商业综合体策划规划方案Word文件下载.docx
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10、消防设计..................................................................16
11、防排烟....................................................................16
12、构造设计..................................................................16
13、给排水设计................................................................17
14、通风设计..................................................................17
15、报警与联动................................................................18
16、煤气设计..................................................................18
17、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭
路监控系统..........18
18、项目配套设备..............................................................18
第三章项目价钱剖析..................................................19
第一节、住所市场订价剖析..............................................19
1、可类比住所项目及参数确立...................................................19
2、当地块比较价钱计算值.......................................................20
第二节、商业市场订价剖析..............................................20
第四章项目投资估量与资本筹备........................................21
1、建设成本估量...............................................................21
2、静态总投资.................................................................23
3、动向总投资.................................................................23
4、资本金.....................................................................24
5、资本筹借...................................................................24
第五章项目销售利润剖析..............................................25
1、初步产值利润剖析...........................................................25
2、盈亏均衡剖析...............................................................25
3、敏感剖析...................................................................26
4、项目开发现金流量表.........................................................27
5、财务评论结论...............................................................28
第六章项目开发思路..................................................29
商业建筑的开发思路............................................................29
第一节、项目策划......................................................29
1、市场检查...................................................................29
2、项目定位策划...............................................................29
第三节、项目设计......................................................30
第四节、项目建设......................................................30
第五节、项目推行......................................................30
第六节、项目销售......................................................31
第七节、项目招商管理..................................................31
第八节、项目物业管理..................................................31
结论.................................................................32
第一章项目定位剖析
第一节、项目地块属性剖析
1、项目地理地点
项目位于昆明市西山区书林街,大地块东临泊车场(规划中玉带河
公园、盘龙江),南临昆明三中,西临20米规划路,北临15米规
划路。
剖析:
a、书林街项目地处昆明老城区中心地点,以金马碧鸡坊、东寺塔、
西寺塔、近期
楼等名胜遗迹为依靠,西临书林街,东接青年路延伸线,北近金碧路,
南至环城南路;
紧临医院、学校,周边为写字楼、高档住所区、以
及以螺蛳湾批发市场、双龙商场、明通商场、云纺商业区,百盛和
昆百大为核心的大型商业区。
这一带向来是昆明城市文脉所在,金
马坊、碧鸡场、忠爱坊、近期楼、东寺塔、西寺塔等表现昆明文化
名城风采的仿古建筑,明示这里向来连续着的历史文明。
而居住配
套的成熟,则表此刻五分钟步行范围内散布着昆华医院、小孩医院、
市人民医院这些昆明的重点医院。
举步可到达家乐福、百盛、百佳、
国美、昆百大等大型购物商场
b、历史上的书林街,建立了大批的外国驻昆机构,如法国领事馆,
美烟草公司,俄罗斯面包店,南盛来咖啡店等,这一条街成了变相
的租界。
在书林街口是英国人创办的“惠滇医院”今(小孩医院),往西
是永宁清真寺。
解放后,昆明市政府在书林街成立了好多有名的学
校及第一版机构。
此中,与项目紧邻的昆明三中,是昆明最好的中学
之一。
所以,书林街是昆明人文环境的典型代表;
c、项目所在的盘龙江,是最早进行整顿改造的河流,其整顿改造
的沿江绿化,已经行成了优异的自然环境。
2、项目地质、水文、天气状况
项目土地的地质状况,从实地察看来看,项目属于办公楼及旧产房。
原有建筑的基础大多数还没有拆掉。
项目地处亚热带,天气平和,整年无霜期长,基本无封冻期。
项目土地的地质状况整体比较优异,没有潜伏的严重地质灾祸,适
合修筑房子,
在施工图设计时,应依据地质状况对基础的形式进行专题研究和经
济性剖析,采用即知足安全要求又造价经济的基础形式。
项目地处亚热带,天气平和,整年无霜期长,基本无封冻期,对项
目的冬天施工、特别是对建筑主体施工有益,对项目的施工工期不
会带来不利影响。
项目内原有建筑的基础、水、电、气、通信、排污等市政配套的埋
地部分,对项目开发中的地质勘探和基础施工,都有不利影响。
3、项目地形、地貌
项目地形相对照较规整,临街面长,项目临建设路一侧长约115米,
临二环路东二段一侧长约340米,临沙河长约69米。
项目属于办公楼及产房改造,场所平坦量较大。
项目的地形、地貌比较规整,对规划设计和开发建设都没有不利影
响,适合规划建设。
项目的临街面长,在规划设计时应充足利用,规划建设适合的商业
建筑,以提高项目的开发价值。
4、项目的市政配套状况
项目地处昆明市中心城区,拥有水、电、气、通信、排污等市政配
套。
项目东面对巡津街,有98、62、3、4、107、50、51等十多路公
交车,交通十分便利。
a、据项目现有的周边市政配套状况,项目的水、电、气、通信、排
污可能从书林街,巡津街两个方素来,建议本项目在规划设计时,
比较项目两面对路的状况,选择最经济、适合的市政配套方案。
b、书林街是是项目通往三市街商区和螺蛳湾商区的主要交通要道,
建议项目规划设计时,项目的主进口应选择在书林街上,同时,在
巡津街一侧设次进口。
5、项目周边城市配套状况
因为本项目位于昆明市传统的老城区,周边、中学、小学、少儿园、
医院、等设备齐备。
同时,步行程20分钟,分别可到三市街商区和
螺蛳湾商区。
能够知足现有社区的各种花费需求。
第二节、项目地块swot剖析
1、优势
、地段优势:
地块位于一环路内,是城区的优势地位口岸。
、城市配套优势:
位于城中区,能享遇到城市中心地区高度成熟、
完美的城市配套;
、交通优势:
临城市骨干道——巡津街;
周边一环路、东寺街、
金碧路等城市骨干
道,交通十分便利;
周边有十几路公交车网络,出行方便、快捷;
、景观优势:
项目邻近的盘龙江景观优异;
、人文环境:
紧靠昆明市最好的中学之一——昆明三中,浓烈的
人文底蕴为项目形
象借势确立了必定的天生基础;
、地块优势:
临街面长达115米左右,有益于商业地产的开发规
划设计及后期经营。
2、劣势
、项目位于昆明老城区,周边建筑物广泛比较陈腐、有很多建筑
待拆迁,项目四周现状整体质量感不是很高。
、项目地块较小,且开发条件苛刻。
不利于规划设计。
【篇二:
商业综合体策划案】
商
业
综
合
体
策
划
书
指导老师:
崔凯、张海英
班级:
建筑1102班
姓名:
务超前
学号:
2011001649
第一节:
项目地块与太原城市关系剖析研究
1、区位格局
2、交通格局
3、地区环境
4、商业层次
第二节:
项目地块现状调研剖析
1、建筑调研
2、商业调研
第二章:
项目商业定位观点
项目开发的基本经济数据指标
项目商业整体定位
第三节:
项目商业的功能定位
第四节:
项目的形象定位
第五节:
项目商业开发建议
第六节:
项目地块swot剖析
3、机遇
4、威迫
第三章:
项目建筑设计观点
项目地块规划设计理念
项目地块建筑设计观点
结论:
第一章:
项目地块现状研究
第一节、项目地块与太原城市关系剖析研究
1、区位格局项目位于太原市的老城区,基地地块北边是皇花馆住
宅小区,南边是五一广场,西边有纯阳宫、山西饭馆、和文瀛公园,
东边是太原市的骨干道五一路。
项目地块紧邻太原市骨干道五一路,距此外一条骨干道迎泽大街也
很近,交通十分便利。
五一路和迎泽大街的车流量和人流量都很大,
存在着宏大的花费集体。
项目地块所在地区距太原市火车站较近,
迎泽大街为采取分散到达太原的人口的主要道路,外来人口在经过
迎泽大街流入太原市的过程中会经过基地地块所在的地区。
项目位于太原市的老城区,四周的地区包含基地内存在着各个期间
的建筑。
有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭馆,有1943日伪军建筑的
五一路邮局,有1994年建筑的五一大楼。
同时基地周边有各式各种
的商店。
四周的建筑款式多样,存在各个期间的建筑,在风格款式
上都不一致。
这就对项目的设计提出了一些难题,怎样使得商业综
合体能够和四周的环境相协调,怎样进行商业综合体的风格款式的
设计都成了难点,在设计中要详尽的考虑到各个方面的要素。
项目地块周边大型的商业中心有柳巷街区和古楼街区。
以这两个商
业区为中心向外辐射的地区内还分别有好多小型的商场饭馆。
第二节、项目地块现状调研剖析
因为项目位于老城区四周的地区包含基地内存在着各个期间的建筑,
西边有古建筑纯阳宫和仿古的山西饭馆。
基地的北边为皇华馆居住
区,散布着好多住所楼。
基地内部也有各个期间的建筑,有清代的
建筑皇华馆,有1943年日伪军建筑的五一路邮局,有1994年建筑
的在当时很时髦的五一大楼,还有好多各式各种的小商店,基地内
部存在各个期间的建筑。
皇华馆、五一路邮局和五一大楼都是需要
保护的历史文化建筑。
在建筑的建筑过程中需要考虑到对这些历史
文化建筑的保护。
此刻基地上最大的商业建筑是汇都购物中心,基地四周邻近交通道
路的几条界限上散布着好多小餐馆和小商店。
80米
60量第一节、项目开发的基本经济技术指标建筑高度:
不超出停
车场:
泊车数目不超出
场所内绿地:
面积许多于
4000㎡
基地占地面积:
28350㎡
地下部分:
8000㎡
地上部分:
50000㎡
商业面积:
24000㎡
写字楼:
26000㎡
第二节、项目商业整体定位
逢迎城市发展的节奏,塑造位于老城区中的标记性建筑,供给与城
市发展进度相般配的高品位住所产品和生活商业中心。
基地位于老城区,周圈有好多住所区存在着大批的花费人群,但附
近多为小型的商店或中低端的商场,柳巷钟楼等步行街也是面向大
众化的商业街。
跟着城市的现代化进展和人们生活水平的提高需要
这么一个高端的花费场所来知足人们的需求。
项目应当主要定位为
老城区中知足人们中高端花费需求的场所。
同时因为场所凑近火车
站太原的外来人群中存在着宏大的花费客户,同时能够考虑在项目
中加入太原当地的特点产品的供给。
第三节、商业功能定位
餐饮
服饰
娱乐
太原特产的销售
写字楼
第四节、项目形象定位
跟着太原城市的发展老城区的建筑从头规划改造时会向现代风格的
建筑这个方向聚拢,此刻老城区的建筑款式各种各种,立面形体造
型复杂,未来老城区的发展应向规整协调的方向调整。
本项目的建
造应切合城市的规划发展方向,项目的形象定位应为既能在空间上
响应已有的建筑,又能在风格和建筑的款式上同城市的发展相协调。
第五节、项目商业开发建议
要办理好和四周交通环境之间的联系,基地周边的道路交通压力本
身就大不可以因为项目的开发加大周边交通的压力。
在建筑风格空间
的办理上即要照顾到已有的建筑又要考虑到未来城区的规划发展。
要将必定的空间还给城市,让花费之外的人群也能够进入使用项目
的空间。
要利用已有的要保存的建筑来塑造项目的空间。
第六节、项目地块swot剖析
项目基地所在地交通便利,可到达性强。
北边和东北边都是住所区,
同时凑近火车站和迎泽大街存在大批的当地的和外来的花费人群。
地块与主交通干道相接的三条边上都散布着文化保护建筑,关于项
目的交通流线的设计有很大的影响。
老城区中缺乏大型的高端花费购物场所,项目在必定程度上拥有优
势。
项目地块西边本就有柳巷-古楼商业中心,同项目属于竞争关系,对
项目拥有较大威迫。
第三章、项目建筑设计观点
第一节、项目地块规划设计理念
将项目中的部分空间送还城市,经过场所的规划减缓四周的交通压
力,为市民们创建丰富裕趣的生活空间。
第二节、项目地块建筑设计观点
立足现代响应未来发展,在建筑的设计上即要考虑到已有的周边环
境,又要考虑的城区的未来发展。
【篇三:
城市综合体商业地产招商方案2】
招商方案
一.正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处,是宝
安第一个大型地铁上盖商业物业,拥有购物、餐饮、健康休闲、娱
乐、培训多种功能,是深圳大型主题滨海购物中心,小孩和婚礼人
群作为特点业态。
我们的开发目标是:
、
利用深圳特区对内陆旅客的吸引力以及宝安中心区的优势,最大限
度提高项目商业价值,成为整体价值最高的深圳特点购物中心,不
仅能够销售到较高价钱,并且能够可连续经营,成为深圳白领社会
生活的活动中心。
酒店式公寓所有销售,力求销售均价达到6000元,经过酒店式公
寓回收整个项目投资,保存商业物业,最适合机遇能够整体销售。
正中商业广场项目要实现五出:
出人材出体制出品牌出网络出思
想。
经过正中商业广场建立正中公司品牌,实现公司可连续发展战略目
标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋向,我们不单要在购物方面进行创新,
并且要最大限度整合娱乐传媒资源,为娱乐业供给公共平台,不停
与娱乐传媒机构合作推出创新节目,为深圳居民和旅客带来可体验、
可参加的文化娱乐节目。
依据精美化管理思想,我们拟订了招商方案和初步的营运管理方案。
二.业态规划与商业布局
略
招商的过程就是落实业态方案,招商的成功标记有两点:
1.业态组合拥有竞争优势。
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