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100~200
200~300
300~400
400
距长途客运站距离(米)
600~800
800~1000
1000~1200
1200
基础设施配套状况
各项都有
充分保证
五项有充分
保证
四项有充分
三项有充分
其它
距火车站距离(米)
人口密度
30000
30000~25000
25000~20000
20000~15000
15000
临街状况
两面临街
一面临街
不临街
宗地形状
正方形、长方形
梯形
较规整
不很规整
很不规整
临街宽度
15
15~10
10~7
7~4
4
表2-20—级商业用地修正系数表(+18%••…-18%)
4.23
2.12
-2.12
-4.23
2.34
1.17
-1.17
-2.34
1.44
0.72
-0.72
-1.44
0.45
0.23
-0.23
-0.45
1.98
0.99
-0.99
-1.98
1.08
0.54
-0.54
-1.08
0.27
-0.27
3.15
1.58
-1.58
-3.15
表2-21二级商业用地修正系数指标说明表
300
300~600
600~900
900~1200
150
150~300
300~450
450~600
800
800~1100
1100~1400
1400~1700
1700
四项有充分保证
表2-22二级商业用地修正系数表(+18%••…-25%)
-2.94
-5.88
-1.63
-3.25
-1.00
-2.00
-0.31
-0.63
-1.38
-2.75
-0.75
-1.50
-0.38
-2.19
-4.38
表2-23三级商业用地修正系数指标说明表
400~800
800~1200
1200~1600
1600
200~400
400~600
900
900~1300
1300~1700
1700~2100
2100
六项或七项有充分保证
25000
15000~10000
10000
正方形、
长方形
表2-24三级商业用地修正系数表(+25%••…-25%)
5.88
2.94
3.25
1.63
2.00
1.00
0.63
0.31
2.75
1.38
1.50
0.75
0.38
4.38
2.19
表2-25四级商业用地修正系数指标说明表
800〜1200
1600~2000
2000
220
220〜440
440~660
660~880
880
1000~1500
1500~2000
2000~2500
2500
表2-26四级商业用地修正系数表(+25%••…-30%)
-3.53
-7.05
-1.95
-3.90
-1.20
-2.40
-1.65
-3.30
-0.90
-1.80
-2.63
-5.25
表2-27五级商业用地修正系数指标说明表
1200~1800
1800~2300
2300~2800
2800
五项以上
有充分保
证
三项或四项
有充分保证
20000
10000~5000
5000
正方形、长
方形
7〜4
表2-28五级商业用地修正系数表(+30%••…-15%)
7.05
3.53
-1.76
3.90
1.95
-0.98
2.40
1.20
-0.60
-0.19
3.30
1.65
-0.83
1.80
0.90
5.25
2.63
-1.31
四、商业用地宗地地价个别因素修正
(一)容积率修正
基准地价是代表设定容积率水平下的地价,在进行宗地地价计算时需将基准地价修正到宗地实际容积率水平下的地价。
调查不同容积率水平下的地价平均值,得出商业用地容积率修正系数。
商业容积率修正系数的计算过程详见商业用地样点容积率修正。
表2-31商业用地容积率修正系数表
容积率
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
修正
系数
0.746
0.806
0.860
0.910
0.957
1.000
1.040
1.078
1.114
1.148
2
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
1.180
1.211
1.240
1.268
1.294
1.320
1.345
1.368
1.391
1.413
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
1.434
1.455
1.475
1.494
1.513
1.531
1.548
1.566
1.582
1.599
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
1.614
1.630
1.645
1.660
1.674
1.688
1.702
1.715
1.729
1.742
5
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
1.754
1.767
1.779
1.791
1.802
1.814
1.825
1.836
1.847
1.858
6
1.868
商业用地容积率大于6的修正系数以6为准,容积率小于1.0的不做修正
(二)使用年期修正
法定最高年期地价应该修正到有限年期使用权价格,商业用地法定最高出让
年期为40年,商业用地土地还原利率为9.00%,修正系数见下表。
表2-32商业用地使用年期修正系数表
剩余年期
修正系数
0.0853
0.1635
0.2353
0.3012
0.3616
0.4170
7
8
9
10
11
12
0.4679
0.5145
0.5573
0.5966
0.6326
0.6657
13
14
16
17
18
0.6960
0.7238
0.7493
0.7727
0.7942
0.8139
19
20
21
22
23
24
0.8320
0.8486
0.8638
0.8778
0.8906
0.9023
25
26
27
28
29
30
0.9131
0.9230
0.9321
0.9404
0.9480
0.9550
31
32
33
34
35
36
0.9615
0.9674
0.9728
0.9777
0.9823
0.9865
37
38
39
40
0.9903
0.9938
0.9970
1.0000
(三)宗地用途修正
表2-33商业用地宗地用途修正系数表
商业用地宗地用途修正系数表
指标标准
大型商店、大型商场、大型超市、宾馆3星级以上、写字楼3星级以上
批发市场、银行、保险、证券、信托、期货、高档饭店、中型商店、中型商场、中型超市
餐厅、旅馆、渡假村、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、高尔夫球场、加油站、商业性办公楼、大型洗浴中心、普通宾馆写字楼饭店、小型商店、小型商场、小型超市
招待所、企
业性办公
楼、旅行社、俱乐部
维修网点、
照相、理发、洗浴、文体、其他
说明
1.05
0.95
0.9
五、住宅用地宗地地价因素修正
表2-34—级住宅用地修正系数指标说明表
宗地修正因素
500
500~800
1100~1500
1500
距主干道距离(米)
距公交车站距离(米)
1200〜1600
距中小学距离(米)
各项都有充
分保证
20000~24000
20000~18000
或
24000~28000
18000~16000
28000~32000
16000~14000
32000~35000
14000或>
35000
距医院距离(米)
500~1000
大气污染
全无
夜间无
夜间无、白天
轻微
白天较严重、
夜间轻微
全天较严
重
噪声污染
距长途客客运站距离(米)
朝向
南
东南、西南
东、西
东北、西北
北
正方形、长方
形
表2-35一级住宅用地修正系数表(+20%••…-20%)
1.30
0.65
-0.65
-1.30
2.60
-2.60
3.10
1.55
-1.55
-3.10
0.70
0.35
-0.35
-0.70
1.40
-1.40
1.10
0.55
-0.55
-1.10
0.60
1.60
0.80
-0.80
-1.60
0.40
-0.40
表2-36二级住宅用地修正系数指标说明表
700
700〜1100
150〜300
20000~2400
24000〜28000
14000
或>
700~1100
表2-37二级住宅用地修正系数表(+20%••…-20%)
表2-38三级住宅用地修正系数指标说明表
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