大厦物业工程技术管理规范要点经典.docx
- 文档编号:2151822
- 上传时间:2022-10-27
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:23.85KB
大厦物业工程技术管理规范要点经典.docx
《大厦物业工程技术管理规范要点经典.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《大厦物业工程技术管理规范要点经典.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
大厦物业工程技术管理规范要点经典
xx物业工程技术管理规范要点
工程设备档案管理细则
加强设备档案的管理工作,达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定,为大厦的运行和维修提供可靠的资料。
1设备台账
1.1本大厦所有设备设立台账,明确台账负责人员。
1.2内容包括:
序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、工作状况、使用地点、备注。
1.3使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。
2设备档案
2.1主要设备(大中型设备)应建立设备档案。
2.2设备档案内容有:
档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。
2.3设备档案应使用电子磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。
3设备大中修计划
3.1应建立设备大中修计划。
3.2设备大中修计划包括序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修计划时间等。
3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律和设备实际状况确定。
4维修记录
4.1设备大中修相关内容应如实记录,归入设备档案。
4.2记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。
5监视测量器具
5.1建立监视、测量器具校验计划表,该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。
5.2监视测量器具校验计划内容包括:
序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。
5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。
水泵房、水箱间管理细则
1水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备必须定期保养、维修、清洁,定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障隐患和消防隐患并及时
处理,认真做好记录。
2消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择手动位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
3保证生活供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况,主接触器触点应定期检查擦拭干净。
4消防泵每月试运转一次,以保持正常运转,每半年进行一次“自动、手动”操作检查,每年进行一次全面检查。
5所有水箱、水池必须定期清洁、消毒,并按照法律、法规定期进行卫生检疫,取得卫生检疫合格证书。
设备预防性维护保养细则
1所有设备设施必须根据法律、法规、国家标准、行业标准、地方标准、维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养项目、保养计划时间安排及落实执行责任人。
2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长设备系统正常使用的寿命,并避免或减少紧急维修的次数。
3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,归入设备档案,以便分析故障原因,确定责任。
4进行系统维修保养及检修时,应避免或减少对用户使用产生影响,如有影响,确定检修起止日期及时间通知相关部门,以便使受影响的用户做好充分准备。
机电设备运行维保工作细则
1执行《设备维修保养计划》,并对设备维修保养过程和结果负责。
2工程人员应熟悉大厦内外的供配电系统、给排水系统、消防报警与联动系统、暖通空调、设备监控、安防系统等设备状况,掌握工作原理,清楚设备设施位置,能有效地完成设备操作、维护保养、故障处理等工作。
3工程人员进行作业时,须按相应工作规程进行,要做好安全监护工作。
电气维修人员应持有电工证上岗,应严格执行电工安全操作规范进行作业。
4做好设备防水、防火、防小动物的安全管理工作。
定时巡视设备运行情况,认真做好巡视记录和值班记录。
发现重大隐患及不安全因素要立即上报,及时处理解决。
5遇到突然停电或其它突发性事故时,工程人员要采取应急措施,进行排除
故障或采用备用设备,保证重要设备正常运行。
公共部位巡检细则
1所有设备机房、竖井等内部设备设施进行巡查检修。
一般故障均由巡检员现场修复,较大故障由巡检员汇报后安排检修。
制定《巡检记录》,进行逐项巡检,并认真填写。
2巡检工作是及时发现设备缺陷,掌握设备状况,确保安全运行的重要手段,各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行,并认真记录。
3巡检中发现异常情况,巡视员应立即进行处理,对不能立即修复的,应报告上级,并将详细情况记入《巡检记录》备注栏。
4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后,必须将柜门恢复。
配电房设备巡检工作细则
1对运行和备用(包括附属)设备及其周围环境,定时进行巡视检查,记录有关参数。
2遇有下列情况由当值人员增加巡视次数:
2.1过负荷或负荷有显著增加时;
2.2新装、长期停运或检修后的设备投入运行时;
2.3设备缺陷有发展,运行中有可疑、异常现象时;
2.4遇有大风、雷雨、浓雾、冰冻、大雪等天气变化时;
3巡视后发现的设备缺陷应及时处理。
巡视中遇有严重威胁人身、设备安全和正常使用情况,应按规定进行处理,并及时向领导汇报。
冷水机组运行操作细则
1操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗。
运行人员必须熟悉冷冻机工作原理与使用性能,熟悉掌握运行逻辑图,严格执行冷冻机运行的各项规程,做到高效、低能安全运行,提供优质满意的服务。
2运行守则
2.1运行人员须做好开机前的准备工作,发现重大问题及时报告,待处理好后方可开机。
2.2严格执行开机准备规则:
开机前先检查冷冻机组的冷冻水管、冷却水管的进出水阀门,冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔的进出水阀门是否完全打开。
2.3检查各冷冻水,冷却水,油温及各项设定值是否正确,检查无误后方可开机。
2.4检查各部分自动控制装置是否正常。
2.5检查冷却水进出口温度,冷冻水进出口温度及机器上各部位表温。
2.6切实熟练掌握紧急状态下的停机处理办法。
如停电,必须检查冷冻机组、冷却水泵、冷冻水泵是否已回到停止状态。
2.7停机时,将操作盘运转开关拨到停止位置。
冷冻水泵,冷却水泵运转10分钟后停车。
热交换站运行操作细则
1操作运行人员上岗须经专业培训合格后方可上岗,运行人员必须熟悉热交
换器工作原理与使用性能,熟练掌握运行技能,严格执行热交换器运行的
各项规程,做到高效、低耗运行。
2运行守则
2.1运行人员做好开机前的准备工作,发现重大问题及时报告主管,待处理好后方可开机。
2.2开机前认真检查各类辅助运行设备,检查热交换器冷水进入及热水输出的
截止阀是否打开。
送蒸汽前须先运行辅助设备,待水系统运行无误时,方可慢慢打开蒸汽阀,及冷凝水疏水器总阀。
然后向热交换器送入蒸汽。
关闭系统时,应先关闭所有蒸汽入口管道和冷凝水排出管道上的截止阀,
然后关闭热水输出管道和冷水进入管道截止阀。
2.3运行人员必须按规定填写运行记录,发现异常须及时汇报和处理。
给排风机、空调(新风)机组操作规程
1开机前检查:
在开机前,检查叶轮有无卡住现象,运转是否平稳,有无异常声响。
2消防防排烟风机,未经主管领导批准,任何人不得擅自开启。
3空调(新风)机组开机前应检查以下内容:
水系统应无泄漏现象。
凝结水盘的排水管道应无阻塞现象。
电源应连接牢固、风机转向正常。
箱体内是否清洁、无异物。
4空调(新风)机组开机运行
4.1正常操作顺序:
开机时,先开风机,后开水;停机时,先关水,后关
风机。
4.2当新风温度低于零度时,开机前应先开预热盘管,待回水管温度达到热水温度,再开风机进行调温,防止机组内盘管冻裂。
4.3采用楼宇自控启动机组运行前,确认水、电各部位无误后,方可开机。
4.4避免未开机组进出口调节阀,防止箱体出现高压或负压,致使箱体变形。
4.5检查空气过滤器阻力,及时进行清洗或更换。
4.6停机时,如环境温度低于0度时,应排尽管内存水,以免管道冻裂。
水泵定期保养细则
1生活水泵和暖通空调系统每周进行一次一般性检查保养,每半年进行一次全面保养。
2消火栓泵和喷淋泵每两月、补压泵每三月进行一次试运行,消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上,每半年进行一次全面保养。
3排污泵,潜水泵每半年进行一次全面保养。
4水泵保养时应把与泵体相边5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
5泵体的保养。
5.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。
5.2补充润滑油,若油质变色,有杂质,应予更换。
5.3检查盘根(填料)密封情况,若有漏水应增加或更换。
5.4联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。
5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。
5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁,每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
6电机的保养。
6.1外观检查应整洁,铬牌完好,接地线连接良好。
6.2摇测电机绕组相与相,相对地间的绝缘电阻值不低于0.5兆欧或设备说明。
7相关阀门、管道及附件的保养。
7.1各个阀门的开关应灵活可靠,内外无渗漏。
7.2单向阀动作应灵活,阀体内外无漏水。
7.3压力表指示准确,表盘清晰。
7.4管道及各附件外表整洁美观,无裂纹,油漆、防腐应完整无脱落。
7.5点动判断水泵转向是否正确,若有误应予更正。
8控制柜的保养:
8.1断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠。
8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,坚固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
8.3清洁控制柜内外灰尘。
8.4合上电源,检查电源指示应正常。
9保养完毕起动水泵,观察电流表,指示灯指示是否正常。
10观察水泵运转应平稳,无明显振动和异声,压力表指示正常,控制柜各电器无不良噪音。
消防系统维护保养工作细则
1烟感、温感、消防水系统及相应的电气设施、加压送风、排风排烟系统等消防报警及联动系统要保证完好,消防系统处于自动控制标准。
2对被污染和损坏的探头、喷头,及时维修更换。
3消防总控制联动系统、消防水泵、自动喷淋系统、增压送风、排风排烟系统每季度联合组织检查试运行一次。
4制定检查维修保养计划,对消防泵房设备(含顶层消防稳压设备)、消防管路、阀门、配电设备检查保养。
5定期对消防泵房、消防设备间、防排烟风机及天台设备间进行清扫。
6定期对配电柜、安全指示灯进行清扫整理,并对应急照明灯进行充放电。
低压配电箱(柜)维修保养工作细则
1完成低压配电柜维修的组织和维修前的准备工作。
2保养程序。
2.1实行分段保养。
2.2检查母线接头处有无变形,有无放电变黑痕迹,紧固连接螺丝,螺栓若有
生锈应予更换,确保接头连接紧密,检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。
2.3用手柄把总空气开关从配电柜中摇出,检查主触点是否有烧蚀痕迹,检查灭弧罩是否烧黑和损坏,紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘,试验机械的合闸、分闸情况。
2.4把各分开关从抽屉中取出,紧固各接线端子,检查电流互感器、电流表、
电度表的安装和接线,检查手柄操作机构的灵活性及可靠性,紧固空气开关进出线、清洁开关柜内和配电柜后面引出线的卫生。
保养电容柜时,应先断开电容器总开关,用10mm2以上的导线把电容器逐个放电,然后检查接触器、电容器接线螺丝,检查接地装置是否良好,检查电容器壳体有无胀肚现象,并清洁柜内灰尘。
2.5逐级断开低压侧空气开关,然后断开变压器的高压侧开关,装设接地线,
悬挂“线路有人工作,禁止合闸”标示牌。
2.6按所有要求保养完毕配电柜后,拆除标示牌、接地线,合上变压器投入运
行无误后,将低压配电柜逐级送电。
3运行中的仪表、继电保护装置及二次回路的定期检验应按照《电力设备预防性实验规程》等进行,新装或在运行中发生异常情
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 大厦 物业 工程技术 管理 规范 要点 经典
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)