精中国房地产百强企业行业研究报告.docx

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精中国房地产百强企业行业研究报告

2016

中国房地产百强企业

行业研究报告

1．研究背景与目的 

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十二年。

相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

2014年中央经济工作会议提出“坚持稳中求进工作总基调”，“以提高经济发展质量和效益为中心”，主动适应中国经济“从高速增长转向中高速增长”的发展新常态。

在此背景下，中国房地产TOP10研究组启动“2015中国房地产百强企业研究”，以“顺应新常态，开创新局面”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新的形势下实现持续、健康的成长。

在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力，引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。

中国房地产百强企业研究目的 

（1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； 

（2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌，提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应，推动房地产企业做强做好做大；  

（3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业的作用。

2．研究方法体系 

2.1 标准和门槛值 

中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，秉承客观、公正、准确、全面的研究原则。

TOP10研究组依照国际惯例，对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：

（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象； 

（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛指标，TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，确定近三年每年的房地产业务销售额均须达到10亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值； 

（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，TOP10研究组鼓励以集团的名义参与； 

（4）符合上述1～3条，但是有严重拖欠工程款，或有重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。

2.2 评价指标体系 

评价指标体系设立原则 

2015中国房地产百强企业研究以2014年度为研究时间段，同时结合过去五年的综合经营表现及未来三年成长潜力，涵盖规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率、社会责任在内的七个二级指标，全面考量企业的综合实力。

评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则：

（1）企业规模与运营效率相结合。

规模与效率是企业向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。

基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本良性增值的基础上，才能稳健扩张规模。

TOP10研究组在此采用净资产、房地产业务收入、存货周转率等指标，综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。

（2）成长潜力与经营稳健相结合。

房地产是资金密集型行业，也是一个容易受政策影响的行业。

企业的高杠杆运营，在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。

（3）盈利能力与社会责任相结合。

企业必须稳步盈利才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价，将从净利润、净资产收益率、营业利润率、成本费用利润率等角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。

同时从纳税、政策性住房新开工面积、慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容

（4）融资能力与综合实力相结合。

融资能力对于房地产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。

本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。

评价指标体系 

在2015中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。

2.3 数据来源和复核 

数据来源 

（1）房地产开发企业填报数据； 

（2）中国房地产指数系统（CREIS）数据库； 

（3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）； 

（4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据； （5）2012-2014中国房地产百强企业研究收集数据资料； （6）2012-2014中国房地产上市公司研究收集数据资料； （7）2012-2014中国房地产品牌价值研究收集数据资料。

数据复核 

企业填报的数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核。

（1）企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核； 

（2）通过税单复核企业经营收入及利润； 

（3）对收集的数据坚持交叉复核：

通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据；通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

 2.4 计量评价方法 

（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。

因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。

它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。

计算中国房地产百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。

根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。

然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵，通过加权累加构成2015中国房地产百强综合实力指数。

（2）企业按评价指标体系排序出现相同时，依照慈善捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、中部、东部排序确定。

3. 主要研究成果 

3.1 2015中国房地产百强企业 

在2015中国房地产百强企业研究中，中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的34个指标和其他数据信息进行深入地分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2015中国房地产综合实力百强企业。

3.2 百强企业整体发展特点分析 

（1）销售规模逆市再创新高，行业集中度进一步提升 

l 

百强企业12014年销售额增速高于全国18.7个百分点，市场份额上升至35.4% 

图1 百强企业2011-2014年销售增长情况 

2014年，房地产市场进入深度调整期，全国商品房销售额和销售面积同比分别下降6.3%和7.6%。

在此背景下，百强企业凭借较强的综合实力、灵活的销售策略和突出的品牌优势，销售业绩逆势上涨，全年实现销售总额27007.4亿元，销售面积24978.5万平方米，同比分别增长12.4%和10.3%，高于全国平均水平18.7和17.9个百分点。

可见，市场调整期百强企业与全国房企销售业绩之间的“剪刀差”不断拉大，市场领先优势进一步彰显。

百强企业2014年市场份额快速上升，行业集中度进一步提高。

在市场景气度下降的背景下，百强企业展现出了较强的抗波动能力，销售业绩稳步增长，市场份额上升至35.4%，较上一年提高了5.9个百分点，提升幅度为近5年最高。

其中，综合实力TOP10企业继续发挥其品牌优势和规模效应，在激烈的市场竞争中持续领先，2014年市场份额达到15.6%，较上一年提高3.7个百分点，销售总额占百强企业的44%。

在房地产行业逐步迈入平稳发展新常态、市场竞争更趋激烈的背景下，市场份额将更加集中于领先梯队企业。

不同规模的百强企业2014年业绩分化更加突出，中等规模的百强企业在市场下行的压力下采取灵活策略，更注重通过“以价换量”提升销售业绩。

百强企业2014年销售额增长率呈现明显的“梯级分布”，前10、11-30规模较大的百强企业销售额的增长率均值分别达到20.4%和13.9%，高于百强企业均值8.0个和1.5个百分点，且销售额增长率高于销售面积增长率，主要以品牌溢价带动业绩增长；31-50、51-100规模中等的百强企业销售额增长率均值则低于销售面积增长率均值，说明弱市下中等规模百强企业主要通过“以价换量”的方式实现销售业绩的增长，如宝龙地产和禹洲地产2014年销售均价分别下降7.1%和5%，有效推动销售额分别上升13.6%和9.5%。

在市场下行的压力下，百强企业加大推盘量，城市深耕成效显著，有力保障了全年销售业绩。

在市场形势较为低迷的背景下，百强前30企业逆势加大推盘量抢占市场，充足的供货资源奠定了业绩增长的基础，从年新推盘数量来看，前10、11-30企业2014年新推盘数量均值分别达到85个和22个，较上年分别增加9个和7个，有力保障了企业在逆势中取得良好的销售业绩；大规模推盘推升企业单城市产能，城市深耕成效显著，促进业绩进一步提升。

其中百强前10、11-30企业业绩贡献超10亿的城市个数均值分别达到18个和6个，较上年均有所提升。

凭借充沛的供货量和更多的高产能城市，百强企业的销售额稳步提升。

此外，部分百强企业凭借非住宅和海外业务的快速增长，拓展销售来源，在一定程度上支撑了企业整体销售业绩提升。

部分百强企业在非住宅业务领域发展迅速，形成对业绩的有力补充。

绿地集团2014年销售额达2408亿元，大幅增长近50%，其中商办实现销售额1296亿元，同比增长90%，成为企业销售额快速增长的重要支撑；旭辉持续强化办公楼和商业综合体业态的发展，2014年企业销售业绩中有15%来自办公楼项目，为其销售业绩提升做出了重要贡献。

此外，在国内市场成交放缓的背景下，部分百强企业加速发展海外业务，海外市场稳定的业绩回报成为企业销售业绩提升的重要保障。

如绿地集团海外实现销售额153亿元，同比增长467%；碧桂园在马来西亚和澳大利亚分别实现合同销售约人民币26亿和25亿。

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百强企业2014年总资产、净资产规模继续快速增长，并购成重要推动力 

2014年，受益于逆势并购扩张，百强企业资产规模继续保持较快增长，总资产均值为786.4亿元，同比增长21.7%；净资产均值为202.3亿元，同比增长18.2%，但增幅有所放缓。

在市场下行期，百强企业的资产规模仍然实现了较快增长，一部分来自于企业业绩提升带来的内生性增长，另一部分则来自于百强企业通过并购等方式的外生性增长。

2014年百强企业紧抓逆势并购扩张的契机，实现资产规模的持续增长。

2014年市场进入下行通道，房地产行业的分化更加突出，部分中小企业在市场调整压力下经营难以为继，甚至被动退出行业，行业并购整合趋势加剧。

根据企业披露信息统计，2014年房地产行业