商品房销售法律知识讲座文档格式.docx

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在双方未能订立商品房买卖合同的情况下，买受人诉讼要求返还或双倍返还定金。

8、买受人在与出卖人签订了商品房买卖合同或预售合同后，未按期支付购房款，出卖人诉讼要求买受人支付购房款并支付违约金，或出卖人催告3个月内买受人仍未履行，出卖人诉讼要求解除合同。

9、出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

10、出卖人在提供的合同东西中增加附加条款或增签补充协议，限制买受人权利，增加买受人义务，减除自己应承担的义务，甚至约定随意改变房屋结构、设计、改变公共设施的用途，买受人起诉要求确认合同部分无效的。

以上介绍的是当前商品房买卖合同纠纷案件的10种主要类型。

这些类型的案件以最高人民法院《解释》为界线，诉讼的原因在适用《解释》前后，发生了重大变化。

因出卖人无法按期为买受人办理产权证导致的纠纷处于商品房买卖合同纠纷案件的第一位。

因房屋质量瑕疵而要求双倍赔偿的案件以及因房屋的销售面积与实测面积不符要求解除合同的新类型案件也在不断涌现。

根据调查的情况看，商品房买卖合同纠纷案件成讼的原因，主要因素是预售的商品房存在瑕疵。

涉及以上第1、第3、第7、第9、第10、第11等类型。

从审理的结果看，商品房纠纷案件中房地产开发企业败诉的比例比较高。

这些信息应引起房地产开发企业的重视。

三、《解释》出台后商品房买卖合同纠纷案件的新变化

《解释》出台后，对商品房销售广告和宣传资料的性质认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理等方面作出了明确的规定，这些规定在一定程度上规定了出卖人负有较重的责任，保护了消费者的权益。

因此，在《解释》出台之后，出现了两个明显的变化：

第一个变化是案件类型的变化；

第二个变化是消费者起诉的积极性明显提高。

（一）案件类型的变化。

由于《解释》明确了商品房买卖合同纠纷的救济情况，因此，新的案件类型不断诉讼至法院。

例如：

1、房屋买卖面积与实际交付的面积不符，买受人要求解除合同并双倍赔偿案件。

2、因出卖人交付房屋与早期广告、宣传资料内容不符，买受人诉讼要求履约的案件。

《解释》出台之前，对此两类纠纷并没有明确的法律依据，各地法院对此的处理也不尽一致，消费者起诉的风险较大。

《解释》出台之后，明确了这类案件中开发商的法律责任。

因此，此类案件数量大增。

（二）、消费者起诉的积极性明显提高。

1、由于《解释》对出卖人的某些违约行为有了明确的规定，因此，消费者要求出卖人承担违约责任的案件显著增加。

这种情况就像1950年出台《婚姻法》后出现的第一个离婚高潮一样，原因其实很简单——已经有了明确的法律依据。

2、购房属于超大型消费，不少的购房者是倾其所有积蓄甚至负债购房，一旦发现房屋质量瑕疵，毕竟不能采取像小额消费品的态度那样息事宁人。

3、买受人胜诉的案件具有代表性，产生判例效应，其他情况相类似买受人纷纷效法。

买受人胜诉的案件对其他买受人具有相当的影响力，具有潜在的判例效应，这种情况也应引起开发商的高度重视。

第一方面的内容先讲到这里，大家先休息一下，之后再给大家介绍商品房销售中应注意的法律问题。

我们继续刚才的话题，接下来给大家介绍商品房销售中应注意的几个法律问题。

首先介绍“关于商品房认购书和定金的效力问题”。

出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为将来签订商品房买卖合同的担保，这种形式在当前商品房买卖中被广泛使用。

因双方认购书签订后又无法达成商品房买卖合同而引发的纠纷也应运而生。

我最近看到《羊城晚报》刊登了一则新闻，大致内容是说：

广州市某法院执行庭的庭长与一开发商签订商品房认购书并交2万元定金，之后由于双方对商品房买卖合同无法达成一致，庭长要求开发商退还定金，遭到开发商的拒绝。

最终庭长还是通过私人关系才如数拿回本应属于自己的定金。

这一起普通的商品房认购书纠纷，“荣登”《羊城晚报》的原因是纠纷的当事人有着特殊的身份，你想想，堂堂人民法院执行庭的庭长，要退回属于自己的定金，还得动用私人关系，如果是普通的消费者呢？

这里面涉及的法律问题是如何理解商品房认购书和定金的效力问题？

我们先看一下最高法院《解释》对此问题的规定。

《解释》第4条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

” 

第5条又规定：

“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

根据以上的规定，我们可以看出，司法解释对于认购书的认定，分两种情况：

一种情况是认定为预约；

第二种情况是认定为商品房买卖合同。

对于预约的处理，《解释》第5条规定了两种处理原则：

一是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规定处理，即对买受来说是不退、对出卖人来说是双倍返还；

二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

那么，怎么理解“因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同”和“因不可归责于双方当事人的事由”，将影响到对定金的处理，这同时也是容易产生争议的地方。

现在有些地方的法院认为：

双方对于主合同即商品房买卖合同的某些条款无法协商达成一致，造成主合同无法签订的，就应该认定为“因不可归责地双方当事人的事由”，定金应返还。

而有些地方的法院则认为：

买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签订主合同提供担保，其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主合同条款双方无法达成一致为由，拒绝签订主合同，买受人未履行认购书的义务，定金不应返还。

我认为，在处理双方无法签订主合同的情况下，要综合立法目的、认购书的法律性质、认购书的内容、无法签订主合同的原因，以及出卖人与买受人是否完成认购书约定的义务等等情况综合分析。

第一、从立法目的看

《解释》第4，第5条规定定金的处理原则，

对开发商来说，其目的主要是为了减少定金圈套，防止开发商诱使消费者签订认购书并收取定金，之后抛出不合理的交易条件，最终违背公平交易。

对消费者来说，是为了防止消费者在与多个出卖人签订认购书后，继续多处看房，最后仅与一家开发商签订商品房买卖合同，致使开发商空等一场，失去众多的交易机会而显失公平。

第二、我们谈谈认购书的法律性质

认购书或认购协议的本身，符合合同的法律特征，是一种独立的合同。

从认购书主要条款来看，它约定的是当事人签订商品房买卖合同之前相关事宜进行约定，是约定当事人双方有义务在一定的期限内签订商品房买卖合同，它最突出的特征在于约定当事人将来订立合同而履行谈判义务。

合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。

这一点很重要，是区别于商品房买卖合同的关键。

根据《解释》的规定，只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。

简直来说吧，签订认购书，不一定日后要签订商品房买卖合同，但日后一定要来磋商商品房买卖合同的签订事宜。

第三，我们谈谈此类案件的处理原则

1、认购书约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。

2、认购书约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思的，但买卖合同的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖合同的签订进行磋商。

如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。

3、认购书约定了商品房买卖合同的必备条款，但未包括全部条款，也就是说，较之我刚才介绍的第一种情况简单，较第二种情况复杂，对此，应如何理解呢。

我认为，要区分两种情况区别对待：

第一种情况：

如果双方争议的条款在认购书中已经出现，说明双方就此问题已经达成过一致，双方在签订主合同时应当接受，否则以违约论之。

第二种情况：

如果双方争议的条款以前没有出现，又属于买卖商品房的合理条款，对此，当事人协商不成的，开发商没有理由让消费者无条件接受每一项买卖合同条款。

只要是消费者已经尽到磋商义务、又无法达成一致，应将定金退还消费者。

关于商品房预售合同的效力问题

接下来给大家介绍“关于商品房预售合同的效力问题”。

商品房预售合同的效力问题主要在《解释》第2条、第6条作出规定。

其中第2条规定的是商品房预售许可证对合同效力的认定；

第6条规定的是预售合同登记备案的问题。

我们先谈一谈第2条，商品房预售许可证对合同效力的认定。

《解释》第2条的规定：

“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

”

根据《城市房地产管理法》第44条的规定，商品房预售需具备4个条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

那么《解释》第2条为什么只规定“商品房预售许可证明”，而对其他的3个条件不作出规定呢？

主要有两方面的原因：

第一、《城市房地产管理法》作为行政管理法，主要是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范。

《城市房地产开发经营管理条例》第24条明确列举了商品房预售许可证的必备条件和取得的相关程序，其中就包括了《城市房地产管理法》第44条规定的前3个条件。

这就表明，只要出卖人按照程序向房地产行政部门申请办理取得预售证明的，即可认定其具备全部预售条件。

第二、避免司法权与行政权之间的冲突。

法院对商品房预售合同的效力进行审查，只从形式上进行审理，而不进行实质性的审查。

我们再来看一下《解释》第6条对预售合同登记备案问题的规定。

《解释》第6条规定：

“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

一度时间，个别地方的法院以是否进行预售合同登记备案作为合同是否有效的标准之一，对此，我认为：

第一、从我国现行的有关不动产登记的立法规定来看，商品房买卖合同的登记备案在目前应属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，也是进行公示的一种方法，不是确认合同效力的必要条件。

第二、商品房预售合同的登记，其性质上属于预告登记，从权利上来看，属于一种请求权，不可能产生商品房的物权变更登记问题。

从理论上来讲，请求发生物权的变动，登记是取得对抗第三人的效力，这是物权法上的规则准用于债权法上。

对此问题，有待于日后《物权法》进行明确规定。

因此，以预售合同登记备案与否作为衡量该合同是否有效的标准之一，是不符合法理的，也不利于保护消费者的权益。

商品房销售广告和宣传材料对开发商的约束力问题

商品房销售广告和宣传材料是销售商品房的一种重要促销手段。

目前，商品房买卖90％以上是以广告形式向社会公开出售的。

那么，房地产公司一般是怎样对其开发的楼盘进行推销广告的呢？

我看归纳起来，大概有这么几种情形：

1、向消费者提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。

典型的如赠送车库、送物业管理费。

2、对商品房美观性进行质量的陈述。

3、对商品房使用功能质量的陈述。

如声明装有进口电梯、网络宽带、可视防盗门铃等。

4、对商品房环境性质质量的陈述。

什么“鸟语花香”和“人间仙境”，还有“白领家园”，“时尚居所”等，也有的直接写有多少平方米的人工湖景、多少平方米的喷泉休闲广场、多少平方米的中心绿地。

还有小区配套商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施等。

5、承诺“还本销售”。

好的广告对内心有所期待的消费者来说，确实起来火上加油的功效。

怎样揣摩消费者的心里，打出怎么样的广告才能更有效地吸引消费者，那属于广告学的课程了。

我今天要讲的内容是，我们该怎么样来看待商品房销售广告和宣传资料？

大家可能注意到，《解释》首次将房地产开发商就商品房所作出的一些广告说明和宣传资料定性为要约。

“要约”这一法律概念，也随着《解释》的出台第一次进入房地产公司的视野，而成为销售部门常挂在嘴边的“口头禅”。

今天给大家讲课之前，公司销售部门就“销售广告”和“要约”的问题和我交流过意见。

我想，要弄清楚“要约”和“要约邀请”的问题，应该从《合同法》对要约和要约邀请怎么定义讲起。

以后有机会再专题给大家讲《合同法》。

《合同法》第14条规定：

“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

”

《合同法》第15条规定：

“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、投股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

根据上述的规定，要约邀请，是指一方邀请对方向自己发出要约。

与要约不同，要约邀请仅仅是预备订立合同的行为，对发出人而言没有法律拘束力，即使相对人作出承诺，也不能成立合同。

要约和要约邀请最大的区别在于对发出人的法律约束力。

在实践中，要判断是要约还是要约邀请往往不是一个简单的过程。

我们可以简单地这样理解，要约邀请对发出人没有约束力，要约对发出人有约束力。

那么，怎么样的商品房销售广告和宣传资料属于要约呢？

我认为，应从下面三方面的条件来进行认定：

第一、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

这要求说明和允诺是针对开发规划范围内的房屋及相关设施。

这个条件比较好理解，就不多作介绍。

第二、该说明和允诺具体确定。

这里面比较容易出现争议的是怎么理解“具体确定”。

我认为，具体确定的要求是广告内容应该特定的、不抽象的、不笼统的。

比如说小区绿化达到80％，规划内设立商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、球场、健身房等，这些广告应认定为具体确定的条件。

像什么“鸟语花香”“人间仙境”，还有“白领家园”，“时尚居所”之类的约定，不说也罢。

谁能够说清楚多少只鸟叫多少朵花开就可以算是“鸟语花香”了？

至于“人间仙境”更是虚无缥渺。

第三、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

这里面的关键在于消费者依赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺，并使之与出卖人订立合同。

出卖人交付的商品房不符合宣传材料、销售广告所约定的内容时违约责任的认定

刚才给大家介绍了商品房销售广告和宣传资料在什么情况下认定为要约的问题。

接下来的问题是“如果出卖人交付的商品房不符合宣传材料、销售广告所约定的内容时违约责任的认定。

先给大家介绍一个案例：

2000年、2001年间，上海某房产开发商将自己建造的“静安丽舍——恒辉阁”房产对外预售时，宣传广告说小区楼房间距有５０米、小区绿化率为５０％。

上海一些市民冲着大间距的楼距先后购买名为“静安丽舍——恒辉阁”（即“静安丽舍”一期）的商品房入住。

2002年２月，开发商又开始建造“静安丽舍”二期，并于同年２月２８日，在“恒辉阁”大堂张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告。

业主们这才得知，拟建的“容辉阁”与“恒辉阁”的间距，从原来约定的50米缩小为30.4米。

38户业主对开发商擅自变更小区规划表示不满，于2003年３月提起诉讼，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金共约40万元。

　上海市静安区法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。

尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。

示意图中明确注明“荣辉阁”为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在“静安丽舍”二期施工中，改成了板式建筑，使得“恒辉阁”与“荣辉阁”之间的间距缩小至３０．４米，明显违反了小区规划，属于违约行为。

　开发商提到规划经过市计委批准同意，但法院查明，变更规划也是由开发商先行提出的。

有关部门是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更。

归根到底，是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。

　《解释》第3条：

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

”为此，法院判决开发商承担违约责任。

这是上海首例因商品房销售广告和宣传资料不实，业主状告开发商赔偿纠纷案。

刚才给大家介绍的这个案例，是一个出卖人违反广告和宣传材料的承诺，被法院判决承担违约责任的案例。

在这个案例里面，开发商售楼处对楼盘的广告、宣传，虽然没有载入商品房买卖合同中，但仍然是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。

开发商只要违反该承诺，就应当承担违约责任。

现在要跟大家讲的问题是怎样应区分“在现房销售和期房销售中，出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时，是否认定违约的问题。

我认为：

第一、现房销售。

在现房销售中，消费者往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解，在购房时，就应该知道出卖人交付的房屋及配套是否与广告宣传的一致。

如果消费者不提异议的，应视为其接受所购房屋的现状，而不宜认定为出卖人违约；

如果消费者提出异议，出卖人承诺作出更改而不更改的，应视为出卖人违约。

第二、期房销售。

在期房销售中，如果出卖人未履行广告或宣传材料中的承诺，只要是广告和宣传材料具体确定，并且对订立合同的商品房价格有重大影响的，均应认定为出卖人违约。

关于办理房屋权属证书的义务承担问题

房屋的权属证书，指的就是房产证。

购房者买房，除了签订商品房买卖合同，交纳了房款，还必需到房屋主管部门，完成法律规定的登记程序，取得房屋所有权证，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。

如果所购的商品房不能取得房屋所有权证，至少有下列几方面的权利无法正常行使：

1、无法进行房屋交易行为买卖。

2、.无法设定他项权利。

3、.在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

4、.如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将血本无归，无法通过法律渠道主张自己的权利。

因此，对于消费者来说，只有办妥房屋所有权证，才能最终实现房屋所有权。

最近，汕头市有一些房地产开发公司在楼盘交房的同时向消费者移交房产证，受到众多市民的空前欢迎，而成为该公司的销售亮点之一。

这方面的信息应引起各房地产公司的借鉴。

那么，法律法规对房产证的办理是怎样规定的呢？

第一、《城市房地产开发经营管理条例》第33规定：

“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；

现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

第二、《解释》第18条规定：

“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

第三、《商品房销售示范文本》第15条也规定了出卖人办理产权登记的义务、期限和违约责任。

综合以上规定来看，出卖人负有办理产权登记的义务，如果开发商违反办证义务，就应承担违约责任，对这一点应该没有什么悬念。

现在很多的开发商都会在合同示范文本或补充协议中约定“如因产权主登记机关的原因，导致买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，不视为出卖人违反办证义务”，以避免因产权主登记机关的原因导发的争议。

这里面就涉及一个如何理解《解释》第18条规定的“由于出卖人的原因？

”和双方约定的“因产权主登记机关的原因”的问题。

我认为，属于开发商的原因大致有几种情形：

1、开发商未在双方约定或法律规定的期限内将有关办理产权登记的材料送交产权登记部门。

2、开发商在约定或规定的期限内提交材料不全，导致逾期。

3、开发商未能在符合办证条件的期限内通知买受人提供办证证件。

4、开发商因所建房屋手续不全，导致逾期办证或无法办证。

这些情形包括：

第一、.利用集体所有土地开发的项目；

第二、.未经立项批准的项目；

第三、.未取得规划审批的项目；

第四、.没有销售许可证；

第五、未经验收或验收不合格的房屋；