中华人民共和国商品房屋验收标准文档格式.docx

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　　（6）密封检查：

门扇掩缝是否在2.5mm以内。

　　一般业主关注比较多的问题是门的外观质量问题，如门表面轻微的小刮花、碰伤等，严重的有面板开裂、深长的划痕等，可能是施工过程中对门造成了损坏，小问题的损坏可以通过现场修补和补油漆进行修复，严重的损坏可以将门反厂维修；

入户门与地面的留缝宽度不满足要求（小于3.5cm）时可以要求反厂锯短处理（注：

关于返厂维修和锯短处理的确定一般尽量由物业现场说服业主，一般不随便允诺业主决定，可请地产工程部评判决定）；

门锁的问题一般会出现在装修使用期间，入发现钥匙可以通用，锁打不开等问题，经过现场确认出现质量问题的可以要求更换。

　　二、铝合金门窗检验 

　　1.检验标准 

（1）铝合金门窗质量：

表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；

大面应无划痕、碰伤；

（2）铝合金门窗安装允许偏差：

门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm，门窗横框的水平允许偏差为2mm，门窗横框标高允许偏差为5mm，门窗竖向偏离

　　2.业主应当针对地面的以下方面进行检查 

（1）地面是否有空鼓、裂纹、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷；

（2）地面是否存在倒返水和积水现象；

　　（3）地面水暖预埋管线是否有标识；

　　（4）地面是否预留装修地面做法。

　　五墙面检验 

　　1.墙面检验标准 

（1）墙面抹灰表面光滑、洁净、接槎平整；

（2）墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；

　　（3）有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；

　　（4）墙面抹灰的允许偏差：

立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm。

　　一般业主对墙面质量比较关注的是抹灰空鼓和墙面裂缝问题。

实际检验中墙面空鼓允许的范围为：

单面墙体小于5平方米，允许1处空鼓，空鼓面积不大于5平方厘米；

单面墙体大于5平方米，最多允许2处空鼓，每处空鼓面积不大于5平方厘米；

墙面裂缝问题产生原因主要是受温度和材料影响。

不同材料组成的墙体因材料膨胀系数不同并受温度影响产生裂缝。

　　2.一般裂缝检查重点 

　　墙面裂缝和楼板裂缝是业主收楼时关注的重点，必须认真对待。

一般裂缝检查的重点如下：

（1）检查房屋外墙是否有裂缝（有漏水的隐患）；

（2）承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；

　　（3）承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；

　　（4）检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力；

　　（5）检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。

此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。

应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的；

（6）阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患） 

　　六防水检验 

　　检验标准：

（1）防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象；

（2）细部构造做法符合规定要求，且密封严密无渗漏。

　　房屋的防水质量是业主重要关注的质量问题，防水检验主要包括卫生间、阳台、厨房、屋面、外墙、外墙门窗、空调洞口的防水检验。

其中卫生间、阳台、厨房、屋面业主在收楼时会要求做24小时的闭水实验进行检验。

对检验过程中出现渗漏问题的必须要求整改，并再次进行试水检验直至不发生渗漏。

　　七给排水检验 

　　毛坯房除了预留管道几乎没有说明给排水设施，也不安装卫生间器具。

业主重点检查的是以下内容：

（1）现有阀门、龙头检查：

位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，无破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象；

（2）管道是否固定牢固，安装是否平直整齐，管道有无破损，接头是否完好；

　　（3）预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否打开；

　　（4）水表检验：

水表安装是否符合规范，水表接头是否紧密完好，有无空转现象；

　　（5）排水管道检查：

排水管道有无直角、死角；

接头是否紧密完好，接口处有无渗漏，管道是否畅通，管线是否固定、安装整齐、无破损；

楼上下延管道是否过长过低影响装修；

　　（6）排水口、地漏口检测：

是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密；

　　（7）排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。

　　八电气检验 

　　对于毛坯房的电气和设备业主重点检查的是以下内容：

（1）分户配电箱检查：

配电箱安装垂直度符合国家规范要求；

箱体、饰面板内外清洁，无刮碰痕迹及色差；

箱门开启灵活；

箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确；

箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；

倒想与开关连接牢固紧密；

（2）电表检查：

电表安装符合规范，在关闭总闸后无电表空转现象；

　　（3）开关插座检查：

开关、插座面板表面清洁、无损坏；

开关控制范围正确；

开关切断相线，单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；

暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面，四周无缝隙；

导线接线符合国家规范要求；

　　（4）照明检查：

灯具安装牢固、位置正确；

　　（5）其他弱电系统：

对讲门禁、安防、音响系统等的验收应遵循相应的国家规范标准 

编辑本段验收注意事项 

　　一、注意及时接收入住通知书 

　　1.这是收房的第一步，要注意期限。

一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

　　2.接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。

若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

　　特别提示：

　　1.要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。

　　2.收楼日期可提早不可推迟。

若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

　　3.有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

　　二、确定房屋是否达到交付条件 

　　1.《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。

所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2.《住宅质量保证书》 

　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

　　3.《住宅使用说明书》 

　　《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

　　4.《建设工程质量认定证书》 

　　5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》 

　　6.实测面积登记表 

　　1.只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。

所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。

所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。

　　2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。

它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。

　　3.对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。

　　4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

　　5.提醒您：

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。

　　6.如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

　　三、房屋检验 

　　收房过程中必须要掌握一个原则：

“先验后收”。

即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

　　“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。

房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。

而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

　　1.检测房屋面积：

　　要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；

若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2.检验房屋质量：

　　购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一）房屋本身的质量 

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

　　（三）装修质量 

　　1.一定要掌握“先验后收”的原则。

　　2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

　　3.购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

　　4.若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　5.只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。

开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

　　6.不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

　　四、新房验收的最终结果 

　　1.房屋检验没有问题的：

按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。

若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。

2.如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

　　3.发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

　　4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　1.验房后要坚持的原则：

只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；

如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

　　2.物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

　　3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

　　4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

　　注意事项：

　　以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

　　一、买房相关税费 

（一）商品房买卖应缴以下税费：

　　1、契税 

　　2、房屋买卖交易手续费 

　　3、买卖合同印花税 

　　4、公共维修基金 

　　5、房屋所有权登记费 

　　6、房屋所有权印花贴税 

　　7、权证工本费 

（二）税费问题 

依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

　　1.契税 

　　契税是业主取得产权证时向国家交的税。

　　缴纳时间：

契税只能在过户时交纳 

除税务机关，任何单位无权代收。

　　实施：

业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。

　　2.公共维修基金 

　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

　　税率：

房屋成交价的2%。

任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。

该基金应该交给小区办。

如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

　　3、面积测绘费 

　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

　　4、物业费 

　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金 

普通小区交一年以下物业费并不违规。

　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。

　　5.产权代办费 

　　业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

　　二、面积问题 

　　面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。

（一）存在的问题：

　　1.商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

　　消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

　　2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

　　正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。

其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。

再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

　　面积误差：

根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。

合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算房款；

（二）面积误差比绝对值超出3%，购房人可要求退房。

开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。

如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

　　1.想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。

　　2.签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。

如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购　房人有权退房。

　　（三）关于分摊面积 

　　公用建筑面积分摊原则：

　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。

分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；

为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。

各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　不应入的公用建筑空间：

　　1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。

　　2、售房单位自营、自用的房屋。

　　3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

　　4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

　　1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

　　2.售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。

预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。

　　售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

　　3.其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。