富阳城区住宅市场调研报告.docx

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富阳城区住宅市场调研报告

富阳城区住宅市场调研报告

目录

一、宏观环境研究2

（一）城市简介2

（二）人口环境2

（三）历史文化2

（四）交通环境3

（五）经济环境3

（六）城市规划6

二、房地产市场研究7

（一）城市房地产市场概况7

1、2007年房地产开发情况7

2、2006年房地产开发情况7

（二）区域市场竞争分析8

1、个案概况8

2、类型分析9

3、产品分析10

4、价格分析13

5、销售情况15

6、客群分析17

（三）市场结论18

1、市场上的主流产品18

2、市场上的空缺产品18

3、市场的机会和空间18

附：

富阳在售个案汇总表19

一、宏观环境研究

（一）城市简介

富阳市位于浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。

地理坐标为北纬29°44'～30°12'、东经119°25'～120°09'，东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。

市域东西长69.7千米，南北宽49.7千米，总面积1831.21平方千米，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之称。

富春江斜贯中部，320国道穿越全境。

市政府驻地富春街道桂花路25号，距杭州市区37千米，为杭州市西南屏障。

1994年1月18日，经中华人民共和国国务院批准，撤销富阳县，设立富阳市，行政区域不变，隶属关系依旧。

全市设乡镇、街道25个，总人口有63万余人。

（二）人口环境

2007年末全市总人口64.01万人，比上年末增加4205人，增长0.67%。

在总人口中，农业人口51.45万人，非农业人口12.56万人。

出生人口6469人，出生率10.1‰；死亡人口3849人，死亡率6.0‰，自然增长率4.1‰。

（三）历史文化

富阳历史悠久。

秦王政二十六年（公元前221）置富春县。

三国吴黄武四年（公元225），析富春县地置建德、新昌（后改寿昌）、桐庐3县。

次年（公元226），又置新城（后改新登）县。

东晋太元十九年（公元394），为避简文帝生母宣太后郑阿春讳，更名富阳，富阳之名始于此。

隋、唐直至宋、元、明、清，富阳县均归杭州府（临安府、杭州路）所辖。

民国初属钱塘道，民国16年（1927），废道直属于省。

民国27年（1938）改属第一行政区，后又多次变更，至民国37年（1948），改隶第四行政区。

1949年5月4日富阳解放，初属临安专署，1952年改为省直辖，1955年划归建德专署。

1958年10月并入桐庐县，属杭州市辖。

1961年12月，原新登、富阳地从桐庐县析出，合置富阳县，隶属杭州市。

1994年1月18日，撤销富阳县，设立富阳市，行政区域不变，隶属关系依旧。

富阳市地杰人灵，以诗文称著于世者代有其任。

唐代施肩吾、罗隐，宋代谢涛、谢绛，谢景初，清代董邦达、董诰、周凯，近代夏震武，现代郁达夫等均为一代文豪，并有诗文书画传世。

民国初年，富阳、新登两县先后设置通书教育演讲所、通俗图书馆等社会文化教育机构。

（四）交通环境

富阳区域内水陆交通发达。

水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。

陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。

距杭州国际机场50分钟，距杭州火车站仅半小时。

至2003年底，全市公路总里程为845.015公里，其中一级公路72.8公里，二级公路102.201公里，等级公路总计844.012公里，占公路总里程99.88%；高级路面258.424公里，次高级路面586.591公里，为公路总里程100%；全市公路通乡率100%，公路通村率达到96.90%。

（五）经济环境

1、杭州地区七县（市、区）2007年主要指标

◆生产总值（亿元）

地区

生产总值（亿元）

+-%

位次

萧山区

841.7

20.3

4

余杭区

420.8

20.2

5

富阳市

289.0

21.2

2

临安市

197.3

21.5

1

建德市

139.0

20.7

3

桐庐县

142.8

18.6

7

淳安县

80.2

19.0

6

◆全社会固定资产投资（亿元）

地区

固定资产投资（亿元）

+-%

位次

　萧山区

306.8

14.1

4

　余杭区

210.2

9.7

7

　富阳市

130.5

13.7

5

　临安市

75.1

14.6

3

　建德市

50.9

19.3

2

　桐庐县

68.5

12.0

6

　淳安县

44.1

21.8

1

◆地方财政收入（万元）

地区

地方财政收入（万元）

+-%

位次

萧山区

538828

34.9

1

余杭区

367923

34.0

2

富阳市

204533

28.1

3

临安市

97935

21.8

6

建德市

84236

24.5

5

桐庐县

66815

16.6

7

淳安县

41273

25.6

4

◆城乡居民储蓄余额（亿元）

地区

城乡居民储蓄余额（亿元）

+-%

位次

萧山区

404.3

5.5

4

余杭区

231.4

8.6

1

富阳市

102.2

5.9

3

临安市

67.4

1.8

6

建德市

57.2

-5.2

7

桐庐县

57.5

2.0

5

淳安县

36.0

6.9

2

2、富阳市2007年经济运行状况

2007年全市实现生产总值289亿元，增长21.2%（按可比价计算，增长16.6%）。

其中第一产业增加值21.7亿元，增长9.9%；第二产业增加值181亿元，增长23.6%；第三产业增加值86.3亿元，增长19.4%。

三次产业增加值结构由上年的8.3：

61.4：

30.3调整为7.5：

62.7：

29.8。

人均生产总值45291元，按2007年年未汇率计算折算为6197美元。

◆财政收入稳步增长

全年实现财政总收入38.76亿元，比上年增长28.1%，其中地方财政收入20.45亿元，增长28.1%。

全年地方财政一般预算支出20.1亿元，增长22.6%。

◆固定资产投资适度增长

全年全社会固定资产投资完成130.5亿元，比上年增长13.7%，其中限额以上投资115.5亿元，增长13.6%。

从限额以上投资结构看，第一产业投资0.3亿元，增长199.1%；第二产业投资71.2亿元，增长23.5%；第三产业投资44亿元，增长0.1%。

◆城乡居民收入持续增加

全年城镇居民人均可支配收入19042元，比上年增长14.2%；人均消费性支出13626元，增长6.8%，其中食品支出占生活消费支出的比重（恩格尔系数）为36.7%，交通通讯文化教育娱乐消费占15.4%。

农民人均纯收入9601元，增长13%；人均生活消费支出8510元，增长15.1%，其中交通通讯文化教育娱乐消费占8.4%。

居民储蓄继续增加。

年末城乡居民本外币储蓄余额102.9亿元，比年初增加5.4亿元，增长5.5%。

人均储蓄余额16079元，增长4.5%。

◆城乡居民居住条件不断改善

年末城镇居民人均住房使用面积25.33平方米，比上年末增加1.77平方米；农民人均居住面积79.2平方米，增加6.9平方米。

◆建筑业保持稳定发展

经杭州市统计局初步核定，2007年全市实现建筑业增加值10.0亿元，比上年增长11.0%。

全市除农户建房以外各类房屋建筑施工面积581.9万平方米，增长29.3%；竣工面积179.5万平方米，增长5.8%。

（六）城市规划

城镇空间结构为“一主、一副、二轴”

（一）“一主”即中心城市，依托富春江轴线形成沿江组团布局的城市形态，由北部的受降-高桥组团、富春组团、鹿山组团、东洲组团、春江组团、场口组团组成富阳中心城市。

（二）“一副”即依托新登形成富阳西北片中心，作为市域副中心培育小城市。

（三）“二轴”即西北片以320国道和杭淳一级公路（富衢线、新淳线）为轴线，以新登为中心，结合交通线形成点轴城镇组群，把万市与洞桥组合新镇，整合相向发展，集聚西片人口与产业，带动西部城镇开发。

东南片以杭千高速公路为轴线，以龙门古镇为中心，以发展旅游业和特色产业为主导，形成东南城镇发展组群。

富阳以“接轨大都市，建设新富阳”为目标，加快市域工业化进程；推进城市化，全面提升城市综合实力和区域竞争力。

打造富阳“山水名市，现代产业新城，人居休闲胜地”。

二、房地产市场研究

（一）城市房地产市场概况

1、2007年房地产开发情况

全年房地产开发完成投资30.3亿元，比上年增长3.4%。

商品房施工面积316.5万平方米，增长11.9%；销售面积82.2万平方米，增长23.6%，其中住宅销售74.8万平方米，增长26.3%。

2、2006年房地产开发情况

全年完成房地产开发投资29.34亿元，其中住宅完成22.69亿元，新增固定资产40.5亿元，施工住宅面积245.75万平方米，竣工住宅面积59.75万平方米，商品房屋销售面积66.5万平方米，商品房屋销售额30.91亿元。

（二）区域市场竞争分析

1、个案概况

本次市场调研涉及富阳主城区在售住宅个案11个，基本涵盖了城区内所有代表性的项目。

从个案的分布情况来看，城中的迎宾路、文教路——文教北路、金桥北路、江滨大道等区域分布相对集中，在售个案的总体量达到了近100万平方米。

——在售个案中，体量较大的项目有飞虹丁香花园、容大郦城、龙祥城市化园、浪漫香槟以及金都铭苑等项目，均超过10万平方米，个别个案接近20万平米。

2、类型分析

从在售个案的物业类型来看，富阳市场的居住物业以高层和小高层为主，多层其次，高层物业主要集中在16～22层之间，小高层物业则集中在9～12层之间，多层物业则集中在5～6层之间。

各物业类型所占比例：

——在售个案中有高层物业的项目占到63.63％，有小高层物业的项目占到54.5％，有多层物业类型的项目占到45.5％；小高层和高层物业为富阳住宅市场的主流物业类型，市中心、富春江沿岸等更是分布了众多的高层建筑。

3、产品分析

富阳市场上的户型种类繁多，从50平方米的单身公寓到200平米以上的6房，再到近300平米的跃层，面积范围跨度较大。

1）各户型面积区间跨度分布情况：

——从图中可以看出，跃层的面积跨度达到了140平米、3房面积跨度为76平米、4房面积跨度为73平米，2房面积跨度为41平米，跃层、3房和4房的面积区间跨度较大；

——各主要户型的主力面积分别为：

2房86平米，3房136平米，4房176平米，跃层180平米。

2）各户型所占比例（按面积计算）：

——富阳在售的个案中，3房的体量占到总户型的55.47％，达到了一半以上，占据市场绝对主力；其次为4房，占到13.69％；跃层占到12.57％，5房、6房、单身公寓三种户型总计占15％以下，所占比重很小，；

3）在售个案主力面积分布情况：

案名

主力户型

飞虹·丁香花园

3房2厅

大家·阳光里

3房2厅

江滨18号公馆

5房2厅

龙祥·城市花园

4房2厅

鹿山锦苑

4房2厅

金都铭苑

3房2厅

锦华园

3房2厅

清风万和苑

3房2厅

浪漫香槟

3房2厅

容大郦城

3房2厅

德邻公寓

1房1厅

——从主力面积来看，在售个案主力面积多集中在120～140平米之间，住宅个案中的锦华园、浪漫香槟主力面积较小，鹿山锦苑、城市花园和金都铭苑3各项目主力面积都在180平米以上；

——从户型分布来看