街道富丰村墩门三旧改造项目可行性研究报告Word格式.docx
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4、肇庆市肇科新型建材有限公司砖厂是国家支持的节能环保企业,计划在两年内扩产两条生产线,预计投资5000万元(其中,利润滚动投入2000万元,银行贷款3000万元),扩产后企业产值达1.2亿元,利润达到4000万元。
5、公司计划在两年内组建“**腾凯集团”,注册资金1.0亿元,力争在5年内“**腾凯集团”资产规模达5亿元以上,控制资产负债率在30%~50%内,在不久的将来,利用林业科技开发或者节能环保建材领域在深圳创业板上市。
三、研究内容
本项目研究内容主要包括如下:
(一)项目建设的必要性分析;
(二)项目建设的充分性分析;
(三)在项目规划方案基础上,编制项目建设方案;
(四)围绕项目的建设方案,对项目建设成本进行细分,按成本单元进行估算;
(五)为保障项目的顺利实施,配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案,在满足项目开发资金需求的基础上,实现资金成本最小化;
(六)在项目效益评价(含经济、社会、环境评价等方面)的基础上,总结项目投资的可行性,对项目整体实施提出建议。
《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证,得出合理、正确的结论,为项目业主及审批部门提供决策依据,并作为开展下阶段工作的基础。
四、报告编制依据
1、项目建议书及其批复文件
2、国家及**市颁布的相关法律、法规、政策
3、《**市城区住房建设规划》
4、粤国土资试点发[2011] 175号文
关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知
5、《**市城市总体规划(2008-2020)》
6、土地开发合作意向书
7、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
8、**市城区国有土地使用权基准地价更新成果的通告
9、投资项目方签定的协议书或意向书
10、编制《报告》的委托合同
11、“三旧”改造项目合作开发合同
12、**市中心城区“三旧”改造专项规划(2010-2014)
13、《**市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法》
(**区政府2009年9号文)、
14、《**市中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充细则》
(**区政府2009年32号文)、
15、《中心城区市政综合开发建设征地拆迁补偿办法补充规定》
(**区政府2010年3号文)
16、其他有关依据资料
17、**市住房城乡建设信息网
五、简要结论
(一)投资环境分析:
目前,全国房地产宏观投资环境良好,**市经济运行良好,本项目未来发展前景非常好。
(二)目标客户:
城区及周边乡镇的中高层消费群;
(三)价格定位:
按建筑面积计算,住宅部分均价为5500元/平方米,商业部分均价为10000元/平方米,车位为15万元/个。
(四)财务方面:
项目总投资103138.30万元,销售收入171485.5万元,税前利润为66744.14万元,扣除所得税后利润为51916.50万元。
项目缴纳的销售税金及附加为11318.04万元,所得税为14827.64万元,合计交缴纳税金26145.69万元,该项目建成后,大幅盈利,投资利润率为64.71%,税后投资利润率为50.34%,项目税后投资回收期为3.05年。
(五)风险状况:
项目抗风险能力强,企业所面临的财务风险和市场风险较小。
(六)营销策划:
突出配套、彰显景观、强调社区认同,提高项目的市场渗透力和吸引力。
六、主要技术经济指标
项目相关的技术经济指标如表所示。
项目技术经济指标表
序号
名称
单位
数据
I
项目经济数据
1
开发产品投资(含利息)
万元
103138.30
2
资金筹措
3
销售收入
171485.50
4
销售税金及附加
11318.04
5
总成本费用
110571.86
6
利润总额
66744.14
7
所得税
14827.64
8
税后利润
51916.50
II
财务评价指标
投资利润率
%
64.71%
投资净利润率
50.34%
第二章项目建设背景和必要性
一、项目建设的背景
1、**市简介
**,是**最年轻的地级市。
**地处粤西中部,依傍西江,东接珠江三角洲,与肇庆市、江门市交界,南与阳江市、茂名市相邻,西靠桂东南,北临西江,与肇庆市的封开县、德庆县隔江相望。
市区距肇庆60公里,距**160公里,水路距香港177海里,上溯广西梧州60海里。
是富饶的珠三角洲经济区与广袤的大西南腹地之间的交通枢纽和商品集散地。
“城中有山,山中有水,绿树花香,山水相映”是**的特色。
全市总面积7779平方公里。
总人口295.5万。
**市管辖**区、新兴县、郁南县、云安县、罗定市等5个行政区域。
**区是**市人民政府所在地,全市的政治、经济、文化中心。
**历史悠久。
周代为百越地,唐天宝元年(公元724年)设**郡,明朝万历五年(1577年)建置东安县,1914年改为**县。
历史上罗定、**(现在的**、云安)、郁南古有“三罗”之称,新兴是“三罗”沟通粤中的“桥梁”。
**人杰地灵,曾哺育出唐代佛教南宗始祖惠能(新兴县人),著名工人运动领袖邓发(**区人),抗日爱国名将蔡廷锴(罗定市人)等。
**市素有“云石之乡”、“国际石都”之称,有悠久的石材加工历史,它的加工已有200多年的历史,是全国四大石材生产加工基地之一,最近获中国石材工业协会授予的“中国石材基础中心”称号、中国建材流通协会授予的“中国石材流通示范基地”称号。
生产加工大理石,人造石装饰板材及石制家具,石材工艺品等23大门类1000多个品种,成为华南地区最大的石材生产集散地。
**正健步迈向国际知名石都之列。
据了解,**市现有一定规模的石材企业4000多家,在区内324国道两旁形成了连绵“百里石材走廊”,目前已发展为集全国乃全世界名优石材的加工生产、销售、服务的基地。
2、**市总体发展战略
(1)集聚优势战略
引导资源和相关企业向优势地域集中,使同一行业的产业链相对密集与完整,多企业、多环节紧密联系,分工合作,优势互补,促进市域产业的整体升级,发挥规模效应,推动经济又好又快发展。
(2)特色主导战略
选择在全国全省具有影响力、产业关联度高、市场潜力大、技术进步快的产业作为区域主导产业培植,集中资源投入,有效带动区域经济增长和促进区域产业结构升级,提升区域综合竞争力。
(3)中心崛起战略
壮大中心城区规模,推进**、云安同城化发展;
推动中心城区滨江延伸,构筑现代化功能型的城市基础设施和服务设施体系,全面提升城市功能和品位,增强中心城区的凝聚力、吸引力和辐射力。
(4)城乡统筹战略
推进城乡统筹协调发展的综合配套改革,建立城乡优势互补、良性互动的发展格局,促进城乡资源要素均衡配置和合理流动,推进城乡基本公共服务均等化,实现城乡互补、融合、协调发展和共同繁荣。
3、**市中心城区“三旧”改造专项规划
根据《**市中心城区“三旧”改造专项规划(2010-2014)》的会议指出,国家有关部委和省专门出台以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造政策和措施,对于我们解决历史遗留问题、提升土地利用效率、拓展城乡发展空间、推动宜居城市建设和城乡统筹发展、提升经济发展水平十分有利,机会难得。
会议提出,有关部门要吃透政策,抢抓机遇,在2012年底前,集中力量启动一批“三旧”改造项目,推动“三旧”改造工作全面铺开,到2014年底,完成“三旧”改造总面积431.1公顷,重点项目40个,进一步优化我市城市空间和功能分区。
二、项目建设的必要性
1、是提升城市形象的需要
**区**街道富丰村委丰门墩村“三旧”改造项目位于世纪大道旁及比邻324国道,是**城市形象的重要组成部分,该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。
该地块上的建筑物多数为参差不齐1—3层砖混结构农村住宅,其中部分为破烂瓦房,环境卫生差,道路弯曲狭窄,低洼地,下大雨时水浸,生活极不方便,阻碍城市发展。
该项目的建设,将建设相关配套设施,包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等,将其建成配套设施功能齐全的高档小区,为**区府前路增添一道亮丽的风景线,可以极大改善居民生活环境,弘扬城市文化,塑造城市个性,打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使**城区走上可持续发展的道路。
2、是缓解政府拆迁压力的需要
该片区占地面积114亩,但居民的楼房和瓦房等建筑物总面积超过3.5万平米。
由于拆迁量大,投资额高,一般开发商不敢问津。
该项目**市**区**街道富丰村委丰门墩村和**市腾凯房地产开发有限公司合作开发。
项目所有拆迁安置费由**市腾凯房地产开发有限公司承担,这样就缓解了拆迁矛盾,加快拆迁进度,解决政府在拆迁管理工作中需要破解的难题。
**市腾凯房地产开发有限公司在城市拆迁过程中,开拓思路,创新模式,心系百姓,为**区今后拆迁管理工作提供了有益的借鉴和启示。
3、是社会安定团结的需要
长期生活在**区**街道富丰村委丰门墩村的居民和从事生产的人员,因生活生产环境脏、乱、差,且安全隐患严重,显得人心惶惶,发展下去可能会形成社会不稳定因素。
该项目的建设,能够平息社会舆论,安定人心,给政府与居民吃了一个定心丸,对社会的安定团结做出了积极的贡献。
因此,该项目建设必要性明显。
第三章项目市场分析与预测
从2010年1月7日“国十一条”房地产调控开始,国家从没有放松过政策调控如下图:
在经过号称房地产“史上最严厉调控年”的2011年已临近尾声,结合各地情况来看,“部分城市成交跌入冰点,房价涨幅全面趋缓,降价现象频现”是当下大中城市房地产市场的真实写照。
。
另一方面,房价拐点仅是曙光初现,全面下跌缺乏权威数据的支撑,楼市调控目标远未实现。
除此之外,楼市调控的本质就是倒逼经济结构调整,改变以房地产为代表的、粗放的GDP增长方式,促进产业和地产的结合,倒逼地方政府摆脱土地财政,开辟新税源。
从政府高层释放的信号来看,2012年,政府在推进楼市调控方面预计有以下动作。
一是,以限购为代表的楼市调控政策不会动摇,但是执行方面会进行微调,避免误伤刚需和改善性需求。
二是,允许地方政府自行发债。
此举一方面能减少地方政府对土地财政的依赖;
另一方面使政府财政资金的使用公开化、透明化。
三是,征收房产税,增加住房的持有成本,弱化住房的投资属性,以进一步发挥在房地产市场运行过程当中的调控作用。
2012年,地方政府正处于换届之时,面对中央的压力,地方政府现在也不敢轻易放松对房地产的调控,未来一段时间,至少年内,他们仍可能会执行中央部署的房地产调控政策,跟中央步调保持一致。
面对政策较长时间内的不可逆转,2012年楼市将依然严峻。
不过,相对于今年下半年,2012年的房地产市场也有利好的信号。
首先,政策呈现“外松内紧”的趋势,持续的楼市调控下,地方政府的土地财政持续萎缩,前11月,土地财政的降幅高达30%,“十二五”地方的投资需求较高,再加上保障房的建设任务等对资金的需求量大,预计部分地方政府在政策执行上会有防松。
第二,2012年下半年,土地市场或将存在机遇,在政策的趋紧的情况下,持续到明年上半年,预计土地市场都将冷清,为了增加财政收入,预计2012年,地方政府或将加大土地供应量,以刺激房企的拿地热情。
第三,货币政策释放松紧信号,2012年通货膨胀较2011年有所好转,年底中央经济会议确定改“反通胀”的经济目标为“保增长”,为了保持经济的增长态势,货币政策或将在2012年持续放松,至5月18日,央行已经二次下调存款准备金率,同时各地提高住房公积金比例。
预计2012年下半年到明年三月份,或将迎来房地产市场的一个小阳春,刚需或将入市,带动成交量回暖,三、四线城市的房地产业将迎来相当大的发展空间。
同时在第一轮城市化后,今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市,掀起我国第二轮城市化,目前这些城市的城市化率在40%-70%期间,进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。
城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张,更多的是迎来了城市的功能升级。
在这种城市功能的升级过程中,建筑综合体起到了核心作用。
再者**市“三旧”改造的力度加大,也将带动房地产业的发展。
因此,**市房地产市场的投资和消费将继续同步增长,且保持较高水平。
第四章地块条件分析
一、地块基本情况
(一)、地块规划控制条件
**区**街富丰村墩门“三旧”改造项目主要规划控制条件表所示:
项目名称
数值
备注
建设用地面积
76159.04
平方米
规划建筑面积
365698
容积率
4.01
绿地率
35
%
建筑密度
23.89
规划用途
商住
(二)地块地理位置分析
项目建设地址位于世纪大道旁,**市**区富丰村委丰门墩村。
用地总体呈不规则形,南边为富丰村,北为世纪大道,东为天马变电站,西为大坎河(南沙河支流)。
以下为地块位置及各个方向的环境情况:
(三)建设条件分析
1、地质环境条件
地形、地貌以及不良地质现象
**市地势西南高,东北低,市内主要河流:
丘陵是**市的主要地貌,多沿山地边缘发育,高丘陵海拔250米~450米之间,低丘陵海拔100米~250米之间。
低丘陵坡度平缓,多为15度~20度
2、气候条件
**地处亚热带,横跨北回归线,年平均温度22℃,极端最低温度0℃,最高温度39.1℃,气候宜人,是全国年平均温差最小的大城市之一。
**属南亚热带季风气侯,由于背山面海,具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。
全年水热同期,雨量充沛,利于植物生长,为四季常绿、花团锦簇的“花城”**提供了极好的条件。
年均降雨量为1982.7毫米,平均相对湿度为68%。
全年中,4至6月为雨季,8至9月天气炎热,多台风,10至12月气温适中,是旅游的最佳季节。
3、交通条件
**是面向珠三角和沟通大西南的重要枢纽,是环珠三角城市。
水路,公路,铁路完备。
⑴水运
西江黄金水道贯穿全境,**新港位于珠江水系“黄金水道”的西江中游南岸云安县六都镇河段,上距广西梧州108公里,下距肇庆65公里,距**210公里,距香港177海里。
**新港是珠江水系规划中的地区重要港口,是珠江水系最具发展潜力和竞争能力的口岸,同时也是地方经济发展的龙头项目。
**新港是**内河第一大港。
⑵铁路
南广高速铁路:
国家高速铁路网规划中“五纵六横八连线”中的一横
沪南线:
上海-宁波-台州-温州-福鼎-宁德-福州-浦田-泉州-厦门(同安)-漳州南-云宵-汕头-汕尾-惠州-**-肇庆-**-郁南-梧州-桂平东-贵港-南宁。
全线按以上节点只设23个停车站,站点之间直连。
南广铁路跨桂、粤两省区,为双线电气化国家I级铁路。
时速达到250公里,日开行客车110对,满足开行双层集装箱列车运输的要求,2008年11月开工建设。
**东站是**地区的客货一体的站点,位于**都杨,是客运为主货运兼顾的国家一级铁路。
建成后**到**只需要30分钟,到香港只需要1小时。
三茂铁路:
途经**区腰古站,新兴车岗站,另有云硫支线。
罗阳铁路和罗岑铁路。
⑶公路
**—昆明高速公路(G80),**到达**只需要1小时40分钟。
江门—**高速公路;
江门鹤山到**罗定。
**—岑溪高速公路;
**双凤到罗定,岑溪。
**—阳江高速公路;
**双凤到阳江。
湛江—汕头高速公路,途径清远,四会,**都杨,新兴。
新兴—高明高速公路;
新兴接广明高速公路。
**—茂名高速公路;
途径罗定,信宜,高州,化州。
⑷空运
罗定机场是粤西地区的民航机场,全国第一家县级自资机场。
⑸轻轨
珠三角规划城际轨道建设,广佛肇轻轨将延伸到**。
时速200公里的广佛肇轻轨正在动工建设,预计2012年肇云段将动工建设。
轻轨站初步设计在思劳镇,都杨镇和**城区。
4、施工条件
项目地块场地拆迁平整后,需要进行一定量的土石方挖填以及异地弃土运输;
周边交通道路条件好,利于施工机械、建筑材料的进场;
水、电、气供应充足,能够满足前期施工的要求。
因此,整个项目的施工条件较为有利。
5、环境保护条件
项目对周边的环境及社会影响不大。
项目主体工程和管网工程均按国家有关标准设计施工,日常运营产生的废水、废气、噪声等符合国家污水、废气、噪声综合排放标准等环保要求。
因此,项目拟选场址位置能够为当地环境容量所接受,符合国家环境保护法规的要求。
综上所述,该项目拟建地的地形、地貌、地质、能源、交通和通讯等基础设施基本满足项目建设的需要,建设的配套条件良好。
二、项目地块SWOT分析
(一)项目优势分析(Strength)
■区位优势
本项目在**区得地独优,地处**市世纪大道旁,紧邻市政府、南山森林公园和南沙河游乐中心,连通324国道及G80高速公路,交通便利。
随着开发进度的加大,消费者对该区域接受程度越来越高。
■区域市场接受高
本项目定位的购房消费主体是收入处于中上层的消费人群。
该片区因长期以来居民生活、生产条件及环境差,生活质量低下,安全隐患严重,能够拆迁、改造是民心所向,其有一定的社会基础,市场接受度高。
■项目开发时机成熟
**区**街道富丰村墩门“三旧”改造项目成为**市“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”的重要组成部分,其经济、社会、人文等各个因素都亟待提高,该片区位为**区的东北边,其环境急需整治,形象急需提高,因其拆迁成本高,难度大,是政府亟待解决的一个难题。
这时腾凯房地产开发有限公司愿意出资进行旧城改造,无疑为城市的建设起到积极的推动作用。
■企业自筹资金,收益效果好
该项目投资额达10亿元左右,部分为自有资金,且投资回收期只有3.05年,项目税后利润约51916.50万元,项目所能承受风险能力较强。
(二)项目劣势分析(Weakness)
■周边生活配套设施不够齐全
地块周边目前没有商业网点和金融机构;
府前路沿线主要无商业铺面,无酒吧、网吧等娱乐设施;
小学、幼儿园等教育机构不健全,与城区教学基地均较远;
医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。
总的来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
■周围环境条件差
项目东北侧天马变电站、北面为府前路,车流量稍大,对噪声环境有所影响;
同时城市建筑物陈旧,影响城市形象。
(三)项目机会分析(Opportunity)
■**房地产住宅市场健康发展需求旺盛,大势看好
从近年交易数据显示,销售面积与竣工面积供给与需求总体上是平衡的,全市商品房销售面积逐年增长,市场需求逐渐旺盛起来。
另外,**市出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,共制定16条措施,务求在当前国际金融危机背景下,进一步鼓励商品住房消费,优化房地产业投资发展环境,优化行政管理服务环境,加快推进住房建设。
《实施意见》规定,凡在市区或县城(镇)购买新建商品住房的,公安部门可凭房地产权证办理其本人及其直系亲属按规定迁入住房所在地城镇户口手续。
在住房公积金方面,**市放宽住房公积金贷款条件,在外市(地)缴存住房公积金,在本市购买商品房的,可申请住房公积金贷款。
另外,还放宽住房公积金提取条件,职工本人或其配偶、直系亲属在购买住房时,可同时提取上述人员个人账户的住房公积金,提取总额合计不得超过购买住房总价款;
职工在偿还住房贷款时,可同时提取本人及其配偶个人账户的住房公积金,提取住房公积金额合计不得超过当期还款的总额。
另外,住房公积金贷款上限由20万元提高到35万元,住房公积金最长贷款期限由原来20年延长到30年。
按月偿还住房公积金贷款的,由每周年提取一次缩短为每半年提取一次。
申请人购买住房的,最高贷款比例为总房价的80%,但最高贷款额不得超过35万元。
■“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”发展新格局带动当地经济发展,带给项目带来良好的经济环境
**市委市政府提出的围绕建设“**富庶文明大西关”和“健康、生态、幸福的宜居城市示范市”的目标,加快实现做优做大城市的“中心崛起”战略,实施“美化环境与和谐社会共同缔造”行动,有序推进和有效引导全市旧城更新改造,切实改善人民群众生活环境和居住条件,促进土地高效节约集约利用和城市功能提升的发展新格局,是极富有特色的城乡统筹发展新路子。
全力打造“30分钟生活圈”和“15分钟设施服务圈”。
■**实行中心崛起和城乡统筹战略,给项目带来较多的潜在客户
**市城区人口发展目标为60万人,现在城市人口逐年增加,且私营,民营企业今年来不但增加,收入水平也不断增加,加之云安同城化、都杨工业园区的快速发展,必然会带动中心城区的发展速度。
(四)项目威胁分析(Threats)
■未来市场供应量较大
**城区经济发展速度较快,房地产业也逐步进入稳定增长阶段,随着该区约城市化进程的加快,房地产市场将迎来更多的竞争者,市场竞争激烈。
为此,开发时应注重项目本身的设计,以加强竞争力。
第五章建设内容和拟建规模及产品方案
一、建设内容
拆除项目地块范围内所有建筑物,构筑物;
在拆除项目地块范围内建设住宅、公共配套(包括广场、商业、道路)等建筑物、构筑物,环境绿化及水、电、气综合管网等全部工作内容。
包括以下各内容:
(一)项目区域内的场地平整;
(二)基础工程;
(三)房屋主体工程;
(四)安装工程;
(五)项目区域内的道路建设;
(六)项目区域内的管网建设;
(七)项目区域内的环境和绿化建设。
二、建设规
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