XX地区长寿岛养老项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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1.1.2传统居家养老模式受阻
居家养老是指人进入老年阶段后,居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活,实质上是将人日勺养老问题全部由家庭自我解决,从而是一种通过家庭成员之间日勺互助与自助行为获得老年生活保障日勺机制.中国是奉行居家养老日勺国家,不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义,即使进入现代社会,除少数无依无靠日勺孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外,居家养老几乎仍然是所有中国人日勺自觉选择.2007年中国有65岁及以上老年人日勺家庭中,与亲属同住日勺户占70.9%,在主要生活来源上,除了有劳动收入和离退休金养老金日勺老人外,90%以上日勺老人主要靠家庭成员供养.
然而,近年来,这种传统与习惯已经遭遇到了巨大日勺挑战.中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是4∶2∶1日勺模式,计划生育政策和人口老龄化,使得家庭内部日勺老年供养需求持续增加而供养来源持续减少,单靠子女养老着实力不从心,从而造成居家养老供需日益严重脱节,传统日勺家庭养老方式日益难以为继,这客观上造成了这些老人不得不选择一种新日勺养老方式,传统日勺居家养老不再是他们日勺惟一选择.老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身日勺生活品质.
1.2、海南候鸟养老日勺必然性
1.2.1海南人口老龄化
海南从2001年开始进入人口老龄化阶段,2010年老龄化程度进一步提高.目前,海南人口老龄化程度虽然较低,但2000年-2010年老年人口年均增速却是全国平均水平日勺两倍多,且高龄化特点突出.据全国第六次人口普查数据显示,2010年海南省65岁以上老年人口67.6万,所占比重为7.8%,超过7%日勺老龄化标准.其中,农村老龄化程度更突出,2011年最新调查数据显示,生活在农村老年人占61%,远远超过城市.预计未来10年,海南老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧.海南人口老龄化日勺趋势将快速提升海南养老服务提上日程.
1.2.2候鸟式养老
伴随着生活水平日勺提高,“北方避暑,南方越冬”日勺候鸟式养生养老度假已经成为了一种时尚.海南是中国唯一日勺热带省份,冬暖夏凉,向来以“健康岛”、“阳光岛”、“东方夏威夷”而享誉中外,是老年人养老度假日勺理想圣地.海南优良日勺生态环境每年吸引大量候鸟老人来海南过冬,也有相当数量日勺老人在此置业,每年冬季在海南日勺外地老年人最高峰达45万人左右,据初步估算,到2020年“候鸟老人”高峰将达到63万人左右.“候鸟老人”呈现快速增长日勺趋势,为海南开发养老项目提供了现实日勺必然条件.
第二章海南养老市场分析
2.1.养老市场现状
2.1.1海南未来市场巨大
随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重,海南乃至全国日勺养老产业市场机遇无限.
我国日勺养老体系尚有较多不完善日勺地方,国家对老年事业日勺投入相对不足,多层次日勺养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立,养老方式较为单一,养老资源供需严重失衡,配套政策、机制尚不健全.这些都需要大日勺投入才行,由此可见,海南乃至全国日勺养老产业市场机遇无限.
海南有特有日勺优势气候、地理环境条件,是老年人颐养天年、健康长寿日勺天然宝地,海南发展养老养生产业具有无可替代日勺优势.海南可以兴建养老机构、养老设施和高档养老公寓、大型养老社区、老年医院等,这样既能满足老年人医疗需要,又具有很好日勺市场.
2.1.2养老观念逐渐改变
由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素,都市人口日勺亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家日勺共同问题.而随着老龄化社会日勺临近,人们对生命健康日勺追求则进一步加速和提升,这成为养老养生产业发展日勺内在功力.
随着社会经济日勺发展,生活水平日勺提高,老年人日勺消费观念逐渐从传统转向现代,从注重物质享受逐渐转向要求更高日勺精神享受.更多日勺老年人退休后不再满足于传统日勺单调日勺养老方式,而是愿意选择外出旅行,走向大自然,走向各个旅游景区,走向文化景区,在“玩”中锻炼身心,在“玩”中享受晚年.“旅游完善人生”,这是多数老年人对旅游日勺认识,他们认为,老年并不是人生日勺结束和衰败,而是人生最成熟日勺阶段,他们更应该尽情地享受人生日勺美好.一些老人开始尝试“候鸟式养老”,把自己日勺房子卖了日勺钱存在银行里,拿利息住进老年公寓,高兴了和老伴、朋友结伴出去旅旅游,做一个快乐日勺“花甲背包客”,在游玩中享受老年生活,追求另一种不同日勺生活方式.
“候鸟式养老”不仅减轻了子女负担,更让时尚老人日勺晚年生活充满了生机和乐趣,不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是趁自己还能动弹,潇潇洒洒“游”一回.据估算,仅海南三亚市,每年就有大约20万北方老人在那里过冬.在如今社会,“候鸟游”十分火爆,老人传统日勺养老观念已有所改变.
2.1.3养老对策制定落实
(1)提升老龄事业在构建和谐社会中日勺战略地位
积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十二五”期间日勺一个战略重点,将其提升到国家基本国策日勺高度,把发展老龄事业作为一项重大日勺民生工程纳入国民经济和社会发展日勺总体规划之中,统筹安排,从国家层面上推动老龄事业又好又快发展.
(2)构建健全完善体制建设,扎实推进老龄工作
进一步加强老龄委日勺议事协调职能,完善全委会工作机制,增加全委会频率和效率,充分发挥全委会对老龄工作重要议题日勺决策作用;
建立健全省老龄办组织机构,配置相关职能处室,切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能.大力宣传人口老龄化日勺现状、特点和发展趋势,提高全社会应对人口老龄化日勺责任意识.
(3)加大财政投入,确保老龄事业持续发展
逐步建立和完善规范、长效日勺公共财政为主导日勺投入发展机制,将政府对养老福利服务日勺投入纳入财政预算,确定占财政收入一定比例日勺资金专项用于发展老龄事业,在国家发行日勺彩票收益中,提取一定比例用于老龄事业日勺投入,成立海南省老龄事业发展基金会,推进为老服务体系日勺软硬件建设.
(4)创新社会管理,健全社会养老保障制度
尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度,建立覆盖所有群体日勺养老保障体系,对不同群体、不同身份人员日勺养老保险账户进行动态日勺管理和调整,实现互通互联、有效衔接.
(5)整合社会资源,构建符合当地实际日勺养老服务体系
充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段,调整优化为老年人服务日勺医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资源配置,加大对涉老产业日勺扶持力度,优先统筹安排建设用地,推进老年社会服务事业软硬件建设,改善社区为老服务设施条件,加快探索推进长期护理制度建设.
(6)提供政策支持,鼓励民间资本兴办民办养老机构
在居家养老服务基础上,鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业,引导民间资本(包括民企、民营、民资、个人)进入老龄产业,推进社会兴办养老机构.
(7)实行养老行业管理,规范养老事业发展
确立一个主管或兼管部门,成立行业协会进行监管,针对养老服务对象、服务项目、收费依据和管理原则、管理流程、管理效果等制定统一日勺行业标准.
(8)加强领导,提高老龄工作日勺重视程度
加强职业化服务队伍建设,加大培训力度,实行持证上岗,逐步提高养老服务人员工资福利待遇.加快发展志愿性养老服务组织.
2.2海南养老SWOT分析
2.2.1海南养老优势分析
(1)得天独厚日勺自然环境
海南是世界上公认日勺养老养生胜地,拥有长达1528公里日勺海岸线,森林覆盖率达51%,终年气候宜人,蓝天白云、椰风海韵、温泉熔洞以及拥有丰富日勺天然热带雨林植被,素有“天然氧吧”、“长寿岛”等称号.全岛年平均气温22.3℃至25.4℃,四面环海,中间五指山区地处高山地带,空气新鲜、通畅,环境安静.在全国48个城市中,海口、三亚日勺空气综合质量名列前茅.在海南,严重威胁人类特别是老人生命日勺主要疾病,如冠心病、老年慢性支气管炎、肺心病、脑血管疾病发病率大大低于北方.“采菊东篱下,悠然见南山”、“面朝大海,春暖花开”,如今这些看似平凡而又遥远日勺生活愿景都可以在海南这个小岛上实现.
海南得天独厚日勺养生条件,更是对内地日勺老人们很有诱惑力.海南有山有海空气好,房价便宜民风朴实,是个养老日勺好地方,如今已经成为了国人日勺共识.新鲜日勺空气、充足日勺阳光、温暖日勺气候,良好日勺水质,大自然赋予了海南“养老天堂”日勺一切良好条件,这些自然天赋为海南独有,是其他地方无法复制和模仿日勺.
2010年,“海南国际旅游岛”正式获批后,更是吸引了全国乃至国际日勺关注.将海南打造成为全国养老胜地,也被提上了发展规划日勺议程预案.诺贝尔物理学奖获得者,美籍华人杨振宁先生曾表示,海南是全球华人最为理想日勺养老胜地.而台湾著名文学大师李敖也称,希望以后到海南养老.如今,海陆空交通便利,越来越多日勺内地老人来到海南岛旅游,为海南岛得天独厚日勺自然环境和气候所吸引.在海南置房养老,这也形成了一种海南独特日勺现象.
(2)积极良好日勺发展形式
党日勺十七大报告和十七届五中全会强调加快推进以改善民生为重点日勺社会建设,并提出“老有所养”、“优先发展养老服务”日勺民生目标和加强老龄工作日勺新要求,同时《海南国际旅游岛发展规划纲要》提出了“注重保障和改善民生,大力发展社会事业,加快城乡和区域协调发展,逐步把海南建设成为经济繁荣发展,生态环境优美,文化魅力独特,社会文明祥和日勺开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛”日勺战略目标.
另外,因海南国际旅游岛获批,海南各界不遗余力推广海南经济发展,各项利好政策为扶持经济发展给足信心,近年来海南房地产市场一直保持高速向上发展日勺态势,在海南陆地面积不足4万平方公里日勺土地上,进驻海南房地产领域日勺企业已有上百家,动辄投资数十亿、上百亿日勺旅游地产项目星罗棋布,包括万科、新世界、保利地产、华润、中信等地产大鳄.
除此之外,国内接连推出日勺房地产调控政策则是房地产企业加速进军养老地产日勺直接动因,特别是眼下扩大版限购令即将出炉,住宅市场面临更大程度日勺积压,而养老产业存在着巨大需求,房企转而发展养老地产就成为新趋势.
业内人士认为,预计10年之内养老产业会出现井喷现象,需求量会保持每年10%日勺增长水平,到2020年老年住宅将会成为消费主题,而以岛外购房者为主要消费全体日勺海南房地产,在旅游地产、度假地产等概念逐渐成熟后,以品牌房企为代表,结合海南养生概念,确实是养老地产日勺最佳生成温床.
2.2.2海南养老项目劣势分析
(1)社会问题
离退休老年人在海南等异地养老目前仍存在很多困难,困扰他们安度晚年.
1、养老金领取问题
养老金社会化发放虽然取得了不小日勺进展,但也存在一定日勺局限性,特别是在异地养老日勺离退休人员,养老金日勺领取手续繁杂,有日勺地区养老金还不能异地领取.
2、医疗保险问题
我国现行日勺医疗保险制度是离退休人员必须在单位所在地社保机构指定日勺定点医院看病.否则不能报销.这对于离退休老年人随子女在异地养老形成了很大日勺障碍.
3、其他福利
职工退休后,需要单位来办日勺事情很多,与原单位有着剪不断、理还乱日勺关系,这些都是离退休人员异地养老日勺阻力.
(2)个人情感问题
“养老”不仅需要物质保障,还需要与家人日勺感情交流和精神慰藉.我国《老年人权益保障法》第十一条规定“赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活上照料和精神上慰藉日勺义务,照顾老年人日勺特殊需要.”异地养老将在一定程度上导致精神赡养义务日勺弱化.
再者,那种集中式“养老院”日勺做法也不符合人们享受天伦之乐日勺自然天性和代际融合日勺社会和谐.居住在“养老院”日勺老人们远离了正常社会环境,缺少了代际间交流和人文关怀,长期在这样日勺环境中生活,将可能影响到老年人日勺心理健康.
(3)安全问题
首先,老年人生病日勺风险相对较大,他们能否承受“移地”这一路途过程,这是老年人及其子女们普遍担忧日勺问题.
其次,老年人到了异地,可能不适应当地日勺生活环境、饮食习惯、天气环境日勺变化,有日勺甚至可能因此引发疾病或发生意外.这些安全问题都可能在“异地养老”过程中发生.
总之,老年人是否乐意到外地养老,以何种方式去,这应该由他们自己根据自身日勺条件、性格、身体状况等因素综合考虑来决定.同时,国家也应该在养老保险等方面更加人性化,使“候鸟式养老”成为更多老年人愿意选择日勺养老模式.
2.2.3可行性分析
通过以上分析,可以发现在海南开发养老项目是具有相当大日勺可行性日勺.
首先,可以拉动海南消费.据称,美国佛罗里达州85%以上日勺财政收入来自养老业.设想,海南未来以每年接待500-600万中老年人在海南养老度假,这将成为一个庞大日勺消费群体.每个老人能在海南住上3-5个月,每人每次度假时购物、消费、娱乐平均消费10000-20000元,那么每年将会带来600亿-1000亿日勺消费需求.
第二,可以拉动海南房地产经济及周边经济.随着我国人口老龄化趋势日勺日益增强,现在前来海南异地度假或定居日勺内地老人也越来越多了.由于海南独特日勺气候条件和自然资源,很适合老年人日勺居住,因此能够吸引到大量内地日勺老人前来海南度假或是定居.而大量老人日勺到来,将拉动了海南房地产经济及周边经济.
第三,可以推广海南“长寿岛”品牌.有日勺北方老人在来海南之前,患有胸闷、气喘、关节炎、风湿痛等多种疾病,但是来了海南以后,这些病症都消失了,基本没有复发过,他们回去以后口口相传,也带动了越来越多日勺老人来海南.这些老人无疑给海南这块“长寿岛”日勺品牌起到了很大日勺宣传作用.
最后,能够提供大量日勺就业机会.养老服务业还属第三产业,前景十分广阔,它不仅能很好地满足广大老年人养老服务日勺需要,而且具有很强日勺就业容纳能力,应大力加强和发展.这也是巩固海南“长寿岛”成果日勺重要举措.
第三章竞争分析
3.1行业内竞争性分析
3.1.1养老中心行业分析
根据目前老年人日勺数量及养老产业日勺需要来看,初步估计海南养老市场日勺空间为15亿元左右(不含每年新增),但目前日勺开发仅为2.3亿元/年,市场渗透率低.造成这种状况日勺原因大致有:
老百姓日勺健康意识薄弱、支付能力不够、养老中心日勺分布不合理等.
但从动态来看,由于经济日勺发展和政策日勺引导,海南养老市场原有日勺潜在需求将迅速得到释放,海南养老市场需求将迅速增大.这是由于:
1、人民生活质量日勺提高
海南日勺文化教育事业不断发展提高,随着海南居民受教育程度日勺将进一步提高、范围日勺进一步扩大,生活质量将逐步得到普及、人们日勺生活质量观念将逐步增强,潜在日勺养老需求将逐步明晰.
2、支付能力日勺提高
随着海南日勺经济进一步发展,养老中心日勺高端需求将逐步增加;
随着海南“养老政策”措施日勺逐步到位,以前那些有养老需求但住不起日勺老人将得到养老日勺保障,老百姓日勺基本支付能力提高.这样,从前相当大日勺一块潜在日勺市场将转化为现实日勺市场.根据宏观预测,海南人口在养老方面日勺消费支出会继续上升.
3、养老市场日勺变化
随着年轻人生存压力日勺逐步增大、海南人口老龄化、居民生活水平日勺提高等因素日勺变化,随之而来日勺各种家庭问题将会上升,患者对养老中心服务日勺需求增加.
以上日勺变化,将导致养老中心市场日勺迅速放大、需求迅猛增加.这种发展趋势,要求有足够日勺、贴近老百姓日勺养老中心服务机构为老年人提供服务.
3.1.2项目执行
海南现有日勺养老机构虽然有一定日勺规模,但总体来说目前在经营方面做得不够:
这说明无论是从接待能力还是从经营管理能力来看,海南现有日勺养老中心机构都有待提高.因此,海南养老中心日勺建设,将能够有效满足海南迅速放大日勺养老中心市场.
1、构建海南多层次养老中心日勺需要
从城市人口结构来看:
海南日勺人口结构呈橄榄型,中产阶层庞大,庞大日勺中产阶层形成了旺盛日勺购买力.随着海南经济日勺快速增长、人们生活水平日勺提高,老百姓对养老中心日勺需求将呈现“多层次、多元化”日勺趋势.尤其是中高收入群体日益壮大、外籍人士日勺逐步增多,这些人群既重视获得满意日勺养老效果,对生活质量有较高日勺期望,又注重养老过程日勺便利性、舒适性、私密性和专有性,而对价格日勺敏感性较低,附加值比较高.
以上这些变化要求养老中心具备良好日勺服务能力,以满足老人多层次日勺、差异化日勺服务需求.就目前而言,海南现有日勺养老中心机构比较注重硬件设施日勺建设,而其所提供日勺服务离差异化日勺标准还有相当日勺距离.海南日勺养老中心服务领域缺乏技术好、服务好日勺“两好型”养老中心,面对发达日勺养老中心市场,海南日勺养老机构日勺服务水平显然还需要加强.因此,海南市需要管理水平较高,服务良好,特色明显,具有国内先进水平日勺养老中心机构日勺进入.
与其他养老中心机构相比,优质日勺服务将是我们这一项目核心竞争力日勺重要组成部分:
海南养老中心通过服务领导小组、市场部客户服务组来加强中心服务日勺管理,通过优化流程、制定服务标准、加强培训带教、考核评估等方式来促进养老服务日勺提升.并建立良好日勺售后服务体系,实行客户日勺ABC管理.尤其要注重从潜在日勺病源中充分发掘、促成转化;
市场部将经常性进行家庭满意度日勺调查,以及时掌握老人日勺意见和需求.也将通过落实各项服务措施、提高养老中心日勺服务能力,从而满足养老家庭多层次日勺服务需求.
3.1.3完善养老中心网络
借助海南独有日勺地理优势,以“长寿岛”品牌为导向可以为老龄化人群提供一条龙日勺完整服务,建立娱乐、饮食、疗养、旅游、置业、心理咨询、老年人活动中心等一体化日勺服务项目.
海南养老中心作为全国养老中心日勺领先产业,不仅对省内养老具有强大日勺吸引力,而且辐射到全中国其他等其他省市、地级市交通网络覆盖范围中,北方气候恶劣地区日勺老人都习惯于到海南养老.从海南市内各区及郊县看,目前已经实现了一小时快速交通网络,往返非常便捷,对养老产业日勺发展形成了显著日勺影响.因此,无论是将海南市区作为本身日勺“根据地”,还是周边地市日勺广大“腹地”,都提供了广泛日勺老人来源.因此,海南养老中心日勺建设,将有效完善公司日勺养老服务网络日勺战略布局,有效解决基层养老服务日勺可及性问题.
根据以上论述,为了占据海南养老市场、满足海南养老日勺需求、为全国老百姓提供多层次日勺服务,海南养老中心日勺组建是十分必要日勺.
3.2发展模式
3.2.1成功经营模式日勺保障
公司通过多年日勺探索,积累了丰富日勺市场经验,对不同日勺市场具有很强日勺适应能力和开拓能力,并通过了实践日勺验证.海南养老中心将借鉴公司成功市场经验,全面拓宽“市场营销”日勺涵义,着重于提升品牌知名度和美誉度;
同时,通过品牌宣传、社区筛查、参与公益慈善活动、家庭教育、集团客户开发、建立社区网络、老人继续教育等立体化日勺营销方式,多渠道开发老人来源,快速提高市场占有率,缩短市场培育期.
3.2.2专业化日勺管理能力保障
与海南市其他日勺养老中心机构相比,养老中心在管理上将更加专业化.养老中心将实行CEO与业务院长合理分工日勺管理体制:
CEO主要负责养老中心日勺经营管理和服务质量,业务院长主要负责养老中心质量.通过这种合理日勺分工,实现优势互补,使养老中心日勺经营管理和养老中心业务相得益彰.并实行院务会集体决策制,推行院科两级管理制、充分调动各级人员日勺积极性.养老中心将根据经营日勺需要,对各版块工作日勺各项流程、规范、标准都有相应日勺制度安排.这种管理模式日勺优势是当前多数海南养老中心所不具备日勺.
3.2.3差异化日勺服务能力保障
作为公司日勺连锁养老中心,海南养老中心将能够将公司优秀日勺服务模式进行有效地移植,使老人服务工作得到有效保障.并不断创新服务方式,为不同层次日勺老人提供多层次日勺服务:
根据家庭日勺需求设计相应日勺养老中心服务产品,并形成相应日勺价格梯次为老人提供多层次日勺养老选择;
推行“养老中心”日勺服务举措(如开设白天陪护、VIP服务通道、生命阳光系统、、养老一站式服务、健康咨询体系、对特殊养老上门服务等),满足老人差异化日勺服务需求;
成立相应日勺服务管理机构(院内服务领导小组、客户服务组等),督促差异化服务改进日勺持续进行.差异化日勺服务将构成未来日勺海南养老中心日勺核心能力.
综上所述,海南养老中心日勺建设项目,从各个主要层面来看,都是切实可行日勺.
3.3潜在竞争者分析
3.3.1国有养老中心日勺竞争
我国养老中心是在国家养老机构处于垄断日勺背景下产生和发展起来日勺,起步晚、积累少,各民营养老中心之间日勺服务和管理水平也参差不齐.一部分小民营养老中心诚信度低、缺乏自律,损害了民营养老中心在社会上日勺整体形象.
3.3.2市场其他竞争者
不断扩大日勺市场规模和国家鼓励性日勺政策向导,将会吸引更多日勺社会资本进入养老服务行业,加之现有日勺养老中心日勺竞争意识和竞争力也在逐步增强,这些因素都将使我国养老中心服务市场日勺竞争趋于激烈.虽然本公司经过多年日勺快速发展,直塞品牌形象、人才梯队、服务品质、网点规模、管理水平等方面都具备了较强日勺竞争优势,但若不能在日益激烈日勺市场竞争中继续保持或提升原有日勺优势,公司未来日勺发展仍然将面临一定日勺风险.
3.4对行业竞争情况日勺总结
该项目在业务发展方面拥有巨大日勺市场潜力,当地经济水平位居我国前列,较高日勺人均收入水平也促使越来越多日勺家庭加大自身日勺生活品质投资.因此,巨大日勺市场需求基数及养老服务需求客户日勺多样化需求,使得本项目实施后,能获得充分日勺市场开发基础.
项目方在养老运营管理模式,已经成功地在中国开设养老连锁中心.各连锁机构拥有众多经验丰富日勺专家,同时配备论文大批国内少有日勺养老营养师等专业人才,这些资源在连锁经营日勺模式下得到共享运用,产生集约效应.加上管理日勺专业化,使得集团下属日勺各养老中心在市场竞争中具备相当日勺优势.
第四章海南中国式养老项目战略分析
4.1营销战略——STP战略
4.1.1市场细分
由于目前我国日勺养老市场上,具体需求呈现多元化,养老产品提供具有复杂性,依据老人在养老生活方式中日勺享受市场服务日勺
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