健康度假酒店项目的可行性报告Word下载.docx
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8、温泉:
酒店有自然温泉资源,可参照日本九洲温泉经营模式开展温泉疗养服务项目。
温泉水出口温度55℃至90℃,富含偏硅酸、氟、锶、溴、碘等微量元素,水温43℃至45℃,对人体有兴奋刺激作用。
常浴温泉水,对促进人体新陈代谢、润肤、美容大有裨益。
9、珊瑚礁:
在离酒店不到两公里的海上有5平方公里左右的一级珊瑚礁,可以开展潜水活动。
湾气候宜人,冬可避寒、夏可消暑、自然风光优美、青山连绵起伏、海湾波平浪静、湛蓝的海水清澈如镜,柔软的沙滩洁白如银。
湾属典型的热带海洋性气候,全年平均气温20.5度,绵软细腻的沙滩绵延伸展约5公里,海滩长度约是美国夏威夷的2倍。
海水能见度6米以上,海底珊瑚礁保存十分完好,生活着众多形态各异,色彩缤纷的热带鱼种,属国家级珊瑚礁重点保护区,是难得的潜水胜地。
公司可凭借与当地政府的良好关系获取该珊瑚礁的专营权,这也可为本项目提供一个利润增长点。
三.健康——成功人士真正成功的标志---我们的概念----的概念
随着中国社会、经济的飞速发展,社会上出现了大批的成功人士。
无论是商界巨子、政界名流、技术人才、影视歌星,他们在各行业中取得了优异的成绩,拥有着金钱、地位,所到之处,无不伴随着鲜花和掌声。
但是他们是真正的成功了吗?
一个人成功的前提和标志是什么?
美国有一项调查显示,健康是所有事业真正有成者的标志——试想,失去健康,成功将会变成怎样?
什么是健康?
许多人并不知道,自已虽然不生病,但没有拥有健康。
根据世界卫生组织的一项全球调查结果显示,全世界真正健康者仅5%,找医生诊病者约占20%,剩下来的75%,就是属于“亚健康”者,这也是一种“病态”。
亚健康状态是指躯体上没有疾病但有可能向疾病方向转化的状态,其主要表现是情绪低落、心情烦躁、紧张不安、忧郁、焦虑、疲劳困乏、注意力分散、胸闷气短、失眠多梦、腰背酸疼,全身不舒服。
亚健康状态容易导致恶性肿瘤、高血压高血脂、糖尿病和冠心病等。
从医学观念来看,过度工作造成严重疲劳的病症,会影响个人的工作、学习乃至日常生活。
非常强烈的长期性疲劳很可能是其他病症的征兆。
如果这种疲劳感持续半年或更长时间,身体很可能会出现低烧、咽喉肿痛、淋巴结肿大、注意力下降、记忆力减退以及全身无力等症状。
还需要引起注意的是,若身体长时间处于疲劳状态,还会造成体内荷尔蒙代谢失调、神经系统调节功能紊乱、免疫力下降,同时也会引起肩膀酸痛、头痛等神经失调症状,患病率大大提高。
此外,还比较容易患上呼吸系统、消化系统等各种感染病症。
最可怕的是,许多不自知、隐藏有心血管疾病的人,若疲劳过度,甚至可能导致猝死。
美国每年600万人被怀疑患有“亚健康”。
澳洲处于这种疾病状态的人口达370万。
在亚洲地区,人们处于“亚健康”状态的比例则更高。
日本1000名白领员工中,有35%的人正忍受着“亚健康”带来的病痛。
中国保健科技学会国际传统医药保健研究会公布的调查结果称,对全国十六个省、直辖市辖区内各百万人口以上的城市调查发现,北京人亚健康率是百分之七十五点三一,上海的亚健康率是百分之七十三点四九、广东的亚健康率是百分之七十三点四一,这三个地区的亚健康率明显高于其他地区,北京更是高居首位。
值得注意的是,处于“亚健康”状态的患者年龄多在35-55岁之间,在一些从事企业管理,商业活动的人中所占的比例最高,在成功人士中处于亚健康状态的比例高达95%,处于亚健康状态的企业管理者的比例甚至已高达85%,且呈逐年上升趋势,以至于医学界不得不把“亚健康”列为21世纪人类健康的头号大敌。
“亚健康”产生的原因交通拥挤,办公桌太靠近,造成人们生活和工作的空间过分窄小。
空气、垃圾、工业、噪音和辐射等污染,严重损害人们的生存环境。
竞争日趋激烈,尤其从事企业管理、商业活动者,承受沉重的压力,生活节奏快、没规律,工作压力大,用心、用脑过度,身体的主要器官长期处于入不敷出的非正常负荷状态。
资讯爆炸,变化加速,人们得终身学习,掌握新知识,创造新思维,压力重得透不过气。
人际关系因各种利益冲突变得复杂,使每个人建立和处理人际关系时变得更加谨慎和困难。
机械化、形式化的生活、工作和学习,占据了人们大部分的时间,使人与人的情感交流相对减少。
社会生活的复杂化、多变性,给人们的恋爱、婚姻、家庭生活的稳定性带来更多的冲击,使人们的情感联系变得薄弱,从而降低了人们对情感生活的信心。
人体生物周期中的低潮时期。
即使是健康人,也会在一个特定的时期内处于“亚健康”状态。
面对“亚健康”,我们怎么办?
有些亚健康人群过分相信多服用保健品就能重获健康,希望人们对此持谨慎态度。
化学方法萃取的特定物质能否吸收、是否因人而异,难作定论。
有些人去医院检查自已是否健康,但结果是各项检查都没有大问题,因为亚健康是不是具体的病症,而是一种潜在的健康危机。
有些人去运动,虽然有效,但什么样的运动可以摆脱城市的污染、喧嚣及社会压力,让人真正回归自然,天人合一?
那就是到我们健康度假酒店。
我们的口号是拥有健康才是真正的成功。
四、投资分析
1.健康度假酒店投资规模:
按照国际惯例超五星级酒店投资规模可以用客房总数来大概推断,每间客房20万美金,酒店一共300间客房,总体酒店投资在人民币6亿,其中已包括以下配套设施,一个餐饮会议多功能厅,二个特色中餐厅,一个西餐厅,一个健康餐厅,二个酒吧,游泳池、健身房、健康中心等,同时设有商务中心会议室等。
另外还有医疗设备投资大概在5000万人民币,酒店总体投资在6.5亿。
2.18洞标准山地高尔夫场投资规模:
在由于处于热带地区,气候宜人,全年都可以打高尔夫球,作为目标市场定位是成功人士的健康酒店,必须有一高尔夫球场,并且在非常适合投资高尔夫球场,具体表现在投资额不是很大,日常维护费较低。
本球场位于大岭水库,可环水库而建,总投资约5000万人民币。
项目总投资额为6.5亿(健康酒店)+0.5亿(18洞高尔夫球场)共7亿人民币左右。
五、本项目可行性分析
一、项目业主:
公司
二、项目总览
项目名称:
健康度假酒店项目策划
1、项目目的
●项目最终目标:
成为目前中国顶级的健康度假酒店
●与其他项目的关系:
与亚洲论坛、水城相呼应,以高尔夫球场、酒店、健康农场作为本项目支持系统。
●宏观的目标期限:
自2004年1月1日至2005年12月31日建成,经营期限为50年。
1.1说明
●项目进程及预算:
总预算在7亿人民币左右。
2、宏观环境分析PEST
●我国宏观经济运行环境分析
●本行业发展现状
●2.1我国宏观经济运行情况
政策
●1、中国多年稳定、良好的政策环境。
●2、国家鼓励发展旅游、休闲等第三产业,拥有政策优势。
●3、有关政策优势:
中国国家旅游局认为,是全国唯一具有发展热带海岛滨海度假休闲旅游条件的省份。
尤其是1988年,建省以来,省政府便通过各种措施启动旅游业的大规模开发建设。
1993年,省政府通过并颁发了《省旅游发展规划大纲》,提出“全社会共办大旅游”的发展方针,逐步掀起了旅游开发的热潮。
1995年,省人大通过并颁布实施我国第一部地方旅游法规《省旅游管理条例》,使旅游走上法制化、规范化的轨道。
1998年,省人大根据旅游发展的实际情况修订了《省旅游管理条例》,并新制定了《省旅游市场管理规定》,使旅游业取得了突破性的进展。
经过近十几年的时间,旅游业完成了阶段性发展。
无论是旅游接待设施,还是景点建设,均已达到一定档次。
旅游正在实现由观光型向休闲度假的结构性大转变。
经济
●1、中国已经拥有大批的富有阶段层,(福布斯中国排名第100名个人资产已达7亿多人民币)。
●2、高速、稳定的经济增长,提升企业高层人士的收入,仅北京年收入过百万的高收入人群就达20多万人,未来这一比例将继续扩大。
北京户平均存款已达26万元。
●3、世界经济一体化,尤其是加入WTO后,中国成为吸引境外资金最重要的国家,相应吸引了世界各地的高层消费者到中国。
●4、旅游业发展迅速,每年发展增长超过10%。
●5、房地产业可能略有下降,但相关产业(旅游、酒店、健康等)前景看好。
6、健康产业逐渐成为中国最有潜力行业。
●6、国家鼓励消费,拉动内需。
社会文化
●1、随着生活水平的提高,社会竞争压力加大,人们对休闲旅游、疗养保健等意识及需求快速提升。
人们对健康的期望越来越强烈。
●2、高收入阶层对健康消费有更高要求,特色、品位,个性化成为时尚。
●3、人们对社会环境要求有认同感,希望能与自已身份、地位相近的人更多联系,需要一个高层次的会所。
●4、环境意识增强,既要回归自然,又能享受生活,是高收入者的重要休闲指标。
2.2本行业发展现状
●1、国内各地先后发展旅游、休闲、疗养等行业,但大多处于低层次开发阶段。
●2、大多数竞争项目功能单一,缺乏综合竞争力。
●3、国内疗养基地基本都依靠天然疗养资源,而拥有资源竞争力的项目可选地点并不多,且开发水平比旅游业开发更低。
●4、国内缺少此类项目的有效管理经验。
●5、虽然国内拥有许多旅游胜地,一流酒店,健康机构,但能同时拥有世界品牌、自然环境、旅游设施、健康休闲功能等因素相结合的机构至今还是空白,所以本项目将为国内行业发展提供一种新的模式和全新概念。
甚至能给博螯开发带来新的概念。
●
结论
●1、国家政策及经济环境产生良好的操作背景。
●2、巨大的消费群体对行业需求有巨大的潜在市场。
●3、行业起点低,高起点、先进入将形成竞争优势。
●4、健康产业已成为中国快速发展并且有良好前景的行业。
综上所述,从此项目外部环境分析,外部大环境对于此项目成功操作极其有利,提供了一个非常有可行性的操作平台,为此项目操作成功可能性加大,关键在于操作单位对于各种资源的整合能力。
3、SWOT分析
优势
●1、高起点战略,建成一流的生命保健会所、高尔夫球场加超五星级酒店,以吸引高层消费者,保证了定位优势。
●2、与国内一流的医疗机构合作,保证其健康概念,拥有合作优势。
同仁医院简介:
同仁医院是有着120年历史的中国最有名的医院之一,同仁医院是一所以眼科、耳鼻咽喉头颈外科和心血管科为重点的大型综合性医院,现有职工2000余人。
开放病床880张,设有37个临床和医技科室,日均门、急诊量3500—5000人次。
医院设施完善,仪器先进,技术力量雄厚,知名专家云集,并设有荟萃首都名医的北京市眼科、耳鼻咽喉头颈外科、心血管疾病、糖尿病综合防治和泌尿外科会诊中心以及验光配镜、隐形眼镜等十余个技术先进、设备精良的特色医疗中心。
“同仁”的金字品牌被国家商标局认定为国内医疗服务业首家“驰名商标”。
●3、位于,有海、陆、空等发达的交通体系,拥有地理优势。
目前正在使用的空港有海口国际机场和三亚国际机场,两个机场均按国际"
4E"
级标准设计建造(可起降波音747大型客机)。
目前拥有国际、国内航线100余条。
高速公路 现已建成环岛高速公路,总里程达650余公里,是中国目前高速公路里程密度最高的省份。
与东线高速公路的三个出口相连接,分别为:
琼海出口--太阳城
中原出口--东屿岛
龙滚出口--玉带滩
环岛高速公路东线:
--海口104公里;
--三亚188公里
行车时间 --海口(国际机场)1.5小时
--三亚(国际机场)2.5小时
水上交通 现在正在进行"
旅游港"
的整体规划和建设,并将潭门港纳入外海水上交通体系。
外海交通规划建造国际游轮码头,开通国际航线。
内水交通规划在水城内建设相应的游船码头、设计游船线路,既满足游览观光的要求,又为各功能区提供水上交通服务。
●4、拥有优质旅游资源和自然环境,蓝天、碧海、温泉等可利用天然条件,拥有资源优势。
旅游资源简介
1994年,前世界旅游组织秘书长萨维尼置身,发出了一位西方人的由衷感慨:
这是真正的旅游天堂,这是全人类共有的明珠!
2000年,又一位西方人发出同样的感慨。
毕翁———瑞典皇家学院院士、联合国环境署委员,当他徜徉于的原野、穿行于的森林、濯足于亚龙湾的海水,不由得一次又一次惊叹:
,造物主的杰作!
这是一块神奇的土地。
宛如明珠,镶嵌在浩瀚的南海上。
雄浑有海之美,妖娆有山、河、湖之秀,这便是四季春意流曳、碧绿如翡翠的。
之美,胜在原始,长期海峡阻隔,丰富的旅游资源和立体式的生态资源得以完好保存。
的大气环境质量位居中国第一、世界前茅,占地面河水总水量80%以上的主要河流水质量符合国家地面水环境二类以上标准,全省森林覆盖率达51.5%,远高于全国的13.5%。
在整体生态环境方面,在全中国乃至世界都是一流的。
在旅游资源方面,同样不胜枚举。
除了海、山、湖、河,还有遍布全岛的地热温泉,丰富多样化的动植物。
在这座热带岛屿上,大自然中近乎完美的一切,成为发展休闲旅游得天独厚的条件。
5、与养生世界创办人雷久南博士合作,在XX健康度假酒店建立琉璃光中国总部,把现今最世界最前卫的养生概念引入中国,使中国成功人士在XX健康度假酒店就能享受到世界一流的健康养生呵护。
具有健康养生概念。
●6、作为亚洲论坛会址,已经在全国及世界上形成品牌优势,且形成了每年固定的消费及有影响力的宣传群体。
●7、国家在政策上鼓励消费,拉动内需;
政府正在加大力度,鼓励旅游健康休闲产业的投资与发展,拥有政策优势。
●8、我国持续的经济高速增长仍将继续20年(政府报告),目前我国刚刚加入WTO,将来会更多外来高消费群体即将进入中国;
在,经济低迷期已呈现结束迹象,处于又一轮经济快速发展的初期;
整体项目拥有时间优势。
劣势
●1、在国内具有较大的创新性,需要时间取得消费群体的认同。
这就需要专业策划公司在项目前期就进入。
●2、区域建设尚且不足,有等进一步开发,以保证长久的发展潜力和竞争优势。
机会
●1、国内尚无可竞争的同类项目。
虽然国内拥有许多旅游胜地,一流酒店,健康机构,但能同时拥有世界品牌、自然环境、旅游设施、健康休闲功能等因素相结合的机构至今还是空白,所以本项目将为国内行业发展提供一种新的模式和全新概念。
●2、国内高消费群体每年大量外流,寻求同类消费模式,在时间、成本、空间等消耗较大,一旦回流将形成巨大的消费空间。
近年来,国内经济水平和个人收入的提高,对于项目所针对的消费市场需求快速提升,但由于国内无法提供相应服务,导致每年大量的消费群体外流。
本项目在拥有与国内同类机构具有相同功能同时,又拥有国外机构所不具备的地理优势、品牌优势等,也形成了本项目在资金、时间等成本方面具有了绝对的竞争优势,拥有巨大的市场空间。
●3、公司高级决策层有着前瞻的意识和雄厚的经济实力。
风险
●1、整体政治、经济水平滞后,宏观调控能力较弱,规范化有等进一步提高。
●2、项目规模大,投资大,投资回收关键点在于会员卡的销售。
●3、高起点战略要求较高营销策划水准操作与管理,国内经验尚有不足。
●4、项目所涉及规划、设计、施工、资金、营销、管理等业务庞大复杂,资源整合难度大,项目进行效率保证要求高。
●1、在规划期限完成项目并快速拓展营销业务,短期内建品牌形象。
(SO1)
●2、与相应机构合作与相互承诺,以保证项目时间与背景资源的竞争力。
(SO2)
●3、保证项目专有性,防止竞争。
(WO1)
●4、建立有吸引力的服务体系,形成消费潮流。
(WO2)、建立有吸引力
●5、辅助政府及相应机构的,增强持续影响力。
(WT1)
●6、依靠项目规模与投资,影响区域规划与建设,保证竞争力与支持力。
(WT2)
●7、保证高起点与高水平操作,降低风险。
(ST1)
●8、利用政策及人脉关系,寻求政策稳定支持。
(ST2)
通过SWOT分析,得出结论如下:
此项目运作成功机会远大于风险,内部优势明显大于劣势,关键点为会员卡的销售。
高起点的项目需要高起点的策划和运作。
4、项目总体定位
●1、强调品位,不求流行。
●2、成为高层次人群休闲、健康消费中心。
●3、塑造行业标准概念。
●4、以高为起点和目标,使项目成为成功人群标志。
●5、创造旅游新概念。
5、目标客户群体
●1、国内国有、民营企业拥有者及主要负责人;
●2、外资商业机构主要负责人;
●3、高档会议、培训机构;
●4、其它高收入者(明星、自由职业者等)。
6、营销策略
●1、建立主导人群形象:
以特许条件吸引社会主流人物进入,增进人气入影响力。
●2、吸引大部份目标群体注意并加入。
●3、采用个人、团体会员制,保证消费数量。
●4、产品强调个人身心感受及社会形象,增强顾客无形价值。
●5、价格策略:
高品质、高价位,以保证项目品质及顾客形象。
六、赢利模式:
A、销售生命保健会会员卡
1.目标市场:
定位于关注自身健康的成功人士。
2.目标城市:
国内市场:
北京、广州、深圳、上海
国外市场:
东南亚以及世界范围的华人成功人士
目标城市取决于本项目的第三合作方所属的地域,但无论如何北京是不变的目标城市,如果合作方是来自于广东,那么国内重点营销目标城市为北京、广州、深圳,次重点城市为上海。
如果合作方是于上海,那么国内重点营销目标城市为北京和上海,次重点城市为广州和深圳。
3.营销策略
生命保健会会员卡操作模式为会员制。
首次发行会员卡总数为1500张,个人会员卡含高尔夫俱乐部会员卡,即拥有酒店会员卡同时拥有高尔夫旅游会员卡(折和人民币50000元),两者捆绑销售,公司卡和家庭只含一名记名高尔夫俱乐部旅游会员,其它成员前往球场打球可享受会员嘉宾待遇。
会员卡分为个人卡、家庭卡、公司卡。
每种卡的权利各有不同。
首期发放600张,第二期再发900张,第二期价格还可以适当上浮,拟两年销售完毕。
会员卡种类
会员卡细分
会员卡数量
明细卡数量
会员卡售价
可使用人数
资金回收额
持卡人权利
钻石卡
个人卡
1500张
800
38万
1人
30400万
待定
公司卡
350
68万
4人
23800万
家庭卡
总计
78000万
持卡人权利(四十年):
1.每年一次免费体检及专家健康咨询。
2.个人会员卡含高尔夫俱乐部旅游会籍,即拥有酒店生命保健会员卡同时拥有高尔夫旅游会籍,公司卡和家庭卡只含一名记名高尔夫旅游会籍。
3.每张钻石卡每年送6天标准房,其余时间住房享受公布房价的五折优惠。
4.所有会员卡享受酒店消费8.5-9折优惠,琉璃光养生中心消费5-9折优惠。
5.所有会员在北京同仁医院看病治疗时享受贵宾待遇。
6.所有会员在国际知名连锁酒店管理公司管理的全球酒店享受VIP待遇。
B.销售高尔夫球俱乐部旅游会员卡
拟单独发放500张FGT高尔夫球俱乐部旅游会员卡,每张平均售价在5万元,可回收2500万元。
C.酒店经营收入:
于本项目的会员每年都要来体检,可为本酒店带来固定客源,并且通过他们的影响,必将有一批他们的亲朋好友及客户同事会来酒店入,按平均房价650元/天每天70%的住房率计算,年住房收入位4980万元,此项收入尚不包括餐饮及其他收入。
D.高尔夫球场经营收入:
参照目前高尔夫球场的经营状况,每月盈亏平衡点40万人民币,据保守估计每月收入平均在60万人民币,年收入800万元,一年纯利润在250万左右。
E.生命保健会经营收入:
除了为会员提供体检外,还可向团队及散客提供服务,每次体检为期两天,每次30人,收费2000元/人,年收入为1100万元。
F.琉璃光养生中心经营收入:
通过养生讲座,食疗及养生保健品的销售等方式,年收入目标为1000万元。
G.酒店及球场兴建别墅销售收入:
拟兴建100棟别墅,平均售价150万元,共计15000万元。
(规划为酒店与球场二期工程,计划三年内建成)
由此统计,本项目三年内通过销售生命保健会员卡、高尔夫球会员卡以及别墅的销售可一次性实现销售收入95500万元,此外本项目每年的经营收入有
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