房屋及设施设备管理.docx
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房屋及设施设备管理
第3章房屋及设施设备管理
房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况,对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工,以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。
3.1房屋维修管理
房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养,还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。
房屋维修管理的目的主要是为了保持、恢复或提高房屋的安全性,延长房屋的使用寿命,其次是改善或改变房屋的使用功能。
经常性及时地对房屋进行维修保养,是物业管理企业重要的基础性的工作内容之一。
房屋竣工交付使用后,由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。
导致房屋损坏的原因很多,基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。
自然损坏,如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀,虫害(如白蚁等),菌类(如霉菌)的作用均会造成房屋损坏。
自然损坏的速度,除洪水、地震、台风等情况外,一般是缓慢的。
人为损坏,如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患,在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善,都会使房屋遭到损坏。
在实际中,以上因素往往是相互交叉影响或作用的,从而加剧了房屋损坏的程度和速度。
因此,为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用,以达到房屋保值、增值的目的,物业管理企业开展好房屋维修管理工作是十分必要的。
房屋维修管理由于受原有房屋条件、环境的限制,只能在原有房屋基础上进行,维修设计与施工都只能在一定范围内进行,其维修活动与新建同类房屋建筑施工过程不同,维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术,还包括独特的设计和施工操作技能,如房屋结构部分受损后的加固补强、防水堵漏等,以及随着时间的推移,房屋的各个部分,如主体结构、外墙、楼地面、设备的零部件等都会有不同程度的损坏,需要根据损坏的程度进行小修、中修或大修。
因此,房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。
据此,在房屋维修养护时,应坚持服务至上、区别对待、爱护使用、注意保养、及时维修、安全合理、经济实用、有偿服务等原则;做到真正树立为业主服务的思想,建立、健全科学合理的房屋维修服务制度,保持房屋正常使用功能和基本完好;应综合考虑不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采取不同维修标准,制定合理的维修计划与方案,严格按照国家规范和行业标准,合理使用人力、物力、财力,尽量做到少花钱、多修房、修好房。
3.1.1房屋维修管理内容
1.房屋质量管理
房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法等。
(1)房屋完损等级房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级,即划分现有房屋的质量等级。
目前,房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的,该标准将房屋完损等级分成五类。
1)完好房。
完好房是指正规房屋其结构完好,屋面或板缝不漏水,装修和设备完好、齐全,管道畅通,现状良好,使用正常,虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁,但不影响居住安全和正常使用,经过小修即可恢复的房屋。
2)基本完好房。
基本完好房是指房屋结构基本完好牢固,少量构部件有稍超允许值的轻微损坏,但已稳定,屋面或板缝局部渗漏,装修和设备有个别零部件有影响使用的破损,但通过维修可以恢复使用功能的房屋。
3)一般损坏房。
一般损坏房是指房屋局部结构构件有变形、裂缝、腐蚀或老化,强度不足,屋面或板缝局部漏雨,装修局部有破损,油漆涂料老化,设备管道不够畅通,水卫电、照明、管线等器具和零部件有部分老化、损坏和残缺,需要进行中修或局部大修的更换部件的房屋。
4)严重损坏房。
严重损坏房是指严重失修的房屋,部分结构构件有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足,个别构件已处于危险状态,屋面或板缝严重漏雨,设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水卫电、照明、管线器具和零件残缺及严重毁损,需要局部整修、更新等大修的房屋。
5)危险房。
危险房是指房屋承重结构己属危险构件,主体构件强度严重不足,稳定性很差,丧失承载能力,随时有倒塌的可能,采用局部加固的修理仍不能保证安全的房屋,已丧失维修价值的房屋,因结构严重毁损需要拆除、翻修的整幢房屋。
(2)房屋完损等级的评定
1)房屋结构的分类。
房屋按常用结构分成下列几类:
①钢筋混凝土结构。
承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。
②混合结构。
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
③砖木结构。
承重的主要结构是用砖木建造的。
④其他结构。
承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
2)房屋完损标准的项目划分。
房屋完损状况,根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分。
房屋的结构组成部分分为五个分项:
基础、承重构件,非承重墙、屋面和楼地面;房屋的装修组成部分分为五个分项:
门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修;房屋的设备组成部分分为四个分项:
水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷针、电梯等)。
3)房屋完损等级评定方法
①钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法
a.完好房。
凡符合下列条件之一者可评为完好房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合基本完好的标准,其余符合基本完好以上的标准。
b.基本完好房。
凡符合下列条件之一者可评为基本完好房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合基本完好标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合一般损坏标准,其余符合基本完好以上的标准。
第三,结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项符合一般损坏标准,其余符合基本完好以上标准。
c.损坏房。
凡符合下列条件之一者可评为一般损坏房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏的标准。
第二,在装修、设备部分中有一、二项完损程度符合严重损坏以上标准,其余符合一般损坏以上的标准。
第三,结构部分除基础、承重构件、屋面外,可有一项和装修或设备部分中的一项完损程度符合严重损坏的标准,其余符合一般损坏以上的标准。
d.严重损坏房。
凡符合下列条件之一者可评为严重损坏房:
第一,结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准。
第二,在结构、装修、设备部分中有少数项目完损程度符合—般损坏标准,其余符合严重损坏的标准。
②其他结构房屋完损等级评定方法
a.结构、装修、设备部分各项完损程度符合完好标准的,可评为完好房。
b.结构、装修、设备部分各项完好程度符合基本完好标准,或者有少量项目完好程度符合完好标准的,可评为基本完好房。
c.结构、装修、设备部分各项完损程度符合一般损坏标准,或者有少量项目完损程度符合基本完好标准的,可评为一般损坏房。
d.结构、装修、设备部分各项完损程度符合严重损坏标准,或者有少量项目完损程度符合一般损坏标准的,可评为严重损坏房。
③危险房屋的鉴定与处理。
对危险房屋的鉴定与处理,应按照国家建设部1989年颁布的《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》(JGJ125—1999)执行。
(3)房屋完损等级评定的基本方法房屋完损等级评定的基本做法可分为定期和不定期两类。
定期评定一般是每隔1~3年(或按各地规定)对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。
不定期评定就是不定期地在某个时间内对房屋进行检查,评定完损等级。
一般在以下几种情况下进行不定期检查:
第一,根据气候特征,如雨季、台风、暴风雨、山洪等来临前,着重对危险房屋、严重损坏房和一般损坏房等进行检查评定完损等级;第二,房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后,重新评定完损等级;第三,接管新建房屋后,要进行完损等级评定。
(4)房屋完损等级评定的要求
1)在评定出结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度的基础上,要对整栋房屋的完损情况进行综合评定。
2)要以实际完损程度为依据评定,不能以年代来代替标准,也不能以原设计标准代替完损等级。
3)要掌握好评定等级的决定因素和标准,即认真对待结构部分的完损程度的评定,这是决定房屋完损等级的主要条件。
4)评定房屋完损等级时,若超过规定允许的下降分项的范围时,则整幢房屋完损等级可下降一个等级,但不能下降到危险房屋的等级。
5)评定严重损坏房屋时,结构、装修、设备等各分项的完损程度不能下降到危险房屋的标准。
6)在评定房屋完损等级时,对于重要房屋或断面明显不足的构件,必要时要经过复核或测试才能确定完损程度。
2.房屋维修计划管理
物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况以及各类房屋的建筑、设备、设施的保养、维修、更新周期等制订切实可行的房屋维修计划,拟订维修方案;有计划地组织房屋按年轮修;分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。
3.房屋维修施工管理
房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求,运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的、科学的管理。
物业管理企业的房屋维修施工工程,可以由自己组织的维修施工队伍来完成;也可以通过招标,将房屋维修工程承包给专业维修施工队伍来完成。
专业承包的维修施工管理应做好维修工程招标工作、维修工程设计、技术交底工作、维修施工合同管理、施工质量控制管理、维修工程的竣工验收、价款结算工作管理和维修技术档案资料管理。
自行组织施工的维修施工管理,应编制好施工工程计划,更新维修技术,控制工程质量、工程进度、工程成本,进行工料消耗、工程质量的检查鉴定,建立健全房屋的维修档案,并进行科学管理等。
4.房屋维修质量管理
物业管理企业应根据《城市房屋修缮规定》、《建设工程质量管理条例》及《房屋修缮工程质量检验评定标准》等,强化维修工程的质量监督、检查,验收与评定,完善维修工程的质量保修制度等。
5.房屋维修资料管理
物业管理企业在制定房屋维修计划,确定房屋维修、改建等方案,实施房屋维修工程时,不可缺少的重要依据是房屋建筑的档案资料。
因此,为了更好地完成房屋维修任务,加强房屋维修管理,对房屋维修过程中产生的档案资料要做好收集、管理工作。
3.1.2房屋维修工程分类
根据房屋的完好或损坏程度,房屋维修工程分为小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和综合维修工程。
1.小修工程
小修工程是指为确保房屋正常使用,对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复,以保持房屋原有完损等级为目的预防性养护工程。
这种工程用工少、费用少,综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下,并具有很强的服务性,要求经常持续地进行。
小修工程范围主要包括:
(1)屋面筑漏(补漏)、修补屋面、屋脊等。
(2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗、油漆等。
(3)修补楼地面面层,抽换个别楞木等。
(4)修补内外墙、窗台、腰线和抹灰等。
(5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等。
(6)抽换个别檩条,接换个别木梁、屋架、木柱,修补木楼梯等。
(7)水卫电、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等。
(8)下水管道的疏通,修补明沟、散水、落水管等。
(9)房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。
物业管理企业的房屋小修养护工程项目信息,主要是通过房屋维修管理人员的走访查房的定期检查和业主(住户)的随时报修这两个渠道收集取得的。
2.中修工程
中修工程是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构的要求,需要牵动或拆换进行局部维修以保持房屋原来的规模和结构的工程。
这类工程项目较小而工程量比较多,有周期性,适用于一般损坏房屋,其一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的20%以下。
经过中修后的房屋70%以上要符合基本完好房或完好房的标准。
中修工程范围主
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