第十章合同法律制度分则完整版Word文档格式.docx
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【相关链接3】标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有,交付之后产生的孳息归买受人所有。
【解释1】所谓风险,是指在买卖合同生效后,由于“不可归责”于双方当事人的事由导致标的物受毁损、灭失的情形;
可归责于一方当事人的事由导致标的物毁损、灭失的,不属于风险负担,应当按照“违约责任或者侵权责任”处理。
【解释2】风险由卖方承担的实际含义是“货物没了,钱不能收”;
风险由买方承担的实际含义是“没收到货物,钱应当照给”。
(1)标的物毁损、灭失的风险,在标的物“交付”之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【案例】北京的甲公司向上海的乙公司出售一批原材料,双方约定由甲公司将原材料运到天津交给乙公司在天津的分支机构:
①如果该批原材料在运往天津的路上被雷电劈中,全部烧毁,则属于交付之前发生的风险,应当由甲公司承担,因此,甲公司不能要求乙公司支付购买价款(当然,乙公司也不能要求甲公司承担违约责任,因该原材料的毁损灭失是不可抗力引起的,不可抗力是法定的违约责任免责事由);
②如果该批原材料甲公司已经交给乙公司在天津的分支机构,该分支机构刚卸完货,原材料就被突如其来的雷电劈中,全部烧毁,则属于交付之后发生的风险,应当由乙公司承担,因此,乙公司应当依照合同约定向甲公司支付价款。
(2)当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
【解释】货交第一承运人视为交付。
(3)出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
(“路货交易”)
【解释】注意区别第
(2)、(3)项,“
(2)”是先订合同后发货,“(3)”是先发货而后订合同。
【例题·
单选题】甲向乙购买一批玉米,双方约定,合同履行地在乙所在城市S市。
5月1日,乙为甲代办铁路托运运往M县。
在运输过程中,5月3日,甲与丙签订协议,将该批玉米转让给丙。
5月4日,由于遇到山洪暴发,运输该批玉米的火车在途中出轨,全部玉米灭失。
各方当事人未对标的物的风险负担规则作出约定,该批玉米灭失的风险由()承担。
A.甲
B.乙
C.丙
D.货运公司
【答案】C
【解析】
(1)买卖合同标的物的风险承担与承运人无关,排除选项D;
(2)出卖人出卖交由承运人运输的“在途标的物”,除当事人另有约定的以外,毁损、灭失的风险自合同成立之日起由买受人承担。
(4)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。
(5)出卖人按照约定将标的物置于交付地点,买受人违反约定没有收取的,标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。
(6)因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。
买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
【解释】因一方违约未能成功交付的,按“不利于违约方”原则确定风险的承担。
(7)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
(8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的,不影响因出卖人履行债务不符合约定,买受人要求其承担违约责任的权利。
(三)商品房买卖合同
1.销售广告的性质
(1)有关商品房的销售广告和宣传资料原则上为“要约邀请”,对出卖人无合同上的约束力。
(2)就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺“具体确定”,并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,视为“要约”。
【解释】上述内容即使未订入合同,仍属于合同的组成部分,当事人违反这些内容的,承担违约责任。
【相关链接】商业广告一般性质为要约邀请;
但若商业广告的内容符合要约的规定,如悬赏广告,则视为要约。
2.商品房预售合同的效力
(1)预售许可——影响合同效力
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在“起诉前”取得预售许可的,合同有效。
(2)登记备案——不影响合同效力
商品房预售合同应当办理登记备案手续,但该登记备案手续并非合同生效条件,当事人另有约定的除外。
3.被拆迁人的优先权
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
4.商品房买卖中法定解除权的行使
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用。
(3)房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值“超过3%”的。
(4)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行。
(5)约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年,因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
5.惩罚性赔偿金(不超过已付购房款一倍)
(1)抵押
①商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。
(2)“一房二卖”
①商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;
②故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
(3)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
6.商品房买卖合同与贷款合同的效力关系
(1)贷款合同未能订立,导致商品房买卖合同不能履行的,则当事人可以要求解除合同,并分析贷款合同未能订立的原因,在可归责于一方当事人的情况下,由该当事人赔偿损失。
(2)商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除,则贷款合同也应相应解除,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。
(四)其他重要规定
1.出卖人的权利担保义务
(1)出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,或法律另有其他规定的除外。
(2)买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的,可以中止支付相应的价款,但出卖人提供适当担保的除外。
2.标的物的检验
(1)当事人约定检验期间的,买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人;
买受人怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定。
(2)当事人没有约定检验期间的,买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人;
买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起“2年内”未通知出卖人的,视为标的物的数量或者质量符合约定,但对标的物有“质量保证期”的,适用质量保证期,不适用该2年的规定。
3.特别解除规则
(1)主从物
因标的物的主物不符合约定而解除合同的,解除合同的效力及于从物。
(2)标的物为数物
标的物为数物,其中一物不符合约定,买受人可以就该物解除合同,但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的,当事人可以就数物解除合同。
(3)分批交付
出卖人分批交付标的物的,出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定,致使该批标的物不能实现合同目的的,买受人可以就该批标的物解除合同。
4.分期付款
分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的20%的,出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。
出卖人解除合同的,双方应当互相返还财产,出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
5.凭样品买卖合同
(1)凭样品买卖的当事人应当封存样品,并可以对样品质量予以说明。
出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
(2)凭样品买卖的买受人不知道样品有隐弊瑕疵的,即使交付的标的物与样品相同,出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种标的物的通常标准。
多选题】乙公司欲购甲公司生产的一种电动自行车,双方达成购买协议,并将样品封存,且对样品质量作了说明。
有关电动自行车的质量,下列说法正确的有()。
A.甲公司交付的电动自行车须与样品及说明的质量相同
B.如果甲公司交付的电动自行车不符合样品及说明的质量要求,但符合同种电动车的通常质量标准,甲公司仍需承担违约责任
C.只要甲公司交付的电动自行车与样品相同,即视为甲公司完全履行合同义务,不论该样品质量是否存在隐蔽瑕疵
D.若该样品质量存在隐蔽瑕疵,尽管甲公司交付的电动自行车与样品相同,甲公司仍应承担违约责任
【答案】ABD
6.试用买卖
(1)试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期间。
对试用期间没有约定或者约定不明确,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的,由出卖人确定。
(2)试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物,也可以拒绝购买。
(3)试用期间届满,买受人对是否购买标的物未作表示的,视为购买。
(4)买受人已无保留地支付部分或全部价款,或对标的物进行试用以外的行为的,如出租、出售,也可以视为同意购买。
7.招标投标
(1)招标公告属于要约邀请。
(2)投标人投标属于要约。
(3)招标人定标属于承诺。
(4)中标人在接到中标通知后,在指定的期间、地点与招标人签订书面合同,买卖合同正式成立。
【考点2】赠与合同
1.赠与合同属于单务、无偿、诺成合同。
2.赠与可以附义务,赠与附义务的,受赠人应当按照约定履行义务。
3.赠与人的义务
(1)因赠与人故意或者重大过失,致使赠与的财产毁损、灭失的,赠与人应承担损害赔偿责任。
(2)赠与的财产有瑕疵的,赠与人不承担责任;
附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。
(3)赠与人故意不告知赠与的财产有瑕疵或者保证赠与的财产无瑕疵,造成受赠人损失的,赠与人应承担损害赔偿责任。
4.任意撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不得撤销。
5.法定撤销
(1)赠与人的法定撤销权
受赠人有下列法定情形之一的,赠与人均可以撤销赠与:
①严重侵害赠与人或其近亲属;
②对赠与人有扶养义务而不履行;
③不履行赠与合同约定的义务。
(2)赠与人的继承人、法定代理人的撤销权
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的,赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
(3)撤销权存续期间
①赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使;
②赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,应当自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。
表10-1
任意撤销
法定撤销
撤销权人
赠与人
赠与人的继承人、法定代理人
情形
并非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同
①受赠人严重侵害赠与人或其近亲属
②受赠人对赠与人有扶养义务而不履行
③受赠人不履行赠与合同约定的义务
因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力
时间限制
赠与财产的权利转移之前
自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内
自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内
【考点3】借款合同
1.借款合同转移的是货币的所有权,而非货币的使用权。
2.借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
3.在借款合同中,借款的利息不得预先在本金中扣除;
利息预先在本金中扣除的,应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
4.利息的支付方式
借款人应当按照约定的期限支付利息,对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的:
(1)借款期限不满1年的,应当在返还借款时一并支付;
(2)借款期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在返还借款时一并支付。
5.借款期限
对借款期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;
贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
6.提前偿还
借款人提前偿还借款的,除当事人另有约定的以外,应当按照“实际”借款的期间计算利息。
【解释】提前履行是借款人的一项权利。
7.自然人之间的借款合同
(1)自然人之间的借款合同为实践合同,自贷款人提供借款时生效。
(2)自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的,视为不支付利息。
(3)自然人之间的借款合同约定了偿还期限而借款人不按期偿还,或者未约定偿还期限但经出借人催告后借款人仍不偿还的,出借人可以要求借款人偿付逾期利息。
(4)自然人之间的借款合同约定支付利息的,借款的利率不得超过银行同期贷款利率的4倍;
超过时,“超过部分”无效。
【考点4】租赁合同
1.租赁合同的最长期限
租赁期限不得超过20年;
超过20年的,超过部分无效;
租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
2.不定期租赁
(1)情形
①租赁期限6个月以上的,合同应当采用书面形式;
当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。
②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照《合同法》有关规定仍不能确定的,视为不定期租赁。
③租赁期届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
(2)法律后果
对于不定期租赁,“双方”当事人均可以“随时”解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
【相关链接】租赁物危及承租人的安全或者健康,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
3.维修义务
(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
(2)承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。
出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由“出租人”负担。
(3)因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。
4.转租
(1)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除(其与承租人之间的)合同。
(2)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人与出租人的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,“承租人”应当赔偿损失。
【解释】这里的“赔偿损失”是一种违约责任,根据合同相对性理论,即使是第三人造成租赁物损失的,也应当由合同相对方承租人向出租人承担赔偿责任;
但是,出租人也可以根据《物权法》的规定,以所有权人的身份,要求侵害其物权的“第三人”承担侵权损害赔偿责任。
【案例】甲将自己的房屋出租给乙,租金为1000元/月,乙将该房转租给丙,租金为1500元/月。
(1)如果转租经过甲的同意,乙、丙之间的合同有效,甲、乙之间的合同也继续有效;
在当事人没有例外约定的情况下,丙向乙支付租金,乙向甲支付租金。
(2)如果转租未经过甲的同意,甲可以解除“甲、乙之间”的合同,合同解除后,乙应当返还租赁物,直接导致无法履行乙、丙之间的合同,乙应当对丙的损失承担违约责任。
(3)如果转租已经经过甲的同意,丙在使用的过程中对租赁物造成损害,甲有权要求“乙”承担违约责任,也可以根据《物权法》的规定,要求丙承担侵权损害赔偿责任(2选1)。
5.租金的支付期限
对租金的支付期限未确定的,当事人可以协议补充;
不能达成补充协议的,依照《合同法》的有关规定仍不能确定的:
(1)租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;
(2)租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。
【解释】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;
承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
6.房屋租赁合同
(1)房屋租赁的无效
①情形
(A)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效;
但在“一审法庭辩论终结前”取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
【相关链接】出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的,合同无效,但是在“起诉前”取得预售许可的,合同有效。
(B)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效;
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
(C)租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效;
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的,人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【相关链接1】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
【相关链接2】当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
②法律后果:
房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。
(2)买卖不破租赁与房屋租赁中承租人的优先权
①租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,即“买卖不破租赁”。
【解释】所有的所有权让与均不破租赁,并非局限于买卖。
②房屋租赁中承租人的优先权
(A)出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【解释】“买卖不破租赁”制度适用于所有标的的租赁;
但只有房屋租赁的承租人才享有优先购买权,对于其他标的的租赁,并不适用优先购买权。
(B)出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
(C)出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。
【解释】即出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效,承租人只能要求出租人进行损害赔偿。
【案例】甲、乙签订租赁合同,甲将自己所有的房屋租赁给乙,租赁期限为2012年1月1日~2013年12月31日。
2012年4月1日,甲与丙达成初步转让意向,拟将该房屋以100万元的价格出售给丙。
(1)甲应当在出卖前合理期限内通知乙,如果乙也愿以100万元的价格购下该房,丙又无意加价,甲应当将房屋转让给乙。
(2)如果乙放弃优先购买权,甲可以将房屋转让给丙,在办理产权变更登记手续后,丙取得该房屋的所有权;
但原租赁合同在有效期限内继续有效,即2014年1月1日之前,丙无权要求乙腾退房屋。
(3)如果甲未事先通知乙即与丙订立了房屋买卖合同,甲、丙之间的房屋买卖合同的效力不受影响,乙只能要求甲承担赔偿责任。
④具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(A)房屋共有人行使优先购买权的;
【解释】房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。
【相关链接】按份共有人将份额出让给共有人以外的第三人时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。
(B)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(C)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;
(D)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
(3)房屋租赁中同住人的权利
①承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
②承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的,人民法院应当支持。
多选题】甲承租乙的住房,租期未满,乙有意将该住房出售。
根据合同法律制度的规定,下列表述中,正确的有()。
(2011年)
A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲,甲在同等条件下享有优先购买权
B.如果乙对甲隐瞒情况,将房屋出售给丙,甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效
C.如果甲放弃优先购买权,当丙购得该住房成为新所有权人后,即使租期未满,也有权要求甲立即迁出该住房
D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房,则甲不得主张优先购买权
【答案】AD
(1)选项A:
出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;
(2)选项B:
出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形,承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但不得主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效;
(3)选项C:
租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;
(4)选项D:
出租人将房屋出卖给近亲属,承租人主张优先购买权的,人民法院不予支持。
【考点5】融资租赁合同
1.在融资租赁合同中,承租人解除合同的权利应受到一定限制,在合同的有效期内,无正当、充分的理由不得解除合同。
2.出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择与出卖人订立买卖合同,出卖人“按照约定”向承租人交付标的物,承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。
3.“出租人、出卖人、承租人可以约定”,出卖人不履行买卖合同义务的,由承租人行使索赔的权利。
【解释】第2、3项并不违背合同相对性,相反,正是因为合同相对性,因此不论是第2项还是第3项涉及到的情形均需要“依约定”进行。
4.租赁期间,出租人享有租赁物的所有权;
承租人破产的,租赁物不属于破产财产。
5.租赁物不符合约定或者不符合使用目的时,出租人不承担责任,但承租人依赖出租人的技能确定租赁物
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