二手房居间合同纠纷Word格式文档下载.docx
- 文档编号:21609700
- 上传时间:2023-01-31
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:39.92KB
二手房居间合同纠纷Word格式文档下载.docx
《二手房居间合同纠纷Word格式文档下载.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《二手房居间合同纠纷Word格式文档下载.docx(20页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
以上两项合计:
x元
4、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由
原、被告及第三人三方于x年x月x日签订《房屋买卖居间合同》,1
篇二:
答辩状(居间合同、中介合同纠纷)
民事答辩状
答辩人:
王**,女,汉族,1971年1月26日出生,身份证号;
住所地:
南京市六合区八百桥镇大唐村汤家湾号,电话.
被答辩人:
南京****置业担保有限公司,住所地南京市沿江工业开发区新华路号;
法定代表人,职务董事长。
答辩人王**与被答辩人南京****置业担保有限公司居间合同纠纷一审一案,被告代理人针对原告提出的诉讼请求作出如下答辩意见:
一、被答辩人****置业公司在本案中没有促成房屋买卖合同的成立,依法不能收取居间佣金。
本案中,答辩人、被答辩人以及第三人张汝人所共同签订的《房地产买卖中介合同》无论从合同的形式上还是从合同的内容上看,该合同的在性质上都属于居间合同而不是买卖交易合同。
从形式上看,该合同是中介合同属于居间合同;
从内容上看该合同是确定委托人与受托人之间权利和义务的合同,该合同中之所有关于房屋买卖合同条款的规定只是为进一步明确委托人和受托人之间的权利和义务关系。
且在合同的订立过程中,被答辩人一直向答辩人强调该合同中关于买卖合同条款的规定只是买卖双方的买卖意向的确定,具体的买卖合同在买方和卖方间另行签订。
因此,根据我国《合同法》第427条“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬”的规定,被答辩人依法不得向答辩人主张居间佣金。
此外,答辩人已经向被答辩人支付了六分之一(2680元)费用,足以弥补被答辩人从事居间活动支出的必要费用。
如被答辩人并未提供任何证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用,答辩人将保留要求被答
辩人退还多收的居间费用的权利。
二、由被答辩人提供的该份居间合同中关于居间佣金报酬的规定与国家的强制性法律相违背属于无效条款。
该合同第七条第一款中关于“本合同一经签订即视为丙方已经促成交易”规定,违反了合同法第427条的规定,被答辩人试图用居间合同的成立来作为佣金报酬的支付条件,被答辩人显然在用格式条款来免除其主要义务、排斥居间合同中委托人的主要权利、严重加重了委托人的责任。
居间合同中的这一条款显然已经违反了我国合同法第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的,或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。
三、居间合同的当事人所共同确定的受托方的义务居间人并未实际履行,故委托人有权利拒绝支付义务报酬。
合同确定了被答辩人6项主要义务,但被答辩人并未履行该合同中的第一项义务,也是该合同的主要义务,致使合同的实际交易未能完成,所以答辩人有权利拒绝支付居间佣金。
四、根据该居间合同第12条第十二项约定,被答辩人的佣金应该由合同的甲方张汝仁支付。
根据该合同条款约定“由违约方承担房价%的中介公司的全部佣金”,显然答辩人并非本居间合同的违约方,是出售人即张汝仁拒绝向答辩人卖售房屋导致买卖合同未能成立,交易未能促成。
然本案的被答辩人不向合同的违约方张汝仁主张佣金反而向合同的守约方答辩人主张佣金行为是缺乏事实基础和法律依据的。
此外,答辩人有理由怀疑被答辩人和其提供的房屋卖方存在恶意串通,提供虚假售房信息促成所谓的买卖合同,骗取买房人佣金的可能。
其提供的房源信息因房屋的所有人拒绝买卖房屋而无效,由于其提供信息的无效导致其居间合同的主要标的失去最起码的存在根基,根据《合同法》第425
条规定:
“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
”故答辩人有权拒绝支付佣金。
五、该居间合同中关于佣金额度%的确定条款超过了(苏价服(XX)233号)《江苏省房地产中介服务收费管理办法》所规定的额度标准,超出部分恳请法庭不予支持。
根据《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条第二款规定“存量房(二手房)买卖代理费:
根据服务内容的多少实行差别收费。
提供买卖(置换)全过程服务的(包括提供信息、勘查评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房屋所有权证及土地使用证、协助办理物业交割等),按成交价格总额的%收取。
”显然该公司的佣金额度的确定已经超出了上诉文件规定,就此,答辩人保留依法向物价管理本门投诉的权利。
综上,被答辩人向答辩人主张要求支付佣金的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据,恳请法庭予以驳回;
并判决由被答辩人承担本案的所有诉讼费用。
(南京律师QQ:
2426672690)
此致
南京市六合区人民法院
王**
二○一三年十一月十一日
篇三:
居间合同纠纷案例指导
【指导案例1号】上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
【关键词】
民事居间合同二手房买卖违约
【裁判要点】
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。
但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
【基本案情】
原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:
被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金万元。
被告陶德华辩称:
涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。
陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明:
XX年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。
XX年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;
11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;
11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。
该《确认书》第条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。
当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。
11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。
后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金万元。
【裁判结果】
上海市虹口区人民法院于XX年6月23日作出(XX)虹民三(民)初字第912号民事判决:
被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金万元。
宣判后,陶德华提出上诉。
上海市第二中级人民法院于XX年9月4日作出(XX)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:
一、撤销上海市虹口区人民法院(XX)虹民三(民)初字第912号民事判决;
二、中原公司要求陶德华支付违约金万元的诉讼请求,不予支持。
【裁判理由】
法院生效裁判认为:
中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。
根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。
如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。
本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房
屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。
因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。
篇四:
涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调研报告
()
涉房交易居间合同纠纷激增原因及审理对策的调研报
告
至XX年2月止,北京二手房价格不断上涨,二手房交易持续活跃,为房产中介行业创造了巨大的市场空间。
同时,中介公司与其委托人之间发生的居间合同纠纷也成为法院审理的一种新类型化案件。
XX年第四季度以来,随着房价调控政策的不断出台,涉房居间合同纠纷也呈现出若干新特点,为法院审判工作增加了难度。
有法院预测,“京十五条”执行后,买卖双方解除买卖合同的纠纷可能增多[①],由此引发居间服务及居间费用问题,导致涉房居间合同诉讼数量激增。
针对上述情况,笔者对XX年第一季度法院受理的此类案件进行了调研分析,以求更好的解决此类纠纷。
一、涉房居间合同纠纷案件的主要特征
据笔者统计、调研,北京市某区人民法院XX年第一季度受理的涉房居间合同纠纷呈现出以下特征:
1、居间合同签约时间比较集中。
XX年第一季度新收的房产居间合同纠纷案件中,居间合同及房屋买卖合同的签约时间集中在XX年9月至12月间,此类案件占总数的57%。
除此之外,签约时间在XX年6月以前的占案件总数的9%;
XX年6月至9月的占案件总数的15%;
XX年12月以后的占案件总数的19%。
笔者从多家中介公司的代理人处获悉,居间合同签订后中介公司会等待买卖双方完成过户手续并自行交纳居间费用。
如委托人拒绝交费,则中介公司通常在居间合同签订之日起的2、3个月时间里,自行向委托人追缴居间费用。
自行追缴不成的,才向法院提起诉讼。
结合上述数据,涉房居间合同纠纷立案时间一般晚于纠纷发生至3个月。
2、案件数量呈上升趋势。
XX年第一季度,北京市某区人民法院受理的房产交易居间合同纠纷案件数量激增,占民事审判庭新收案件总数的15%,较去年同期上涨200%。
XX年第一季度,该院新收此类案件仅为15起。
()
随着“京十五条”等限购政策调控效果逐渐显现,涉房居间合同纠纷数量可能会继续上升。
3、买房人为被告的案件占绝大比例。
原告为房屋中介公司,被告为买房人的案件占此类纠纷总数的83%,仅17%的案件原告为买房人,其中买房人提起反诉的案件数占此类案件总数的10%。
房屋中介公司的诉讼请求均为索要居间服务费用;
买房人的诉讼请求主要是返还居间费用、赔偿相关损失。
4、争议原因比较集中。
XX年第一季度北京某区法院受理的此类案件中,所涉房屋均为居民住房,买房人均系自然人;
无一起因商用房屋交易而引发的居间合同纠纷。
除被告(买房人)下落不明的案件外,全部案件中买房人的主要答辩意见或反诉请求(少量案件为诉讼请求)均为减免、追索居间服务费用。
买房人要求减免或追索居间费的理由集中于以下四点:
答辩意见
比例
1、房屋交易未完成,不符合居间服务费的支付条件39%
2、中介公司未完全履行服务义务72%
3、房屋状况与中介公司的承诺不符15%
4、居间费用过高,超出合理范围69%
(多数买房人同时采用二项以上的理由进行答辩)
据笔者统计,有39%的案件买卖双方在签订了房屋买卖合同后未能实际完成房屋交易或未能成功办理房屋产权过户。
交易未完成的主要原因有:
(1)买卖双方就房屋价格再起争议;
(2)中介机构及售房人未如实披露房屋状况,买房人发现瑕疵后反悔;
(3)因政策变动,买房人无法成功办理购房贷款或房屋产权过户;
(4)售房人对房屋没有处置权,或其代理人越权代理签订居间合同。
买房人认为中介公司未尽服务义务,主要是指中介公司未履行居间合同约定的代办银行贷款、代办房屋产权变更等事项。
绝大多数案件均是买房人自行办理购房贷款。
在买卖双方完成房屋交易的案件中,中介人员陪同买卖双方办理过户手续的不足一半。
买房人称房屋状况与中介公司的承诺不符,主要是指中介公司未向买房人说明售房人的权利瑕疵(如售房人未取得房产证、售房人仅为房屋的共有人无权独自处分房屋、代理人手续不完备、房屋被抵押或被法院查封等),就急于促成双方签订房屋买卖合同,收取居间费用。
或指中介公司对房屋质量、采光情况、噪音情况、生活及交通便利情况言过其实,造成买房人误解。
根据笔者统计,超过50%的买房人所能承受的居间费用总额(包括居间服务费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等)在1万元至2万元之间,即居间费用总额占房价的比重约为%至%。
而买房人与中介公司所签的居间合同约定的居间费用总额占房价的比重在%至%之间。
100%的买房者均认为如买卖双方未能实际完成交易,则不应支付居间服务费或仅同意支付少量费用作为“辛苦费”。
与此截然相反,在房屋交易未完成的境况下,30%的中介公司坚决不同意降低居间费用,70%的中介公司同意较小幅度(10%至25%)降低居间费用。
二、涉房居间合同纠纷产生的主要原因
根据XX年第一季度此类案件所呈现出的上述特点,笔者分析后认为,近期涉房居间合同纠纷数量较多的主要原因有以下四点:
1、房地产调控政策导致买房人履约能力变化。
XX年下半年房地产调控政策的发布主要集中10月份之后。
10月19日中国人民银行宣布提高贷款利率;
11月3日,多部委联合下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,规定第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍,首付款比例不得低于50%,严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房,并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上述政策调整导致买房人购房成本加大,一部分通过中介公司签订房屋买卖合同的买房人履约能力发生变化,从而解除了买卖合同。
个别案件也有因买房人未能如期申请到银行贷
款,导致售房人解除买卖合同的情况。
最新颁布的“京十五条”对买房人的购房资格进行了严格限制,购买第二套住房家庭的贷款成本剧增,随着该项政策调控效果的显现,政策变动对涉房居间合同纠纷案件的影响也会逐渐加深。
2、中介公司服务缺乏规范,主要体现在两个方面:
一是制度约束尚不健全。
目前规范房地产中介机构及其从业人员的主要现行法规是建设部印发的《城市房地产中介服务管理规定》,该规定对设立房地产中介机构所设立的门槛较低,对其提供服务的详细项目和具体标准未做出规定。
XX年1月20日,住建部、发改委、人保部联合发布《房地产经纪管理办法》,并于XX年4月1日起施行。
该《办法》对中介公司及其从业人员的经营活动提出了更为明确、严格的规范要求,对XX年法院审理涉房居间合同纠纷具有重要的指导意义。
二是中介公司及从业人员自律不足。
据笔者统计,超过90%的此类案件中,居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务内容,却对如何履行上述服务的细则没有任何规定。
对于中介公司是否忠实履行了上述义务,以及上述服务是否应包含在居间服务费中,买房人与中介公司存在较大争议,这一问题成为法院审理居间合同纠纷的一个难点。
此外,中介公司从业人员素质良莠不齐。
据不完全统计,北京市二手房中介从业人员大专以上文化程度的不足40%,60%的从业人员只有中等学历甚至更低的文化水平。
他们的营销方式和技巧单一且欠缺规范,将二手房交易视为一般的买卖关系,对二手房市场的法律风险及社会意义认识不深刻。
在审判实践中,多起案件的买房人陈述,一些中介人员作出口头承诺,却拒绝将上述口头承诺写进居间合同。
此类口头承诺主要包括减免税款,或能为买房人办理利息低于政策规定的银行贷款等。
“京十五条”颁布后,又有中介公司暗中打出“办理虚假纳税证明”的幌子[②]。
虽然多数买房人不能提交有效证据佐证此类陈述,但这种现象应引起审判人员重视。
3、居间服务费用定价随意,超过买房人的支付能力。
北京市某区法院XX年第一季度受理的居间合同纠纷中,全部买房人(下落不明者除外)均认为中介公司收费过高。
部分涉案房屋未实际成交,但中介公司按成交价格收取居间费用,令买房人在心理上无法接受。
即便在房屋成交的情况下,中介公司提供的主要服务仅为介绍房源和安排看房,服务内容简单,
且成本较低,许多买房人认为中介公司对促成房屋交易缺乏实际帮助,索取高额居间费用显失公平,不愿依约支付居间费用。
根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》,房屋成交价格在500万元以下的,房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的%。
在XX年第四季度至XX年第一季度的此类纠纷中,虽然仅不到10%的案件居间服务费高于这一标准,甚至15%的案件按成交价低于2%,但笔者发现,除居间服务费外,在75%的案件里居间合同约定买房人应交纳合同代书费、代办过户费、代办贷款费等其他杂项费用,其中最主要的合同代书费通常不少于1万元,代办过户费及代办贷款费约为2500元至4000元。
将上述全部费用相加,则中介公司收费总额往往达到或超过房屋成交价的3%。
若以金额论,中介公司收费总额低于3万元的占全部案件数的22%、3至5万元的占全部案件数的29%、收费5至10万元的占全部案件数的43%、10万元以上的占6%。
统计部门统计数据显示,XX年1至10月北京市城镇居民人均可支配收入为24308元。
这一数字意味着,中介公司在每笔房屋交易中可能收取超出购房者全年收入一倍以上的费用。
4、买房人法律风险的意识不足。
笔者调查认为,居间合同纠纷中绝大多数案件均以买房人作为被告,暴露出许多买房人缺乏法律风险防范意识的问题。
买房人在签订居间合同及房屋买卖合同时,未能意识到其中的法律风险,在诉前也未采取正确手段维护自身合法权益,导致以买房人为被告的居间合同纠纷案件居多。
具体而言,因买房人欠缺法律意识导致案件发生的因素有四点:
(1)买房人合同意识淡薄,认为格式合同不可协商,所以不详细阅读合同条款,也不进行深入磋商,便盲目签订合同;
(2)买房人轻信口头承诺,未要求中介人员将口头承诺落实在居间合同里;
(3)买房人不注重保存证据,与中介人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行,未存留书证,部份买房人在诉讼中无任何证据提交;
(4)买房人未调查房屋权属状态,不了解房屋是否符合出售条件就草率签约。
三、涉房居间合同纠纷的审判对策
针对上述涉房居间合同纠纷反映出的诸多问题,笔者认为,审理此类案件切忌简单化,应准确理解国家政策背景,针对个案特点,采取不同对策。
通过法院的审判,规范、引导买
篇五:
二手房房屋买卖合同纠纷民事判决书
二手房房屋买卖(居间)合同纠纷民事判决书
来源:
大律师
XX与XX纠纷一案,本院受理后,依法由员XX独任审判,揭露开庭进行了审理。
原告及被告的到庭参与诉讼。
本案现已审理完结。
原告诉称,XX年8月9日,我与被告北京XX生意有限公司签定了采购北京市海淀区文慧园北路今典花园X号楼X房子《购房意向书》。
XX年8月19日就采购上述房产我与被告XX签定了《房子买卖合同》,当日我与两被告还签定了《房子买卖居间见证合同》,约好房子成交价为人民币元,为人民币元。
一起,两被告向原告该证书正在处理过程中,最迟将于XX年9月30日前完结该证处理手续。
XX年8月20日,我向被告XX付出了采购上述房子的人民币
元定金。
XX年8月22日,我向被告北京XX房地产生意有限公司交给了中介费人民币元。
XX年9月30日后,我屡次致电、致函两被告问询处理该房子产权证的发展状况,XX年1月16号,被告北京XX房地产生意有限公司电话告诉我,被告XX已获得房子产权一切证,但不计划卖房了,愿意双倍返还定金并补偿中介费。
XX年1月18号晚,被告XX与我通电话,表明因兄弟孩子计划寓居,故不计划再卖房子,但表明不会补偿中介费。
综上所述,被告XX现已获得房子产权证,却迟迟不与我签及处理产权登记手续,并表明不计划卖房的做法已构成违约,现请求被告XX返还我已付出的定金2万元,承当不实行合同的以及补偿我的经济丢失10万元,北京XX房地产生意有限公司返还我的居间服务费22950元、过户服务费3000元。
被告XX辩称,我与原告不存在居间合同联系,是买卖联系。
赞同返还定金2万元,不赞同承当违约职责和补偿丢失。
原告不能证实他的实际丢失,合同条款约好的过高,一起约好了定金和违约金,违约金的性质是拖延违约金,给付违约金后合同应当持续实行。
本合同是实行不能,咱们只赞同承当定金职责。
被告北京XX房地产生意有限公司辩称,赞同返还过户费3000元,不赞同返还居间费用,公司居间署理买卖事宜,签定了居间见证合同,并且公司促进下两边达成,合同不能实行的首要原因是被告XX不赞同,我方现已尽了责任。
经审理查明,XX年8月9日,原告与被告北京XX房地产生意有限公司签定了《购房意向书》,原告欲采购坐落海淀区文慧园北路9好今典花园X号楼X房子,房子总价款765000元。
原告向被告北京XX房地产生意有限公司付出成交报价3%作为署理服务费。
XX年8月19日,原告与被告XX签定了《房子买卖合同》,约好原告采购被告XX上述房子,房子成交报价为76500元......原告交给定金后,两边按照《合同法》定金法则的规则承当违约职责,被告XX违约应当双倍返还定金,原告违约被告XX收取的定金不予交还......原告与被告XX任何一方不按照本合同处理手续或不供给有关证件、资料等,致使本合同无法按期顺畅实行的,每延误一日应向对方付出房价款千分之三的违约金,逾期超越十个工作日的,守约方有权。
XX年8月19日,原告与两被告一起签定《房子居间见证合同》,除约好上述的房子坐落、价款等外,别的约好原告交纳被告北京XX房地产生意有限公司的服务费按照买卖报价的3%核算,计人民币22950元,服务费人民币1500元。
其间被告北京XX房地产生意有限公司的职责包含:
待下发后处理房子的合同签以及处理房子产权权力登记手续;
见证原告与被告XX两边签定次新房买卖合同;
见证原告与被告XX两边交代以及有关房子的状况。
XX年8月20日,被告XX为原告出具收条,承认收取原告购房定金2万元。
XX年8月22日,北京XX房地产生意有限公司为原告出具收据,承认收到原告的中介费25950元(包含服务费22950元,产权过户服务费3000元)另查,被告XX于XX年12月24日与另一买主XX以
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 二手房 居间 合同纠纷