建材装饰材料市场易地迁建项目可行性研究报告Word格式.docx
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6.4消防……………………………………………………………………………39
第七章建筑节能…………………………………………………………………41
7.1节能…………………………………………………………………………41
第八章组织机构、实施保障和招标方案………………………………………43
8.1组织机构………………………………………………………………………43
8.2实施保障………………………………………………………………………43
8.3项目招标方案…………………………………………………………………44
第九章项目建设进度和工程管理………………………………………………46
9.1项目建设进度…………………………………………………………………46
9.2工程施工与管理………………………………………………………………46
第十章投资估算和资金筹措……………………………………………………48
10.1估算说明………………………………………………………………………48
10.2投资估算………………………………………………………………………48
10.3资金筹措………………………………………………………………………50
第十一章社会效益初步分析……………………………………………………51
11.1项目社会效益分析……………………………………………………………51
第十二章项目财务初步分析…………………………………………………52
12.1财务评价………………………………………………………………………52
第十三章提出结论与建议………………………………………………………53
13.1结论………………………………………………………………………53
13.2建议…………………………………………………………………………54
附件:
1、海宁市发展和改革局《关于同意异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目建议书的批复》。
[海发改投(2009)418号]
2、海宁市规划建设局出具的项目地块红线图
3、海宁市建筑装饰材料市场项目总平面布置图
4、海宁市建筑装饰材料市场项目其他有关资料
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
异地迁建海宁市建筑装饰材料市场工程
1.1.2项目建设投资及实施单位
项目投资单位:
海宁市硖石街道资产经营中心
项目实施单位:
海宁市建材商贸城开发有限公司
1.1.3项目单位概况
海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部,东距上海100公里,西接杭州,南濒钱塘江。
海宁属亚热带季风气候,四季分明,光照充足,常年平均气温15.9℃,平均降雨量1178毫米,日照2002.9小时,无霜期233.5天。
海宁交通便利,客货运输通畅。
海运方面上海港、宁波港环抱周围。
航空方面距上海浦东机场车程1.5小时、虹桥机场车程1小时,杭州萧山机场车程40分钟。
公路有沪杭甬高速、杭浦高速、杭州绕城高速、嘉绍高速(在建)、320国道越境而过,01省道横贯全境。
市内河港交错,连接京杭大运河。
动车组停靠铁路海宁站。
2008年货物周转量160846万吨公里,客运周转量83150万人公里,全市公路通车总里程达1227公里。
全市所有镇、街道实现15分钟上高速,实现村村通公交。
海宁内陆面积700.5平方公里,地势平坦,河流众多,水源丰富,是典型的江南水乡。
海宁总人口65万,现辖8个镇、4个街道,拥有三个省级经济开发区。
海宁工业基础良好,涉及到30个大类100多个小类,区域特色经济优势明显。
皮革、家纺、经编、太阳能利用、机械装备、食品、化工(医药)等区域特色产业加速扩张和提升,在国内乃至国际同行业中的影响力和竞争力进一步提高。
2008年,全市实现工业增加值193.23亿元,规模以上工业实现产值达到722.02亿元。
全市拥有中国名牌产品6个,中国驰名商标15个,共有上市公司5家。
海宁现有耕地51.43万亩,农村劳动力31.8万,其中农业劳动力7.37万。
长期以来,海宁农业以粮经并举、种养结合为基本特征,海宁桑苗、斜桥榨菜、小湖羊皮、瘦肉型猪等传统农产品具有一定的市场美誉度和区域影响力。
全年实现生产总值371.77亿元,增长10.4%,财政总收入48.39亿元,其中地方财政收入23.95亿元,分别增长10.1%和12.0%。
城镇居民人均可支配收入达25675元,农村居民人均纯收入达12781元,分别增长11.2%和10.4%。
全市城镇登记失业率控制在3.54%。
由此可见,海宁区位交通优越、文化底蕴深厚、经济发达、城乡差距较小,具备了建设高水平高标准市场体系的条件。
1.1.4项目拟建地址
项目建设地点:
新海公路东侧、城南大道北侧、海宁市海龙化学有限责任公司南侧。
1.1.5项目建设目标
本项目建设方案总占地面积约41257平方米(约61.89亩)。
主要建设地上建筑面积98245平方米:
其中包括沿街商办楼(面积约54064平方米)、市场楼(面积约40524平方米)、会展楼(面积约3657平方米);
地下(含人防)建筑面积25678平方米,合计总建筑面积约123923平方米。
同时,建设道路、绿化、围墙等附属设施。
1.1.6项目估算投资
工程估算总投资34492.59万元,资金来源由海宁市硖石街道资产经营中心自筹及商请银行贷款解决。
1.2编制依据
1.2.1海宁市发展和改革局《关于同意异地迁建海宁市建筑装饰材料市场项目建议书的批复》。
1.2.2海宁市规划建设局出具的项目地块红线图
1.2.3海宁市建筑装饰材料市场项目总平面布置图
1.2.4海宁市建筑装饰材料市场地块设计条件书。
海规设(2010)30号
1.3编制范围和内容
本报告以迁建海宁市建筑装饰材料市场工程项目为研究对象,编制内容包括项目背景及建设必要性、项目建设初步方案、项目组织和实施进度计划、投资估算与资金筹措、社会效益和环境效益评价,并基于以上分析研究内容提出项目实施的结论与建议,提交可行性研究报告供有关单位与部门决策参考。
1.4主要经济技术指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
平方米
41257
2
总建筑面积
123923
2.1
其中:
地上建筑面积
98245
2.1.1
市场楼建筑面积
40524
2.1.2
商办楼建筑面积
54064
2.1.3
会展楼建筑面积
3657
2.2
地下建筑面积
25678
3
建筑占地面积
18495
4
容积率
%
2.38
5
建筑密度
%
44.81
6
绿地率
15
7
机动车泊位
辆
614
7.1
地下机动车泊位
456
7.2
室外机动车泊位
158
第二章项目建设的背景、必要性及可行性
2.1项目提出的背景
海宁建筑装饰材料市场是海宁市城乡居民主要的建筑装饰材料销售市场。
自1997年建办开业,十三年来,一直是海宁市建筑装饰材料最大的销售市场。
市场开业后最初几年一直以产品种类全,品种多样,经营者回报丰厚等优越的营销竞争能力,获得市民及广大用户良好的口碑。
但随着社会经济的快速发展,市民收入的不断提高,对建筑装修的要求也越来越高。
同时科技的发展,无所不至的市场竞争,也使产品不断的更新,经营方式不断地变异。
后来几年,海宁市建筑装饰材料市场由于条件的限制,便逐渐失去了往日的优势,失去了产业龙头的地位,占有的市场份额也日渐缩小。
随着社会主义市场经济的发展,国家对企业的生产和经营的管理制度也逐渐成熟。
建筑装饰材料生产和经营从过去的无序混乱渐渐走向了现在标准化和规模化,消费者也形成了很强质量意识的品牌意识。
建筑装饰材料生产的分工也越来越细,产品越来越多。
很多商品皆从以前的配件式发展到现在的半成品和成品式,品牌效应越来越强,生产厂家的经营规模也越来越大。
这些新兴的经营者现代营销方式难于在建筑装饰材料市场内实现,于是市区出现了很多建筑材料专卖店。
因此现有规模建筑装饰材料市场已不再适应新的经营模式要求,无论是经营者还是消费者再也不能在这里获得以往的购销满足,海宁建筑装饰材料市场到了必须扩容新建的迫切性。
城市的变迁实际是城市建筑的不断延伸和扩张,现有的海宁建筑材料市场无论从规模上还是从现代经营规模的配置上都已不能满足城市建筑物对装饰材料方面的的需求。
没有一个时代性的建筑装饰材料市场,将会阻碍建筑经济的健康发展,间接抑制了城市的综合竞争力,同时,不利于建设和谐社会的进程步伐。
2.1.1异地迁建海宁市建筑装饰材料市场,是海宁城市开发的需要。
紧紧抓住海宁“加快推进现代中等城市”的有利时机,借助环东西山开发、嘉绍高速公路建设、城市扩容、建材市场征迁的机遇,按照“一个项目、一名领导、一套班子、一张时间表”的要求,加大项目推进力度。
集中精力抓好“嘉绍高速公路、高丰1、2、5组、建材市场迁建”等项目的征迁工作。
抓紧做好土地丈量、房屋评估、劳力安置、房屋拆迁等各项工作,加快推进拆平交地速度,确保完成市下达的7万平方米建筑面积的拆迁任务。
对环东西山开发、南关厢整修等项目,加强协调配合,加快实施进度,借助海宁市公用码头(西环战备码头)和08省道的区位交通优势,尽快启动仓储配送中心项目。
深入实施“比学赶超”三年行动计划,把搭建三产发展平台作为经济工作的重头戏,狠抓软硬环境建设。
在上述背景下,紧紧抓住海宁城市建设大发展的时机,加快海宁市建筑装饰材料市场迁建步伐,高起点规划好建材市场,加大招商引资的力度。
以现代物流、现代商贸等项目为方向,打造硖石街道三产服务新平台。
进一步优化经济发展的服务环境,提高服务经济的能力和水平,吸引更多三产企业落户硖石街道,力争在城市东南区块形成一个新兴的商业群,实现街道经济综合实力的新跨越。
2.1.2异地迁建海宁市建筑装饰材料市场,是响应政府号召、顺应政府决策及搞活市场的需要。
1、加强协调,组建市场管理体制。
主要由市政府牵头,协调规划、建设、市政、工商、税务、政府以及市场服务中心等部门,组建市场建设管理委员会,进一步加强对市场建设总体规划和建设的领导,加强对市场内外关系的协调和管理。
2、加大行政引导和管理力度,扩大市场规模。
加大行政引导力度,将城区范围内与建筑业相关的、分散的专业门类店归行纳市,迁入建材市场之内。
如公园路上的建筑涂料店和其它各种装修材料店,工业品市场附近的管材店和灯饰店,该区段路上的铝合金(不锈钢)窗(门)店等等所有分散的经营户尽可引进市场内经营,进一步扩大市场规模,增强市场竞争力,扩大市场影响力,提高市场活力。
3、营造良好经营环境。
帮助建立建材行业协会,充分发挥协会帮助协商解决经营业主之间的矛盾,协助组建专业的装卸、搬运、运输队伍的作用。
制定出台统一管理和统一收费标准,除按服务内容收取相应的服务费外,在征费上免收业主地(铺)租,降低经营户的经营成本。
出台相适应的优惠政策,以优惠的政府和优质的服务稳定和吸引厂家直销商和其它经销商进驻市场。
2.1.3异地迁建海宁市建筑装饰材料市场,是广大经营企业及私人业主的需要。
1、建材市场集体搬迁有利于扩大建材市场规模。
企业和人口的集中,彼此形成市场,产生较大规模的市场经济,为工商企业增加了潜在市场,有利于它们扩大生产规模。
在市场经济发达的地区,商业、金融、科技、信息机构条件更为优越,适合于企业进行生产经营活动。
2、降低运输费用,降低产品成本。
各企业集中在一起,企业之间互为市场,彼此提供原材料、生产设备和产品。
不仅生产协作方便,供销关系固定,而且距离缩短,运输费用降低,销售费用缩减,从而有利于降低产品成本和销售价格。
3、促进基础设施、公用事业的建立、发展和充分利用。
企业进行生产和经营,需要与之相适应的交通运输、邮政通讯、水电供应等各项设施。
集中建设、使用和管理这些设施,比各个企业单独进行建设、使用和管理大大节约费用,而且这些公共设施又为企业和居民所共享,使他们得到充分的利用,产生更大的社会经济效益和环境效益。
4、企业的集中必然伴随熟练劳动力、技术人才和经营管理干部的集中。
即使企业能够得到他们所需要的各类人员,同时各类人员也容易获得合适的工作岗位,发挥专长,从而创造出更多的社会财富。
便于企业之间直接接触,达到彼此学习,相互交流,广泛协作,推广技术,开展竞争,从而刺激企业改进生产、开发产品、提高质量,创造出巨大的经济效益。
2.1.4异地迁建海宁市建筑装饰材料市场,是广大消费者及市民需要。
从交易的商品看,建材市场提供人们最终消费的产品,购买者是个人或家庭及单位,因而它更多地受到消费者个人人为因素诸如文化修养、欣赏习惯、收入水平等方面的影响;
产品的花色多样、品种复杂,产品的生命周期短,促进建材的发展与更新;
商品的专业技术性不强,替代品较多,因而商品的价格需求弹性较大,促使价格变动对需求量的起伏作出及时相应的调整。
从交易的规模和方式看,消费品市场购买者众多,市场若集中,则成交次数频繁,交易数量庞大。
为消费者提供一个集中市场互惠互利,既是对消费者提供的便利,也是为市场良性竞争和产品更新,调整产业结构提供良好的消费市场和环境。
从购买行为看,消费者的购买行为具有很大程度的可诱导性。
这是因为消费者在决定采取购买行为时,不像生产者市场的购买决策那样,常常受到生产特征的限制及国家政策和计划的影响,而是具有自发性、感情冲动性;
二是消费品市场的购买者大多缺乏相应的商品知识和市场知识,其购买行为属非专业性购买,他们对产品的选择受广告、宣传的影响较大。
由于消费者购买行为的可诱导性,生产和经营部门应注意做好商品的宣传广告,指导消费者的购买行为。
从市场动态看,由于消费者的需求复杂,供求矛盾频繁,加之随着城乡交往、地区间的往来的日益频繁,旅游事业的发展,国际交往的增多,人口的流动性越来越大,购买力的流动性也随之加强,因此,增进了企业密切注视市场动态,提供适销对路的产品,同时要注意增设购物网点和在交通枢纽地区创设规模较大的购物中心,以适应流动购买力的需求。
首先,规模化建筑装饰材料市场是广大市民和消费者的需要。
广大市民装修住宅或商铺是一项大的投资,在装修过程中需花费很大的脑力与体力。
装饰材料的分散令他们跑得筋疲力尽,往往为了寻一件商品要跑遍整个市区,有时甚至要前往上海和杭州等周边城市才能购得。
其次,规模化的建筑装饰材料市场是产业经营者的需要。
由于现有市场的规模不能满足大多数经营的要求,造成了市场的分散和消费者的无序,对经营者而言造成了很多不利因素。
由于现有市场条件的限制,很多装饰材料的精品不能进入,大大降低了市场的品位,从而减小了对消费者的吸引力,造成市场人气低下。
同时,市场外的零星精品经营者,也很难在所处区域内形成永久庞大有购买群体,使本地区建筑装饰装修消费水平跟其他商品的消费相比滞后于周边城市,难于紧跟现代装饰装修新潮流的步伐。
最后,建设一个规模化的建筑装饰材料市场,发展本地区经济,方便市民工作生活更是基层政府建设和谐社会的基本需要。
可喜的是政府部门已充分指出了将海宁市建材市场迁建、扩容、升级的必要性,同意迁建建筑装饰材料市场已在2009年列入政府投资项目。
新的建筑装饰材料市场根据建筑材料的不同特点,划分为普通材料区、精品区、板材区及综合服务区,同时计划在周围地区建造仓储用房。
建成的市场规划将容纳不同档次的建材种类形式各异营销方式,集建筑五金、照明、卫浴、陶瓷、油漆、石材、地板、门业、布艺及各种建筑地、墙面装饰材料和辅建材料于一炉综合性市场。
开辟建筑材料精品区和专卖店,同时加强入户商品质量的管理,使之形成良好的品牌效应。
2.1.5异地迁建海宁市建筑装饰材料市场,是建设社会经济及构建和谐社会的需要。
综合性建筑装饰材料市场的建成,完善了城市发展的配套设施,有利于海宁建筑经济的发展。
对海宁来说,又形成了一个经济增长点,产生可观的利税,为海宁经济的腾飞做出更大贡献。
市场能最集中地服务于社会,消费者与经营者是最大的受益人,同时能带动周边地段的市场和房地产开发。
市场能容纳不同层次的经营户,形成低、中、高、精品旗舰等多层次的商品链。
大、小经营者在市场营销中互相竞争,更多的是互相补充与促进,达到共同发展的目的。
市场一旦形成,建材生产商也会发现商机,增加在营销上的投入,直销商、专卖店蜂涌而至。
遍布市区的各种与建筑装饰有关的商户也会在此得到应有的商机,可以形成设计、生产、销售一体化的建筑产品配套体系。
这一切的融汇之后,消费群体便会吸引过来,要吸引消费者首要就是能满足消费的购物要求。
能在一个市场中购得所有所需材料,那是装修业主最大的心愿,强化服务手段是让消费者满意的最佳途径。
因此综合性的市场是消费者的首选,在此了解到前卫的建筑装修潮流;
在此也能看到最高档的建筑装修材料;
在此还能获得最满意的商品和一流的产品服务。
所以说建筑材料市场的建成最大的受益者是全体市民,满足市民的需要是市场建设的首要目的。
同时市场建成后还会带来一些交通运输、餐饮、住宿等服务行业的辅助经济手段,在建筑材料市场一带形成新的经济中心。
所有这些受益者能否达到最后获利的目的,跟市场的选址、定位、管理和建筑市场的大环境是分不开的。
海宁市位于杭嘉湖平原,在杭州和上海两个城市之间,属于经济发达的县级市。
多年来城市的发展一直比较平稳和健康,建筑经济发展随着经济增长渐进发展,伴随国际和国家的经济周期性、平缓型的行进,没有大起大落的现象。
这些充分表现在房地产方面,无论从房产价格以及低靡时期的空置房率,都体现当前市场的经济增长水平与房屋开发速度之间相对比较平衡。
从中也体现了建筑材料消费这一块的产值是一个无比广阔天地,而这个经济体现在隐于大街小巷或消费这一块的产值是一个无比广阔天地,而这个经济体现在隐于大街小巷或消散于周边城市。
正等待会有一个综合性的建筑装饰材料市场去整合,去规范、去管理,这应该正是广大市民的要求。
勿容质疑,这一点周边城市的建筑材料市场已经给了我们很好的启示。
根据海宁市的近期规划,硖石街道区块将是未来几十年的居住发展主要用地区块,现有的建材市场也在此区块形成了一定规模的消费群。
因此首先考虑在原建材市场地块难于扩容的情况下,在就近范围内选择适宜迁建的地块,同时还应考虑容有增长和扩容有空间。
在今后几年里可以不断完善和进化,以建成一个跟得上建筑经济发展步伐的综合型建筑装饰材料市场。
市场的建设应和当前建筑材料的发展结合起来,建成后应该使消费者能够在见到材料科技最前列的产品。
建材发展日新月异,综合性的建材市场当然要担当起引导建材消费潮流的责任,促进节能材料、绿色材料等各种新型科技材料的推广与销售。
这是一种社会责任,也是一种促进市场健康发展的主要手段。
传统型建材虽然物美价廉,性能稳定,但毕竟有浪费资源与技术落后的建筑材料技术。
这是社会发展的需要,也是科技进步的需要,更是人类生存的需要,没有认识这一点,新的建材市场还会与现在的建材市场一样步向发展的死胡同。
建材市场的建设与当前的建筑材料科技相适应,是建筑装饰材料市场生存的基本条件。
推科技新材料不代表摒弃传统建材,传统建材应引进工艺先进的产品。
这一点可能不太理解,实际就是原木板与复合板的区分,原木与拼木的不同之处就在于工艺水平发展的不同。
工艺的先进也是节约能源的科技手段,因此引进传统建材还需从建材工艺上考察。
新科技新材料地市场上价格偏高,可能就是我们所见到的精品,但这些都是需要市场对社会推广的产品。
实践也证明,这些高端材料不进入是阻碍市场健康发展主要失误。
建材市场的建设也要充分考虑不同阶层的消费群体,按不同消费群体在市场中的消费份额,进行各档建材经营户的数量配置。
这是建筑材料市场健康发展重要条件,也是建设综合市场的必要措施。
建筑装修过程中,不同的居室不同的部位主次不同,轻重不一,同一个业主对各方面的要求也不同,不可能一个建筑中各部分的建材均用高档的,也不可能全用抵挡的。
因此建材商品的配置并不是根据消费群的消费水平来定的。
很多中、低收入者在住宅装修中也采用了一些高档产品,而且这个数量在市场份额中占的不少。
这是以往在认识上的一个误区,在新的建材市场建设中将充分考虑这一点。
中、低档产品在市场上占的份额最大,这些包括“消耗品”,就在建筑装修成形后多是看不到的,另一部分就是中、低档的“可见”面材。
对于这种商品就需要市场进行质量管理,分类分价进行配置,杜绝消费者在这质量上的意见与投诉。
建筑材料市场的商品定位应该从“可见”建材与“不可见”建材两大类,精、高、中、低多档进行配置。
配置是应该在消费者的角度对建材价格与建材质量两方面进行把握,以“高价是精品,中价是上品,低价无劣品”的原则统筹市场管理,争创一流的市场品牌。
建材市场的建设离不开不同营销方式的共存与促进,单一的经销方式只是单方面的保证了经营者的利益。
而市场经营成功与否取决于消费者,多种营销手段让消费者在各个方面得到实惠。
可以要据从不同的建材商品出发,设置不同的营销方式,营销方式不同,产品的销售成本就不一样,这方面还需进一步考查调研。
主要是商品在运输、仓储、营销者三方面的利润分配的不一样,在市场运转过程中,可以对商户数量进行应当调整。
也可以在类别上直接选择,比如精品建
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