物业服务收费基准价研究终稿Word文件下载.docx

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物业指导中心吕向东、戈琳；

行业专家刘崇、李家伟、朱建华；

物业协会宋宝程、黄潇里。

研究方法：

本次课题采用了资料收集法、现场观察法、座谈法、培训授课法、数据分析法、模型建立法。

课题实施分为六个步骤阶段：

（一）相关数据和信息的采集

对可能直接影响物业费价格上涨的历年社会因素数据进行采集，包括:

1.10年来最低工资、社平工资标准上调标准；

2.10年来北京地区物价上涨指数；

3.截止2012年，北京地区民用水、电价格上涨数据；

4.截止2012年，北京市社保标准上调数据；

5.自1997年196号文件正式发布后，我市各有关政府部门涉发布了部分涉及物业管理能源、绿化、设施设备维修养护、保安、社保等方面价格调整的文件。

（二）典型项目样本成本数据采集分析

分析得出物业企业受成本压力影响的生存现状。

1.选取的4家物业企业均从项目入住服务至今，服务年限为8年—17年，计费方式均实行包干制；

2.样本类型包括经济适用房和普通商品房，建筑类型包括多层和高层；

建筑规模分别为：

17万平米、22万平米、36万平米、45万平米；

3.样本的物业费价格分别为：

0.62元/月.平米、0.50元/月.平米、1.80元/月.平米、3.48元/月.平米，在服务价格的分布上较有代表性，项目的收费率均在98%以上，排除了收费率低的影响因素。

4.选取万科星园这一高于同期其他项目物业费价格定价的品牌项目，目的是为与其他项目，特别是经济适用房项目进行经营状况和服务品质比较分析，该项目曾下调物业费标准,近期通过与业委会协商进行了物业费上调；

5.四个样本均为项目单独核算，且有历年审计报告，财务管理相对规范。

（三）扩大项目样本数量规模的采集分析

通过大量数据的采集分析验证物业成本上涨趋势的普遍状况和报告结论。

典型样本中受政府指导价约束的经济适用房项目生存现状堪忧，为此，课题组进一步扩大采集样本数量，将经适房列为重点采集对象。

期间,课题组设计了5张问卷共600个数据点；

选取了240个样本项目，面积分布在10-30万平米；

对近500人进行了数据填报培训；

召开各类会议20余次。

采集的240个样本项目反馈回有效样本181个（商品房、两限房131个，经济适用房36个，老旧小区14个），占全市居住类项目（3658个）的5%；

面积约0.47亿平米，占全市居住类项目面积（3.97亿平米）的12%。

又从中从选取了21个项目，加之此前四个项目，进行25个项目二次样本分析，再次现场核实数据，进一步形成完整的结论分析并为数据模型基本框架的提出提供了数据支撑。

（四）建立项目价格标准测算模型

剔除采集样本运营数据中非物业成本因素，积累成本构成中主要成本要素的权重基础数据。

由于项目的地理位置、设施设备配套、业主服务需求都各不相同，且项目财务核算的方法及数据的合理性及成本计入方式难以统一，很难找出一个完全符合条件的项目进行测算。

为此，我们综合分析各项目特点，虚拟了两个相对有代表性的物理状态小区，分别建立了10万平米多层建筑和20万平米高层建筑的样本模型。

模型对涉及到物业费测算需要的规划指标、项目配置等基础资料进行了模拟设定，按照法规依据和行业成本需求，拟定了物业费价格测算的定额标准及计算依据。

（五）建立物业价格综合系数模型

利用主要成本权重受社会物价指数上涨趋势影响的物业费价格增幅。

根据政府定期发布的社会物价指数,结合物业行业物业费价格中主要成本影响因素：

人工成本、能源水电成本的构成权重，计算出相应的综合增长变化幅度即物业价格综合系数。

通过对项目应支出的各大项成本，如人工、水电能源、维修及其他费用所占的比例进行分析，并按面积进行了加权平均，得出了各项构成权重。

在此基础上计算出物业服务成本随着北京市最低工资、水价、电价变化而联动的价格综合系数公式。

将年度物业价格综合系数代入物业费价格即可得出反映物价增长趋势的实际物业费价格。

这一测算方式基本符合物业服务成本变化规律，且易于计算，可以用于政府部门周期性发布物业价格系数，引导物业费用有序、动态调整，对物业费价格的市场化具有引导意义。

（六）课题成果意见征询

对形成的项目价格标准测算模型、物业价格综合系数模型两个课题成果进行意见征询。

形成三个课题结论:

受市场价格影响的物业费成本压力,造成物业企业经营已经明显入不敷出；

物业费用于设备设施维保投入呈现出违背常态的递减趋势;

政府指导价的经适房基准价0.55元/月/平米应调至1.00元/月/平米。

形成项目价格标准测算模型、物业价格综合系数模型两个课题成果报告初步框架，并通过座谈等形式进入相关区县、企业征询意见阶段；

在此基础上修改完善整体课题成果数据文字报告。

二、四个典型样本成本现状分析

首先选取了四个住宅项目典型样本，就项目的物业服务价格、实际服务成本费用变化趋势、影响成本费用变化的主要因素进行了实地调研，并对企业多年的经营状况进行分析。

表1：

典型样本物业企业基本情况

项目名称

物业公司名称

资质等级

本项目

服务年限

服务计费

方式

备注

朝新家园

北京金海燕物业东坝分公司

　二级

8

包干制

花家西里

北京金海燕物业南湖分公司

17

上海沙龙

北京旭东物业公司

11

准备退出

万科星园

北京万科物业公司

　一级

13

包干转酬金

协商调价

.

典型样本项目基本情况

所在区域

物业

类型

建筑

面积

（万平）

收费面积

绿化

建筑类型

住宅

商业

总

栋数

高层

多层

户数

朝阳东坝

经适房

17.00

14.90

1.20

3

23

1352

朝阳望京

商品房

45.68

43.79

1.90

6

40

9

31

5376

亦庄开发

22.38

19.14

6.7

1771

朝阳奥运

36.00

27.60

0.70

4.5

15

2122

入住时间

车位数量

电梯

数量

物业费价格元/月/平米

车位

总数

地上

地下

合同价格

调整后1

调整后2

2004年6月

750

0.50

0.62

1995年8月

20部

2003年11月

1606

674

932

94部

1.80

2001年8月

1421

33

1388

35部

3.48

2.95

3.38

（二）成本增长影响因素分析

1、经营成本逐年上涨，目前已远高于合同定价成本

表1、历年物业服务运营总成本折合单位物业成本

项项目名称

收费价格

2004年

2005年

2006年

2007年

2008年

2009年

2010年

2011年

1278458

1627727

1879937

1872411

1887588

2024574

2303730

0.66

0.84

0.97

0.98

1.05

1.19

5590466

7072009

5035148

6219467

7040118

7452164

10764799

8311673

1.02

1.29

0.92

1.13

1.28

1.36

1.96

1.52

3592939

4431631

4477342

5026401

4949432

5660888

1.8

1.56

1.93

1.95

2.19

2.15

2.46

10606485

11243778

11563182

11238635

11697826

11734460

3.12

3.31

3.40

3.44

3.46

以经适房朝新家园经营总成本费用增长变化趋势为例：

该项目物业费收入仅占全部收入的57%，实际物业服务运行成本已从定价成本的0.50元、0.62元升至目前折算的单位服务成本1.19元，涨幅达114%，而业主的心理概念仍停留在实际缴纳的0.62元的水平。

2、人工费用增长状况

表2、合同物业费定价成本与人工费对比的实际增长幅度

年限

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

97%

122%

158%

176%

177%

187%

199%

112%

111%

103%

91%

85%

94%

164%

194%

241%

242%

89%

101%

104%

107%

114%

130%

77%

99%

98%

平均增幅

168%

表3

从表2中可以看出，与合同物业费定价成本相比，2011年度各项目人力资源成本已经大大超出定价成本的合理权重区间。

2008年1月1日起实施的新《劳动合同法》，在加大对劳动者保护的同时，也加重了企业的经营成本。

鉴于物业企业具有的劳动密集型行业特性，在物业费成本定价中，人力资源成本目前占到全部成本的50%-60%的权重，因此人力成本要素对物业费水平变动举足轻重。

当人力成本超过定价成本权重比时，引起其他成本要素失衡。

表4：

人力资源成本占物业经营总成本变动趋势单位：

万元

项目

成本总额

实际

成本增长%

2011年人力

人力成本占合同价格

成本总额%

人力成本占2011年

实际成本支出总额%

151．17

230．37

52.39%

150．63

99.64%

65.38%

274．12

831．17

203.22%

431．21

157.31%

51.88%

413．42

566．09

36.93%

267．97

64.82%

47.34%

1001．82

1173．45

17.13%

59．106

59.00%

50.37%

以朝新家园为例，2011年度的人力资源成本已经占物业费定价成本的99.64%。

调查表明：

（1）保安员外包费用2005年为700-900元/人,2012年为2000元-2300元/人,净增180%，而从业人员平均年龄从20多岁上升到40-50多岁,素质逐渐降低。

（2）保洁员的外包费用从2005年的700元/人上升到2012年的1650元/人，净增135%。

通过对成本要素权重分析，人力资源成本的快速上涨是项目经营成本激增的主要因素。

3.能源费用占成本总费用的比例变化情况

物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用和能源

费用是项目经营成本中的又一要素。

表5：

设备设施运行维护费、能源费用占成本总费用的比例变化情况

能源成本基本维持较为平缓的水平，表明物业企业在节能降耗方面的控制意识和措施方面均有相当的力度,一定程度上起到降低成本压力的作用。

但各项维修保养及耗材的增长则抵消了这一作用。

电梯维保费：

2004年每部3000-4000元，2010年后调至

5000-7000元，涨幅约50%左右。

工程维修材料及外包维修工程价格逐年上升。

4、其他成本费用增长状况

（1）垃圾清运及垃圾处理费：

四环以外的价格相对收支平衡,而四环内的清运费则因道路通行限制、消纳场地及许可证、清运机械人力等因素高于规定的收费标准。

原每户30元标准已上涨到户均80元左右。

（2）绿化养护费\绿化水费：

以二级养护标准为例：

原196文件指导价0.55元/年/平米，2007年之前约为2-4元/平米，而2011年四环内项目普遍在5-8元/平米，以上涨幅约900%，而绿化用水则从4.40元/吨涨至6.10元/吨。

（三）收入分析

样本物业总收入构成及比例变化趋势

表6：

项目实际经营收入构成比重分析

2011年度

实际收入总构成及各项收入比重

项目/收入

物业费年收入

（含欠费收入

其他经营收入

共用用部位收入

其他补贴收入

合计

1408126.03

147401.63

903797.63

2459325.29

57.26%

5.99%

36.75%

100%

2828530.17

1425773.25

350000.00

936461.03

5540764.45

51.05%

25.73%

6%

16.90%

76.40%

9.61%

13.99%

10163894.84

1031013.70

14500.00

11209408.54

90.67%

9.20%

0.13%

表7

物业企业在服务项目期间，除承担物业服务公共事务的管理服务职责，同时利用项目的资源，对特约服务事项开展有偿服务。

如地面停车服务、地下车场服务、入户有偿服务、利用场地及人

防空间空间的租赁服务。

除按照委托约定支付收益外，扣除经营成本费用及管理费支出，其余盈余全部弥补了物业支出的不足。

以2011年物业总收入为例：

样本的收入总额其中物业费收入占总收入比例分别为57.26%、51.05%、76.4%、90.67%，执行经适房标准的两个多层项目的物业费收入仅占总收入的一半。

以朝新家园为例,仅占57.26%的物业费收入意味着如果没有地面车位收入36.75%的支撑，物业费肯定是捉襟见肘。

而万科项目由于物业成本定价较其他同期同类项目高近70%,且无地面车位经营资源,物业费收入比例高于其他项目。

样本收入构成表明：

单靠物业费收入已经无法支撑实际运营成本的需求。

三、扩大项目样本数量规模的采集分析

典型样本中受政府指导价约束的经济适用房项目生存现状堪忧，政府指导价基准价的调整滞后加剧企业生存环境恶化，为此，课题组进一步扩大采集样本数量，将经适房列为重点采集对象，课题组进入第三工作阶段：

（一）调查问卷及数据汇总

1.本阶段设计了共600个数据点的调查问卷，基本覆盖了物业企业的基本状态和经营性数据指标；

（附件二:

（填写版）北京市物业服务成本公示）

2.在全市物业管理备案项目中抽取240个样本项目，样本区域覆盖全市主要城区，面积分布10-30万平米，其中商品房、两限房131个，经济适用房36个，老旧小区14个，占全市居住类项目（3658个）的5%；

3.对样本项目的经理及财务人员进行数据填报培训；

4.在对反馈回181个有效样本进行汇总、分析原始数据的同时，选取21个重点项目，组织专家到现场进行二次数据核实，切实保证数据的准确性（附件三:

20项目统计分析）；

5.期间,召开各类会议20余次，就课题进展，初步结论和成果思路向各区县和企业征询意见。

（二）大规模样本分析结论

多种社会物价上涨因素共同影响项目经营成本的增长态势

社会物价上涨因素主要包括北京市最低工资的上涨、社会保险费用的增加、水电气等能源价格上涨、物价指数上涨等。

（附件一：

社会指数）

通过以上对物业服务经营成本和收入的调查分析可以得出：

1.人工成本和设施设备维护费、能源费的增长是经营成本激增的两大因素。

而追溯到政策层面，2007年出台的《物权法》和2008年开始执行的《劳动合同法》成为影响行业生存的主要政策因素。

2.物业费已经明显入不敷出：

随着物价指数不断攀升，根据目前执行的2662号文件制定物业费价格的项目，均无法承担受实际运行成本发生的各项费用支出。

物业收入中，经营收入对物业费的弥补作用显而易见。

3.设备维保投入呈现出违背常态的递减趋势：

通过对项目设备设施运行维护费、能源费用占成本总费用的比例和现场设备设施运行的实际状况进行分析，各项目设备设施运行、共用部位维护的费用比重除上海沙龙外，历年基本持平。

但这与设备设施随着运行年限和设施周期老化，维修投入应逐渐加大的规律相悖。

从实际投入来看，企业用于设施设备的维保费用投入已经呈现明显的减少。

4.通过以上数据分析表明，物业服务行业已经面临比较严重的生存危机，行业服务价格与社会消费水平间的差距日益扩大。

目前支撑企业及项目继续运作的主要方式主要有：

正面的：

（1）在开源节流、内部挖潜、节能降耗等方面加大了力度

（2）通过政府或开发商给予适当补贴

（3）通过对业主共用部位经营和其他经营获得收益进行弥补

负面的：

（1）通过减人缩编控制成本，实际在岗情况与按服务标准的配备存在差距、降低服务内容频次及品质。

（2）通过控制基层人工费用增长比例幅度控制总成本支出，普通作业员工的工资增长水平低于平均工资的增幅。

（3）在福利和保险等方面未认真履行劳动合同法等相关规定。

（4）非法占用供暖、电梯等费用弥补物业费不足

（5）未向业主解释用共用部位经营收入弥补物业成本缺口，不利于调整物业费用构成和理顺甲乙双方关系。

（6）取消必要的设备更新改造计划（变计划性维修为应急性维修降低日常维修造成毁损扩大）

（7）依靠预收款的现金流维持生存性经营

5.通过以上的生存手段对成本进行极限控制，将带来更严重的行业生存危机和隐患:

（1）服务品质逐步下降；

（2）缺乏必要的设备养护措施，设备设施寿命缩短，提前进入大中修期；

（3）由缺乏必要的设施设备养护措施同时带来的业主生命财产安全的重大隐患，维护社会和谐稳定的重要民生行业有可能成为滋生不安定因素的土壤；

（4）单方动用业主合法收益进行物业费不足弥补，埋下合同双方侵权与纠纷的巨大隐患；

（5）社会地位及收入水平的低下，造成从业人员整体素质的下滑；

（6）服务品质的下降和从业人员素质下滑，必将进一步造成物业收费率的下降，行业进入生存恶性循环的怪圈。

四、建立物业价格标准测算模型

在对结论和问题进行分析确认的基础上，课题组工作进入研究对策和解决问题的第四阶段。

通过实地调研和数据分析，课题组发现，除外部制约因素外，企业内部在财务管理制度的正确合规性以及物业费测算方式上都存在着不同程度的欠缺，导致物业费收支的合理不合法，以致主观上无法与业主建立沟通和调价的平台和可能。

为此，课题组从规范和科学的测算成本入手，在厘清物业费构成和框架的基础上，制定物业费标准数据模型。

（一）标准数据模型的说明

鉴于物业管理的特殊性，每个项目的地理位置、设施设备配套、业主服务需求都各不相同，很难找出一个完全符合条件的项目进行测算。

为此，课题组在综合分析各项目特点的基础上，虚拟了两个较完整的物理状态小区，建立了10万平米多层建筑和20万平米高层建筑的样本模型。

模型对涉及到物业费测算需要的规划指标、项目配置等基础资料进行了模拟设定，同时依据测算中部门岗位人员职责、数量配置、员工保险福利等诸多方面的要求，按照法规依据和行业成本需求，拟定了物业费价格测算的定额标准及计算依据（附件四：

10万、20万三级费用标准模型；

附件五建筑规划参数模型模型10-20）

表1、物业项目中心人员配置定额标准

序号

部门

岗位

管理规