完美升级版小董村危旧房改造项目预可研报告1119Word格式.docx
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阎村镇中心城镇现处于规划设计阶段,对小董村项目的开发非常有利。
(七)项目背景
本项目用地是北京市取消商业、旅游、金融、服务、高档住宅等经营项目国有土地使用权协议出让,改为招标、拍卖或公开挂牌交易后的第一次国有土地使用权出让公开招标。
是经济适用住房建设项目和商品房项目、公建项目的国有土地使用权捆绑招标,招标底价为人民币17.65亿元,在满足此要求下,投标人投报经济适用房销售最高限价不得超过建筑面积每平方米2600元。
项目可建设用地面积约为140.78万平方米,用地用途为经济适用房、商品房及其配套建设,其中经济适用住房建设面积约为71.22万平方米;
商品房建筑面积约为62.69万平方米。
用地将以“熟地”方式供地,实现“七通一平”。
项目建设周期为四年,经济适用住房项目的建设周期为两年,可分两期建设,第一期建设规模不得少于40万平方米。
(八)可行性分析依据
小董村项目文件目录:
《阎村镇地块ABCDE控制性详细规划》
二、建设条件和建设规模
(一)建设条件
项目村民住宅建设用地先期启动。
项目商品房用地将按照“统一规划、分批供地、分期实施”的原则,结合公司的建设计划,由北京市房山区土地整理储备中心完成征地拆迁后交付使用。
(二)建设规模
2、非经营性配套公建建筑面积91,500平方米;
3、经营性配套公建(配套商服、体育)建筑面积44,700平方米;
(三)建设标准
1、项目回迁房部分,其建设标准满足规划要求的基本配置即可,以多层房屋为主。
户型面积由90—110平方米,以90平方米户型为主。
2、商品房定位为中高档次、中等价位的景观房,以低层、多层为主。
户型面积由150—180平方米,适量考虑180平方米以上的大面积户型。
三、市场分析
1.项目地块的有利因素
●容积率等规划指标基本符合公司开发的要求,楼面地价约200元平方米左右;
●部分设施可借助绿城·
百合公寓已经形成的基础设施;
●医院等生活配套设施可借助于燕化星城现有配套;
●有公交车直通燕山石化厂区和北京市区,交通便利;
●因当地是建筑和建材之乡,住宅的建安成本较低。
一般多层现浇结构住宅约为1090元平方米(估算),小高层含电梯约为1270元平方米(估算);
●当地客户群的人口数量能够满足整个项目的销售量。
2.不利因素
●地上有旧房拆迁;
●地理位置相对市区比较偏远,而且脱离了良乡卫星城,到目前为止,项目处于农村所在地而不是城市所在地;
●整个区域的品位较低(其品位低于大兴区),北京市民对该区域的认同感也明显低于大兴区域。
现阶段市场人气略显不足;
●现阶段城市生活配套设施缺乏,尤其是购物和生活服务方面;
●地块东面的动力供暖中心烟囱,在冬季启用时因风向的影响,对小区空气质量有一定影响;
●现有燕化星城的市政设施不足以支持项目的全面开发,成本的不确定因素增加。
3.目标客户群的分析
(1)该项目的目标客户群,主要由三部分组成:
●燕山石化职工。
根据燕化公司2001年底的一次分房要求统计,有一万户左右的职工提出分房要求。
同时,这部分客户群的总体消费能力较低。
因为其收入的刚性限制,其对房价的总体承受力在20万元套左右(也即首付5~6万元,月供800~1000元)。
●房山当地居民
随着远郊区县的商品房市场不断成熟及当地居民收入水平的不断提高,良乡和老房山城关镇的居民较有可能成为该项目的客户群体,其购房欲望和潜在的需求量均较大,且对房产品品质的要求高于燕化星城的居民。
●北京市区拆迁外移居民。
房山和大兴地区许多项目的客户群来源于北京市区西南片(三环以外的丰台区西部为主)的拆迁居民,这些客户对上下班交通时间的忍受限度约在1小时之内,购物仍然会习惯在北京市区内进行。
这批客户群的购房能力主要依靠拆迁补偿费,且其对自身未来的收入预期没有很乐观的希望,不愿意产生支付危机,因此其总体房价要求也较苛刻。
从已调查项目可以看出,这些客户的鉴赏力和品质要求比较低,法律意识和维权意识也不强,对自己有多少支付能力却很清楚。
如果价位足够低,条件差一点也能接受。
这部分客户群的消费,会随着北京市区城市建设的推进而源源不断。
但在这过程中,其单户消费能力的提高会十分缓慢而有限。
而且房山当地和大兴地区的许多项目都瞄准这批客户群,市场竞争会非常激烈。
(三)市场需求分析
四、开发建设计划
(一)、建设方式
开发建设采取招投标方式,选择设计、施工、监理单位。
(二)、开发建设进度
回迁房部分按村民住宅建设方式办理前期手续,计划2004年4月份开工,2005年5月竣工。
商品房部分按挂牌方式于2004年6月底取得土地,南区计划2004年11月份开工,2006年4月竣工,北区计划于2005年4月份开工,2006年10月竣工。
时间
项目
2003
2004
2005
2006
回迁房部分
商品房南区
商品房北区
(三)、开发建设方案设想
考虑到按市场推广计划及启动资金的需要,首先,开发建设回迁房,按尽量降低拆迁成本的原则,回迁房实施地点选择应无居民住宅的地区,以减少搬迁周转费用。
其次,开发商品房南区部分尽快资金回笼,最后开发商品房北区。
五、经济分析
经济适用房部分
(一)价格预测
根据政府对本项目经济适用住房的最高限价不得超过2600元平方米的政策,同时由于公司在本项目首期开发中不以盈利为首要目的,关键在于树立公司品牌的既定方针,本案经济适用住房部分的销售价格定位为:
2500元㎡;
商业建筑按均价4800元㎡计;
地下车位按5万元个计。
(二)投资估算
***计算基数:
经济适用房面积总建筑面积
=76.53万㎡158.09万㎡=48.41%
其中:
经济适用房面积为71.22万㎡,经营性配套公建面积为0.44万㎡,非经营性配套公建面积为3.91万㎡,非配套公建0.96万㎡。
1、前期费用83516.40万元
✧项目土地款(176500万元-13599.60万元)×
48.41%+101.20万元+288万元=78860.08万元+389.20万元=79249.28万元
***土地出让金共计13599.60万元,其中商品房626900㎡×
150元㎡=9403.50万元,非配套公建105600㎡×
300元㎡=3168万元,经营性配套公建44700㎡×
230元㎡=1028.10万元;
经济适用房区域中经营性配套公建面积为0.44万㎡,土地出让金为101.20万元;
非配套公建0.96万㎡,土地出让金为288万元。
✧土地契税79249.28万元×
4%=3169.97万元
✧勘察、设计费1097.15万元
其中:
建筑设计712200㎡×
20%×
25元㎡+712200㎡×
80%×
25元㎡×
30%+53100㎡×
25元㎡=356.10万元+427.32万元+132.75万元=916.17万元
环境设计略
委托电力设计765300㎡×
40元㎡×
3%=91.84万元
委托天然气设计765300㎡×
14元㎡×
3%=32.14万元
勘察约35万元(总计约80万元)
图纸交叉会审约22万元(总计约50万元)
2、各项规费2948.68万元
✧人防略
✧物管维修基金712200㎡×
0.007×
65元㎡=32.41万元
✧建设工程许可证执照费
(712200㎡×
800元㎡+53100㎡×
1270元㎡)×
0.1%×
50%
=(56976万元+6743.70万元)×
50%=31.86万元
(经济适用房减半收取)
以下四项为“四源费”,经济适用房减半收取,共计2884.41万元
✧自来水厂建设费712200㎡×
12元㎡×
50%=427.32万元
✧污水处理厂建设费712200㎡×
10元㎡×
50%=356.10万元
✧煤气厂建设费712200㎡×
29元㎡×
50%=1032.69万元
✧供热厂建设费712200㎡×
30元㎡×
50%=1068.30万元
3、工程费用77015.99万元
✧土建工程费712200㎡×
1270元㎡=56976万元+6743.70=63719.70万元
(大部分建筑拟采用砖混结构,详见《建安成本分析表》,公建按1270元㎡计)
设备工程略
✧室外工程8891.19万元
地下室围护结构略
游泳池60万元×
2=120万元
室外管、井、线765300㎡×
10元㎡=765.30万元
水、电、气765300㎡×
(16+40+14)元㎡=5357.10万元
供热765300㎡×
22元㎡=1683.66万元
道路489375㎡×
70元㎡=685.13万元
(经济适用房集中在B、C区域,总面积约71.22万平方米,容积率为1.6,占地面积为445125平方米;
公建面积为5.31万平方米,容积率为1.2,占地面积为44250平方米;
占地面积合计489375平方米)
围墙700米×
4×
1000元米=280万元
(假设地块为正方形,单边长度为占地面积489375平方米的平方根,约为700米)
✧弱电系统1533.17万元
对讲系统7910户×
100元户=79.10万元
(按每户面积约90平方米计,71.22万㎡90平方米=7910户)
电信、有线765300㎡×
9元㎡=688.77万元
安保765300㎡×
门禁765300㎡×
1元㎡=76.53万元
机动车位管理略
✧环境工程2181.11万元
绿化445125平方米×
70%×
70元㎡=2181.11万元
(经济适用房集中在B、C区域,总面积约71.22万平方米,容积率为1.6,占地面积为445125平方米)
✧会馆及园区配套用房装修费398.83万元
4985.40㎡×
800元㎡=398.83万元
(会所面积按经济适用房面积的0.7%计)
✧中水系统291.99万元
[3.5人户×
0.125吨人×
(7910+5220)户×
1500元吨]×
48.41%=603.16万元×
48.41%=291.99万元
(每户按3.5人计,每人日均用水量0.125吨,污水排量按日用水量的70%计,中水系统每吨总体投入按1500元计,经济适用房计算基数为48.41%)
4、管理费用10146.79万元
销售收入=712200㎡×
2500元㎡+2637个×
50000元个+4400㎡×
4800元㎡+9600㎡×
4800元㎡=178050万元+13185万元+2112万元+4608万元=197955万元
(车位按每2户1个计,7910户共配置3955个,按规划意见书要求至少有33%在地面,则地下配置2637个,经营性公建、非配套公建按4800元㎡计)
✧管理费、销售费用销售收入×
3%=5938.65万元
✧财务费用[(176500万元-13599.60万元)×
48.41%+389.2万元]×
5.31%=79249.28万元×
5.31%=4208.14万元
5、其他费用647.04万元
✧工程监理77015.99万元×
0.5%=385.08万元
✧质量监督77015.99万元×
0.05%=38.51万元
✧测试44万元(总计约100万元)
✧招投标179.45万元
管理费工程费用×
0.66‰×
50%=77015.99万元×
50%=25.42万元
编制标底费工程费用×
2‰=77015.99万元×
2‰=154.03万元
6、税金10887.53万元
✧营业税销售收入×
5.5%=197955万元×
5.5%=10887.53万元
7、不可预见费
总成本为以上6项(前期费用、各项规费、工程费用、管理费用、其他费用、税金)相加,共计185162.43万元
不可预见费=(总成本-土地款)×
3%=(185162.43万元-82419.25万元)×
3%=3082.30万元
总投资额188244.73万元
单位成本=总投资额÷
可售面积=188244.73万元÷
72.62万平方米
=2592.19元平方米
******
商品房部分
(一)价格预测
根据本项目所拥有较好的地段优势、人文环境和区域配套,以及高品位的环境设计、规划布局和公建配套,本案的商品房销售价格做如下定位:
商品房按均价3800元㎡计;
(二)投资估算
商品房面积总建筑面积=81.56万㎡158.09万㎡=51.59%
商品房建筑面积为62.69万㎡,经营性配套公建面积为4.03万㎡,非经营性配套公建面积为5.24万㎡,非配套公建面积9.60万㎡。
1、前期费用102951.11万元
✧项目土地款176500万元-79249.28万元=97250.72万元
✧土地契税97250.72万元×
4%=3890.03万元
✧勘察、设计费1810.36万元
建筑设计626900㎡×
40%×
25元㎡+626900㎡×
60%×
30%+188700㎡×
25元㎡=626.90万元+282.11万元+471.75万元=1380.76万元
环境设计200万元
委托电力设计815600㎡×
50元㎡×
3%=122.34万元
委托天然气设计815600㎡×
3%=34.26万元
勘察约45万元(总计约80万元)
图纸交叉会审约28万元(总计约50万元)
2、各项规费5212.44万元
✧物管维修基金626900㎡×
65元㎡=28.52万元
✧建设工程许可证执照费815600㎡×
1300元㎡×
0.1%=106.03万元
***以下四项为“四源费”,共计5077.89万元
✧自来水厂建设费626900㎡×
12元㎡=752.28万元
✧污水处理厂建设费626900㎡×
10元㎡=626.90万元
✧煤气厂建设费626900㎡×
29元㎡=1818.01万元
✧供热厂建设费626900㎡×
30元㎡=1880.70万元
3、工程费用122299.09万元
✧土建工程815600㎡×
1036.34元㎡=84523.89万元
(详见《建安成本分析表》)
✧安装工程14273.00万元
给排水安装815600㎡×
75元㎡=6117.00万元
电气安装815600㎡×
60元㎡=4893.60万元
采暖815600㎡×
40元㎡=3262.40万元
✧设备工程5280万元
电梯132部×
40万元部=5280万元
(小高层配置电梯,面积为815600㎡,单方造价为65元㎡,金额共计5301.40万元)
✧室外工程11106.28万元
地下室围护结构略(不能明确)
室外管、井、线815600㎡×
20元㎡=1631.20万元
水、电、气815600㎡×
(16+50+14)元㎡=6524.80万元
供热815600㎡×
22元㎡=1794.32万元
道路423774㎡×
70元㎡=593.28万元
(商品用房总面积约62.69万平方米,容积率为2.1,占地面积为298524平方米;
非配套公建面积9.60万平方米,容积率为2.0,占地面积为48000平方米;
配套公建面积9.27万平方米,容积率为1.2,占地面积为77250平方米;
占地面积合计423774平方米)
围墙651米×
1700元米=442.68万元
(假设地块为正方形,单边长度为占地面积423774平方米的平方根,约为651米)
✧弱电系统3231.42万元
对讲系统5220户×
800元户=417.60万元
(按每户面积约120平方米计,62.69万㎡120平方米=5220户)
电信、有线815600㎡×
13.5元㎡=1101.06万元
安保815600㎡×
门禁815600㎡×
1元㎡=81.56万元
✧环境工程3134.50万元
绿化298524平方米×
150元㎡=3134.50万元
(商品用房总面积约62.69万平方米,容积率为2.1,占地面积为298524平方米)
✧会馆及园区配套用房装修费4388.30㎡×
1000元㎡=438.83万元
(会所面积按商品房面积的0.7%计)
✧中水系统
603.16万元-291.99万元=311.17万元
(中水系统总投入为603.16万元,经济适用房区域承担291.99万元)
4、管理费用14795.39万元
销售收入=626900㎡×
3800元㎡+3480个×
50000元个+96000㎡×
4800元㎡+40300㎡×
4800元㎡=238222万元+17400万元+46080万元+19344万元=321046万元
(车位配置率为100%,5220户共配置5220个,按规划意见书要求至少有33%在地面,则地下配置3480个)
3%=9631.38万元
✧财务费用(176500万元-79249.28万元)×
5.31%=97250.72万元×
5.31%=5164.01万元
6、其他费用1053.97万元
✧工程监理122299.09万元×
0.5%=611.50万元
✧质量监督122299.09万元×
0.05%=61.15万元
✧测试56万元(总计约100万元)
✧招投标325.32万元
0.66‰=122299.09万元×
0.66‰=80.72万元
2‰=122299.09万元×
2‰=244.60万元
6、税金17657.53万元
5.5%=321046万元×
5.5%=17657.53万元
总成本为以上6项(前期费用、各项规费、工程费用、管理费用、其他费用、税金)相加之和共计263969.53万元
3%=(263969.53万元-101140.75万元)×
3%=4884.86万元
总投资额268854.39万元
可售面积=268854.39万元÷
76.32万平方米=3522.73元平方米
六、结论与建议
(一)、评估结论
通过上述对开发的经济、社会、环境效益的评价,本开发作为小董村旧村改造项目,它的社会效益与市场前景还是很好的,开发所在地点的交通较为便利,自然条件也较好,周围绿化带环绕,容易营造良好的居住环境。
同时,成本开发的经济效益评价指标显示,不仅能维持盈亏平衡,且盈余较多,为进一步拓展对外开发打下了良好的基础,虽然评估结果表明,该开发是可行的,但由于受政策因素影响大,镇、村两级政府的支持是前提和保障。
因而,若条件允许,争取政府放宽政策,减免相应的规费,在提高开发进度和提高经济效益方面做文章。
(二)、有关说明和建议
本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度,在所有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的,鉴于日前房地产市场的客观条件,基于开发的实际状况。
我们认为有必要对有关问题进一步做出说明,并提出若干建议:
1、本报告是初步投资预测报告,由于建筑设计、经营方式、施工方案等一系列问题均未确定,由于市场调研深度不足,各种费用估算及效益评价均是初步的。
2、本报告的投资估算是按照北京市同类型开发的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的,由于建筑方案尚有待修改,工程施工条件和方法需进一步研究确定,有关税费与地价的减免情况还有待落实,因此实际的投资成本将根据上述问题作进一步计算。
3、本报告是在多方考察北京市(主要是京郊)房地产市场的基础上,确定其预售价的。
这在很大程度上依赖于目前北京市房地市场的供求关系和未来5年我国政治、经济和人民生活水平的稳定发展。
鉴于北京市目前及今后相当长一段时间内市场的变化,售价将是敏感的因素之一。
同时物业的质量与管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。
开发除应注意市场、选择合适的市场策略外,还要求组织一支高素质、高水平的开发管理队伍,从设计、施工、营销、物业管理均能达到较高水平,以抓住机会,减少风险,达到开发的盈利目标,并取得良好的社会效益与环境效益.
4、建筑工程中不可预见的因素多,工期质量、成本、原材料供应等都会影响开发总体目标的实现。
因此,在工程实施进程中,要加强施工管理,实行工程监理制,还应推行招投标、工料包
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