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09年商品住宅市场在一片涨势中结束;
年初的蓝印户口政策调整、拆迁带来的刚性需求大爆发、楼市再度火热吸引来的投资需求等共同推动了09年天津商品住宅成交面积的不断攀升。
1、综述:
09年商品住宅成交面积及成交均价均创历史新高
从商品住宅的成交面积来看,06-07年市场成交量稳步增长,07年市场大热,同比增长17.03%;
08年国家宏观调控政策和金融危机导致市场冷淡,成交大幅回落;
09年随着宏观政策环境宽松、先前积累的大量购房需求释放等因素,商品住宅总成交面积为1329.60万平方米,同比08年上涨165.78%,创下历史新高。
图:
2006-2009年天津商品住宅成交面积及成交均价对比图
数据来源:
中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统
从商品住宅的成交均价来看,06年商品住宅的均价仅为4808元/平方米,经过07年的市场发展后,均价跃升至6000元/平方米以上,同比涨幅高达27.22%;
08年虽然市场成交量受到一定波动,但均价仍然保持着13.10%的增长率;
09年成交均价进一步攀升,已超过7400元/平方米,但增幅为7.17%,已经趋缓,天津居民的承受能力将影响未来住宅市场的价格走势。
2、商品住宅成交分析、总结
1、3月开始成交面积保持在百万以上水平,下半年成交均价同比增幅明显
从商品住宅各月的成交面积来看,1月延续了08年的市场冷淡,2月为传统的销售淡季,3月开始成交面积强势反弹至百万平方米以上,至12月未有回落。
同比08年,除1月出现负增长外,其余月份同比均达到130%以上,8月的同比更是高达347.66%,全年市场在一片涨势中结束;
年初的蓝印户口政策调整、拆迁带来的刚性需求大爆发、楼市再度火热吸引来的投资需求等共同推动了09年天津楼市的成交面积不断攀升。
2009年天津商品住宅成交面积及成交均价对比图
从商品住宅各月的成交均价来看,1-5月虽然住宅销售面积不断攀升,但价格依然维持在7000元/平方米的水平之下,同比08年降幅在5%左右,此时的低价有效的保证了销量的稳步上升。
6月价格升至7200元/平方米以上,与08年相比小幅增长1.78%;
下半年成交均价保持大幅攀升,同比涨幅为11.54%-24.55%,12月住宅成交均价创历史新高,达到8122元/平方米。
下半年来价格的全面增长一方面体现了天津房地产市场价值发掘的空间,但另一方面过快的增幅则较容易积聚成房地产泡沫,不利于市场整体健康的发展。
2、环城四区成交面积居首,滨海新区市场份额提升
从各区域商品住宅成交面积来看,09年业绩同比08年均有较大幅度增长。
环城四区以接近400万平方米的成交面积位居首位;
滨海新区市场的快速发展使得其成交面积同比涨幅在全市中最多,为204.10%,超过市内六区成为第二位;
市内六区总成交面积为307.73万平方米,同比增长142.45%;
远郊五区县成交面积尚不足300万平方米,虽在全市处于末位,但在蓝印户口政策的推动下,其同比涨幅达到177.87%。
2008-2009年天津商品住宅成交面积区域对比
2009年天津商品住宅成交面积区域分布
从各区域商品住宅成交占比来看,09年呈现出环城四区>滨海新区>市内六区>远郊五区县的局面,对比去年的环城四区>市内六区>滨海新区>远郊区县,滨海新区的上升势头已经明显的表现出来,成交占比从08年的22%上升至25.1%。
3、除环城四区外,其他区域成交均价均大幅上涨
从各区域商品住宅成交均价来看,市内六区成交均价远远高于其他区域,且比全市均价高出3738元/平方米,同比08年上涨10.69%;
和平、南开两区的均价同比分别上涨31.51%、18.66%。
环城四区均价与去年持平,虽然东丽区均价同比上涨10.43%,但成交占比较大的西青、津南价格均回落,导致环城四区成交均价不涨反跌。
滨海新区成交均价跃升至7000元/平方米以上,除开发区小幅下降外,其他区价格均上涨,塘沽、大港的均价同比分别上涨18.83%、20.67%。
远郊五区县成交均价的同比涨幅度在全市最高,为15.29%,区域内价格攀升最多的为武清,其均价同比涨幅高达26.83%,自保利•上河雅颂开盘以来,其较高的品质和价格拉动了武清整体均价的上涨。
2008-2009年天津商品住宅成交均价区域对比
4、商品住宅市场总结:
商品房市场在住宅成交面积的拉动下大幅增长,而价格与去年持平;
而商用物业则不尽如人意,成交面积尚不如07年的市场表现,成交均价更是大幅下降,天津商用物业的市场还需要进一步探索、发展。
09年下半年来商品住宅价格的全面增长一方面体现了天津房地产市场价值发掘的空间,但另一方面过快的增幅则较容易积聚成房地产泡沫,不利于市场整体健康的发展。
滨海新区的发展力量不容小觑:
成交面积占比从08年的22%上升至25.1%,已超过市内六区成为第二位,滨海新区的上升势头已经明显的表现出来。
三、2010年商品住宅市场展望
结合目前楼市,对未来楼市成交量的判断应该分为两个阶段:
未来半年内仍是卖方市场,市场有效供应决定其成交量,市场仍处于供不应求的态势,这就取决于开发企业的新增开盘量;
半年以后随着2009年成交地块形成供应,住宅市场供应将会明显加大,加上需求逐步被消化,市场将变成买方市场,成交量主要取决于购房需求;
但从国家政策向导来看,未来保障性住房以及中低价位的房子将大幅增加,以满足中低收入水平人员的购房需求。
对于天津住宅市场价格走势的判断,由于目前整体市场仍处于供不应求的态势,未来半年内将维持在一个高位,将呈现一个持续小幅上涨的态势,但涨幅将大大小于2009年6月以来的涨幅;
结合2009年年底国家出台的房地产政策,可以得出,国家将抑制投资投机需求,鼓励和加强中低价位楼盘以及保障性住房楼盘的供应,未来住宅市场整体成交均价将因此而被平抑;
但实际楼盘价格仍将呈现上扬态势,成交的整体均价涨幅将有所趋缓;
而不同区域成交价格将表现不同的态势,其中,市内六区由于紧缺,而需求旺盛,成交均价将不断上涨,且涨幅将要大于其他区域;
滨海新区由于未来发展前景被看好,以及目前整体房价平均仍处于低洼地带,将来价格涨幅也必定较大。
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