浙江省自考房地产项目评估试题及答案文档格式.docx
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C.估价时点D.估价目的和估价对象
3.某宗土地的土地面积为2000平方米,规划容积率为3,用途为住宅,经评估总地价为3600万元,该宗土地的楼面单价为______元/平方米。
A.3000B.6000
C.12000D.18000
4.在评估期房价格时,()
A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
B.估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
C.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
D.估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态
5.下列属于正常交易的情况是()
A.土地使用权协议出让B.企业破产拍卖办公楼
C.商品房预售D.相邻房地产的合并、分割交易
6.市场比较法的基本原理是()
A.最高最佳原理B.预期原理
C.替代原理D.收益递减原理
7.某宗房地产2010年5月的成交价格为12000元/平方米,以2008年1月为基期的该区该类房地产2010年5月~2010年10月的价格指数分别为99,97,100,102,105,116,则该宗房地产2010年10月的价格接近______元/平方米。
A.13920B.14060
C.14461D.15000
8.运用市场比较法时,需要把可比实例房地产的实际成交价格经过修正,变成估价对象房地产在______的客观合理价格。
A.估价时点B.搜集该可比实例时
C.估价作业时间D.可比实例成交时
9.开发利润的基数是()
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+销售税费
D.开发成本+管理费用+投资利息
10.某写字楼因年代久远,内部功能已不能满足现代办公的需要,由此引起的该写字楼价值贬损属于()
A.物质折旧B.会计折旧
C.经济折旧D.功能折旧
11.某10年前建成交付使用的建筑物,在此期间该建筑物的维修养护情况正常,估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年,残值率为零。
用直线法计算该建筑物的成新率为()
A.27%B.20%
C.79%D.80%
12.有一建筑物,建筑总面积为1000平方米,已使用5年,重置价格为6000元/平方米,残值率为5%,年折旧率2%,计算该建筑物的现值是______万元。
A.400B.420
C.487D.543
13.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的
A.剩余价值B.实际损耗程度
C.剩余使用寿命D.实际使用年限
14.有一宗房地产总价为2000万元,综合资本化率为7%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%,则该宗房地产的土地价格为______万元(收益可视为无限年)。
A.800B.900
C.1000D.1100
15.某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为______万元。
A.457.40B.476.98
C.686.10D.715.48
16.某一房地产,其土地价值是总价值的30%,综合资本化率为6.4%,建筑物资本化率为7%,该宗房地产的土地资本化率为()
A.3%B.4%
C.5%D.6%
17.对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估值最大的是()
A.收益价格B.快速变现价格
C.积算价格D.谨慎价格
18.对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是()
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间
B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状态等决定的时间
D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
19.假设开发法在形式上是()
A.评估新建房地产价格的成本法的倒算法
B.评估新建房地产价格的收益法的倒算法
C.评估房地产价格的收益法的倒算法
D.评估房地产价格的成本法的倒算法
20.某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲,总价为40万元。
其相邻的矩形土地乙,临街深度为150m,临街宽度为15m,则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为______万元。
A.23.4B.28.6
C.31.2D.33.4
二、多项选择题(本大题共7小题,每小题2分,共14分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选、少选或未选均无分。
1.区位是______在空间地域上有机结合的具体表现。
A.自然地理区位B.经济地理区位
C.交通地理区位D.环境地理区位
E.社会地理区位
2.下列关于实地查勘的说法中,不正确的是()
A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘
B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来,形成实地查勘记录
C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名,而委托人中的陪同人员,可以不在记录上签名
D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期
E.实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象资料进行核实
3.房地产权益状况修正的内容包括______修正。
A.繁华程度B.临街状况
C.容积率D.使用年限
E.经济区位
4.下列关于重新构建价格的描述中,正确的是()
A.重建价格的出现是技术进步的必然结果
B.重新构建价格是待估房地产的实际耗费
C.重新构建价格有重置价格和重建价格两种
D.重置价格适用于有特殊保护价值的建筑物的评估
E.重新构建价格是估价时点时的
5.在运用收益法求取净收益时,要考虑房地产的()
A.客观收益B.实际收益
C.有形收益D.无形收益
E.潜在收益
6.用路线价法评估特殊土地时需要用路线价再配合______计算出待估宗地的价格。
A.深度价格修正率B.资本化率
C.收益率D.物价指数
E.其他价格修正率
7.房地产估价报告应记载的事项包括()
A.估价师声明B.估价的假设条件
C.估价的限制条件D.估价结果报告
E.估价技术报告
三、简答题(本大题共4小题,前3小题各5分,第4小题7分,共22分)
1.房地产估价应遵循哪些原则?
2.何谓资本化率,可以用哪些方法确定?
3.成本法的理论依据和适用对象是什么?
4.不同用途房地产位置的优劣标准有何差异?
四、计算题(本大题共2小题,每小题5分,共10分)
1.某宗房地产交易,买卖双方在合同中明确,买方付给卖方11625元/平方米,买卖中涉及的税费均由买方来负担。
据悉,该地区房地产买卖中卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
求该宗房地产交易中应由卖方负担的税费以及正常成交价格。
2.某类房地产2005~2009年的价格分别为8900元/平方米、9700元/平方米、10525元/平方米、11300元/平方米、12150元/平方米。
试用平均增减量趋势法估计该类房地产于2010年的价格。
五、案例综合题(本大题14分)
某在建工程开工于2009年3月31日,拟建为办公综合楼。
用地总面积1000平方米,规划建筑容积率为3.5。
土地使用权年限为50年,从开工之日起计。
土地取得成本楼面地价6000元/平方米,该工程正常建设期为2年,建设费用为每平方米建筑面积3000元,专业费用为建筑费的10%;
至2010年9月30日已完成主体封顶,已投入了建设费用及专业费的70%,还需要投入总建筑费及专业费的30%(假设均匀投入)。
贷款年利率为8%。
预计该办公楼可按期建成,建成后即可全部出售,售价为11000元/平方米,销售税费为售价的8%。
估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为12000000元,试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2010年9月30日的价值。
2010年10月全国自考房地产项目评估参考答案
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