青岛房地产市场分析报告Word下载.docx

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其中，住宅市场可售量为55648套，较上月增加6246套，环比上涨12.64%。

办公用房市场可供应量为3878套，同上月相比，增加69套，环比上涨1.81%。

商业用房市场可供应量为10311套，较上月增加702套，环比涨幅为7.31%；

占到商品房可售总量的14.2%。

车库及其他物业类型市场可售套数为2761套，比上月增加18套，环比上涨0.66%。

2、成交分析

本月，商品房市场活跃度增强，成交转而上行，涨幅超过三成。

七月份，岛城商品房市场出现松动，上月下降颓势有所逆转，成交转而上行。

本月商品房成交7389套，同上月相比，增加1806套，环比上涨32.35%；

与去年七月份相比，减少3242套，同比下滑30.49%；

成交面积738569.12平方米，较上月增加189460.12平方米，环比涨幅为34.5%；

与去年同期相比，减少316073.88平方米，同比下降29.97%。

如果，单从市场成交量上来看，市场活跃度确实增强；

不管是成交套数，还是成交面积都有三成多的增幅。

但从整个宏观市场上来看，市场上仍存在较强观望，开发商延期开盘依旧普遍，预计开盘的近二十家楼盘直至月底才有不到十家总算开盘；

市内四区更是仅有李沧有开盘项目，李沧宝龙城市广场、和达和城、伟东幸福之城等项目无不选择低价出击策略，开盘价均低于预计房价，落差高达千元，从而成为七月份城市焦点；

尤其是该区域新开盘项目均价已回到年前大涨时水平，对开发商及购房者均有较大参考价值。

低价入市无疑给后期开盘的项目提供了试水方向，刚性需求仍为适时释放，新政实施百日，房价并没有受到明显影响，短期内会有一个小幅波动，接下来的两个月会是一个明显的调整期，预计年底就会出现小幅抬升。

本月，岛城各物业类型都有一个集中上涨之势。

七月份，岛城各物业类型成交均有上涨之势。

其中，住宅成交6923套，较上月增加1659套，31.52%。

办公用房成交134套，同上月相比，增加17套，环比上涨14.53%；

成交面积15278平方米，较上月增加360平方米，环比上涨2.41%。

商业用房成交252套，较上月增加74套，环比涨幅为41.57%；

成交面积42770平方米，较上月增加14611平方米，环比上涨51.89%。

车库及其他物业类型成交套数为80套，同上月相比，增加56套，环比涨幅超过200%；

成交面积4955平方米，面积占比有所减少。

二、商品住宅交易分析

本月，商品住宅市场可供应面积为564.46万平方米，环比上涨10.63%。

本月，岛城商品住宅市场可供应量连续四个月上涨，七月份商品住宅市场可售面积为564.46万平方米，同上月相比，增加54.25万平方米，环比上涨10.63%；

占到商品房可售总量的68.62%。

本月，144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降；

60-90㎡小户型住宅市场存量上涨明显。

本月，60-90㎡小户型住宅市场存量增长明显，从此方面来说，新政市场调控有初步成效，开发商已就市布棋；

144-180㎡面积段住宅市场存量唯一下降，其他各面积段住宅市场存量都有不同程度增加。

其中，60㎡以下的小户型住宅市场可售量为4438套，同上月相比，增加786套，环比上涨21.52%。

60-90㎡面积段住宅市场供应体量最大，可售套数为21128套，同上月相比，增加3136套，环比涨幅为17.43%，涨幅相对较大，占到住宅可售总量的37.97%，说明中小户型主导地位进一步加强。

90-120㎡面积段住宅市场存量为18689套，较上月增加2090套，环比涨幅为12.59%，占到住宅可售总量的33.58%。

120-144㎡面积区间住宅可供应量为5988套，较上月增加177套，环比上涨3.05%。

144㎡以上的非普通住宅市场存量为5405套，占到住宅可售总量的不到10%。

其中，144-180㎡面积段住宅市场存量为3264套，较上月减少129套，环比下降3.8%。

180㎡以上的大户型住宅市场存量为2141套，同上月相比，增加186套，环比涨幅为9.51%。

本月，商品住宅成交6923套，环比上涨31.52%，同比下降26.09%。

七月，住宅市场一扫上月下降的阴霾，成交形势喜人，单月住宅成交6923套，同上月相比，增加1659套，环比上涨31.52%，成交面积67.56万平方米，较上月增加17.51万平方米，环比涨幅达34.99%；

占到商品房成交总量的93.69%；

与去年七月份相比，减少2444套，同比下降26.09%，成交面积减少28.09万平方米，同比降幅为29.37%。

七月份，住宅成交市场逆转，日均成交超过200套，更有日成交500多套。

虽然成交量增加，但依然掩饰不住观望情绪，购房者依然在期待房价松动，开发商仍在设法延迟推盘。

但月底出现的三幅地块拍卖，让地产形势更加难以琢磨，四方区新地王的出现，让更多人担心地价飙升拉高房价；

房地产新政到底能坚挺多久？

保利、卓越、万科等外地大鳄在郊区及市区大型两改项目争相布局，龙湖、中冶等名企楼盘的入市，必将对岛城居住品质及居住理念有较大改观；

而本土企业只能在市区争抢小幅地块；

地产新政下，开发商拿地争抢激烈，加快土地储备，某种程度上借鉴上一轮调控的操作经验，以期调控结束后有较大的操作空间。

本月，6000-8000元价格段住宅成交增量最大，增加一倍多；

3000元以下低价位住宅与万元以上高级位住宅成交量下滑。

本月，6000-8000元价格段住宅成交量大增，成交1936套，同上月相比，增加1135套，环比上涨141.69%，占到住宅成交总量的近三成，成交体量最大；

其中黄岛区该价位住宅成交642套，占绝大比例，与该区域项目热销有较大关系。

3000元以下低价位住宅主要集中在即墨、莱西等郊区，成交1211套，较上月减少204套，环比下降14.42%；

其中，莱西市该价位住宅成交326套。

3000-5000元价格段住宅成交1865套，较上月增加327套，环比上涨21.26%；

其中，3000-4000元价格段住宅成交899套，环比涨幅为9.37%；

4000-5000元价格段住宅成交966套，同上月相比，增加250套，环比上涨34.92%。

5000-6000元价格段住宅成交962套，较上月增加261套，环比上涨37.23%。

8000元以上较高价位住宅成交949套，环比上涨17.31%；

其中，8000-10000元价格段住宅成交584套，较上月增加244套，环比上涨71.76%；

万元以上高价位住宅成交365套，同上月相比，减少104套，环比下降22.17%，由于近期市区成交量下降，高价位住宅成交量一定程度上受到影响。

本月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减；

90-120㎡面积段住宅成交大增。

七月，60㎡以下的小户型住宅市场成交量唯一缩减，成交283套，同上月相比，减少69套，环比下降19.6%，其中，该面积段住宅胶南市成交119套，占到四成多。

60-90㎡面积段住宅成交2577套，较上月增加32套，占到住宅成交总量的1.26%。

90-120㎡面积段住宅成交体量最大，成交3107套，同上月相比，增加1488套，环比涨幅为91.91%，增幅相对较大；

占到住宅成交总量的44.88%；

该面积段住宅崂山区成交量最大，成交846套，占到27.23%。

120-144㎡面积段住宅成交641套，较上月增加160套，环比涨幅为33.26%。

本月，144㎡以上的非普通住宅成交315套，同上月相比，增加48套，环比上涨17.98%；

占到住宅成交总量的4.55%。

其中，144-180㎡面积段住宅成交204套，较上月增加15套。

180㎡以上的大户型住宅成交111套，较上月增加33套，环比涨幅为42.31%；

该面积段城阳区成交48套，占到四成多。

本月，普通住宅成交量上涨；

政策性住房成交缩减。

七月，岛城普通住宅即144平方米以下的住宅成交6608套，同上月相比，增加1611套，环比上涨24.38%；

成交面积61.56万平方米，占到住宅成交总量的91.12%。

政策性住房成交量缩减。

其中，经济适用房成交33套，较上月减少144套，环比下降81.36%；

限价商品房成交6套，较上月减少28套，环比降幅为82.35%；

拆迁安置房成交70套，较上月减少35套，环比降幅33.33%。

本月，市北区、城阳区、即墨市与莱西市住宅市场活跃度降低；

黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。

七月，市北区、城阳区、即墨市与莱西市住宅市场活跃度降低，市内四区住宅市场复苏，黄岛区、胶南市、崂山区住宅成交位居前三。

本月，市内四区住宅市场回归，成交1466套，同上月相比，增加676套，环比上涨85.57%；

占到住宅成交总量的21.18%。

其中，市南区成交214套，较上月增加135套，环比涨幅为170.89%。

市北区住宅成交量下降，唯一不过百套的区域，仅成交46套，环比下降29.23%。

四方区成交量大增，单个项目成交突出，成交678套，较上月增加500套，环比涨幅达280.89%，未来四方区市场将迎来放量期，万科城、保利里院里项目将集中推向市场，大鳄操作市场、精品楼盘的入市必将对四方楼市产生相当提升作用。

李沧区市场相对稳定，成交528套，较上月增加60套，环比上涨12.82%；

李沧宝龙城市广场、和达和城等项目选择8000元线低开，进一步激活李沧板块，随着相关市政建设稳步推进，李沧区域注定会成为新的增长点。

本月，西海岸楼市再次火爆，共成交1971套，同上月相比，增加799套，环比上涨68.17%，占到住宅成交总量的28.47%。

其中，黄岛区住宅成交1016套，较上月增加474套，环比涨幅为87.45%，位居第一。

胶南市成交住宅955套，较上月增加325套，环比上涨51.59%，位居第二。

七月份，崂山区因为一个政策房项目成交期，区域成交量攀高，成交889套，同上月相比，增加672套，环比涨幅为309.68%，排名第三；

占到住宅成交总量的12.84%。

城阳区住宅成交784套，较上月减少545套，环比下降41.01%。

即墨市成交286套，较上月减少75套，环比降幅为20.78%。

胶州市成交436套，较上月增加165套，环比上涨60.89%。

平度市成交576套，同上月相比，增加113套，环比涨幅24.41%。

莱西市成交住宅515套，较上月减少146套，环比下降22.09%。

三、本月商品房交易数据附表

表一：

住宅本月（201007）交易数据表

表二：

办公本月（201007）交易数据表

表三：

商业本月（201007）交易数据表

表四：

车库及其他本月（201007）交易数据表

表五：

商品房本月（201007）交易数据表

四、月项目交易排行

本月，单个项目成交相对突出；

销售前三项目成交量均过四百套。

表六：

2010年7月岛城楼市销售前十项目（包含政策性住房）

本月，岛城单个项目成交相对突出，且为新上榜项目，销售前三项目成交量均过四百套。

其中，市内四区有三个项目进入销售前十。

其中，四方区的保利百合花园西区，凭借着高品质，均价7160元的价格，成交435套，位居第三；

兴旺花园项目成交181套，排名第八。

李沧区的宝龙城市广场项目依靠8000元左右的均价出击，迅速吸引住大量的刚性需求，在该区域形成焦点，拉低李沧板块的楼市价位，成交307套，排名第五。

本月，黄岛区的亚德里亚海湾项目引领岛城项目销售排行榜，成交486套，均价为7287元。

西海岸另一个项目——康大风和日丽，位于胶南市，成交143套，位居第十。

崂山区的东盛花园项目成交465套，排名第二；

而另一政策性住房项目——住宅及配套设施A2区，成交349套，排名第四位；

两项目的热销直接带动崂山区域的成交热度，占到该区域住宅成交总量的九成多。

城阳区的万科城市花园，作为万科在在城阳继魅力之城的第二个项目，关注度自然很高，加上均价6900元的低价开盘，品质相对较高，成交251套，位居第六。

胶州市有一个项目进入销售前十，即东苑绿世界项目，成交226套，位居第七。

五、地产项目媒体广告投放监测（2010年7月）

本次媒体监测范围主要包括《半岛都市报》、《青岛早报》两大在岛城有较大影响力的报纸平面媒体；

统计数据主要针对投放版面为正版和半版的地产项目。

监测时间为一个月，每半版计为一点，其中，夹刊每版计为四点。

2010年七月份，岛城地产业媒体宣传力度同上月相比没有太大变化，共有55个楼盘项目在两大主流媒体上投放广告，较上月增加4个项目，广告投放量共计272点，同六月份相比，增加64点，环比上涨30.77%。

其中，本土企业宣传力度加大；

外来大鳄如万科新都心项目宣传已正式全面起步，广告投放量共计24点，占到总投放量的8.82%；

此外，中铁、中冶、宝龙等项目宣传如序进行。

按物业类型分，各物业地产广告投放量分别为：

住宅项目有48个，项目投放数同上月基本持平；

广告投放点数为214点，同上月相比，增加57点，环比涨幅为36.31%；

其中，别墅项目（含部分别墅业态）有依泉美庐、德郡、百通?

香溪庭院、一山一墅、海信?

温泉王朝等六个项目，广告投放量为34点，环比上涨54.55%。

商业项目共有4个，广告投放点数为24点，较上月环比下降31.43%。

按项目所在区市统计，本月投放广告的55个楼盘项目分布在9个区市，除去胶州市、平度市与莱西市，其他区市均有地产项目进行投放。

其中，投放广告的地产项目数位居前三位的区市分别是：

城阳区、黄岛区、即墨市，分别有13个、11个、16个地产项目投放广告，广告投放量分别为：

62点、68点、24点，同上月相比，分别增加20点、42点、3点，环比分别上涨47.62%、161.54%、14.29%；

其中，开发区项目投放量大增，中冶?

爱彼岸、海上嘉年华、山海湾项目宣传力度强大。

市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、胶南市分别有3个、4个、5个、6个、5个、1个地产项目在这两大主流媒体上投放广告；

广告投放量分别为16点、22点、24点、36点、14点、6点。

2010年七月份按广告投放点数排名（由高到低），依次为：

黄岛区、城阳区、李沧区、即墨市、四方区、市北区、市南区、崂山区、胶南市。

附：

表七：

7月份两大平面媒体上投放广告前十项目：

表八：

7月份两大平面媒体上投放广告前十项目（住宅）：