规划展示馆和房地产交易中心综合楼项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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第二章项目背景与建设的必要性

2.1项目建设背景

1、地理区位

XXXX位于安徽省西南部，长江中下游北岸，大别山南麓。

西北与湖北省黄梅县、蕲春县毗邻，东北与太湖县接壤，东南与望江县相连，南与江西省湖口县、彭泽县隔江相望，为皖西南门户，是安徽文明古老县份之一。

XXXX古称松兹侯国，建县于西汉高后年间，约2200年历史。

属安徽省安庆市管辖。

XXXX是皖鄂赣三省八县结合部。

据有关资料显示，全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；

境内山区、丘陵、湖泊、平原依次分布。

自然资源丰富。

宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度。

据有关资料显示，该县棉花常产超过2.5万吨；

有“长江绝岛”小孤山、“南国小长城”白崖寨等，是皖西南旅游带的重要组成部分。

区位优势明显，经济发展具有较大潜力，到2010年4月5日止，XXXX有二个安徽省省级开发区，分别是安徽宿松临江产业园、XXXX工业园。

XXXX处于长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，又是安徽省“一线两点”率先开发开放战略布局重点地区，也是“承东启西”的结合部。

交通十分便捷，贯穿南北的105国道、横贯东西的沪蓉高速公路、合九铁路、63公里长江黄金水道穿境而过。

距离省会城市合肥220公里、武汉190公里、南昌170公里，至皖鄂赣三省6个机场车程都约两小时，到九江外贸码头、214码头、石化专用码头等3座对外开放码头车程1小时左右。

2、历史沿革

公元前184年（汉高祖四年），设松兹侯国，隶属庐江郡，始有行政建制。

公元前164年（文帝十六年）建县，公元5年（汉平帝元始五年）称松滋县（王莽时一度改松滋为诵善），公元327年（晋成帝咸和二年）设松滋郡，梁武帝天监初称高塘郡，公元598年（隋文帝开皇十八年）始称XXXX，一直沿用。

宿松，含旧松兹之义。

唐、宋、明、清初，隶属几经变更，至1645年（清顺治二年）正式属江南布政司安庆府。

1912年（民国元年）直属安徽省，1932年10月至建国前属第一专区。

建国后隶属安庆地区、安庆市。

XXXX是革命老区，宿松人民在历次革命斗争中作出重大贡献。

东晋咸康3年（公元337年）庐江郡松滋县（今安徽XXXX）流民避兵乱到孱陵（今公安县）乐乡（原高成县-东汉建武6年-公元30年-裁高成，并入孱陵，但设乐乡督治）侨置松滋县，从此县名延续到今。

宿松名称的由来还有另一种说法。

说是李白游居于此，在此地寻找客栈但是客栈已满。

于是便在松树下睡了一晚，后来便把此地取名为宿松。

3、自然资源

XXXX依山面湖临江，由西北向东南依次地跨大别山山脉、丘陵岗地和平原、湖畈区，自然条件的差异形成了资源的多样性。

据有关资料显示，全县有64万亩耕地，73万亩山场，水稻、棉花、油菜等大宗种植作物稳定发展，柑桔、板栗、茶叶、蚕桑以及黑李等名特优水果已形成规模，山区松、杉、毛竹、药材、经果等资源丰富，开发前景广阔。

2.2、项目建设的必要性

2.2.1项目建设是XXXX经济发展的需要

近年来，县住建局在县委、县政府的正确领导和大力支持下，坚持以科学发展观为统揽，抢抓皖江示范区建设和省直管县体制试点两大机遇，围绕中心，服务大局，按照 

“三个突出”的工作思路（突出龙头抓规划、突出民生抓建设、突出规范抓管理），不断完善城市功能，改善城乡人居环境，提升城乡建管水平，全面拉开了城市建设发展框架。

至2011年底，县城规划区面积达到115平方公里，县城建成区面积达到12.38平方公里，人口规模12万人，全县城镇化水平由2002年的20%提高到30%。

县城“一城三区”（老城区、东北片区、工业园区）齐头并进、协调发展的新格局基本形成，总体布局呈“一轴三片”分布，一轴为105国道和孚玉路，三片为孚玉组团、破凉组团、五里组团。

XXXX经济发展势头强劲，带动了社会各项事业的发展，各单位各行业对内对外往来不断扩大和增多，举办各种对内、对外展销会、交易会等活动将日益增多，为此，尽早建设本项目是XXXX经济社会发展趋势的需要。

2.2.2项目建设是办公现代化建设的需要

现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。

同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政办公的形象，因此建设本项目，实现现代化办公已十分迫切。

2.2.3项目建设是完善城市功能的需要

城市规划建设应满足社会需求。

这种需求主要是生产性基础设施和公共性基础设施。

现在XXXX还没有具备举办对外大中小型展销会、交易会、展览会、科学技术、文化艺术等领域的交流与合作；

对内供工业、农业、教育、卫生、艺术等界别和各团体及协会组织开展内容丰富、特点明显、经常性、系列化、常年不断的活动的展览馆，既能带动经济发展，又具有提高城市品质，塑造城市品牌，激发城市活力和创造性。

2.2.4项目建设是宿松城市总体规划的需要

XXXX城总体规划确定XXXX为皖西南部中心城市，皖鄂赣边境工贸、生态、旅游城市。

城市发展以工业为核心推力，以现代产业为主要支撑。

规划形成孚玉、韩文和破凉三大城市组团，其中孚玉组团是城市的核心所在，承担着城市的中心辐射职能。

针对第三产业方面，特别提出要以市场化、产业化、社会化为方向，优化结构。

通过对总体规划的解读，可以发现，XXXX城面临着迫切的省市新兴产业空间拓展和公共服务设施的结构性升级要求。

东北片区作为未来孚玉组团的主要发展区域对城市整体空间与结构的发展、城市风貌特色的形成具有特别重要的意义。

这对新区建设提出的要求是：

实现在老区所无法实现的公共服务设施结构升级，为城市贸易、咨询等城市新兴产业提供发展空间，完善城市开放空间体系，为居民提供更好的活动场所，建造高标准的城市景观、提升城市的整体品位。

第三章指导思想和功能定位

3.1设计指导思想

1、利用徽州建筑文化与建筑语汇中“四水归堂”的元素与空间形式；

2、利用水体软化空间环境；

3、简洁大气，在现代建筑形式中蕴含着徽派建筑的韵味、气息；

4、综合考虑展览建筑、交易中心、办公三种功能的空间组织形式；

5、引导外部人流、内部人流，组织交通的有序性；

6、在建筑的造型上，以现代为主，可以更好的融合其他建筑形式；

整体建筑的色彩以灰白为主，就是为了与徽派建筑更好的融合，从远处望去，看到的是共同的色彩。

3.2设计目的

XXXX城市展览馆及办公楼的设计与建造，是为了更好的整合各职能部门的有限资源，以及更好的统筹规划；

是为了响应国家政策，更好的统筹规划人力资源，节约办公成本；

是为了方便人民群众，更好的让人民群众在一个地方可以办好诸多事务。

XXXX城市展览馆及办公楼是XXXX政务新区的一个点，在整个政务新区整体规划的基础上，我们为这个点寻找到它应有的功能空间。

XXXX城市展览馆及办公楼设计风格，是在整体大环境新徽派中寻找出它应该有的建筑形式。

3.3功能定位

3.3.1建筑设计：

整个建筑由三部分组成:

城市展览馆、交易中心、办公楼；

其中城市展览馆与交易中心位于建筑的裙房部分，办公楼位于高层部分。

建筑整体位于府东街与将军山路交叉口地块，交通便利，与城市景观带相邻，城市景观尽收眼底。

建筑的主次出入口因性质不同而沿将军山路与府东街分设置，主要是：

沿将军山路的办公楼出入口、交易中心出入口，以及沿府东街的展览馆出入口；

其它出入口分别为辅助出入口与后勤出入口。

整个建筑为了体现出该方案的核心理念，在建筑内部设计出一个27米长宽的中庭，一是为了设置沙盘的需要，二是更好的设计出建筑空间感受。

整体建筑高度53.550米，高层部分有14层高，裙房共有四层。

3.3.2细节设计：

建筑基地中，沿将军山路设置办公楼出入口、交易中心出入口，沿府东街设置城市展览馆出入口，并规划出大面积的集散广场，为基地及城市服务。

建筑中一、二层及中庭为城市展览馆。

其中城市沙盘放置在中庭的大空间之中，周边结合徽派建筑中小环境加以布置；

一楼展厅以半开放空间形式布置，沿流线布置出城市的过去、现在、未来展览展品；

二楼展厅分别展览XXXX乡土风情、先进科技以及文化展览部分。

三、四层分别为房地产交易中心，为整个城市服务。

其中布置的空间有：

商品房交易中心、二手房交易中心、商业用房交易中心，各司其职，使用起来较为方便。

在其周边主要辅助以办公空间以及休息空间和开敞空间。

另外在二三层设计出一个两层通高的声光电展示中心，以及四层的大会议厅。

五层至十三层以办公为主，十四层为多功能大会议室，功能分区明确，可以更好的提高办事效率。

整体建筑无论在建筑造型还是内部空间细节，都呈现出徽派建筑的韵味和感受。

第四章项目选址与建设条件分析

4.1、项目选址：

位于XXXX东北片区行政新区内，紧靠城市景观带，风景位置极佳。

交通便利，位于府东街与将军山路交叉路，基地形状较为方正，地势平坦。

基地左侧为城市东北片区景观轴线区域，环境优越；

基地北部为规划半圆形广场，有休息和聚散人流的功能，形成空间开阔之感。

整个区域有低矮山区环绕，形成背山面水之空间。

基地建筑在整体规划之中，建筑由裙房和高层组合而成，并且结合该方案功能需求，办公、展览、交易中心，组合成多层与高层两个区域。

在整体空间围合与规划之初，主要考虑到可以更多的结合周边景观与基地现状，来调整该方案的建筑形式与空间形式。

利用徽州建筑文化与建筑语汇中“四水归堂”的元素与空间形式，利用水体软化空间环境，简洁大气，在现代建筑形式中蕴含着徽派建筑的韵味、气息。

在基地规划中，分别沿将军山路与府东街规划出机动车辆出入口与人行出入口。

据此，考虑到多方面之因素，便以基地之本，最大化的处理中庭空间、展览空间与建筑形式的现代感。

4.1.1、项目位置：

本项目拟建设场地选址于XXXX，符合XXXX土地利用总体规划，总用地规模0.67228公顷，建设用地0.67228公顷，不占用基本农田，不压覆重要矿产资源。

4.1.2、周边环境及交通条件：

该项目位于XXXX），为交通型主干道，商业繁华度较高、市政公用系统配套比较完善，建筑场地开阔，出入交通便捷、交通条件比较便利，有利于项目建设。

4.1.3、公用工程条件

项目地址属XXXX孚玉镇龙井社区镜内，供电电源及供水水源均由县城输变电网和城市给水网直接供给。

辖区内已设有电信、移动、联通等通讯网络，信息通讯流畅。

4.2建设条件分析

（1）区位优越，交通便捷

宿松古称松兹侯国，建县于西汉高祖年间，距今约2200年历史。

地处大别山南麓、皖江之首，是皖鄂赣三省八县结合部，为皖西南门户，辖9镇13乡207个自治村（社区），总人口80万，国土面积2394平方公里。

全县耕地64万亩，山场73万亩，可养水面84万亩；

宜渔淡水面积居全国第二、安徽第一，养殖条件优越，名优特水产品有较高知名度；

已探明有开采价值的矿藏28种，其中磷矿石储量占全省一半，优质石灰石储量居全省前列；

该县是国家优质棉生产基地县，棉花常产超过2.5万吨；

区位优势明显，经济发展具有较大潜力。

该县处于长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，又是安徽省“一线两点”率先开发开放战略布局重点地区，也是“承东启西”的结合部。

本项目服务范围主要定位XXXX，该县公路交通布局合理，交通条件良好。

（2）城市基础设施状况

宿松处在长江经济开发带和大京九经济开发带交汇地区，是安徽省一线两点率先开发开放战略布局的重点地区，也是承东启西的结合部。

长江过境岸线63公里，境内有深水码头3座、汽车轮渡1座，水上运输极为方便，外运集装箱码头近在咫尺；

陆上交通四通八达，105国道、沪蓉高速公路、合九铁路穿境而过；

至中心城市九江、合肥、武汉、南昌、南京全程高速，汽车旅程均在2小时以内；

境内初步形成三横两纵的公路体系，实现了村村通公路；

宿松属华东电网覆盖区，城乡电网改造投资近亿元，已建成l10KV变电所2座，35KV变电所9座，小水电装机容量达3000千瓦，能满足工农业生产和生活需要；

县城自来水日供水1.5万吨，日供3万吨的二水厂正在建设之中；

程控电话、移动通信、有线电视网络覆盖全县，数据通讯宽带网开始普及；

境内有幅射三省八县的水产、建材和小商品专业批发市场；

基础教育和文化卫生服务设施齐全，社会保障体系日臻完善。

经过多年的建设，宿松正发展成为镶嵌在皖江之滨的一颗璀璨明珠。

（3）经济发展状况

初步核算，2011年地区生产总值（GDP）111.61亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1%。

分产业看，第一产业增加值33.43亿元，增长4.2%；

第二产业增加值49.73亿元，增长22.4%；

第三产业增加值28.45亿元，增长9.6%。

三次产业比例由上年的32.2∶40.8∶27.0变化为30：

44.5：

25.5，其中工业增加值占GDP的比重为41.3%，比上年提高4个百分点。

2011年全县地区生产总值

单位：

万元

指标

绝对数

比上年增长%

生产总值

1116101

13.1

第一产业

334305

4.2

第二产业

497318

22.4

第三产业

284478

9.6

其中：

交通运输、仓储和邮政业

26990

8.5

批发和零售业

28136

9.7

住宿和餐饮业

27112

10.6

金融业

15878

7.2

房地产业

49878

5.3

其他服务业

136485

11.5

2007-2011年地区生产总值及增长

年末在岗职工2.19万人，新增城镇就业4648人，下岗失业人员再就业1848人；

城镇登记失业人员1557人，比上年下降67.9%。

（4）固定资产投资

2011年固定资产投资68.4亿元，比上年增长34%。

其中，城镇投资59.35亿元，农村投资0.9亿元。

2007-2011全县城镇固定资产投资及增长

从产业看，一产完成投资2.24亿元，二产完成投资31.36亿元，三产完成投资34.8亿元。

三次产业投资比为3.3：

45.8：

50.9。

与上年相比，二产投资比重提升4.5个百分点。

房地产开发投资81567万元，比上年有所减少。

第五章项目建设方案

5.1建筑设计指导思想

5.1.1项目建设应以党的十七大精神为指导，因地制宜、实事求是，按照“实用、够用、经济、安全”的原则合理确定建设方案，积极配合上级部门落实责任，防止项目资金的流失，以确保专款专用。

5.1.2遵守国家有关法规，进一步健全机构，明确工作职责，规范工作流程，强化基础能力，提高服务质量，满足相关规定、规范及技术标准要求。

5.1.3遵循可持续发展原则，在建设规模上保留一定的发展空间。

5.2总体方案设计原则

5.2.1采用的主要国家行政规范规程

（1）《办公建筑设计规范》

（2）《建筑设计防火规范》

（3）《混凝土结构设计规范》（GBJ10-89）

（4）《建筑结构荷载规范》（GBJ9-87）

（5）《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89）

（6）《建筑地基基础设计规范》（GBJ7-89）

（7）《钢筋混凝土施工规范》

5.2.2设计目标与原则及应遵循的原则

①结合项目规划要求，充分利用原有的地位置优势资源，依据统筹兼顾、综合利用、不重复建设的思路，综合解决好统筹城乡服务、社会保障、网络平台、办公等各种因素，创造一个既经济又适用的服务平台。

②应遵循国家的基本建设政策和有关建筑设计规范、定额指标、建设标准要求。

③项目建筑与外建筑之间的距离，应符合安全防火及卫生间距等有关规定。

项目建筑位置、体型、层数、出入口位置等既要满足其功能要求，也要考虑建筑组合的完整性及城市规划的要求，同时也应与周边景观、环境相协调。

项目建筑物的出入口不应少于二个，人员出入口不应兼作废弃物出口。

④应充分利用和保留原有的自然环境，适量地进行必要的改造，因地制宜、合理有效地使用土地。

5.2.3环境设计原则

①贯彻适用、经济、美观的原则，建筑标准按建设条件合理确定。

②建筑外铺设人行道，人行道全部按照XXXX城市规划铺砖；

建筑物周围有空地条件时，尽可能种植绿化树鲜花。

③卫生间清洗污水经污水处理池处理后排入下水道。

5.2.4总体布置

5.3、结构设计

5.3.1、设计依据

建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001

建筑抗震设防分类标准GB50223-2008

建筑结构荷载规范GB50009-2001（2006）

建筑地基基础规范GB50007-2002

混凝土结构设计规范GB50010-2010

建筑抗震设计规范GB50011-2010

建筑桩基技术规范JGJ94-2008

人民防空地下室防空规范GB50038-2005

地下工程防水技术规范GB50108-2001

本项目地处宿松。

基本风压:

0.40kN/m2,基本雪压:

0.35kn/m2。

地震抗震设防烈度为6度,设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组。

5.3.2、结构设计

本工程建筑结构的安全等级为二级,建筑抗震设防分类为丙类,设计使用年限为50年.

结构选型和抗震设防等级：

本工程采用框架结构,办公楼部分其框架抗震等级为三级。

展厅部分抗震等级为四级，其中展厅屋顶采用网架结构。

一般梁的高度取跨度的1/12,梁宽取200~500mm.办公楼框架柱轴压比控制在0.85以内，展厅部分框架柱轴压比控制在0.90以内。

基础选型:

视地质情况定,采用柱下独立基础、梁筏基础或者是桩基基础.

5.3.3主要材料

钢筋:

采用HPB235,HRB335和HRB400

砼强度等级:

C20~C50

砌体:

±

0.000以下,采用MU10多孔砖,M5水泥砂浆;

±

0.000以上,外墙采用MU10多孔砖,M5混和砂浆,内墙采用轻质砌块,容重小于11kn/m3。

5.4给排水设计

5.4.1设计依据

室外给水设计规范（GB50013-2006）；

室外排水设计规范（GB50014-2006）；

建筑给排水设计规范（GB50015-2003）2009版

高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）

自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001（2005年版）

汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067-97

建筑灭火器配置设计规范GB50140-2005

建筑专业方案设计图纸及说明。

5.4.2室外给水

从市政给水管网接入两路DN150给水管，在本工程内布置呈环状管网，供给本工程生活用水、消防给水。

市政水压为0.3Mpa。

5.4.3生活给水系统

地下室至地上四层的生活给水由市政给水管直接供给。

在地下设备用房内设一套无负压给水设备，供给五至十四层的生活用水，五至十层的生活用水设减压阀组减压供给。

确保每层卫生器具给水配件处的静水压力不大于350Kpa。

5.4.4开水供应

在办公每楼层设自动净化电开水器，集中供应开水。

5.4.5排水系统

1、生活污水经室外化粪池处理后，排入市政排水管；

2、建筑屋顶、室外道路雨水均采用有组织排水，排入市政雨

水管网。

3、在地下室内设备用房、车库内设集水坑，分别设污水泵将污水提升排至室外排水检查井。

5.5电气设计

5.5.1、本工程电气专业采用的相关规范：

《供配电系统设计规范》GB50052-2009；

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；

《低压配电设计规范》GB50054-95；

《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；

《建筑设计防火