业管理公司不负有责任,但我们将尽自身的最大努力来协助您监督工程施工质量。
所有装修质量问题(不论保修期内外,包括电力供应、空调效果等)应由您与您所聘用的装修商之间进行。
因此您在工程设计阶段及完工后应自行检查、验收工程设计、施工质量,物业公司的检查验收会协助您检查质量问题,但其主要目的仅在于确定该装修工程是否对大厦或其它客户造成不利影响。
3.基于上条所述原因,建议您聘请监理公司或工程咨询公司,依靠自身及监理公司严把工程质量关,并与设计、施工、监理单位另行签定质量保证协议及协商质量保证金事宜,以保护您的自身利益。
4.物业管理公司要求您在开始正式办公前办理完成消防验收合格手续,并将验收合格手续报物业管理公司备案。
5.客户二次装修负责人应仔细阅读本规定后面的重要内容,以了解大厦有关的管理规定。
第五章装修工程设计单位必读
1.物业管理公司将提供给每位客户有关资料,以帮助客户顺利开展二次装修工程。
其中包括《装修管理规定》和贵单元的原设计图纸复印件:
公制1:
50或1:
150比例的楼层平面图。
(注意:
上述图纸中的资料只反映有关单元之设计情况以供客户参考,客户及客户所聘请之设计师及工程承包商应现场核实图纸中的资料及尺寸)。
在设计过程中,客户如有任何疑问,相关工程专业技术人员将提供咨询服务。
2.不得对大厦的结构性设施及公共区域的应急电源、照明系统进行改造。
1)由于大厦楼板可承受的最大压力为商业区域3.5KN/㎡、办公区域2.0KN/㎡,因此不允许在楼板上将较沉的重物集中放置,确需放置超重物品的应由原设计单位单独核算设计。
已做垫层的地面剔凿深度不能超过4cm,所有隔断墙均要求为轻质隔墙,并标明隔墙的材质高度。
2)不允许改动单元内固定外幕墙用的螺栓。
3)不允许拆改玻璃幕墙内封板,客户单元内部所做一切隔断不允许和幕墙做固定(包括铝合金窗台板部分)。
3.所有建筑分隔、消防系统的改动,必须符合现行北京市法定条例和规定。
1)不可阻挡消防通道,安全门,紧急出口灯箱,消防栓及机房、竖井门。
2)大厦提供的防火门、防火隔墙不允许拆改,必须保证原有消防通道的路线。
3)防火卷帘下不允许摆放家具或其它物品,不得妨碍防火卷帘的垂落。
4)单元内超过60M2要保留两个疏散门。
4.二次装修工程应完全在客户自用面积内进行,任何装修工程均不可延伸到公共区域。
1)所有原提供的单元门均不得更换或在原有门框上加装装饰性外框。
2)除得到物业管理公司的批准,客户单元外及所有外墙(包括公共走廊、电梯厅等)不许装设招牌及广告以免影响建筑物外观,室内装饰不能凸出公共走廊。
3)不允许将自用设备安装在大厦公共竖井、机房内。
4)所有客户均不得安装面向公共走廊或会对其他客户造成骚扰或影响的音响设备。
5)不允许安装太阳能热水器。
5.对大厦所提供的任何原设施进行拆改,均要报物业管理公司审批。
1)大厦提供的走道隔墙不允许拆改,不能增加开门,以大厦统一装修为主。
2)大厦提供的户门不能改变其颜色、位置、开启方向等。
3)大厦外窗内侧安装有护栏,装修过程中如有妨碍可临时拆卸,装修完毕后恢复原状。
4)客户自装的门禁系统需由物业管理公司审核(按消防要求应为断电自开)。
6.单元户内禁止更改外窗,为保证大厦的整体形象,所选用窗帘的形式应为白色或相近浅色调的百叶形式,最终方案在得到物业管理公司的认可后方允许安装。
7.客户应提供足够的通道让一切公共设施,设备和装置等获得保养及维修。
不能阻挡机房的送回风及进出机房的通道或维修空间。
室内如有水管闸门或电源箱及其它重要设备时,装修面必须加装检查口。
8.如果客户需连接公共给排水系统、电气系统或其它相类似公共设施,必须负责从使用点到公共主干线的一切保养、维修、拆除、翻新和更换。
但若首层底商客户经营餐饮业务,则必须另行设置独立的排水系统及适当大小的隔油池并负责日常清淘,以免因任何不必要的排水管淤塞而影响其他客户的排水系统运作。
9.整层的客户应注意以下事项:
1)整个大厦的核心筒及电梯厅区域必须保持相同的风格,任何装修工程均不可延伸到该区域。
2)单元的外墙一般不允许改动,其中安装有主立管、消火栓设备、疏散指示灯具的墙段均不得改动。
同时,因隔墙内有大量管线,物业管理公司不对拆改后产生的任何影响负责,包括局部的供电、通信线路中断,空调效果变差,安全防盗等问题均由客户自行承担。
3)不允许堵塞消防通道,维修检查通道。
不允许锁死消防楼梯门,消防楼梯内禁止设置障碍阻止人员通行。
4)跨层敷设自用的管线、网络时,应首先考虑通过已有的各种竖井进行,避免在楼板上打洞破坏大厦结构强度。
严禁在大厦楼外飞线。
10.电气要求
1)客户必须遵守单元设计实际容量,不允许超容量设计,不允许私自增容,如照明回路、插座回路有较大变动时必须书面报请大厦物业工程部确认。
2)报装方案应有详细的电气设计说明,包括灯具选型、地插选型,报装功率、各支路功率、插座回路的数量及每路功率均要有详细标示。
3)大厦一般导线采用ZRBV阻燃型塑铜线,消防应急回路照明采用NHBV耐火型塑铜线,禁止使用普通BV塑铜线。
4)各类接线必须在接线盒内进行接驳,必须穿管走线。
禁止施工中在吊顶内随意接线,吊顶上不允许各种裸露线路存在。
5)大厦配线管禁止使用PVC型塑料管,应采用KGB薄壁扣压管,地面预埋应采用GS镀锌管。
6)大厦一次照明(即原装照明)不得私自更改变动位置,特殊情况需调整必须报物业工程部批准。
7)大厦每室内提供的消防应急照明严禁接驳其它灯具及其它用电器具。
8)室内壁装式插座距地30cm。
若采用地面插座,必须采用跷起式金属二、三极地面插座。
普通暗装插座禁止作为地面插座使用。
9)客户选择灯具光源必须与大厦整体光源协调一致。
第六章二次装修施工管理规定
一、总则
1.为加强大厦日常管理工作,保证大厦内部秩序和正常办公业务,并保证二次装修顺利进行,特别制定本规定。
2.本规定适用于大厦的客户(即工程甲方)向施工单位(即工程乙方)发包的任何装修改造、设备安装等项工程。
大厦范围内的其他工程亦可参照本规定执行。
二、一般规定
1.施工单位应遵守《建设工程安全管理条例》、《外地建筑企业进京施工管理暂行规定》、《北京市建设工程施工现场消防管理办法》、《建筑内部装修设计防火规范》等项法规、规范及各类施工安全操作标准,切实搞好施工现场管理和工程质量。
2.正式施工前由施工单位按管理公司要求首先做好施工现场公共区域的成品保护,并办理交接手续。
施工单位所用的大型机电设备必须配置合格的二次电源箱,由物业工程部统一检查、接驳。
施工期间,不得擅自对保护设施进行拆除及破坏,并注意爱护物业管理公司设置的其它成品保护设施。
施工中不得在铝合金窗框上钻孔及放置金属物料,不得在玻璃幕墙附近进行金属切割和电焊操作。
如施工中造成大厦设施的损坏,管理公司有权从装修保证金中扣除相应赔偿金,不足部分,管理公司有权追偿。
3.施工单位应严格按照已批准的图纸和确定的施工方案和技术工艺进行作业,如有变更应及时通知工程部及有关政府部门审批。
4.对可能影响大厦系统设施项目和隐蔽工程,工程部认为有必要检查时将提前通知施工单位。
施工单位在检查通过之前,不得进行后续工程的施工。
三、不影响其他客户的原则
1.机电工程安装
客户于装修期间敷设电线、接驳水源、天然气等须暂时关闭大厦总闸的,必须提前五个工作日以书面形式报物业管理公司审批,物业管理公司将不会接受即时申请。
若客户未经批准私自接驳电力、水源、天然气等,一旦影响大厦设施或影响其他客户,所造成的一切后果及损失,由贵客户负责并承担全部经济损失。
2.在公共区域施工
客户若占用公共区域施工,必须事先向物业管理公司提出申请,获批准后方可使用公共区域,于指定日期、时间及地点工作。
并应于动工前通知物业管理公司,做好成品保护工作,物业管理公司将视情况派人员在现场监督,同时,该施工不得影响其他客户的正常办公。
3.施工过程中,所有材料,工具及废物等在任何时候都必须放置在所属单元内,不得阻塞、占用公共走廊或任何公共地方,不得放置于公共区域或服务通道内。
4.对原有设施、设备的拆除
客户在装修过程中,经物业管理公司同意拆除的大厦原有设备、设施,均应到物业管理公司办理备案手续,由客户自行负责保管。
如为租户,在租约期满后按恢复原则恢复到原状,由物业管理公司验收认可。
5.装修单位应做到文明施工。
保持施工现场清洁、有序,因施工原因而导致大厦设施故障或损坏的,装修单位应予以赔偿并承担连带责任。
对大厦排水设施堵塞的,装修单位须负责清通和复原。
6.客户单元于装修期间,所有消防烟感探头及空调风口必须遮蔽,大门亦须关闭。
四、安全保卫及消防规定
1.施工期间施工单位应确定现场负责人及安全员,施工现场严禁吸烟。
2.客户之装修承包商所雇的施工人员进入大厦必须着装整齐,且必须佩带施工证于胸前明显处,以备随时接受物业管理公司的检查。
3.携带器材物品离开大厦时,需按规定办理《物品搬运放行单》。
施工人员发生治安、刑事事件,或违反规定造成严重后果的施工单位应承担责任。
4.施工单位应严格管理本单位施工人员,在施工现场不得有大声喧哗、追逐打闹、酗酒赌博、随地吐痰、吸烟及其他不文明的行为,不得使用任何放声设备如收音机、电视等,在施工区域以外禁止坐卧、闲逛、吸烟、聊天、窥探其他客户房间,触动、毁坏大厦公共设施,并不得于大厦内留宿、煮食;
否则物业管理公司人员有权即时终止其工作而由施工单位对其行为负全部责任。
5.施工人员不得用楼层热水器打取施工用水,禁止使用客用卫生间和乘坐客用电梯,乘坐消防电梯时也应避开大厦员工的上下班及用餐时间。
6.除发生火警,严禁动用大厦配置的消防设施,包括消火栓、灭火器等。
7.施工所有的材料应符合防火规范的要求,运进易燃材料时,安管部有权验料并有权让甲、乙方出示相关材料的防火检测证明、出厂合格证明及产品说明书,将其留存备案并确定当日用量。
8.装修单位应保证施工现场周围的清洁卫生,避免易燃易爆品堆积,造成火灾隐患,施工现场内易燃易爆品应妥善保管,并指定专人负责。
出于安全考虑,施工现场未经批准不得存放易燃、易爆物料,所有易燃、易爆物料必须于当日结束装修工作时清运出现场。
9.如果在装修中使用木制材料,必须要按消防规范要求涂上防火漆或进行阻燃处理。
二装选用局部照明如石英灯、筒灯、灯箱等,一般情况不允许安装在木质材质(或可燃材质上),安装在木质材质的灯具必须涂刷不少于三遍防火涂料,并在灯具边缘处加装防火石棉垫,且注意密闭式灯箱要有合格的散热孔,客户须保证以上做法满足消防规范。
10.施工需要动火或烧焊前,必须提前24小时到物业管理公司安管部办理“动火证”,并按消防管理制度执行,电气焊工应持证上岗,并确定看火人和防火措施。
对电器设备的使用,也应按规定操作。
五、施工时间
1.大厦客户未入住前,正常装修工作时间为早8:
30至晚8:
30,晚8:
30后所有装修人员均应离开大厦,需夜间加班施工的提前向物业管理公司提出申请。
大厦装修工期进行统筹规划,如部分客户入住后,其他延期施工或后期进行装修施工的,所有发出噪音、震动或可能散发异味的工程,必须有条理地在晚8:
30至早上6:
00内进行,不得扰及大厦其它客户。
在此情况下若需延长工作时间应到物业管理公司办理申请手续。
2.所有贵单元的家具都应在大厦外预制组合和上漆,所有选用油漆涂料应符合国家环保标准。
凡有异味等干扰他人正常工作的工程只能在20:
30~次日6:
00进行,对产生的异味必须采取有效排放措施(如自备排风扇或租用管理公司提供的排风机),以不遭到其他客户投诉为前提。
3.大厦严禁使用电动风镐等大振动工具振捣地面面层。
施工过程中,在每周一至周五,早6:
00至晚20:
30期间,不得进行电锯、电锤、冲击钻、剔凿等有噪音的作业,以保证其他客户的正常办公。
以上作业施工时间须调整到夜间或休息日、节假日进行。
六、运输规定
1.施工单位须按物业管理公司指定的货梯运送货物及施工人员。
运送施工垃圾、大量物料的运进或运出大厦等必须在18:
30至次日6:
00之间进行,使用货梯需提前到客服部申请。
2.装修材料的运输
1)在不影响已入住客户的情况下,货运电梯的使用时间为上午8:
30至晚上20:
30,特殊情况客户可以书面通知物业管理公司使用时间上的要求,以物业管理公司批准的时间为准。
2)装修材料的运输要提前24小时申请使用货运电梯,严禁使用客用电梯或扶梯。
3)必须按照物业管理公司指定的路线,徒手搬运或使用胶轮手推车运载材料,绝对禁止使用铁轮车或在地面上拖拉装修材料。
4)客户必须利用指定的服务通道及装卸地点、车位进行装卸和运输材料的工作,物业管理公司有权根据需要调整有关通道、车位的指示。
5)所有装卸车辆必须遵守大厦停车管理规定。
6)一切因运输不当造成物业管理公司或其他设备、设施损坏及人身
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