锦绣家园项目开发可行性分析报告Word文档格式.docx
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六、锦绣家园敏感性分析表
锦绣家园成本计算表
编码
工程项目(费用)名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用(元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
计算公式或说明
1.
一、征地、拆迁补偿费
243.24
15.41%
1-1-1
征地费(拍卖价)
亩
33.19
350000
235.78
14.94%
按实际发生
土地契税
元、%
3
348495
7.07
0.45%
土地登记公证费
笔
1
19000
0.39
0.03%
2.
二、斟察、设计和前期费
7423139.9
150.67
9.55%
2-1-1
地形图测绘费
平方米
22127
0.14
3097.78
0.06
0.01%
按土地面积0.14元/平方米
2-1-2
总体规划设计费(定点费)
2
44254
0.9
0.06%
土地面积2元/平方米
2-2-1
地质勘察费
米
1200
55
66000
1.34
0.09%
按钻深55元/米
2-2-2
建筑设计费
49268.1
10
492681
0.64%
按10元/平方米(建筑面积)
2-3-1
城市市政建设配套费(一级地段)
48068.1
75
3605107.5
73.17
4.64%
按75元/平方米(建筑面积)
2-4-1
规划管理费
元、‰
79312.37
1.61
0.11%
土建造价的3‰
2-6-1
放线费
点
60
326
19560
0.4
放线点326元/点
2-11-1
招标费
26437.46
0.54
0.04%
按土建工程造价的1‰计算
2-13-1
监理费
52874.91
1.07
0.07%
按土建工程造价的2‰计算
2-14-1
预结算审计费
按土建工程造价的3‰计算
2-15-1
消防配套费
144204.3
2.93
0.19%
按3元/平方米计算(非营业公共配套免)
2-16-1
施工合同鉴证费
2-17-1
噪音费
月
50
1600
80000
1.62
1600元/月.幢
2-18-1
建设项目环境影响评价收费
2-19-1
避雷安装检测费
支
48
2640
0.05
检测避雷针55元/支
2-20-1
防洪堤工程建设管理费
按竣工面积3元/平方米计算
2-21-1
人防管理费
按建筑面积10元/平方米计算
2-22-1
防空地下室易地建设费
2000
800
1600000
32.48
2.06%
按地层面积800元/平方米计算
2-24-1
工地管理费
项
5000
50000
1.01
按5000元/项
2-26-2
墙改费(民用)
4.6
226633.26
0.3%
民用建筑4.6元/平方米
2-27-1
建筑方案评审费
0.2
9853.62
0.02%
0.2元/平方米
2-29-1
白蚁预防费
98536.2
0.13%
按3元/平方米(建筑面积)
3.
三、建筑安装工程费
691.43
43.8%
3-1-1
桩工程
2403405
48.78
3.09%
按概算造价
3-1-3
土建工程
550
536.6
33.99%
3-2-1
室内供水供电、线路安装工程
35
1724383.5
2.22%
3-2-2
电梯安装工程
3500000
71.04
4.5%
4.
四、(小区)配套建设费
5848500
118.71
7.52%
4-1-1
道路工程
10000
100
1000000
20.3
1.29%
4-1-2
室外排污排水工程
500
410
205000
4.16
0.27%
4-2-1
围墙工程
100000
2.03
4-3-1
室外供电安装工程
900000
18.27
1.16%
4-4-1
绿化工程
6600
396000
8.04
0.51%
4-5-1
路灯安装工程
盏
350
17500
0.36
4-8-1
供配电增容费(贴费)
千瓦
3000
750
2250000
45.67
2.9%
按750元/千瓦
4-13-1
公共配套设施费(托儿所)
700
840000
17.05
1.08%
4-13-4
公共配套设施费(文化活动站)
42000
0.85
4-13-7
公共配套设施费(居委会)
4-13-11
公共配套设施费(单车棚)
4-13-12
公共配套设施费(垃圾中转站)
20
14000
0.28
ZJF
直接费
1204.04
76.27%
1.+2.+3.+4.共4项的和
5.
五、管理费
1930430.79
39.18
2.49%
5-1-1
建设管理费(1.65%)
1.65
978794.49
19.87
1.26%
直接费的1.65%
5-2-1
销售管理费
951636.3
19.32
1.23%
6.
六、税费
7180768.05
145.75
9.24%
6-2-1
营业税及附加(5.5%)
5.5
5233999.65
106.24
6.73%
按出售房屋总价款的5.5%
6-2-2
带征所得税
1.5
1427454.45
28.97
1.84%
6-2-3
印花税
95163630
95163.63
1.93
销售额的1‰
6-5-1
建筑面积测量费
1.7
83755.77
6-4-3
房屋竣工总登记费
76020
1.54
0.1%
按评估价的1‰
教育附加费
264374.55
5.37
0.34%
按土建造价的1%计算
7.
七、利息
7573675.05
153.72
9.74%
7-1-1
利息(按年利率均衡投入)
5.85
按直接费,年利率5.85%计算
8.
八、不可预见费
1779626.35
36.12
2.29%
8-1-1
不可预见费(按直接费计)
JJF
间接费
374.78
23.74%
5.+6.+7.+8.共4项的和
ZZJ
总造价
1578.82
100%
锦绣家园面积和销售收入表
序号
楼层、单元或楼房名称
单价
建筑面积(M2)
可售面积(M2)
项目套数
可售套数
销售收入(元)
销售模式
备注
住宅
元/㎡
1350
38397
621
按建筑面积
商铺
8474
单车库
1197.1
957680
4
公共建筑
合计
锦绣家园经济分析表
方案名称
地价(万元/亩)
土地费(万元)
项目成本(万元)
土地费比例(%)
销售收入(万元)
利润(万元)
回报率(%)
方案一
663.8
7176.44
9.25%
9516.36
2339.92
32.61%
方案二
25
829.75
7377.14
11.25%
2139.22
29.00%
方案三
30
995.7
7577.84
13.14%
1938.52
25.58%
方案四
1161.65
7778.54
14.93%
1737.82
22.34%
5
方案五
40
1327.6
7979.24
16.64%
1537.12
19.26%
6
方案六
45
1493.55
8179.94
18.26%
1336.42
16.34%
7
方案七
1659.5
8380.64
19.80%
1135.72
13.55%
8
方案八
1825.45
8581.34
21.27%
935.02
10.90%
9
方案九
1991.4
8782.04
22.68%
734.32
8.36%
方案十
65
2157.35
8982.74
24.02%
533.62
5.94%
11
方案十一
70
2323.3
9183.44
25.30%
332.92
3.63%
12
方案十二
2489.25
9384.13
26.53%
132.23
1.41%
13
方案十三
80
2655.2
9584.83
27.70%
-68.47
-0.71%
14
方案十四
85
2821.15
9785.53
28.83%
-269.17
-2.75%
15
方案十五
90
2987.1
9986.23
29.91%
-469.87
-4.71%
锦绣家园敏感性分析表
项目名称
基本数
变化1
变化2
变化3
变化4
变化5
变化6
变化7
变化8
变化9
变化10
投资变化比例(%)
-10
-15
-20
销售收入变化比例(%)
22
18
23
17
24
16
730.18
597.42
763.37
564.23
796.56
531.04
7894.08
6458.8
8252.91
6099.97
8611.73
5741.15
10468
8564.72
10943.81
8088.91
11419.63
7613.09
2573.92
2105.92
4009.2
2690.9
-164
1988.94
2807.9
-522.82
1871.94
-998.64
投资回报率(%)
32.61
62.07
-1.99
-6.07
-11.6
销售利润率(%)
24.59
38.3
-2.03
-6.46
-13.12
27.5
22.5
28.75
21.25
912.72
746.78
954.21
705.29
8114.85
6639.43
8483.71
6270.57
8852.57
5901.71
2353.15
1925.29
3828.57
2460.1
-394.8
1818.34
2567.06
-763.66
1711.38
-1239.48
29
57.66
-4.65
-8.63
-14
22.48
36.57
-4.88
-9.44
-16.28
33
27
34.5
25.5
36
1095.27
896.13
1145.06
846.34
1194.84
8335.62
6820.06
8714.52
6441.16
9093.41
6062.27
2132.38
1744.66
3647.94
2229.29
-625.61
1647.75
2326.22
-1004.5
1550.82
-1480.32
25.58
53.49
-7.18
-11.05
20.37
34.85
-7.73
-12.42
-19.44
38.5
31.5
40.25
29.75
42
28
1277.82
1045.49
1335.9
987.4
1393.98
929.32
8556.39
7000.69
8945.32
6611.76
9334.25
6222.83
1911.61
1564.03
3467.31
1998.49
-856.41
1477.15
2085.38
-1245.34
1390.26
-1721.16
22.34
49.53
-9.57
-13.34
-18.44
18.26
33.12
-10.59
- 配套讲稿:
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