物业管理案例集十Word下载.docx

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合同法第九十九条所讲的抵消是指:

当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;

胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业公司负有债务;

关于供暖费的问题，一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议，应当依照执行，如果胡女士拒绝交纳供暖费，那么胡女士对物业管理公司负有债务;

开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。

胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合当事人互负到期债务的条件。

判决结果:

最终的解决方案的产生也是依据法律做出的，法律规定:

债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

本案中，因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当，所以胡女士自己还要交纳供暖费。

【点评】经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率，本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。

【案例三】前期物业管理案例分析

南山某小区的物业管理公司是开发商的全资子公司，理所当然的承接了开发商物业进行管理。

业主入住之后，对物业公司的物业管理费收费标准和服务标准多次提出质疑，而该物业公司也多次向业主大会提出该项目严重亏损，意图提高物业管理费，双方僵持不下。

业主与物业管理公司的矛盾愈演愈烈，业主终于解聘原物业公司。

【分析】从本案介绍事实可以看出，造成最后业主与物业公司相互不理解以至最后解除合同的直接原因是物业公司与业主之间始终缺乏双方认同的物业收费标准和服务标准。

分析原因的产生，开发商和物业公司在这一过程中有如下问题：

1、虽然物业公司“理所当然”接管了该物业，也应与开发商签订书面的前期物业管理服务协议，明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方以及小业主的权利和义务等内容。

2、本案中业主入住后对物业公司的收费和服务质疑，设定物业公司服务达到合同规定标准，那么可见在买房前期业主没有清楚的了解前期物业管理服务的相关内容，而造成与物业公司的矛盾。

开发商应在与物业买受人签订买卖合同中包含前期物业管理服务相关服务约定。

业主应依法接受物业管理合同内容。

3、本案中显示业主大会已经成立。

既然物业公司与小业主之间对物业费和服务标准之间存在很多纠

纷，业主大会成立后签订物业管理委托合同时，物业公司应利用这一时机与业主大会沟通相关事宜。

物业公司可以根据业主大会要求的服务标准给出相应的服务和相应收费；

如双方确系分歧很大，也可以通过招投标的方式重新选聘物业公司。

【点评】1、前期物业管理，建设单位应通过招投标的方式选聘物业公司，并与物业公司签订前期物业管理服务合同，相关条款应在销售合同中与买受人明确约定。

这是物业管理条例第三章明确规定的内容。

从事前期物业管理的物业管理企业应认真学习并严格按照相关条款操作。

2、销售合同中明确的物业管理条款，应包括服务内容、标准、收费、违约责任等主要部分。

避免因业主买房时对物业管理相关内容不清晰，业主入住后对物业公司的服务收费等事宜产生质疑，产生不必要的矛盾。

3、首次业主大会，签订物业管理合同时物业公司应与业主大会做好充分的沟通，明确物业管理合同的条款。

4、物业公司要根据服务内容、服务标准来确定服务收费。

物业管理条例颁布以后，建管分开，开发商与物业公司各自独立经营是市场化的必然，物业公司必须靠自身实力才能赢得市场

【案例四】工程人员违规作业触电而产生纠纷问题

2003年6月5日上午9：

00，某公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷（刷毛宽5cm,长12cm;

手柄长17cm）进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理（刷毛与木柄连接处的铁皮长12cm,宽1.5cm）。

下午2：

30时，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成相对地短路，联络断路器总闸保护跳闸。

瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤（头发和眼眶）。

管理处即刻安排专人将于某送至医院医治,同时组织人员对配电系统进行检查，15:

30设备恢复正常运行。

物业公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。

于某不服申请了仲裁，目前此案正在进行中。

【分析】李某、于某属于工伤，物业公司需要按《工伤管理条例》要求按工伤程序处理。

1、按《工伤管理条例》（2004年1月1日实施）中第三章第十四条规定：

职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：

（1）在工作时间和工作场所内，因工作原因受到事故伤害的；

（2）工作时间前后在工作场所内，从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的；

（3）在工作时间和工作场所内，因履行工作职责受到暴力等意外伤害的；

（4）患职业病的；

（5）因工外出期间，由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的；

（6）在上下班途中，受到机动车事故伤害的；

（7）法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。

李某与于某属于第一款规定的情形，虽然违反操作规程，但属于工伤范围。

在条例上规定，只有以下三种情况可不认定为工伤：

（1）因犯罪或者违反治安管理伤亡的；

（2）醉酒导致伤亡的；

（3）自残或者自杀的。

2、公司未按规定给李某及于某认定工伤，视公司是否为员工购买了工伤保险而出现了两种法律责任：

（1）公司为员工购买了工伤保险：

按《工伤管理条例》第十七条的规定，所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起３０日内，向统筹地区劳动保障行政部门提出工伤认定申请。

公司未在规定的时限内提交工伤认定申请，在此期间发生符合本条例规定的工伤待遇等有关费用由该用人单位负担。

这样本来应该由社会保险机构承担的工伤费用由于人员判断失误而由公司承担。

（2）公司未为员工购买工伤保险：

按《工伤管理条例》第六十条的规定，未参加工伤保险期间用人单位职工发生工伤的，由该用人单位按照本条例规定的工伤保险待遇项目和标准支付费用。

同时按《工伤管理条例》第五十八条的规定给予罚款。

【点评】

１、安全生产法规定生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有下列职责：

（1）建立、健全本单位安全生产责任制；

（2）组织制定本单位安全生产规章制度和操作规程；

（3）保证本单位安全生产投入的有效实施；

（4）督促、检查本单位的安全生产工作，及时消除生产安全事故隐患；

（5）组织制定并实施本单位的生产安全事故应急救援预案；

（6）及时、如实报告生产安全事故。

物业公司在日常经营管理中应按照此规定制订安全管理制度，并严格规定各项操作规程，定期开展检查工作，准备安全事故处理预案，及时报告。

同时按照安全法规定物业公司主要负责人应对此负有法定职责。

非特种行业的其他生产经营单位，从业人员超过三百人的，应当设置安全生产管理机构或者配备专职安全生产管理人员；

从业人员在三百人以下的，应当配备专职或者兼职的安全生产管理人员，或者委托具有国家规定的相关专业技术资格的工程技术人员提供安全生产管理服务。

目前随着物业管理业务的快速发展，各地物业公司从业人员人数增长很快，物业公司应按照规定设置安全管理机构同时配置安全生产管理员。

2、生产经营单位依照前款规定委托工程技术人员提供安全生产管理服务的，保证安全生产的责任仍由本单位负责。

物业公司经常会出现业务外委的情况，比如电梯等设备，应在合作单位开展工作过程中加强过程监控，确保安全生产。

物业公司应当按照安全生产法的规定对从业人员进行安全生产教育和培训，保证从业人员具备必要的安全生产知识，熟悉有关的安全生产规章制度和安全操作规程，掌握本岗位的安全操作技能。

未经安全生产教育和培训合格的从业人员，不得上岗作业。

物业公司的特种作业人员必须按照国家有关规定经专门的安全作业培训，取得特种作业操作资格证书，方可上岗作业。

3、物业公司应当在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的安全警示标志，必须为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育从业人员按照使用规则佩戴、使用。

4、关于工伤保险，各地要求不一致，物业公司应严格按照各地政府要求执行，未作要求的建议购买商业保险，尽可能避免出现因本期案例而出现不必要的企业管理成本和管理风险。

【案例五】台风掀起大厦广告牌砸人事件

某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。

某天，气

象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。

该天中午，台风登

陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿………

经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙，经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。

【分析】

1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。

《中华人民共和国民法通则》第126条规定：

“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。

此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；

并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。

此案例提示我们：

在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。

在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；

而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

【案例六】小区门口遭抢，物业公司应负责

2004年6月，某业主携带20万元现金在住宅小区门口遭歹徒抢劫，而距离事发地仅10余米的物业管理公司保安人员没能及时拦截劫匪。

该业主被抢劫后，一纸诉状将物业管理公司告上法庭，要求悉数赔偿损失以及精神抚慰金8万元。

物业管理公司认为，这些个案其实与住宅家中失窃的个案性质是一样的。

一般情况下物业公司是不承担民事赔偿责任的，因为，物业管理公司在物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管关系。

不应担负赔偿责任，双方争论激烈。

应该说，业主、住户明白与物业管理公司在本物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系。

但是，如果案发时，物业管理公司的员工近在咫尺，却装作视而不见，袖手旁观，不敢挺身而出与歹徒搏斗，那就应该受到舆论的谴责，物业公司也应给其以纪律处分和行政处罚。

而这种处分和处罚的目的就是为了弘扬见义勇为，抵制邪恶的正气，倡导敢于同违法分子作斗争的价值取向，并非具有承担民事赔偿责任的义务。

毕竟，法律是法律，道德是道德。

物业公司的员工不敢挺身而出与歹徒搏斗，会受到道德的谴责，但他却可以不负任何法律责任。

但是物业管理公司应负责一部分赔偿的，这个责任不是民事法律的赔偿责任，而是行政管理上安全防范的行政法律责任，应由物业管理行政主管部门按照有关的法律、法规给予警告、通报、罚款、吊销有关物业管理经营许可证等行政处罚。

为了确保业主、住户的安全，防止突发事件给业主造成的伤害，躲避不可预测的风险，一方面物业管理公司要经常告诫、提醒业主提高安全防范意识，以免让歹徒有机可乘。

一旦发生抢劫后，要及时向公安机关报案。

同时物业管理公司也应该增加保安人员以及保安巡逻次数，加强安全防范的力度和措施，有效的防止案件的发生。

另一方面，在此同样建议物业管理公司最好购买公众责任保险，将所有承担的赔偿责

任的风险转嫁给保险公司。

万一发生因物业管理公司疏忽或过失行为而导致业主、住户等其他人员利益受到损害时，也可由保险公司承担相应的赔偿责任。

【案例七】住户暂放公共部分物品遗失管理公司是否有责任

某出租公寓发生一起租户暂存于后楼梯前方的一箱私人物品，被管理公司视为垃圾处理的事件。

物主要求管理公司赔偿2万元，到底管理公司是否应负责任？

物主为该出租公寓租客，两夫妻租住一个面积约120平方的单元，在其搬入该单元时，由于男租户到外地出差，物业管理公司派员协助女租户搬运行李。

在整理其个人物件时，女租户向管理公司员工提出要求，因有一箱私人物品，包括一些公司档案资料、小花瓶及电脑软盘等不方便放于单元内，希望能暂时摆放于公共走廊通往后楼梯的前室。

当时管理处员工表示该处为公共部位，亦属于消防通道，不能搬放任何物件，但做出通融最多可摆放一星期。

女租户遂将该纸箱物品用封条封好，在纸箱外写上租户单元号，以示识别。

一星期很快便过去，该箱物品仍旧放于原位，物业管理公司员工亦未向租户跟进将物品搬离事宜。

约一个月后的某一天，物业公司经理做出对大楼整体公共部位什物进行处理的安排，要求保安员在巡视的同时对违例弃置在公共部分什物进行清点，然后在第二天安排清洁工将所有什物作为垃圾处理，当然，上述的一箱物件亦在处理之列。

据保安员检查时所见，该箱物品在其巡视时已呈曾被人打开过的状态，箱内的东西曾被人翻过，文件及电脑软盘被弃置于地上，因此并未考虑到这是一箱有用的物件，也未特别向物主提出收回的要求。

三天后，物主发现其物品丢失，向管理公司投诉，管理公司在接到投诉后，立即到垃圾房寻找但未果。

物主索赔要求：

1、物业管理公司在明知及已批准的情况下擅自将其财产处理，须负全责；

2、由于其物品被盗（遗失），认为大楼保安有问题，令业主感到不安全；

3、由于管理公司失职，因此拒付租金及管理费；

4、要求物业管理公司赔偿其损失，人民币二万元。

物业公司辩词：

1、公司员工只同意业主临时存放一周，并无同意其长期存放；

2、存放地点为消防紧急走通道，不应摆放任何物件，造成通道不畅通；

3、管理公司有权依法处理公共部分违例什物；

4、后楼梯属公共部分，无证据证明其物件被翻开是由非法闯入者造成；

5、综合上述各点，管理公司并非失职，以此作为拒付租金及管理费的理由视为不合理；

6、这箱失去的物品对物主而言可能是有价值，但对外人而言不一定是有价值的东西；

7、租户应知道如此贵重价值的东西不应随便放于公共部分；

8、其租住的单元面积120多平方，不可能无处容纳一个小纸皮箱；

9、既然责任不在管理公司，要求赔偿完全不合理。

法理分析：

1、管理公司员工不应同意物主将其私人物品暂放于公共地方，此举根本不能保证其物品的安全，更是严重违反了消防条例的规定；

2、管理公司员工代表了管理公司的行为，管理公司不能说这是纯粹为员工的行为过失；

3、客人有类似要求应以书面形式向管理公司提出，然后由管理公司经理做出书面的答复；

4、管理公司在清理什物前应发出通告警告住户将违例的私人物品限期收回，然后待期限过后才做出处理；

5、上文中管理公司所做出的回应基本合理；

6、物主违法在先，应自行负大部分责任。

物主对管理处的答复不满意，向法院提出诉讼，经法院调解后物主同意撤回起诉，法院判令其全额支付所欠的租金及管理费。

日常物业管理中遇到的大多数是一些看似鸡毛蒜皮的小事，但是实际上小事不小，一个环节上的轻微疏忽，往往都可能铸成难以弥补的大错，为管理带来不必要的麻烦，所以要求管理者必须事事用心、事事精心。

【案例八】铁丝网刺伤小童眼物管要负主要责任

佛山市南海某物业公司觉得自己有些冤：

好心为绿化带安装铁丝网，结果吃力不讨好。

日前，佛山市中级人民法院作出终审判决，判令该公司因设置铁丝网致使小童眼睛受伤赔偿损失5948.44元。

南海某物业管理公司承担了南海黄岐某住宅小区的物业管理后，发现小区内的绿化带经常有住户践踏、坐卧，不仅绿化带受损害，许多住户对此也颇有微辞。

该公司特意请人为绿化带安装了铁丝网，并在各住户的楼梯间张贴告示，提醒住户注意。

时隔不久，一件意想不到的事情发生了。

去年9月5日傍晚，住户周某两岁的小孩在其外公的带领下在小区内散步，并走进绿化带中捡拾东西，小童一时站立不稳正好跌倒在绿化带的铁丝网上，致使小童左眼受伤。

经治疗，小童左上睑畸形，不能完全闭合。

一审物业公司有责

南海区人民法院审理后认为，物业公司对设置铁丝网后所产生的安全隐患未有足够的防范措施，故应对小童受伤害负主要责任，应赔偿周某各种损失的80％，即5948.44元。

终审物业公司有责

南海某物业公司不服，上诉至佛山市中级人民法院。

中院做出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

【案例九】业主擅封阳台物管公司断水断电

张先生入住位于顶层的新房后，未经开发商同意封了观景阳台并加了防护栏。

开发商根据《物业公约》中约定的“为维持小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏”的约定，要求他拆除，张先生认为这房子是自己的，这是自己应有权利范围内的事，拒不拆除，于是开发商决定对张先生罚款1600元，张先生拒不交纳，不得已，物业公司对他采取了断水断电的“制裁”措施。

在此期间，因为开发商在顶楼做了霓虹灯广告影响了张先生晚上休息，张先生便把霓虹灯的电源掐断了。

最后，因双方纠纷无法解决，开发商把张先生告上了法庭。

开发商提出的诉讼请求是：

1、张先生拆除护栏并交纳罚款；

2、张先生以后不得再破坏楼顶广告牌，并赔偿因破坏广告牌给开发商造成的损失；

3、此案诉讼费用由张先生负担。

张先生提出了反诉，他的诉讼请求是：

1、开发商不得妨碍业主基于房屋所有权而采取的封闭阳台、窗户等维持居住安全的措施；

2、赔偿因断水断电给自己造成的损失；

3、开发商应拆除楼顶广告牌。

若业主委员会同意在楼顶安装，开发商应把收入交业主委员会，并将其１／２付给顶层受影响最大的住户；

4、此案诉讼费用由开发商负担。

法院判决

1、开发商要求对张先生罚款的诉讼请求不予采纳；

2、张先生拆除护栏；

3、开发商经业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告，收益由物业公司和全体业主共有，分给顶层

业主的比例为１／３；

4、此案诉讼费用由双方各自负担一半。

小区物业管理公司是否有对业主的罚款权？

当前，很多物业管理企业的心态和指导原则不对，物业管理者没有把自己当作是提供服务者，而是把自己当作了管理者，所以在工作中就有很多与其职能不符的做法，对业主进行随意罚款就是其中之一。

从法律角度来讲，罚款就是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。

除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。

既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。

《行政处罚法》第十五条规定：

“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”，而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

但这并不是说物业管理公司对业主中侵犯其他多数人利益的个别“害群之马”就没有办法了。