川西林盘艺术文化聚落项目策划书Word格式文档下载.docx

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该项目中的通过红色文化博物馆、国际会议交流中心、爱国主义教育培训中心的专业服务，以及与各动漫大专院校的合作，为文化产业后备人才的培养起到生生不息的作用，为艺术文化的传承和创新提供可持续性发展的人才储备，支持整个地区建设成为国际知名的国际动漫产业聚落的核心都市。

中华民族的伟大复兴不仅仅是经济的腾飞，物质生活的极大改善，也必然要求精神文化生活的极大丰富和高速发展，中华民族灿烂悠久的传统文化也迫切的盼望着能够与高速发展的全球经济共同发展，同时也期待着与同样丰富多彩的各国文化相互融合，形成古今中外相互交融的全新的中华民族的灿烂文化，从而让中华民族能够在政治经济文化等各个方面都屹立于世界强国之巅。

2009年12月25日

成都文化与艺术·

川西林盘映象

——川西林盘国际艺术文化聚落项目

第一章项目概况

1.1项目名称

峨眉山-峨眉河-乐山项目—红色动漫产业基地项目

1.2项目位置

1.3项目计划用地情况

项目预计规划占地3000亩。

1.4项目用地性质

文化产业用地

1.5项目投资方

华夏红色文化有限公司

1.6项目投资

一期计划投资：

1亿元，

二期计划投资：

15亿元，

三期计划投资：

30亿元，

四三期计划投资：

34亿元，

项目总投资80亿元。

1.7建筑面积

预计总建筑面积约1，398，600平米，总容积率约为0.7；

川西林盘生态保护区建筑面积1万平米，国际艺术文化交流中心4万平米；

艺术文化艺术家聚落中心建筑面积6万平米；

商业服务配套建筑面积3万平米。

1.8总建筑密度与容积率

红色动漫产业基地项目主要结合项目所在区域的土地规划用途，以及保护和传承中国农耕民俗文化与国际艺术文化的交流的社会使命，项目规划的容积率为0.7，建筑密度约为40%。

1.9建设周期

项目建设周期预计为36月（2010年7月—2012年7月）。

1.10建筑形式

川西林盘项目在原有的农耕民俗文化的基础上，对项目按照总用地3000亩标准计划，进行总体规划，并对部分农家民居进行艺术设计和外貌改造。

总体建筑风格既保留老建筑的历史风貌和建筑结构，又结合现代建筑艺术风格注入新的现代艺术元素，使其集聚新新元素和延续中国传统建筑文化，集中体现城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值。

1.11建设方式

以项目的投资方华夏红色文化有限公司为核心，成立项目开发公司进行项目的、总体规划、设计、建设，以项目中的红色文化博物馆、文化艺术的文化创意产业孵化中心、国际文化艺术人才聚集中心和教育培训中心等各个分项目单元为核心，依据市场环境和条件进行分期和分阶段的设计、开发，与国际一流的管理机构和团队合作，进行项目的运营管理。

1.12经济效益

Xx项目预计总投资80亿元，从项目开工至项目运营，预计收入为150亿元，项目运行后每年预及产生销售收入0.3亿元，项目采用市场化的运作模式，对项目内的物业依据市场价格，采用租售结合、合作管理的的模式运作，实现项目的经济效益最大化。

1.13社会效益

项目建成后直接增加地区的就业人数，增加旅游收入和商业零售服务收入，项目营造的文化艺术园区将吸引大量的国际艺术家在此建立艺术工作室，项目的艺术家村落单元、博物馆聚落单元、艺术活动体验区，更多的激发艺术家艺术品灵感，是艺术创作的平台，进而逐步发展成为区域标志性的文化艺术代表，而逐渐汇聚的各种国际艺术家也将提升城市文化艺术形象，完善并创新整个地区的文化艺术产业。

提高城市的国际知名度，逐渐的将整个地区打造成为知名的国际文化艺术中心。

第二章项目运作思路

川西林盘项目通将区域民俗文化的保护、文化艺术创作与国际交流结合的市场化运作，作为发展文化创意产业的发展方向，建立文化艺术创意产业的市场化运作模式，创新艺术文化的交易平台，使得川西林盘项目的可持续发展。

2.1项目规划发展理念

川西林盘项目做到文化艺术资源、民俗文化资源土地资源、自然生态资源、现代技术资源的有效整合；

功能布局合理、配套设施一流；

重点发展文化创意产业与观光旅游业的发展；

保护历史文化的遗存和弘扬传统文化。

川西林盘项目承载着永久性田园风光带的真正内涵，经过政府的引导和支持，完美的保存现有林盘，同时还担负着增强农村生产力的社会使命和典型示范作用。

项目规划示意图：

2.2项目定位

项目定位于中国独一无二的农耕民俗文化的继承与保护，艺术文化的聚落与文化创意产业的发展结合，建立创新型的文化创意产业的发展模式，成为成都建设国际田园城市与城乡统筹综合配套改革试验区的创新发展模式的典范之一。

2.3项目品质与建筑形式

建筑的总体规划和建筑设计通过与国际著名设计机构、知名艺术家和本项目艺术顾问团队之间的深度合作，体现出区域民俗文化特性、国际一流的服务功能、个性化的建筑功能和风格，现代科技服务与传统建筑的充分融合，将建筑传统美感和现代艺术美感融合在一起，让社区的艺术家和所有其他来宾在能够切身的感受到传统农耕民俗文化的魅力和浓厚的现代艺术气息。

项目功能包括以知农耕民俗文化与林盘生态文化继承和保护区；

以川西院落式建筑为著名艺术家工作室、艺术家创作室、创意工作社区为核心的国际艺术文化人才聚居中心；

以艺术家画廊、国际艺术文化博物馆、文化艺术交流、艺术培训社区为核心的国际艺术文化交流中心；

以乡村酒店、商业服务设施、会所聚落单元为主的公共配套单元，四个部分的融合发展推动项目建设。

川西林盘项目的保护建筑考虑川西民居建筑精髓，采用穿斗式木结构，墙体材料因材致用，保持原始质朴特性。

建筑细部中的门、窗、墙面、屋顶添加川西民居元素；

庭院空间以川西民居的三合院、四合院为主；

房屋改造立足于现状进行传统民居特色改造。

2.4市场策略

川西林盘项目通过“集中消费，分散体验”的创意规划手法，带动项目的集中区和各分散林盘景观聚落的协调发展，建立艺术家创作单元、创意产品工作室、会展服务与交易单元、旅游观光与农耕民俗文化体验单元等分项目，集中在项目区域内消费，分区、分单元的体验的模式，改善和提高边缘区农民生活和收入，实现社会主义新农村建设与文化创意产业、会展旅游服务发展的良好结合。

通过创意策划和科学规划，经营的同时保护好田园风光带，最大限度盘活土地资产，拓宽投、融资渠道，打造成农耕文化的展示之地、体验之地，城里人远离城市烦嚣的乡土文化体验家园结合农村新型社区建设。

第三章项目市场情况分析

3.1文化产业发展背景

目前，我国的文化产业虽有所发展，但其产业化程度与世界发达国家相比仍存在着较大差距，潜在的优势未能充分发挥,整体实力偏弱，文化产业在国际竞争中亦处于劣势，文化贸易逆差严重。

这与我国目前在经济领域所取得的成就和国际地位是非常不相符的。

2007年6月，国务院批准成都市设立全国城乡统筹综合配套改革试验区，2009年5月，国务院批准成都全国城乡统筹综合配套实施方案，这是国家在新的历史时期加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。

成都将在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。

3.2国外艺术文化村落发展情况

美国纽约SOHU区

全球最大的文化创意产品生产和输出国家，美国文化创意产业是对经济增长拉动最大的产业门类，也是全美出口份额最大的产业。

从上世纪30年代开始发展城市艺术文化村落，纽约SOHU区是美国最知名的创意园区之一，它曾是一个废弃的地下工厂，因有大量闲置房屋且租金极其低廉，被一些从欧洲移居纽约的艺术家看中，发展成为一个艺术家聚集区。

20世纪50年代，为促进园区发展，纽约市政府出台法规，规定非艺术家不得进驻。

全盛时期，面积不足纽约市区1％的SOHU区内，居住着全纽约30％以上的艺术家。

如今，SOHU区已经成为一个集商业与艺术于一体的完善社区。

美国纽约SOHU：

英国：

HOXTON艺术村落

伦敦HOXTON位于伦敦东部，区域面积为1平方公里左右，这里以前有很多轻工业、造船业的工厂，以前这里地价十分便宜，工厂的厂房已经被闲置多年，低廉的房租和宽阔的空间正好是那个时候伦敦年轻的艺术家们进一步发展所需要的。

HOXTON的复兴与发展是伦敦城市 

“文化重建”过程中的经典案例，当艺术家、设计师们把文化、艺术带入一个地域的同时，这个地区与文化相关的文艺产业以及整个地区的城市建设也随之复兴起来，如今这里已经有着多间的创意、设计公司、著名画廊、新锐杂志社进驻，成为了伦敦最新最热的时尚地标。

在HOXTON不断发展的同时，这种自发群聚效应又一次改变了街道，大量有个性的餐厅、咖啡馆、酒吧club开张，使得这里的地价上涨速度飞快，代表人物Daljit 

Singh、Britta 

Burger、Simon 

Peapce。

英国HOXTON：

韩国：

数字媒体城

　2000年开始，韩国政府主导的投资60多亿韩元分别在釜山、光州、大田、大邱等地建立“文化创意产业支援中心”，推动文化创意产业在全国的发展。

2002年又投资32亿韩元建立共同制作室，为具有一定技术，但饱受资金困扰的中小文化创意企业提供长期、系统的扶持，改变了过去一次性支持的做法。

由首尔政府开发的数字媒体城（DMC），将打造世界一流的数字媒体技术研发中心，主营媒体娱乐广播、游戏、电影/动画制作、音乐和Cyber教育，与世界其他国家的媒体业形成差异化竞争。

3.3国内艺术文化村落的发展

北京宋庄艺术村落

宋庄镇位于北京东部，通州北部，距北京24公里，地处潮白河与温榆河之间区域面积为5平方公里左右，二十世纪九十年代中后期开始形成，位于北京通县，因环境安静，房屋租用价格低，交通便利而吸引艺术家在此居住创作。

北京宋庄村落：

目前在宋庄租房、购房、建房的艺术家已有1000多名，宋庄现有各类博物馆、画廊、展馆20多处，2005年宋庄镇政府在小堡村的中心街举办了首届宋庄文化艺术节，会聚10多万人次。

宋庄镇把文化创意产业作为经济发展的引导性产业，有意识地采取相应政策，发展文化创意产业，使得文化发展与经济建设同步把艺术资源转化为艺术品牌并推向世界，代表人物批评家栗宪庭，艺术家方力钧、王广义、刘晓东、杨少斌、岳敏君。

北京798大山子艺术区

北京798大山子艺术区位于北京东北方向大山子地区，原国营798厂等电子工业的老厂区所在地。

798为主的厂区的建筑风格简练朴实，讲求功能，它们是50年代初由苏联援建，随着北京都市化进程和城市面积的扩张，原来属于城郊的大山子地区已经成为城区的一部分，原有的工业外迁，原址上兴起更适合城市定位和发展趋势的、无污染、低能耗、高知识含量的新型的产业，大批艺术家文化人的入驻，是这一历史趋势的反映，2002年开始，一批艺术家和文化机构开始进驻这里，成规模地租用和改造空置厂房，目前798厂方圆一平方公里现在有数百多家文化机构，包括出版，建筑设计，服装设计，室内家居设计，音乐演出，影视播放，艺术家工作室等，798已经成为北京和中国最著名的创意文化产业区。

许燎源现代设计艺术博物馆

2007年9月份正式开馆的许燎源现代设计艺术博物馆，是国内第一个个人设计艺术博物馆，经过这几年的发展已经成为了我国品牌包装设计、产品规划、形象策略、咨询服务的著名机构。

博物馆内不仅有许燎源先生作品的展示，同时引进了日本设计大师杉浦康平的作品以及香港、荷兰等地著名艺术家的作品，并举办各种展览，如中国包装设计界巅峰盛会、现代陶瓷艺术展以及国内一些社会公益展，加强了成都与国际艺术界的高端交流，成为了四川省文化创意产业示范基地，四川省乃至中国对外文化交流的窗口，对外学术交流的平台，现代设计的基地，当仁不让的成为了成都的文化名片，并带动和促进了周边产业的发展，形成了产业聚集效应，加快了城乡统筹建设的发展。

3.4川西林盘定义范畴

四川平原在长期社会历史发展过程中，因为都江堰灌溉的影响，广大的农村区域形成了星罗棋布的乡村院落，院落与周边乔木、竹林、河流及外围耕地等自然环境有机融合，形成优美和谐、形如田间绿岛的农村居住环境形态，这就是林盘。

3.5川西林盘的发展特点

川西林盘是川西平原在全世界所唯一具有的独特农业群落方式，林盘之间以田为界，宅院相距不远，建筑聚落空间主要以三合院为主；

较大的林盘则形成数个院落联结围成大圆摞的形式；

林盘外围多为高大乔木和茂密竹林环绕，从外部只能看见茂密的竹笼、树林，而建筑掩映其间；

林盘周边均有水渠环绕或穿过，形成周边沃野环抱、中间密林拥簇、小桥流水伴随的独特景观。

3.6郫县的区域优势

项目首选地址为郫县团结镇区域，郫县古称郫邑，为古蜀国都城，公元前314年，秦灭蜀后设蜀郡，郫邑始称郫县。

郫县处于古蜀文化的发源地，历史悠久、文化底蕴深厚；

郫县的林盘群落是川西平原林盘群落的代表。

3.6.1地理位置

郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。

具备以下优势：

（1）团结镇林盘群有大小林盘52个；

（2）林盘内居住农民1540人；

（3）规划林盘群总面积为48.5公顷；

（4）距离成都最近的林盘群落；

（5）现状四级道路：

新合路、龙达路、龙普路；

（6）该区域位于锦江上游，走马河、沱江河、清水河三河交界处；

（7）这里是都江堰水系的上游地段，无数的毛渠和排水沟遍布其中；

（8）城市近郊的田园风光带，具有天府之国代表性的乡村意境和乡土文化。

3.6.2良好经济基础

（1）2007年，全年地区生产总值115亿元，年均增长14%；

（2）人均GDP由2002年的1480美元增加到2800美元；

（3）县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，全国最具投资潜力中小城市50强。

3.6.3符合郫县的发展方向

（1）深入推进“三个集中”和新农村建设；

（2）政府促进工业化、城市化、农业产业化互动发展；

（3）加快建设实力郫县、魅力郫县、活力郫县，促进社会事业协调均衡发展。

3.7市场需求旺盛

3.7.1浓厚的艺术氛围

“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都。

”成都的休闲文化早已让世人尽知，正如许多画家所说，成都不仅适于居住，也适于创作，这也是很多成都画家不愿离开成都到外地发展的原因。

在马一平、何多苓、周春芽、邓乐等一批著名艺术家的带领下，成都对中国当代艺术的影响也变得极为重要。

艺术园区的建立应该将这些影响力凝聚并推向新的高度。

3.7.2成都由众多的艺术院校和艺术家组成了良好的市场基础

在中国当代艺术的发展史上，“川军”向来是一支庞大的力量。

可以说，成都又占据了拥有众多优秀本土艺术家资源的优势，实力自然不同凡响。

成都现在号称“收藏第四城”，名目繁多的艺术区陆续建立后是否能让“中国当代艺术第四城”的称号名副其实。

3.7.3成都有大量优秀的艺术作品和创新的艺术创作活动

2004年前后，画家周春芽等人在簇桥租下一片厂房作为画室，由于厂房屋顶是蓝色，于是将其称为蓝顶艺术中心，目前四个区域住着何多苓、周春芽等50多人，2008蓝顶艺术区在三圣化乡开建二期工程；

2008年中国首个当代美术馆群落将在青城山落成；

洛带镇的艺术粮仓也正式开始营运；

以四川音乐学院成都美术学院为中心的北村艺术区将迎来首批画家入住；

有“成都798”之称的国际艺术城将落户非遗公园，泷园画家村等也渐成小型的画家聚集地。

艺术家们自发组建的艺术区已在圈内夯实了成都当代艺术区的文化根基。

但是，无论成都如何使劲地包装自己，建多少艺术中心，总摆脱不了一个尴尬的局面——艺术区在成都，艺术市场却不在成都。

就拿成都的画廊而言，只有K画廊、千高原、蓝色空间等几家画廊在代理成都本土画家，并且，蓝色空间代理的画家多是成名的“川军领导人”，而其他画家的机会则少之又少。

成都地区的艺术区越来越多，艺术家也越来越多，在本土画廊不够实力、本土市场仍处萌芽状态的情况下，依靠仅有的外来资本去支撑，一流的资源没有一流的市场，不能不说是一种无奈。

四川的年轻画家正在等待一切时机往外冲，四川外的艺术投资者自然不会轻易放过一个有潜质的“川军”新秀。

然而，从打造成都本土的文化而言，如何让成都的艺术区真正达到资源整合并壮大，开发本身具有优秀资源的市场，如何在本土的大文化圈内先扩大自身的影响，让更多的本土画家在家门口就有良好的机会，这才是务实之举。

第四章投资分析与财务测算

由于项目诸多条件的不确定性和项目全部完工，持续运营期间的市场环境比较复杂，因此，暂时只对项目的静态投资进行测算。

4.1建筑指标

以乡村酒店、商业服务设施、会所聚落单元为主的公共配套单元，共计四个部分。

经济技术指标（预测指标）

农村集体用地面积

66600㎡

农村土地流转用地面积

466200㎡

国有建设用地面积

133200㎡

规划土地面积合计

666000㎡

总建筑面积

140000㎡

建筑总占地面积

199000㎡

总容积率

0.70

总建筑密度

35%

川西林盘生态保护区建筑面积

10000㎡

艺术文化人才聚居中心建筑面积

60000㎡

国际艺术文化交流中心建筑面积

40000㎡

公共配套单元

乡村酒店、会所中心、社区服务等

20000㎡

商业配套

合计

30000㎡

4.2项目开发周期

项目建设周期预计30个月（2010年7月—2012年7月），2013年开始运营。

4.3投资估算

（1）土地成本

根据本项目总体规划，结合土地市场变化趋势和本项目的独特性，我们计划项目总占地规模1000亩，其中包括100亩的农村集体用地，700亩的农村流转土地，200亩的国有建设用地。

农村集体用地的价格按照国家相关规定执行，农村流转土地将按照市场租用的价格进行协商，国有建设用地价格建议政府给予一定的优惠，按照40万元/亩价格挂牌出让。

这里就按照此价格测算土地成本：

项目地块建设用地200亩，共计土地成本约8000万元。

按照《中华人民共和国契税暂行条例》，获取该土地将交纳3%契税：

240万元。

土地交易过程中可能还需支付交易手续费、土地管理费等费用，相对前两项费用而言比较微小，这里忽略不计。

另外，由于条件不具备，暂不考虑农村集体用地和农村流转土地的成本。

因此，土地相关成本为：

8240万元。

（2）前期报建费用

前期报建费用包括城市配套费、中小学改善费、文物勘探费、人防工程费、白蚁防治费以及其他费用等，成都市目前收费标准大约在140元/平米：

预计前期报建费用约1960万元。

（3）设计费用

设计费用包括概念设计、初步设计、施工图设计、园林景观设计、装修装饰设计等。

项目聘请国际知名设计机构的品牌设计大师来设计。

这里按照100元/平米来估算：

设计设计费用约：

1400万元。

（4）后续建设投资

A土建成本

土建成本包括地质勘测、基础工程、主体工程和工程监理等费用。

依据成都地区建设同类性质的建筑估算，土建成本在1300—1600元/平米，这里按照1500元/平米来估算：

土建成本约：

21000万元。

B安装工程成本

安装工程成本包括给排水、暖通、煤气、强电、弱电、消防、电梯（含扶梯）等费用。

这里按照800元/平米来估算：

预计安装工程成本约：

11200万元。

C装修装饰成本

本项目的国际文化交流中心、林盘文化生态保护中心、乡村酒店的商业服务中心均为精装修部分，因此，此部分装