邵阳南方司法鉴定所Word格式.docx
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四、检验鉴定分析过程:
(一)、评估对象和范围
评估范围包括危配珍名下位于邵阳市大祥区西湖路宝庆星都二层、三层非住宅商铺共21间房产。
(二)、评估目的
本次评估目的是为新邵县人民法院公开拍卖危配珍名下位于邵阳市大祥区西湖路宝庆星都二层、三层非住宅商铺共21间房产提供价值参考。
(三)、评估基准日
确定现场查勘日2017年6月8日为评估基准日。
(四)、价值定义:
此次资产评估价值定义设定为评估对象在评估基准日进行公开拍卖委估资产条件下的处置参考价值,即委估资产在公开拍卖条件下最有可能形成或成立的价格。
(五)、评估原则
该次评估遵循以下原则:
1、独立、客观、公正、科学的原则;
2、替代性原则;
3、合法性原则;
4、实质重于形式的原则;
5、公开市场原则;
6、国家政策法规稳定的原则;
7、非持续经营原则、快速变现原则。
(六)、评估方法
根据国家国有资产管理与评估的有关法规,遵循客观、独立、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则,考虑到委估资产的现状,以及该次评估的目的,对新邵县人民法院委托评估的房地产采用清算价格法予以估价。
在强制执行的情况下,要对资产进行评估时,一般应适用清算价格法。
所谓清算价格是指企业由于破产、强制执行或其他原因,要求在一定期限内将企业或资产变现,预期出卖资产可收回的快速变现价格,即清算价格。
资产所有者已经失去对资产的控制和支配权,按快速迫售变现的办法清偿债务.这种强制既有来自法律和合同的强制约束力要求变现清偿的压力,又有快速变现的时间压力.在快速变现条件下,资产公平市场是不存在的,因而,强制清算价格与现行市价有很大的数量差距。
其与市场价值的区别在于市场条件。
市场价值是指在正常交易条件下的价格。
而强制执行资产出售受交易期限和买主的限制,其价格一般应低于正常的现行市价。
(七)、评估过程
A、评估操作程序
1、接受委托
(1)、与委托方对评估目的、评估范围、评估基准日进行协商。
(2)、了解具体情况,拟定评估方案。
2、资产清查
根据相关资料进行核实、验证产权状况。
3、评定估算阶段
(1)、2017年6月8日进行现场核实,并对资产状况进行查看、记录,了解资产的经营、管理及维护使用等情况;
(2)、进行市场调研、询价等工作;
(3)、根据委估资产的实际状况和特点,结合本次资产评估的目的,制订资产的具体评估方法,对委估资产进行评定和估算。
4、评估汇总
1、根据评估结果,进行汇总分析工作,根据汇总分析对评估结果进行合理调整、修改和完善,撰写评估说明;
2、汇集工作底稿,根据评估工作情况,汇总编写意见书;
3、进行内部审核,验证评估结果。
5、提交司法鉴定意见书。
B、评估过程说明
1、评估范围包括危配珍名下位于邵阳市大祥区西湖路宝庆星都二层、三层非住宅商铺共21间房产,具体评估对象产权登记信息详见下表。
序号
建筑物
名称
层次/层数
户室号
结构
房屋所有权证号
建筑面积
(m2)
土地使用权证号
土地分摊面积
1
宝庆星都
2/29
2017
钢混
邵房权证字第R0044074
33.99
S05875
2.64
2
2018
邵房权证字第R0044082
S05877
3
2023
邵房权证字第R0044081
S05876
4
2029
邵房权证字第R0044079
36.74
S05878
2.85
5
2030
邵房权证字第R0044078
45.92
S05879
3.57
6
2056
邵房权证字第R0044070
27.13
S05874
2.11
7
2113
邵房权证字第R0044067
29.98
S05873
2.33
8
2116
邵房权证字第R0044069
37.62
S05871
2.92
9
2136
邵房权证字第R0044065
52.96
S05869
4.12
10
2151
邵房权证字第R0044066
53.86
S05872
4.19
11
2154
邵房权证字第R0044071
28.16
S05868
2.19
12
2155
邵房权证字第R0044068
37.54
S05870
13
2162
邵房权证字第R0044083
257.22
S05880
20.01
14
3/29
3075
邵房权证字第R0044072
34.2
S05904
2.66
15
3076
邵房权证字第R0044084
33.62
S05903
2.61
16
3091
邵房权证字第R0044076
18.32
S05902
1.42
17
3092
邵房权证字第R0044077
23.08
S05901
1.79
18
3093
邵房权证字第R0044080
55.33
S05898
4.3
19
3094
邵房权证字第R0044064
27.51
S05897
2.14
20
3103
邵房权证字第R0044073
29.83
S05899
2.32
21
3104
邵房权证字第R0044075
18.47
S05900
1.43
合计
949.46
73.8
2、本次评估考虑到评估对象的商业属性及房产与地产密不可分的属性采用房地合一的形式将土地使用权价值与房屋建筑物一并评估。
3、我们首先确定评估对象在正常市场一般交易条件下的价值,然后考虑快速变现等因素对其变现价值的影响确定折扣率,从而确定其评估价值。
4、变现价格的确定
(1)、由于快速变现的特点,买受人在较短时间内购买,没有充分的考虑时间,也没有足够时间对标的物作充分的了解,特别是需在较短的时间内支付全部款项,承担的风险较大和相关交易税费,因此其价格一般较正常交易低。
(2)、购买者由于心理的影响,在购买前已先期认为处分评估对象会低于正常市价。
(3)、评估对象在强制执行措施下处在相对不正常的市场,根据以往的估价经验和拍卖行情,根据评估对象价值大小不一的情况确定不同的快速变现折扣率,详见评估明细表。
(4)、变现价格=正常市场一般交易条件下的价值×
(1-快速变现折扣率),
详见评估明细表。
五、鉴定意见
经上述鉴定,我们的意见如下;
新邵县人民法院委托评估的危配珍名下位于邵阳市大祥区西湖路宝庆星都二层、三层非住宅商铺共21间房产在公开拍卖的条件下快速变现价值为人民币壹仟叁佰叁拾壹万伍仟陆佰元整(¥13,315,600.00)。
六、说明事项
1、我们2017年6月8日进行了现场查勘,评估对象分布较散,位于邵阳市大祥区西湖路宝庆星都第二层和第三层。
目前由佳惠·
华盛堂承租,从事服装经营。
承租人进行了整体规划和装修,商铺与商铺之间没有明确区分和界线,不能辨识其具体位置。
我们只能根据产权证所附分户平面图估测大概位置。
进而根据商场内人流状况评估其商业效用,确定不同的评估单价。
2、根据惯例,我们对单个商铺的评估值取整到百位。
3、本鉴定意见书是在独立、客观、公正、科学原则做出的,我所及参加鉴定人员与本案无任何利害关系,鉴定人员在鉴定过程中恪守职业道德。
4、委托方及相关方应当提供评估对象法律权属等资料,并对所提供的相关资料的合法性、真实性和完整性负责,并承担相应的法律责任。
相关资料的合法性、真实性和完整性不是委托范围,也不是我们的执业范围和职责。
如因法律权属等资料的不真实、不合法、不完整所造成的后果与本所及其评估人员无关。
5、本鉴定意见书除法律另有规定外未经我所同意,不得向委托方和相关当事方之外的单位和个人提供,鉴定意见书的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
6、本鉴定意见书是本机构出具的,受本机构人员的执业水平和能力影响。
7、当事人或利益关系人对此鉴定意见有异议的可在收到《鉴定意见书》后十日内以书面形式向委托方新邵县人民法院提出。
8、请鉴定意见书使用人关注如下因素对房地产价值的影响,并请购买人对自己的购买行为负责,谨慎行事,对房地产作仔细检查,以确定房地产是否存在内部缺陷和瑕疵,并进一步核实房地产权利登记情况、资产现状、房产面积、转让土地面积及土地可利用程度等情况,以免造成损失。
9、对存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项,在委托方未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下,我所不承担相关责任。
对同一委估资产在本次评估和上次评估期间存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项,在委托方未作特殊说明而评估人员根据委托方承诺说明以及专业经验一般不能获知的情况下,我所不承担相关责任。
10、在评估基准日的有效期内,当出现国家宏观经济以及评估中遵循的持续经营等原则发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等情况发生时,评估结果一般会失效。
对于这一基准日后因不可预见因素使资产价值发生的重大变化,我所不负任何责任。
11、在评估基准日后的有效期内若资产数量发生变化,应根据原评估方法对评估值进行相应调整;
若资产数量、价值标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
12、评估结论有效的其他条件
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,在委托单位公开拍卖资产前提下的变现价值,鉴定意见书使用者应充分考虑在资产处置变现期限内委估资产的各类损耗和国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
当前述条件中委托单位资产处置方式等情况发生变化时,本评估结论一般会失效。
13、本鉴定意见书的作用依照法律法规的有关规定发生法律效力。
14、评估结论的有效使用期限。
根据国家现行规定,本鉴定意见书有效期一年,自评估基准日2017年6月8日起计算,至2018年6月7日止。
超过一年,需重新进行评估。
司法鉴定人:
《司法鉴定人执业证》证号:
4306003001
4306003012
邵阳市南方司法鉴定所
二〇一七年七月十一日
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- 邵阳 南方 司法鉴定