我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究分析doc 38页Word文件下载.docx

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的调控效果进行了比较。

结果表明，紧缩型货币政策能够有效抑制高涨的房地产价格，但

不同政策工具的运用对房地产市场调控产生的效果存在显著性差异，具体而言，金融机构

各项贷款的调整相对于货币供应量而言，能够直接影响居民的购房需求，起到更好的调控

效果。

最后，本文就我国房地产市场的政策调控实践进行了回顾和评价，从财政政策和货币

政策两方面对房地产市场的调控实践进行分析，并对房地产市场的调控提出政策建议。

尽

管我国近年来对房地产市场的调控实践并不十分理想，但货币政策和财政政策作为我国宏

观调控的主要经济手段，对我国房地产市场的调控仍然起到了至关重要的作用，有助于为

我国房地产的持续健康发展创造良好的经济环境。

尽管本文的研究仅仅考察了影响房地产价格的主要经济因素，对于社会因素等问题并III

未进行相关讨论，但本文得到的研究结果仍然有助于进一步理解我国房地产市场价格的变

动特征及其影响因素，对于正确把握我国房地产市场的运行规律，提高房地产市场的宏观

调控效果、促进我国房地产市场的健康平稳发展具有重要的借鉴意义。

关键词：

房地产价格周期特征频率特征影响因素宏观调控IV

第1章绪论...........................................................................................1

1.1选题背景........................................................................................1

1.2选题意义........................................................................................2

1.3论文的研究方法和拟解决问题....................................................4

1.4论文的结构安排............................................................................4

1.5论文的创新点和不足....................................................................5

第2章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状...................7

2.1房地产和房地产价格的相关概念及特征....................................7

2.2国外研究状况..............................................................................13

2.3国内研究状况..............................................................................18

第3章我国房地产价格变动的周期性特征分析.............................25

3.1马尔科夫区制转移模型概述......................................................25

3.2我国房地产价格的周期性特征..................................................28

3.3我国房地产价格周期与经济周期之间的关联性分析..............33

3.4本章小结......................................................................................35

第4章我国房地产价格变动特征的频谱分析.................................36

4.1数据的选取和处理......................................................................36

4.2理论和模型建立..........................................................................36

4.3我国房地产周期频率特征分析..................................................40

4.4我国宏观经济周期波动的频率特征..........................................42

4.5我国房地产周期和宏观经济周期的协动性..............................44

4.6本章小结......................................................................................46

第5章中日两国房地产价格主要影响因素的比较分析.................47IX

5.1房地产价格影响因素研究的文献综述......................................47

5.2生命周期理论框架下的房价影响因素......................................49

5.3单位根检验、协整检验和误差修正模型原理..........................50

5.4日本住宅地价的实证分析模型....................................................57

5.5中国住宅地价的实证分析模型....................................................65

5.6本章小结........................................................................................70

第6章我国货币政策对房地产市场的影响.....................................72

6.1我国货币政策对房地产价格调控的有效性检验......................72

6.2我国货币政策对各地区房地产价格的影响..............................78

6.3不同货币政策对我国房地产价格调控效果的比较..................83

6.4本章小结......................................................................................90

第7章对我国房地产市场调控政策的评价与政策建议.................92

7.1我国财政政策对房地产市场的调控实践..................................92

7.2我国货币政策对房地产市场的调控实践..................................97

7.3政策建议....................................................................................100

结论...............................................................................................103

参考文献...............................................................................................105

作者简介及在学期间所取得的科研成果............................................115

后记................................................................................................1161

第1章绪论

1.1选题背景

房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作

用。

然而，我国在20世纪80年代以前，土地资源和房屋资源的配置直接由政府的计划指

令配置，房地产市场是基本不存在的。

因此，从20世纪80年代算起，我国的房地产业仅

仅经历了30余年，正从不成熟期向成熟期过渡。

而从1979年我国住房制度改革开始，一

直到1998年取消福利分房制度以前，我国房地产市场以集团消费和卖方市场为主，政府和

企业都不注重分析市场发展趋势和需求，因此房地产理论界一直停留在我国住房制度改革

的目标模式的讨论上，房地产市场需求分析的理论研究开展的比较晚。

我国住房制度改革的历程大致可以分为四个阶段：

（1）1978-1993：

此阶段是住房实

物分配制度改革阶段，15年中，我国福利分房制度改革在不断地探索和发展，此阶段具体

可以分为两个阶段。

第一是公房出售和补贴出售的住房试点阶段（即1978-1985）。

这一阶

段的试点为住房制度改革进行多种形式的尝试和创新，积累了大量经验；

二是福利分房制

度改革的深化（即1986-1993），这一阶段持续了8年，深化阶段在试点基础上，进行了城

镇住房制度的改革，第一轮房改开始执行。

（2）1994-1998：

这一阶段是过渡阶段，即住房

实物分配向住房市场化改革过渡，可以总结为“三改四建”，即住房建设投资由国家、单位

统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；

各单位建房、分房和维修、管

理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；

住房实物福利分配的方式改变为以按劳

分配的货币工资分配为主的方式。

“四建”指建立新的住房制度，包括：

建立经济适用住房

供应的商品房供应体系；

建立和完善住房公积金制度；

发展住房金融和住房保险业务，建

立完善住房信贷体系；

建立规范化的房地产交易市场、房屋维修市场、管理市场。

（3）1999

-2004：

这一阶段我国开始全面推行住房市场化，根据国务院发展研究中心的统计数据，1998

年至2004年间，我国的房地产投资完成额7年持续快速增长达到两位数以上，2002年以

后，甚至出现了房地产“过热”的情况，在1998年到2004年，房地产投资完成额同比增2

长率分别达到14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。

1998年，国务院发布了《国

务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其中指出，住宅房地产市场

的不断发展，在拉动经济增长，提高人民生活水平上发挥了重要作用。

目前，我国的房地

产业已经成为我国经济的支柱产业之一，住房市场化的基本方向要坚持，住房信贷，强化

管理服务要继续发展。

（4）2005年至今：

这一阶段是房地产调控阶段，在此期间，我国的

房地产市场已经出现了大量的问题，房价过快上涨，老百姓住房难的问题也开始越来越突

出，因此，2005年以后我国政府就开始加强宏观调控。

以“国八条”为代表掀起了房价调

控的政策浪潮。

纵观我国住房制度改革历程的四个阶段，可以看到“房地产业如何定位”

的问题始终贯穿于我国住房制度改革的过程中。

房地产业的发展一方面能够解决人民的住

房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。

这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，

不能“鱼和熊掌”兼得。

社会发展的背景以及内在动因决定了房地产业两方面作用的博弈，

这两个方面的博弈也决定了一段时期内我国住房制度改革的主要目标。

尽管我国政府出台了若干调控房价的政策，但房价上涨势头仍未能得到有效控制。

由

房价上涨带来的诸多社会问题政府的宏观调控带来了巨大的挑战。

特别是房地产市场价格，

作为房地产市场中最为敏感的指标，其变动规律和一般商品价格存在显著的差异，其形成

及变动是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不

同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。

反过来，房价的波动又将影响整个国民

经济，因而与其他宏观经济变量之间有着十分紧密的联系。

因此，研究我国房价波动的特

征，探寻影响房价变动的各个主要因素，对于保持我国房地产市场持续、健康、稳定的发

展，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。

1.2选题意义

在1998年后，我国政府废除了福利分房政策，城市和乡镇的房地产市场发展尤为迅速，

房地产开发商对土地的开发和投资逐年增多，开发到建成的资金投入额越来越大，房地产

的楼盘形式越来越丰富。

最近几年，我国居民生活水平不断提高，消费水平也同样加大，

加之城镇的居住人口迅速增多，这是房地产的需求不断扩大，导致我国房地产发展速度十3

分惊人，需求的增加也使房地产的价格也大幅度上升。

目前一些直辖市和省会城市的房价

确实出现了“虚高”局面，如北京、上海等这些人口密度大的中心城市，每平方米商品房

销售价格甚至超过4万。

这样的房价大大超出了一般居民的实际承受能力，然而住房是我

们生活和工作的必需品，在中国这样有着五千年历史的国家，衣食住行都已成为日常生活

的根本。

因此房价上涨并且一直处于高位运行将严重影响我国人民的整体生活质量，同时

也可能成为制约社会平稳发展和安定团结的一个不容忽视的因素。

所以，我国政府不断实

行新的调控政策，如新出台国十条和房产税改革等各种措施，其最终目的是使不断上升的

房价得到有效地控制。

房地产价格是宏观经济中关乎民生的重点问题。

我国目前房价一直居高不下并呈现出

逐年上涨的趋势，这一问题不仅是我国市场经济发展过程中值得反思的问题，同时也早已

成为社会各界关注的焦点。

从美国2007年次贷危机和上个世纪日本为首的房地产泡沫破灭

的教训来看，房地产价格的波动剧烈，将会使本国乃至世界的经济都陷入衰退之中。

因此

要提前预防这种情况的发生，防止房价的大跌，保证国家经济的平稳发展，就要使房价稳

定在合理的波动区间内。

显然，在对房地产市场进行正确和有效调控之前，理解房地产价

格的波动特征，并深入分析房地产价格的主要影响因素是必要的。

理论上，房地产价格主要由土地的开发成本、楼房的建造成本、开发商的预期利润、

开发中的税费支出以及其他支出等五大部分组成。

土地成本是指在房地产开发过程中产生

的土地出让金以及土地开发费、应与建筑费提取折旧费、基础设施配套费、土地附着物

补偿费、征地拆迁费和安置费用等内容。

楼房建造成本主要包括勘测设计费、建筑材料费、

前期工程费以及建筑安装费等。

这两部分的总和占到房地产价格的七成左右，而剩下的几

项费用只占房地产价格的三成。

所以房地产价格的主体成本应该集中在房地产设计开发和

建设两个项目中，而这两方面和国家的宏观政策和经济发展程度是密不可分的。

当然，现

实经济中，房地产市场的定价模式是否如此，是否是由成本决定还是更多地依赖于市场的

需求，是否存在脱离于经济基本面的“泡沫”成分，是值得进一步检验的问题，同时也是

关系到一国经济特别是房地产业是否健康发展的重要问题，因此无论如何，有必要对房地

产价格的“真正”影响因素做出科学、系统的度量和分析。

对于房地产价格的影响因素问题，国内外不少学者已做出过各种深入的研究，从经济

因素、社会因素，到政治因素、环境因素以及人口因素等，都有大量的研究结论，但遗憾

的是尚未形成统一的观点，特别是针对不同国家或地区、不同时期做得出的研究结论存在

明显的分歧。

为对我国房地产市场价格的变动特征及其影响因素进行分析，本文将主要从4

经济因素入手，综合运用各种经济计量模型进行检验和分析，以作为对现有研究工作的有

意补充，得到有关我国房地产市场运行现实的有用结论，并提出相关的政策建议。

因而具

有重要的理论意义和现实意义。

1.3论文的研究方法和拟解决问题

本文将围绕房地产价格的波动特征展开，以宏观经济学、计量经济学、微观经济学、

产业经济学等分析方法为基础，利用多重房地产价格理论、价格变动的马尔科夫区制转移

理论、价格谱分析理论、房地产价格不完全传递效应和厂商定价理论，对房地产价格的波

动和主要影响因素进行实证分析；

利用平稳性检验、马尔科夫区制转移模型、Granger因

果检验、VAR模型、面板数据模型以及离散选择模型等计量方法，实证检验房地产价格的

波动规律以及各主要影响因素对房地产价格的冲击动态。

最后根据我国货币政策和财政政

策针对房地产市场的调控实践，提出有关我国房地产市场调控的若干政策建议。

本文的总体目标是对房地产价格波动特征及其主要影响因素做出整体判断和分析，

具体而言，重点解决的问题包括以下三个方面：

首先是对我国房地产价格变动的周期性

特征进行检验，即房地产价格波动是否具有明显的周期性，是否合理反映出我国宏观经

的结构变动特征，其变动周期与我国宏观经济周期波动之间是否存在相关性或协动性；

其次是我国房地产价格的主要影响因素分析，通过与日本房地产市场进行对比，分析影

响我国房地产价格的长期因素和短期因素；

第三，检验我国房地产市场价格波动对我国

宏观经济调控政策特别是货币政策是否具有敏感性，即检验我国货币政策对我国房地产

价格的影响特征和调控效果，并从货币政策和财政政策两方面提出我国房地产市场调控

的相关建议。

1.4论文的结构安排

论文整体分为七个部分。

开篇为绪论，简单的介绍研究问题的提出、选题意义、

研究思路与方法、要解决的问题、以及结构安排。

论文主体包括六章，第2章房地产

价格变动特征及其原因的国内外研究现状，内容包括有房地产和房地产价格的相关概念

及理论、房地产价格的理论综述以及国内外相关问题的实证研究；

第3章和第4章主要

分析我国房地产价格为主，第3章分析我国房地产价格变动的周期性特征分析，通过

马尔科夫区制转移模型来分析我国房地产市场价格变动的周期性特征；

第4章我国房5

地产价格变动特征的频率特征分析，通过谱分析理论分析我国房地产的周期频率特征

和我国宏观经济周期的波动，并且分析出房地产的周期和经济周期的协调一致性。

第

5章对我国和日本房地产价格的主要影响因素进行了对比分析，首先结合生命周期理论

框架下的房价影响因素，通过对相关变量的系列检验，构建误差修正模型，依次对日本和

中国住宅地价的长期和短期影响因素进行了实证分析，并通过比较两国房地产市场的不

同特征，提出有关我国房地产市场发展和调控的有益建议。

第6章为我国货币政策对房

地产市场调控效果的分析与评价，主要内容是围绕货币政策对房地产市场的调控效果评

价，该章首先利用脉冲响应函数，分析房地产价格是否受到货币政策的有效调控和货币政

策对于房价高涨的响应，其次运用面板数据测度货币政策对全国各地区房地产市场价格的

影响程度，最后基于二元离散选择模型，从金融机构各项贷款和货币供应量两个角度检验

货币政策调控效果是否存在差异。

第7章为我国房地产市场调控的实践的评价与政策建

议，从货币政策和财政政策两个方面分析我国房地产市场的调控实践，并在此基础上给出

相应的政策建议。

1.5论文的创新点和不足

本文的重要贡献和创新之处在于以下几个方面：

首先，在研究角度上可以作为现有研究工作的有益补充。

以往研究多集中于房地产价

格变动对宏观经济影响效应的研究，而以房地产价格波动周期为视角综合研究其波动情况

和经济效应的论文相对较少。

本文是在国家最新一轮房改基础上研究房地产价格波动的周

期特征及其主要影响因素，因而具有较强的时代特征和现实意义。

其次，在研究方法上，本文综合运用了多种前沿的经济计量方法和时间序列模型对我

国房地产价格的变动特征及其影响因素进行了系统的分析和检验，例如采用马尔科夫区制

转移模型和谱分析方法研究我国房地产价格波动的周期特征，利用协整理论和误差修正模

型等研究我国房地产市场价格变动的主要影响因素，采用向量自回归、面板数据模型和离

散选择模型进一步探讨我国货币政策对房地产价格的调节效果等等。

第三，论文在理论和实际应用方面具有一定的学术价值和借鉴意义。

房地产价格作为

房地产市场中的敏感指标，这一指标的准确界定及其影响因素的分析是维持我国房地产市

场乃至宏观经济健康持续发展的重要课题。

特别是在次贷危机结束后，深入反思我国房地

产市场所存在的系列问题显得尤为迫切。

本文正是在这样的背景下，对我国房地产价格的

波动特征及其主要影响因素进行了系列分析，并对我国房地产市场的宏观调控以及改革提6

出了建设性的政策建议。

当然由于数据获取等方面的限制，本文在研究过程中还存在一些未解决的问题。

例如：

房地产价格的影响因素分析中，本文只关注了主要的经济因素，忽略了其他的经济因素和

社会因素，因此分析结果难免与房地产市场运行实际存在偏差，这也是笔者在今后的研究

中继续钻研的难点和重点。

7

第2章房地产价格相关概念、特征及国内外研究现状

房地产是一国经济中的重要产业，房地产价格的波动关系到经济稳定和人民生活的水

平，对房地产价格的分析首先要从房地产本身的特征展开，由于土地的供给零弹性和房地

产价格的稳定上涨特征，各国政府都十分重视对房地产业的宏观经济调控，因此，国内外

的研究文献分别从房地产供求关系、价格形成、宏观调控、行业关联等四个角度展开研究。

正是在这样