关于国内商业街区保护性开发模式的探讨分析Word格式.docx

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5、商业模式设计科学合理。

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6、高手运作，专业团队是核心。

关于国内商业街区保护性开发

模式的探讨分析

1、概述

商业街区，或者街区式商业，是一个从国外引入的概念。

它起源于意大利，流行于英国、法国等欧洲的广大地区。

街区式商业的形态以及它引导的生活方式，已经在全球范围内得到广泛的认可。

尤其是引入中国后，往往被当作一个城市的形象名片和精神场所。

商业街区作为一个舶来品，尤其是当将其放置在中国传统城市肌理之上时，必将带来文化的冲突与重构。

因此，商业街区的改造，新的精神磁极、场所核心的树立，也就是对传统肌理的重构，是首要命题。

在保护与重构的矛盾下，匹配性的功能转换和嵌入式的空间改造是折中、有效的改造规划手法。

按照规模体量的不同，我们将历史文化类商业项目分成三类

类别

规模界定

项目属性

功能使命

成功代表项目

小规模

3万平以下

文化特色商业街

特色文化打造商业核心竞争力，区域商业中心

南京1912

田子坊

中等规模

3-10万平

历史文化特色商业街区

城市客厅、旅游名片、文化传承，新商业中心区

上海新天地

克拉码头

大规模

10万平以上

历史文化特色大规模综合商业区

城市更新升级、新商业模式引领、城市名片

宽窄巷子

瑞安太平桥改造

2、范例

1、无锡南长街

南长街历史文化街区全长5.5公里，街区以古运河为轴，占地18.78公顷，由寺、塔、河、街、桥、窑、坊等众多景观组成特色环境，构筑了独具风韵的江南水弄堂。

共投入资金70亿元对辖内古运河景区进行保护、修复和整体升级改造，完成清名桥核心区保护性修复总计11.5万平方米，修缮或复建南长街两侧建筑房屋总计500余间，民居建筑面积4.5万平方米，整治跨塘桥至水仙道院段驳岸河道3290米。

改造亮点：

一：

增加不同手工艺品创作工坊，传统小吃店，互动体验馆等多种不同业态，重现繁荣昌盛的工商及运河文化历史。

二：

入口两侧增加高大梧桐树，加强主入口仪式感，建筑交错的转角增加竹子和芭蕉，营造古街绿意盎然的氛围，沿古运河部分增加垂挂植物和树，丰富河的立面景观。

三：

在已有的不同类型不同大小的亲水平台和码头，适当增加绿化，景观摆件，统一石制栏杆，宽巷子码头增加景观构筑物。

四：

在现有景观系统的基础下，增加部分牌楼设计，提升区域的整体形象和场所的到达感。

五：

在设计新的元素融入整体系统的同时，建议对基地原有材料和构建进行再利用，包括原物移建，原物利用，和再生设计。

六：

对停车场空间进行重点设计，解决场地内复杂的地形高差关系，步行街保留少量的高差起伏有助于创造丰富的景观层次。

七：

沿河部分空间，增加亲水平台，提升景观和业态的品质感。

八：

沿南长街有多条巷弄，像支脉般连接着南长街，充满独特的地域特色和历史印记，增加一系列过街楼，附上巷弄的名称，用景观回应巷弄的历史，在牌坊、过街楼影壁的细部设计上，增加特色门头，象征吉祥的石雕搭配景观摆件提升景观趣味。

2、成都宽窄巷子

479亩，核心保护区108亩.核心区占地66590平方米，总计约73个院落和单位，原有建筑面积约61300平方米，944户居民。

定位：

中国首个院落式情景消费体验区。

开业时间：

2009年。

宽窄巷子历史文化片区保护性改造工程，寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。

整个街区依然保持清末民初时期的院落形态,将院落中的传统木结构民居建筑完整韵落架重修，使用传统的建筑材料、建筑样式、施工工艺，确保原真性的建筑风貌;

对需要简单维修加固的建筑物、构筑物如围墙（包括老夯土墙、砖墙）、门头（中式的龙门、门楼，带有西洋风格的砖门楼），采取隐蔽性维修加固，或是替换部分毁坏部件，对需特殊保护的土墙采用化学加固与建筑围护等措施保护;

街区中具有历史文化特征的遗存物和装饰物，如古井、碑刻、门墩、拴马石、古树等，原地原物保存。

运作模式：

租赁为主，出售少量资产；

运作单位：

成都文旅少城建设管理有限责任公司

3、成都锦里古街

运营启示：

1.准确的项目定位：

锦里仿古步行街的建筑特色、内部空间布局、内部商业运营是其成功的重要因素。

其所营造的复古情景增添了步行街的特色，内部线型的动态空间，都是其成功的关键；

2.特色化的经营模式：

主要以休闲娱乐、旅游购物为一体，定期举办特色民俗主题活动，营造复古风情、尺度适宜、地方特色强烈的购物游览空间；

3.依托城市大环境背景：

依托成都整体市场大环境，借助武侯祠旅游景点的游客保证，内外部交通保证人流量，特色的风味经营保证持续性。

存在问题：

1.较多游客反映小吃、冷饮等价格高丹服务水准低，面临着商家品牌引进力度较弱，无法保证经营的可持续性，可能会产生只逛不消费的情况，长期以来无法保证商家利润；

2.除了酒巴、餐饮酒楼，其余的店铺底层大多只有一室，进深普遍较浅，无法再往后作空间延伸，无法呈现宋代街市“前店后坊”、“前店后宅”的商业形式，只做到情景展示营销，无法做到体验营销；

3.步行街整体不允许行车，在这样集中式的旅游片区，停车问题成为讴待解决的重要问题。

4、上海新天地

概况：

项目位于上海市卢湾区，属于瑞安集团太平桥地区城市综合体的核心部分。

占地面积：

30,000平方米；

商业面积：

57,000平方米（官方数据）；

发展商：

瑞安集团；

2001年6月。

上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。

它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。

改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。

优势：

打破了传统“仿古”、“复古”等传统保护方式的思维定势，发掘了历史积淀的文化精髓和内核并予以传承，而非生硬地保留没有生命力的文化躯壳（原有生活形态和建筑功能布局）。

小结：

1.以石窟门建筑、弄堂文化和中共“一大”会址作等优势资源为载体进行初期开发，掌握保护和开发的平衡点，打造区域商业个性化形象和焦点。

2.不断挖掘项目优势资源精髓，随着项目发展及时调整和升级项目定位。

3.初期重点布置餐饮业态吸引人气，通过精品酒店等主力店提升形象，中期加强休闲娱乐业态增加人流驻留，后期增加零售业态增加租金收益。

4.只租不售，实行管理权和经营权分析，保证项目整体形象和品质的同时实现各商家的个性化差异化经营。

5.打造区域商业核心，带动周围现金型物业发展。

上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，很多人都想将其成功模式进行“移植”：

潘石屹，公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；

北京的著名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；

全国各地建设“上海新天地”热持续高温。

可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。

5、安徽省黄山市屯溪老街

客户单位：

黄山市屯溪老街项目建设有限责任公司

建筑类型：

文旅开发

建设地点：

安徽省黄山市屯溪区

建筑面积：

42890㎡

项目团队：

酒店文旅事业部

项目的基地---滨江地块，位于新安江与老街夹持的带状区域。

基地面积约4公顷，大概五个半足球场大，狭长的沿江东西展开约700米，进深平均70米。

开发思路：

按照“统筹规划、科学保护、适度开发、永续利用”的原则和“主街整治、小巷开发、滨江改造、周边配套”的思路，老街综合提升工程将综合提升与有机更新相结合，推进危旧房改造、背街小巷改善、庭院改善、物业管理改善，彻底解决目前老街存在的业态单一、缺乏地方特色，除徽派建筑外其他历史文化元素没有得到较好恢复和再现，以及发展空间小、基础设施薄弱等问题，促进业态转型升级，统筹整合周边旅游资源，打造城市核心商圈。

6、江苏省扬州东关街

2000年起，扬州市政府决定对东关街进行修缮和改造。

规划采取保留、修缮、改造、拆除几种方式，在改造和开发的过程中，部分原住民被选择性保留下来，以维持原生态生活方式的延续性，避免割裂原有的生活环境，提升城市活力。

改造后形成的沿东关街约1.8万平方米、238户商铺全部持有，以租赁的形式进行招商。

在业态上，以传统商铺、纪念品店、传统餐饮、特色餐饮、茶楼、酒吧、客栈、家庭旅馆、精品主题酒店为主。

东关街改造后，游客量大增。

据统计，年平均游客量400万人次，节假日高峰期，日游客量达30万人次。

1.东关街在规划和建设过程中，充分挖掘历史，确定了东关街在扬州漕运史上的地位，明晰“河、城、街”的空间格局特征。

2.东关街改造通过整体保护与局部修缮、相结合，从保护区和控制区划分、建筑风貌保护、交通限制等方面进行系统规划，保证历史文化街区传统商业文化氛围。

3.东关街在业态上，以传统商铺、工艺品商店、茶楼、酒吧为主，其中穿插传统与特色餐饮、客栈、家庭旅馆、精品主题酒店等。

7、浙江省杭州清河坊

清河坊是杭州历史上最著名的街区，也是杭州为一保存较完整的街区，也是杭州唯一保存较完整的旧街区，是杭州悠久历史的一个缩影。

街区改造后迎接来自世界各地的游客，日人流量多达10万人。

8、江苏省苏州市山塘街

苏州山塘街的旅游开发中,除了要保护山塘独特的水巷、街巷空间,传统的江南民居风貌等有形的文化载体,更要保护山塘独有的吴地文化习俗,浓厚的江南水乡生活气息,它们是山塘文化活的灵魂。

在规划布局上,要吸取试验阶段的教训,不能一哄而上,盲目布局,更不能因为商家暂时的入住不满而降低要求,任其选择地段。

整体布局上,要考虑以历史古迹区为基点,民俗风情区、商业区、人为策划的表演与活动区的渐次分布,合理搭配。

在具体项目的配置上,首先要考虑到与山塘“风雅山塘、天堂街市”主题形象的一致,与山塘江南水乡文化氛围的协调,其次要坚持宁缺毋滥的原则。

对入住山塘的商家进行严格的筛选,不能为了眼前的短期利益而损害了山塘旅游的长远发展。

严格来讲,山塘街的旅游是文化旅游,是专项旅游,所有的商家、项目、活动、表演等都应有深厚的历史渊源,吴地的文化基因,较高的市场认知。

9、江苏省绍兴王家山书生故里

10、江苏省宿迁楚街

3、商业街区改造六大要诀

地段论在历史文化街区这类产品中，是个必然的存在。

历史文化街区的成型，是沉淀了几十年甚至上百年时间的产物。

彼时的中国城镇化尚未发展，农业人口居大多数。

在农耕文明或者工业化初期阶段的时代，码头集市、工厂市镇，就是当时最重要的城市聚集地。

随后中国多数城镇的发展，都是在这些老城厢的基础上进行同心圆式的扩张。

直到近20年内，因快速城镇化大潮的需要，才出现了现代城市规划的格局。

这种新规划格局就是通过拉开城市结构，兴建基础设施，新建新城，从而建立现代化的城市都会。

对比近10多年兴建的新城，老城的功能在逐步衰退。

办公、展览、贸易、会展、居住等现代化的功能移至新城，老城功能受制于拆迁压力巨大、市政基础设施承载力有限，因而逐步转变为文化、旅游、商业聚集的场所。

而历史文化街区，就是老城功能的集中体现，是不同于新城建设的城市名片。

这里，苏州的建设案例就是个典范。

在国际城市规划名著《城市历史街区的复兴》中，对多样性的必要性有段精彩的论述：

“一个历史场所的美感应当是由许多建筑的组合并列产生的，而不是其中任何一栋就能单独作用的结果。

”

其实，建筑立面风格只是一个方面，笔者理解，这种多样性不仅体现在建筑立面形态方面，更重要体现在业态的多样性上。

历史街区的多样性从旅游角度来看，就是给游客更多“淘”的趣味。

在当前城市微旅游爆发的时代，淘各种城市文化的东西，在淘中收获眼界和惊喜，将个人从繁琐单调的日常工作中解放出来，让孩子体悟所在城市的精华与特色，这就是一种惬意的微旅游方式。

对于历史街区的改造手法，往往有以下三种方式：

第一，拆除后再开发。

这是过往最常用的手段。

建筑大师梁思成上书北京政府，要求保护老北平城的故事，就是这种模式最好的记忆。

但是，相比欧洲的历史保护，中国太多的经典已经被这种粗暴的开发模式抹灭。

第二，建筑整治以适应当前社会的功能。

修旧如旧，并在如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，是所有历史文化街区通行的操作模式。

具体操作方式，将在后面展开论述。

第三，不做硬件调整，直接改变现有功能。

这是种比较理想的方式，但在操作中，要求建筑的结构、设计模式与即将装入的功能相统一，这种成功配对的概率较低。

历史文化街区的前身多数是城市的商品集市、庙会、漕运码头、老城厢、工业城市的厂房遗址所在地。

随着时间的流逝，业态变迁，新兴的商业大多集中在新城核心商业带，原先的商业集市逐步衰退。

改造历史街区首先是整体功能定位的转换。

这种定位一般情况下，可以分为两种模式：

第一，改造成文化和旅游街区；

第二，改造成新型居住、办公和商业混合社区。

因此在呈现方式上就有了区别。

文化旅游街区偏重的是展示功能，体现的是热闹与繁华的氛围；

而居住和商业区则以酒店、SOHO、LOFT公寓、特色商业为主，是一个偏向安静的元素，是一种改良的生活方式。

经济基础决定文化形态，没有盈利模式的开发是不可能成功的。

盈利模式的设计也是操盘的关键。

目前来看，有几种通行的商业模式：

第一，整体租赁，投入资本改造提升，依靠后期成功运营的租金价差，补足前期投入，并获得项目操作利润。

第二，投入资本改造，并通过其他土地资源置换补偿，获得经营利润收入。

第三，混合租赁与投资开发模式，将上述两种模式结合，根据实际需要进行混合设计。

这里涉及到复杂的商业谈判过程。

在政府要求、目标消费、原住民、未来经营商户等多个组织团体之间寻找到最佳的合作点，就是成功的关键。

精细的财务测算和精巧的商业模式设计、准确的市场调查、定价及盈利预测，是决定成败的关键。

从目前操作来看，对于历史街区的改造，一定是市场化的行为。

江苏一德集团操盘的南京1912、香港知名开发商瑞安一手打造新天地、成都文旅集团复建宽窄巷子，中青旅打造乌镇，这些品牌开发商的细致、专业的创造性开发手法，都是项目成功的基础因素。

受制于体制和资金的影响限制，以政府为主体，主导开发的历史街区，目前基本尚未看到成功的案例。

企业主导，政府配合，是打造一个成功街区的基本操作条件。