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珠海地理坐标处于北纬21°
48′~22°
27′、东经113°
03′~114°
19′之间。
东与香港隔海相望,南与澳门相连,西邻新会、台山市,北与中山市接壤。
珠海是中国六个经济特区之一,珠海市陆地面积有1701平方千米,人口156.02万人(2010年人口普查统计),是广东省人口规模最小的城市。
这里气候宜人,冬夏季风交替明显,终年气温较高,属南亚热带与热带过渡型海洋性气候。
宁静、休闲是人们对珠海的第一印象。
珠海海岸线长604公里,有大小岛屿146个,故有“百岛之市”的美誉。
在珠江口辽阔的水域上,岛屿星罗棋布,大部分集中于东部海域的万山群岛。
全市太阳能丰富,年均日照时数为1991.8小时,太阳辐射年总量为4651.6兆焦/平米。
全市气温比邻近珠江三角洲各县市都高,年平均气温为22.4℃,大部分地区全年无霜冻,是中国热量最丰富的地区之一。
拥有如此得天独厚的地理条件和人文环境,珠海的房地产市场也较之全国和广东其他各市有一定优势,但是相对于广州、北京、上海等还是具有一段距离,在整个个房地产销售市场中只能算是四级市场,下面我们来介绍珠海市从04年之11年的房地产销售量。
表一:
珠海市房地产04年至11年的销售面积和销售量
时间
商品房销售面积(万平方米)
商品房销售量(万元)
2004
115.69
380001
2005
166.23
672715
2006
178.88
846220
2007
321.97
2057081
2008
174.27
1217729
2009
280.44
2099101
2010
257.38
2752087
2011
240.86
2812876
1—3
45.24
5147.6
表二:
珠海房地产市场04至11年的市场保有量
商品房可供预售面积
115.32
170.39
187.33
332.71
304.66
218.76
245.98
304.73
20.34
由以上图表可知珠海房地产市场无论是在销售面积、销售量、保有量上都是在不断创造新的纪录,主要是由于是一方面依托整个经济发展的形式,同时珠海也在结合自身独具特色的自然环境创造出一个良好的发展局势。
虽然这两年的世界的经济环境不是十分景气以及政府对于房地产市场的宏观调控所颁布的一系列政策,但是都没有影响珠海的房地产市场的健康、有序的发展。
但是随着珠海市的房地产市场的不断发展,珠海房地产还是发生了一些变化,这些变换主要集中于房地产开发的地点和消费人群的调整和变化。
二、需求分析(商品房)
前面也提及了珠海市的房地产市场不断的发展,对于珠海市的房地产市场也发生在开发地点和消费人群改变,在介绍这两种变化的同时还是来对于房地产来一次整体的分析。
本次的分析主要是集中在商品房市场,所以在这里还是需要共同认识一些一些对于商品房的概念,以及和普通的保障性住房的差别。
(一)什么叫做商品性住房?
商品性住房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。
(二)分析商品性住房与保障性住房的区别
什么是保障性住房、保障性住房概念、保障性住房包括哪些、保障性住房的意义
1、保障性住房是与商品性住房(简称商品房)相对应的一个概念。
2、保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房。
3、保障性住房包括:
两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。
4、与商品房相比,保障性住房制度还很不完善,为此,我国已经提出要加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件。
5、不同情况的低收入家庭,对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。
6、廉租住房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。
7、低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。
8、经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
9、这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。
(三)商品性住房满足消费者哪一些效用
1、居住。
居住是人类文明发展的一种人文景观。
人类从穴居到建造各种舒适美观大方的现代房子,展示出人类进步的速度与深度。
居住从满足有个安所到体验精神层面的要素,经历了无数的变革与洗礼。
居住从文化地理学意义上看,是人类的聪明才智不断与自然界相生相应的结果。
由于世界各地自然环境和人类自身的各种差异,导致人们的居住文化千姿百态。
2、投资。
投资是指货币转化为资本的过程。
投资可分为实物投资、资本投资和证券投资。
前者是以货币投入企业,通过生产经营活动取得一定利润。
后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券,间接参与企业的利润分配。
3、投机。
投机是投机指根据对市场的判断,把握机会,利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。
投机可分为三类:
长线投机者、短线交易者、逐小利者。
投资家和投机者的区别在于:
投资家看好有潜质的股票,作为长线投资,既可以趁高抛出,又可以享受每年的分红,股息虽不会高但稳定持久,而投机者热衷短线,借暴涨暴跌之势,通过炒作谋求暴利,少数人一夜暴富,许多人一朝破产。
投机专门选择哪些价格被低估,但极具成长性的股票。
中国资本市场的投机性浓厚。
(四)商品房与马斯洛需求层次间的关系
商品房建筑风格
消费者收入水平
消费需求层次
生理需求
经济型
(50㎡~100㎡的小户型)
收入不高的打工族或一部分退休的老年人
过渡型
安全需求
(中低档型)
工龄较长的工薪阶层
居住型
或居家型
社交需求
中档舒适型
经济宽裕的中产中层阶级
投资型
尊重需求
中西结合型
(高档型、中高档型)
高收入人群
享受型
自我实现
豪华型
(别墅群)
富人阶层
现代化不同的商品房的建筑风格能反映出不同房屋的档次,而不同层次的消费者对不同档次的房屋有着不同层次的需求。
于是,建筑风格成了提高购买力的亮点。
从马斯洛的需求层次理论出发,分析不同层次的消费需求对不同房屋建筑风格的需求之间的关系及其对房屋销售的影响。
按照马斯洛需求层次理论:
人的需求分不同层次且由低到高递进。
这一理论反映在商品房市场可以理解为:
收入水平是决定不同档次的商品房消费的最主要因素,不同层次的消费者的收入状况代表了不同消费需求层次,而房屋建筑风格能够体现不同层次的消费需求。
人们对商品性居住房的选择是受到马斯洛需求层次理论影响的。
三、外地的购买、投资性购买的消费者增加——购买人员的变化
经过对于购买商品房能够带给消费者的需求分析,那么下面在来将消费者的类型具体化:
外地的购买、投资性购买的消费者
目前,购买珠海商品性住房的消费群体主要分为三大部分:
一是珠海本地客户,二是内地客户,三是港澳台客户。
据调查了解,珠海本地客户购买商品性住房的需求为“解决住房困难”或者“改善居住条件”所占比例分别为38.8%和54.1%,而属于“投资”、“为他人购房”、“商用”及“其它”的比例,分别为3.7%、1.9%、0.6%和0.9%,购买单栋住宅、二到四居室单元房及低收入阶层住房的比例分别为2.0%、89.5%和8.5%,二到四居室单元房是主流。
从中我们可以看出,大部分的购买商品性住房的客户是出于解决居住问题的一种安全需求。
然而随着珠海经济的发展,珠海本地的土地资源又有限,价格也在一个较高的范围内浮动,而三乡、坦洲的商品房和、别墅价格相对而言要便宜不少,因而珠海本地客户可能更多的会开始关注以及购买三乡、坦洲那边的楼盘,造成部分珠海本地客户的流失,不过这种流失以高收入人群为主。
作为一个移民城市,珠海与中山等劳动密集型城市呈现的两端大中间小哑铃型的购房结构不同。
目前涌入珠海的人群多属于有相当学历、技能的中产阶层,高收入阶层和低收入阶层占的比例较小,城镇居民的收入结构呈现出两头小、中间大的橄榄形状态。
其中,买别墅的客户多是大型的私营企业主,而低端的客户则多是处于企业低层的员工,不过这两部分人群在珠海都不多,大部分是年轻的工薪阶层和公务员。
不过,对于港澳台客户而言,购买群体则有日渐壮大的趋势。
随着珠海经济的发展、地位的提高,越来越多的港澳人看好珠海,纷纷购买珠海的楼盘,成为购买珠海高端商品房的主力军。
随着珠海市房地产市场的变化主要表现是外地人员和投资性住房的增多,这两种消费群体的增加的主要原因主要是珠海的常住人口有限,加之随着珠海的经济发展特别是房地产发展,不断提升的房价让珠海本地的消费者越来越感到难以接受,同时由于珠海独特的自然环境和缓慢的生活节奏也吸引具有一定经济实力的非本地购买者的不断加入,所以形成这种现象也就不难理解。
四、由市中心向市西区的发展——开发地点的改变
图一:
珠海市房地产楼盘分布图
由上图可以了解到珠海市的楼盘的开发珠海还是集中香洲、拱北等地区,从地理位置来说主要还是集中珠海市的市,这是一个合理、正常的发展趋势,所以接下的房地产开发地点的转变的发展也是非常合理。
但是珠海市的各项政策和企业的加入会加速推动这种发展的趋势,例如珠海市市政府的迁移、横琴岛的发展建设、金湾航空城和医药城的规划建设等,所以很可能将会在不久的将来我们将会看到一个完全不同,会更加高效、发达到珠海市西区。
五、房地产代表项目介绍
(一)万科珠宾花园
1、基本参数
占地面积:
110000平方米
建筑面积:
150000平方米
物业类别:
普通住宅,别墅,酒店式公寓,商铺,商住
项目价格:
均价35000元/平方米
开发商:
珠海市珠宾置业发展有限公司
物业管理公司:
珠海市万科物业服务有限公司
项目位置:
吉大景山路177号,九洲城博物馆旁
2、概况分析
珠宾花园项目位处吉大中心,紧临九洲城博物馆,前临景山路,背依石景山,可谓是占尽了地理位置的优势。
高价位的定位没有让消费者望而怯步,反而引起市场的高度反响,现今销售只剩下尾盘。
这种独一无二的地理位置与项目定位成就了珠宾花园在珠海楼盘的尊者地位。
(二)金域华府
53116.94平方米
149452.66平方米
普通住宅,公寓,商铺
均价14000/平方米
珠海市新华建设房地产有限公司
珠海华发物业有限公司
香洲区怡华街99号
项目地处新香洲的黄金繁华地段,是市区新城的行政、经济及商业中心,侧面反映出项目的稀缺性,且项目整体的设计与园林设计为浪漫与理性结合的欧式典雅园林风格。
在附近的地区中定位是比较突出的,给人一种欧式的生活享受。
(三)金地伊顿山
普通住宅
均价13500/平方米
金地集团珠海投资有限公司
金地物业有限公司
梅华西路和三台石路的交汇处
金地伊顿山项目位于珠海新香洲行政中心和文化中心,在地理位置上是有一定的优势,而且金地集团在房产开发中以注重细节著称,伊顿山项目运用ART-DECO的建筑风格,很好的体现出该风格的古典、有序、层次感的特点,也表现出金地集团注重建筑品质细节的打造,科学的运用和惟精惟一的精神。
(四)中珠九悦
57762平方米
176095平方米
珠海市中珠房地产有限公司
珠海中珠物业管理服务有限公司
香洲上华路2号(人民西路与三台石路交汇处)
九悦项目是由珠海四大上市开发商之一的中珠房产开发,该项目主要倾力为40岁具备购房经验的务实消费者定制打造。
本着人本关怀理念和生活体验的方向情系顾客,给房产项目注入一种文化、一种灵魂,尽显自身的独一无二来吸引家文化较浓的顾客。
项目的定位和后期的宣传都是很成功的。
(五)双水湾
97720平方米
390000平方米
起价18000/平方米
世纪都市集团·
珠海市海滨广场房地产有限公司
香洲情侣中路385号
项目位于抓回情侣路,沿海靠山,在该路段的房产极少,可谓是十分珍贵。
对于这种一线海景豪宅,周边配套齐全,在未来的发展中增值潜力大,深得顾客的青睐,对于投资和居住都是十分好的选择。
(六)云顶澜山
均价10000/平方米
珠海市同裕房地产有限公司
珠海市同裕物业有限公司
新香洲梅界路
云顶澜山项目是区域内首个标杆大盘,集住宅与商业于一体。
对于云顶澜山项目所在地大盘本身就少,在前期有一高层大盘项目赢得大众的好评,而云顶澜山进行巧妙的衔接,以珠海又一山吸引顾客,衔接一种理念,创造顾客需求。
(七)中珠上郡
82341.3平方米
255459.92平方米
均价5600/平方米
珠海中珠红旗投资有限公司
珠海中珠物业管理服务有限公司
珠海金湾区红旗镇珠海大道旁(湖心路口沿珠海大道直走至双湖北路右转)
项目位于珠海双城中心——西部主城区金湾区红旗镇中心,临近珠海高栏杆、珠海机场等各个特色地区,周边有多个教育学府,随之经济开发向西部的转移,成了很有发展潜力的地理位置。
项目打造珠海唯一的新亚洲爱情主题园林,经典爱情元素在园林中再现,吸引较年轻、感性的顾客。
(八)珠光新城
630000平方米
均价6300/平方米
珠海市成泰置业有限公司
红旗镇成行路288号
珠光新城位于珠海西城中心,红旗镇中心所在,周边享有金湾一小、红旗中学、红旗医院等教育、医疗配套等优质配套。
简约鲜明的西班牙风格让项目在地区内形成一道亮丽的风景线,随着西区的发展,这种大型楼盘也会成为消费者目光的焦点。
(九)万科城市花园
63323平方米
236000平方米
待定
珠海市万润置业发展有限公司
珠海万科物业管理有限公司
金湾区三灶镇华阳路与虹阳路交汇处
万科城市花园项目地处位于珠海市金湾三灶中心区,临近机场东路,位于规划金海大桥(三灶——横琴)落脚点的桥头堡,距离珠海机场10分钟车程,可以说是珠海未来发展的中心地带。
万科的房产产品一直被消费者看好,所以此次的项目现今也是众人的焦点,由于城市花园的定位较高,所以具预测价格也是不低的,待开盘时应该又是一场购房热潮。
(十)时代山湖海
177278平方米
396000平方米
均价9500/平方米
珠海时代丰卓投资有限公司
信诚物业管理服务有限公司
珠海市金湾区机场东路,湖心路口南侧
项目总建筑面积近40万平方米,是由多层电梯洋房、高层海景住宅、大型社区活动中心、商业街、幼儿园组成的超大规模综合社区。
建成后将是金湾区规模最大、配套最完善、档次最高的项目之一。
在红旗的市场中可谓是独当一面,而且开发商的综合实力的强大也让顾客对其产品多了一份心安。
但在红旗地区价格有所偏高,顾客可能会对其观望,难以下手。
(十一)祥祺明月湾
140000平方米
160000平方米
均价16000/平方米
珠海祥祺房地产开发有限公司
珠海市金湾珠海大道与湖心路、机场路交汇处
项目位于临江面海,天然水景形态多变,自然景观优越,集多元水景于一体的纯别墅项目,符合中国人临水而居的人居理想,把握住中国人对居住的追求心里;
规模浩大以别墅,高层,联排别墅,双拼别墅,叠拼别墅成为珠海红旗的第一大型别墅盘,深得顾客的好评。
可在价格上有些偏高,可能会让消费者考虑其他的别墅盘。
(十二)华发新城
491000平方米
172000平方米
均价13500元/平方米
珠海华发实业股份有限公司
华发物业代理有限公司
位于香洲区珠海大道1号,在前山大桥西北侧
华发新城集各种生活设施于一体的大型综合性居住社区从一期到现今在售六期,犹如一个供不应求的市场,在珠海的房地产市场上起之表率的作用。
综合性社区和合理的低密度建设也是项目的卖点。
(十三)华发水郡
1150000平方米
494500平方米
别墅
均价19000元/平方米
位于斗门区井岸镇珠峰大道288号
水郡项目位于珠海斗门区,大型的别墅社区和独有的大型湿地公园可以说是在珠海甚至在中国是独有的,创新的八面别墅设计也是项目的亮点。
在整个项目的设计中亮点不断,成为居住选择的佳所,也在市场中赢得顾客的好评。
(十四)宁海优家
26666.8平方米
45000平方米
均价4700元/平方米
珠海市斗门区新伟中街6号
项目主要以家文化的形式来表达总体的设计理念,而且满足以有房产的顾客的再次的置业需求,把握顾客的购买心理,推出自己的产品。
不过在定位中与普通的家文化的区别不大,较难吸引消费者购买。
(十五)御景首府
84026平方米
151956平方米
普通住宅、商住
均价4500元/平方米
开发商:
珠海斗门金堡地产、新兴盛地产
珠海斗门区斗门镇骑龙山
御景首府位于珠海西部,雄踞斗门镇核心区域。
而且在周边有珠海的六大旅游景点,适合居住性的楼盘在现今的市场中较为稀少,验到风景上的悠生活,成为市场的一个亮点。
六、参考文献
网站
1.珠海统计信息网
http:
//www.stats-
2.珠海房地产之窗
3.珠海搜房网
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