化解房地产库存工作实施方案Word文件下载.docx

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与企业兼并重组相结合，通过去库存推动房地产企业兼并重组，促进专业化、规模化经营。

四、工作任务

（一）开展房地产市场调查，不断完善调控机制。

认真统计近年来我县城区“五证”齐全的所有在售楼盘。

经过调查，目前，我县共有26家房地产开发企业进行28个房地产项目开发建设，存量商品房面积27.94万平方米，套数2540套。

摸清了底子，掌握好第一手资料。

（二）提高棚户区改造货币化安置率

1、为了提高棚改工作货币化安置率，消化存量房，由县住建局组织搭建服务平台，组织房地产开发企业在服务平台公布符合条件的商品住房，自愿选择货币化安置的棚户区改造居民到服务平台自主选购商品房作为棚改安置房。

2、根据国家财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税〔X〕101号）文件规定，参与棚户区改造货币化安置的房地产开发企业、棚户区改造居民可享受以下优惠政策：

（1）服务平台房源供应方

房地产开发企业提供给服务平台作为安置房源的商品住房，被棚户区改造居民选中购买的。

可依据棚户区改造货币化安置协议，按棚户区改造居民原改造安置住房建筑面积占商品房开发项目总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

（2）棚户区改造居民

个人因房屋被征收而取得货币补偿并通过服务平台购买商品住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

根据《X省利用存量商品房作为棚户区改造安置房省级奖励办法》的规定，X年1月1日至X年12月31日，购买存量房做为棚改安置房的征收拆迁对象，给予每套8000元的奖励。

（责任单位：

住建局、财政局）

（三）支持农民进城购房

1、制定农民进城购房的引导鼓励政策。

顺应新型城镇化进程和农业转移人口市民化的趋势要求，鼓励引导农村人口向中小城市和小城镇有序转移。

各金融机构要开展农民住房贷款业务，适度降低农民贷款买房利率，简化贷款程序，支持农民进城购房。

对农村地区移民搬迁、扶贫搬迁、危旧房改造等范围内的农民，有条件的地区可采取货币化补贴的方式，鼓励其在城镇购房。

引导农民通过团购等方式在城镇购买商品住房，以降低购房成本。

2、坚持以移民搬迁与去库存住房有关政策为指导，以存量商品房安置移民（脱贫）搬迁人口为基本路径，按照“公开竞价、低价竞得、主体承受、群众接受”的原则，把移民搬迁安置与商品房去库存相结合，切实让利于搬迁群众，使搬迁群众最大程度受益。

（1）房产企业必须按照与县移民办签订的去库存回购协议，全力保障适合扶贫搬迁户和避灾搬迁户的房源。

（2）对农村群众进城购房的将依法、便捷、高效办理房屋产权登记手续，对原宅基地根据实际情况予以注销。

（3）严格政策标准，必须是在网贫困户，人均不超过25平方米，最大不超过100平方米。

（4）对农村地区扶贫搬迁户、地质灾害户、洪涝灾害户、采煤塌陷户、城镇化类搬迁人口，鼓励采取回购库存商品房的方式践行安置。

对重大工程涉及的搬迁农户，采取货币化补偿的方式，鼓励进城入镇购买存量房进行安置。

（5）通过竞价方式取得安置资格，原则上每平方米不超1500元。

待安置搬迁入住后，根据安置类型、住房面积、户数、人口数，由县政府统筹，给予开发企业一定的公共基础设施、配套设施补助。

扶贫办、移民办、城投公司）

（四）落实信贷支持政策

1、家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首付款比例最低为30%。

2、严格执行国家出台的房地产交易环节的契税、营业税（增值税）、个人所得税、印花税和土地增值税等优惠政策。

农民进城申请购房贷款的，在享受普通居民购房贷款政策的基础上，进一步降低首付比例和客户准入门槛，放宽还款期限。

各商业银行）

（五）发挥住房公积金作用

1、县公积金管理中心要严格落实中省住房公积金政策，提高贷款额度，X贷款年限；

拓宽贷款品种，实行省内通贷；

放宽提取范围，降低提取门槛；

精简审核流程，提高工作效率。

房地产开发企业不得拒绝购房者使用住房公积金贷款购房。

（1）职工连续足额缴存住房公积金满3个月的，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可以提取住房公积金。

（2）扩大购买、建造、翻建、大修自住住房提取。

缴存职工及配偶购买、建造、翻建、大修自住住房时，经住房公积金所有者同意，可提取父母、子女个人账户内的住房公积金，最高提取额度不超过实际支出。

（3）放宽购房提取。

未申请个人住房公积金贷款的职工，在购买、建造、大修自住住房5年内，可凭有效证明材料，提取住房公积金，提取总额不超过实际发生的住房支出

（4）购买拆迁安置房，提供拆迁安置协议及购房票据可申请提取住房公积金。

2、全面扩大住房公积金覆盖面，城镇集体企业、城镇私营企业及其他城镇企业、民办非企业单位、社会团体按《住房公积金管理条例》的规定应为单位职工建立住房公积金。

3、发挥好住房公积金的积极作用。

认真落实放宽使用条件的政策要求，提升服务水平，落实异地贷款相关政策，提X金使用效率，进一步发挥住房公积金对住房消费的支持作用，带动和促进房地产去库存。

（1）提高贷款最高额度。

住房公积金贷款最高额度由45万元调整为50万元。

（2）X贷款最长期限。

住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年，在不突破30年期限内，可X到法定退休年龄后五年。

（3）降低贷款首付款比例。

缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房，最低首付款比例为20%；

对已结清首次公积金购房贷款的缴存职工，购买二套普通自住住房首付比例不低于20%，贷款利率按中省有关规定执行。

（4）支持装修自住住房使用公积金贷款。

缴存职工在没有其他贷款的情况下，装修自住住房，可申请住房公积金贷款，贷款最高额度不超过20万元，最长期限不超过10年。

（5）开展异地贷款业务。

在就业地住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，所购房在X县行政区域内的，可向X县管理部申请住房公积金贷款。

住房公积金管理中心）

（六）落实税收优惠政策

对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；

面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。

对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

财政局、国税局、地税局）

（七）培育发展住房租赁市场

加快培育和发展住房租赁市场。

落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发X〕39号）有关要求，通过培育专业化的住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务等，进一步深化住房体制改革，建立健全购买与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。

将公租房保障对象扩大到非户籍人口，实行市场租金、分档补贴。

通过租赁市场增加公租房房源，积极推进公租房货币化。

支持住房租赁机构拓展融资渠道，推进房地产投资信托基金试点。

鼓励住房租赁经常机构长期租赁或购买社会房源向社会出租，鼓励房地产开发企业将其持有库存商品住房向社会出租。

鼓励社会资本投资购买或承租一批存量房，推向租赁市场。

鼓励各类园区购买商办用房改造为孵化器、众创空间等用房。

支持企业租售并举，鼓励长期持有的居住、工业、物流、商业、商务地产和养老、旅游、度假、体育等设施，向社会提供租赁和运营服务。

对领取商品房预售许可证超过3年以上未出售的非住宅类商品房，鼓励开发企业转化为自持物业。

落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发X〕39号）有关要求，加快出台我省实施意见，通过培育专业化的住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务等，促进库存商品住房转化为租赁住房。

住建局）

（八）推进公租房货币化

支持公租房保障对象通过市场租赁住房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，促进消化库存商品住房。

扩大公租房保障范围，对在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等，凡符合当地公租房准入条件的，应纳入公租房保障对象。

住建局、保障中心）

（九）严格房地产用地管控

改善土地供应结构。

严格控制住房用地供应，合理安排新开工和在建项目进度。

根据城市总体规划和本县发展实际，严格项目审批程序，优化房地产项目布局，加强住房及用地供应管理。

合理确定房产开发用地供应规模和结构，提高品质、改善型居住用地和教育、医疗、商业配套用地以及文化、旅游、养老等新兴产业、跨界地产开发用地供应比例，更好地发挥政府的宏观调控作用。

经发局、国土局、住建局、城乡规划站）

（十）推进户籍制度改革

深化户籍制度改革，推动以X民为主的购房户籍制度改革，支持农民进城购买住房。

公安局）

（十一）提高商品住房品质

各地要指导房地产企业优化住房设计，完善产品结构，提升工程质量，加强物业管理，美化居住环境，着力提高住房产品供给品质。

大力提高房进产开发项目综合配套水平，完善在建和已建成房地产项目的路、水、电、气、暖等公用基础设施，以及学校、医院、商业、养老、公共交通、停车场等配套服务设施，切实增强宜居性，努力盘活存量。

利用存量房发展跨界地产。

适应养老、旅游、健康、教育、文化、体育等相关产业发展需求，特别是适应大众创新、万众创新的需要求，倡导在符合规划的条件下将存量房转化为相关产业和“双创”等用房，为发展新产业、培育新动能提供保障支撑。

住建局、城投公司）

（十二）优化房地产发展环境

各地要深入推进房地产行政审批改革，依法依规精简程序，提高效率。

积极推进房地产企业转型升级，鼓励骨干企业兼并、收购、重组，支持引导企业提高创新能力，增强房地产企业核心竞争力。

进一步减轻企业负担，清理不合理的收费项目，适当放宽行政事业性收费、基础设施配套费等政策性基金的缴纳时限，促进房地产企业健康发展。

（十三）加强市场监测和舆论引导

密切跟踪研判房地产市场形势，对库存量包括潜在库存规模进行详细排查，摸清底数，发现问题，及时采取相应措施。

加快商品房买卖合同网签系统建设，实现全县覆盖。

及时发布市场信息，解决相关政策措施，正确引导舆论，稳定市场预期。

依法加强市场监管，规范房地产开发和中介市场秩序，继续整治各种形式的房地主市场场外配资、放大杠杆、助推房价等违规行为。

（十四）保障机制

1、强化组织领导。

各部门要高度重视房地产去库存工作，将其作为稳增长、调结构、惠民生、防风险的一项重大任务，深入研究谋划，注重整体部署，认真抓好落实。

要坚持精准发力，采取针对性强的政策措施，扩大有效需求，打通供需渠道，加快消化库存。

建立健全统计监测制度，全面准确掌握房地产库存情况，统筹推进去库存工作。

全面加强房地产市场监管，准确把握走势，及时化解风险，促进房地产市场平稳健康发展。

2、强化工作责任。

各部门要切实承担房地产去库存的主体责任，细化任务分解和措施落实，加快棚户区（危旧房、城中村）改造，确保目标任务不折不扣落实到位。

3、强化督查考核。

县政府督察室将制定去库存工作考核办法，实行定期督促检查和情况通报制度，实施月报告、季检查、年考核。

对领导重视、措施得力、成效显著的部门予以通报表彰奖励。

对履行去库存、稳市场主体责任不力、效果不明显的部门，给予通报批评，必要时进行约谈，并按有关规定予以追责。