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(4)张浦板块房产市场小结22
3、阳澄湖板块22
(1)阳澄湖土地市场22
(2)阳澄湖别墅市场23
(3)阳澄湖板块商品房市场动态24
(4)阳澄湖板块商品房市场小结24
四、盘桓观点25
一、房地产宏观市场研究
1、经济环境
Ø
2011年7月宏观经济指标数据
①规模以上工业增加值同比增14%,环比增0.9%
2011年7月份,规模以上工业增加值同比增长14.0%,比6月份回落1.1个百分点。
1-7月份,规模以上工业增加值同比增长14.3%,增速与1-6月份持平。
从环比看,7月份,规模以上工业增加值增长0.9%。
分经济类型看,7月份,国有及国有控股企业同比增长9.5%,集体企业增长9.2%,股份制企业增长15.8%,外商及港澳台投资企业增长10.6%。
分轻重工业看,7月份,重工业增长14.5%,轻工业增长12.8%。
分行业看,7月份,39个大类行业全部保持同比增长。
其中,纺织业增长8.6%,化学原料及化学制品制造业增长14.9%,非金属矿物制品业增长18.8%,黑色金属冶炼及压延加工业增长10.9%,通用设备制造业增长15.8%,交通运输设备制造业增长11.2%,电气机械及器材制造业增长12.9%,通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长15.0%,电力、热力的生产和供应业增长10.5%。
分产品看,7月份,468种产品中有381种产品同比增长。
其中,发电量4252亿千瓦时,日平均发电量137亿千瓦时,增长13.2%;
钢材7572万吨,日平均产量244万吨,增长14.9%;
水泥18308万吨,日平均产量591万吨,增长16.8%;
原油加工量3749万吨,日平均产量121万吨,增长5.9%;
十种有色金属293万吨,日平均产量9.5万吨,增长9.8%;
乙烯130万吨,日平均产量4.2万吨,增长11.5%;
汽车131.8万辆,日平均产量4.3万辆,下降1.3%;
轿车77.7万辆,日平均产量2.5万辆,增长12.6%。
(参见附图)
7月份,工业企业产品销售率为98.5%,比上年同月提高0.2个百分点。
工业企业实现出口交货值8723亿元,同比增长16.6%。
②前7月固定资产投资同比增25.4%7月环比增0.27%
2011年1-7月份,固定资产投资(不含农户)152420亿元,同比增长25.4%,比1-6月份回落0.2个百分点。
其中,国有及国有控股投资52752亿元,增长13.6%。
从环比看,7月份固定资产投资(不含农户)增长0.27%。
分产业看,1-7月份,第一产业投资3539亿元,同比增长22.8%;
第二产业投资66777亿元,增长26.7%;
第三产业投资82104亿元,增长24.5%。
1-7月份,工业投资65148亿元,增长26.4%;
其中,采矿业投资5254亿元,增长15.8%;
制造业投资52883亿元,增长31.8%;
电力、燃气及水的生产和供应业投资7012亿元,增长2.1%。
分地区看,1-7月份,东部地区投资增长22.6%,中部地区投资增长30.5%,西部地区投资增长29.2%。
从项目隶属关系看,1-7月份,中央项目投资9075亿元,同比下降4.7%;
地方项目投资143345亿元,增长28.0%。
在登记注册类型中,1-7月份,内资企业投资141754亿元,同比增长26.1%;
港澳台商投资4946亿元,增长24.6%;
外商投资5054亿元,增长17.8%。
从施工和新开工项目情况看,1-7月份,施工项目计划总投资502834亿元,同比增长19.4%;
新开工项目计划总投资136303亿元,同比增长19.3%。
从到位资金情况看,1-7月份,到位资金183552亿元,同比增长23.4%。
其中,国家预算内资金增长14.1%,国内贷款增长10.6%,自筹资金增长29.3%,利用外资增长15.1%,其他资金增长16.2%。
③房地产开发投资增长较快
1-7月份,全国房地产开发投资31873亿元,同比增长33.6%。
其中,住宅投资22789亿元,增长36.4%。
全国商品房销售面积52037万平方米,增长13.6%。
其中,住宅销售面积增长12.9%。
1-7月份,房地产开发企业本年资金来源47852亿元,同比增长23.1%。
7月份,全国房地产开发景气指数为101.50。
④7月社会消费品零售总额14408亿,同比增长17.2%
2011年7月份,社会消费品零售总额14408亿元,同比增长17.2%。
其中,限额以上企业(单位)消费品零售额6690亿元,增长23.3%。
1-7月份,社会消费品零售总额100241亿元,同比增长16.8%。
从环比看,7月份社会消费品零售总额增长1.26%。
按经营单位所在地分,7月份,城镇消费品零售额12490亿元,同比增长17.3%;
乡村消费品零售额1919亿元,增长16.4%。
按消费形态分,7月份,餐饮收入1627亿元,同比增长17.1%;
商品零售12781亿元,增长17.2%。
在商品零售中,限额以上企业(单位)商品零售额6171亿元,增长23.6%。
⑤7月居民消费价格总水平同比上涨6.5%
2011年7月份,全国居民消费价格总水平同比上涨6.5%。
其中,城市上涨6.2%,农村上涨7.1%;
食品价格上涨14.8%,非食品价格上涨2.9%;
消费品价格上涨7.6%,服务项目价格上涨3.7%。
全国居民消费价格总水平环比上涨0.5%。
其中,城市上涨0.5%,农村上涨0.5%;
食品价格上涨1.2%,非食品价格上涨0.1%;
消费品价格上涨0.5%,服务项目价格上涨0.4%。
交通和通信类价格同比上涨0.9%。
其中,交通工具价格下降1.0%,车用燃料及零配件价格上涨14.8%,车辆使用及维修价格上涨4.6%,城市间交通费价格上涨2.5%,市区公共交通费价格上涨2.4%;
通信工具价格下降13.2%。
娱乐教育文化用品及服务类价格同比上涨0.5%。
其中,教育价格上涨1.6%,文娱费价格上涨1.7%,旅游价格上涨3.8%,文娱用耐用消费品及服务价格下降6.6%。
居住类价格同比上涨5.9%。
其中,水、电、燃料价格上涨4.4%,建房及装修材料价格上涨5.5%,住房租金价格上涨4.0%。
据测算,在7月份6.5%的涨幅中,去年价格上涨的翘尾因素约为3.3个百分点,今年新涨价因素约为3.2个百分点。
2、政策动态
全国政策
房地产信托7月或全面叫停
在信贷收紧、按揭提高的情况下,一度成为开发企业“救命稻草”的房地产信托或将在7月初全面叫停。
经历了1到4月份的高速增长,尤其是5月份井喷式爆发,房地产信托公司已经接到银监会相关指令:
稳中有降,且每月10日前上报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息。
业内人士称,6月份的募集资金将会继续创下历史新高,预计7月初会全面叫停,但这次叫停的不包括保障性住房。
目的是要压缩开发企业的资金链条,引导住宅开发企业降价。
中国经营报2011-7-4
央行加息25个基点房贷利率升至近10年来最高
央行7月6日宣布,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。
新京报2011-7-7
房地产调控“国五条”,要求房价上涨过快二三线城市进行限购
国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作。
会议要求,已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
同时,要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。
会议认为,一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。
各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。
搜房网2011-7-14
住建部急查二三线城市楼市,将起草新限购名单
与国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步,住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
“遴选”新一轮限购的二三线城市名单,将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。
“所谓这个草拟的名单,并不是住建部直接发通知要求这些地方政府实施限购,而是首先看地方政府的主动性,如果某一地方符合国务院提出的房价上涨过快、房地产市场过热这两个标准,而未出台限购政策,住建部会做相应的沟通和督促工作。
”前述接近住建部的权威人士称。
中国经营报2011-7-16
首套房房贷优惠利率难觅踪迹,个别银行已停贷
随着存款准备金率的上调、加息以及楼市调控政策的多重影响,从包括四大国有商业银行在内的13家银行处获悉,目前首套房优惠已难觅踪迹,仅农行可提供9.5折优惠,且放款时间与以前相比较长,需一个半月左右。
部分银行利率甚至出现上浮,个别银行暂停个人房贷业务。
I时代报2011-7-21
外资银行首套房首付50%
外资银行的房贷审核日趋严格,二套房贷款利率为基准利率上浮1.1倍起做,在政策规定的首套房首付不低于30%的基础上,外资银行的房贷款首付要求已普遍达到50%。
每日经济新闻2011-7-21
银监会:
首次预警商业地产贷款
商业地产本轮的高涨行情即将触发管控临界。
在银监会召开的2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康公开表示,加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测。
同时,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
中国房地产报2011-7-28
地方政策
苏州市将对商品房“一套一标”拉网检查
从7月起,苏州市将对商品房销售“一套一标”进行执法检查。
据市物价局有关人士介绍,为严格落实明码标价规定,有效规范市场价格行为,在此次商品房“一套一标”拉网式检查中,将对不执行“一套一标”的房地产企业予以严肃查处。
重点查处虚高标价、虚假打折、囤积居奇、哄抬物价、串通涨价等价格欺诈行为,加快查处价格投诉举报,对违法违规事件做到有报必查,有查必果。
在商品房销售“一套一标”执法检查中,市物价部门对不执行“一套一标”的企业,每套将处以5000元罚款;
对以模糊、虚假标价方式诱导消费的将以价格欺诈论处,处以5万到50万元的罚款。
苏州日报2011-7-4
北京昨出“新拆迁条例”实施细则需先补偿再搬迁
在“新拆迁条例”出台后不到半年,北京出台了具体的实施细则。
首都之窗政府公报中发布了已开始实施的《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》(以下简称《意见》),其中规定,房屋征收应当先补偿、后搬迁。
在作出房屋征收决定前,就应当明确征收项目补偿资金的总额和产权调换房源。
房屋征收部门应当设立房屋征收补偿资金专用账户,确保资金足额到位、专款专用。
相关人士表示,房屋产权调换指被征收人可选择房屋安置,政府提供房屋,实行产权调换并结算差价。
对于符合条件的家庭,优先配租、配售保障房。
新京报2011-7-4
苏州下月起买地下车位可以办证
苏州市国土资源局副局长张焱表示,《苏州市地上地下空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》将从8月1日起开始实施,目的是为了鼓励和引导合理开发和统筹利用地下空间,同时加强地下空间的统一的管理,以及规范我们的登记行为,来保护土地权利人的合法权益。
姑苏晚报2011-7-4
信贷额度告急,广州多家银行暂停二手房贷,并提高首套房贷款利率
广州一些国有银行已提高首次置业者购买二手房的按揭贷款利率,同时部分国有银行与股份制银行开始暂停二手房贷业务。
据调查,目前广州已暂停二手房贷的银行包括邮政储蓄银行、民生银行、深圳发展银行等。
而广发银行、招商银行、建设银行、工商银行虽未暂停,但均表示“额度紧张”。
而这些未暂停二手房贷的银行,无论是否首次购房,购房者一般都需要承担上浮10%-30%不等的利率。
目前一些小型股份制银行基本暂停二手房贷款,大型国有商业银行虽未表示暂停,但也不能按正常时间放款对此,满堂红研究部主任沈锐培认为,贷款难度的增加已经卡住了不少买家,潜在买家的入市欲望也将因此减弱,二手房成交量或将进一步萎缩,甚至部分银行表示,无论一二手房贷均已停放。
广州日报2011-7-5
苏州市试水居住证,昆山外来人口落户门槛将放低
7月5日,江苏省公安厅召开新闻发布会,公布了20条“社会管理创新和服务群众措施”,20条措施以便民和警务公开为主要切入点,在户籍、车辆管理、出入境办证以及网上办案等方面作出了一系列承诺。
警方将以流动人口居住证制度为基础,形成阶梯式的落户政策通道:
让暂时不具备落户城镇条件的流动人口,在居住一定年限、符合一定条件后,逐步在就业地城镇落户。
昆山楼市网2011-7-6
深圳首套房贷利率普遍上浮
随着二手房评估价征税政策正式实施,深圳二手房成交量大幅下跌。
中国证券报记者从银行、地产中介以及新楼盘销售处了解到,目前深圳多家银行首套住房首付成数仍可为三成,贷款利率有的银行已经上浮至基准利率1.1倍,只能尽量帮助申请优惠基准利率。
不论是新房还是二手房,如果购买者是第二套房,则普遍执行首付六成,贷款利率最低为基准利率1.1倍的标准。
中国证券报2011-7-14
新“沪四条”发布,坚决贯彻国家房地产调控各项措施
为进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策,加强房地产市场监管,巩固和扩大调控成果,现就加强商品住房销售行为监管、严格执行住房限售政策等有关问题通知如下:
一、加强商品住房销售方案备案审核。
二、加强商品住房预订行为监管。
三、继续严格执行住房限售政策。
四、开展房地产经纪市场专项整治。
沪房管局网站2011-7-26
楼市限购再度收紧上海叫停外地户籍补税购房
上海将进一步加强“限购令”执行力度。
非本地居民通过补缴近期纳税证明而实现在上海购房的“擦边球”做法,将不再行得通。
非本地居民在上海购房,如果提供近期补缴的纳税证明,各区县房产交易中心将不予认可。
这也意味着找代办公司补税单“打擦边球”买房的“漏洞”被堵死了。
业内人士也指出,目前补缴的税单和正常税单从表面看并无明显区别,房产交易中心如何识别,执行能否到位还有待观察。
东方早报2011-7-26
3、政策解读
1)重点政策解读
中央公布房地产调控“国五条”,通过“从严把握和执行房价控制目标”、“房价过高的地区要加大调控力度”、“房价上涨过快的二三线城市要要限购”等手段,加大了楼市的调控力度。
而昨日召开的国务院常务会议又提出,对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施,这表明管理层对调控力度在“加码”,限购“扩容”。
一线城市降价潮会蔓延到二、三线城市,目前执行限购政策的城市超过40个,投机需求明显被挤压出这些市场,预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。
二三线城市限购政策将更具灵活性,投资客进场还存在市场机会。
调控政策尤其是二三线城市预计会保持一定的灵活度,同时,根据当地房地产市场情况变化,各地当前限购政策出台也应为后续政策出台留有市场空间,这样更能够体现政策的灵活性、动态性、持续性与有针对性。
诸如补缴纳税证明及社保这方面二三线城市有可能不及上海那么严格,因此,从操作层面来讲,短期投资客仍然存在进场的机会。
从投资回报的角度而言,对于即将出台“限购令”的二三线城市,新“国五条”或使二三线城市楼市短期迸发。
如丹东、宜昌、韶关以及南昌、呼和浩特等地的房地产市场的成交量价有可能出现短期走高或暴涨的市场现象。
这和先期一线城市和部分二线城市出台“限购令”的市场抢购现象较为相似,主要是也为了抢在限购令出台之前进行房产交易,以规避限购令出台而带来的不利影响。
其实,这样的一个抢购行为,一定程度上也为短期投资客赢得了投资及短期获利的市场机会。
温总理提出“三个坚定不移”,表达抑制投机性房价之决心
在限购、限价、限贷等一系列楼市政策压力下,今年一季度我国楼市“高烧”日渐减退,但近日,部分地区楼市开始呈现回暖势头,京沪杭三地尤为突出,成交量环比大幅增长。
温总理在此时提出“三个坚定不移”,具有深远意义。
从房地产政策看,房产特别是住房是满足居民住房需要和财富投资的重要手段,是民生保障的最重要的组成部分,因此“十二五”乃至未来十年房地产调控政策必将为保障民生为主轴。
从长远来看,“十二五”和未来十年,我国居民储蓄资产和社会整体仍将有较大增长,人民币升值压力短期内也难以得到有效改善,因此巨大的投资性购房需求将持续存在。
为维护市场稳定和保障民生,国家调控政策重点仍将是大力抑制投机性住房需求。
发改委实行商品房明码标价利弊参半
《规定》的出台,有利于抑制部分开发商的违规行为,特别是在开盘销售中,根据客户数量盲目加价的行为,有利于楼市调控的落实。
“明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格,确保价格的稳定性。
从总体上看,能够有效提高房地产交易的透明度,现在普遍存在二手房市场中的房源信息失真与报价混乱现象应得以明显改善,但对于打压房价而言效果甚微,房价下跌还需要紧缩货币供应量。
由于各地监管部门的人力限制,特别是二三线城市的调控决心都直接影响了政策执行的效果,在实际中执行最多的为定向抽查。
对于个别地区或企业来说,若项目所在地涉及此项政策执行力度较严,可能会采取在项目报价之初报高价格,后期销售中再以折扣降价的方式规避发改委和物价部门的抽查风险。
2)未来调控政策预测
2011年房地产市场结构分化,商品房供给增幅放缓,保障性住房加大入市力度,将导致房价走势出现分化格局。
中高档商品房价存在走高压力,低档商品房价存在下调压力。
住房持有环节可能成为政策调控的重点
未来将改变原来“重流通,轻持有”的房地产税收思路,推进持有环节税收,合理确定税收对象,将房产持有税放在整体税制改革的大框架下统筹规划。
通过征收房产持有税,引导合理住房消费,抑制财产和收入分配差距扩大,推动地方政府从土地财政转向税收财政,改变地方政府推高地价、助推房价的链条。
面对房价快速上涨,国家今年不断加大房地产市场调控,在房地产市场特别是住房市场投机性需求仍未得到有效抑制,房地产调控面临多方挑战。
“十二五”有望全面开征房产税
开征房产税不仅可增加地方财政收入,形成稳定税收来源,也可抑制房价过快上涨,调节收入分配差距,达到“削贫富差距之峰”的效果。
因此,住房持有税被各房地产专业人士看作是最有效调控手段,也是对既得利益最大的调控工具。
因此住房持有税能否真正出台并实施,将是今后衡量房地产调控政策趋向的重要目标。
二、昆山房地产市场研究
1、市场综述
土地供应:
7月昆山土地市场累计新增供应930049.8平方米,涉及全市10个(乡镇)区域共28宗土地,平均单宗土地规模约33216.06平方米。
7月新增土地供应面积较6月增加160455.6平方米,环比增幅20.8%;
较去年7月同期减少884861.9平方米,同比降幅48.8%。
土地成交:
7月昆山土地市场累计成交825921.34平方米,涉及昆山全市7个(乡镇)区域25宗土地。
7月成交面积较6月和去年同期分别减少590291.26平方米和477947.96平方米,环同比分别下降41.7%和36.7%。
商品房供应:
7月,昆山楼市各类剩余房源达到48000多套。
这也就意味着,按照目前的去化速度,即使没有新盘上市,现存的房源也需要一年半左右的时间才能消化完。
商品房成交:
2011年7月昆山楼市全市共实现成交2665套,相比6月份增长了71套,环比涨幅为2.74%。
6月份昆山楼市渐显回暖之势,成交量较5月份有着近10%的增长,而7月份的昆山楼市因为“二三线城市限购”名单的猜想而高度紧张,多次出现日成交量高峰,商业项目由于不受目前限贷政策的影响销售火爆。
商品房价格:
15热门楼盘仅3家下调大部分房价依然坚挺
新推楼盘:
7月昆山有9个楼盘推出
下月开盘:
预计2011年8月将有10个楼盘推出
2、土地市场
7月土地供应分析
指标
工业
商住
商业办公
其他
总计
面积(㎡)
766623.9
133229.6
30196.3
930049.8
宗数(宗)
25
1
2
28
单宗土地规模(㎡)
30664.96
15098.15
33216.06
面积环比变化(㎡)
445036.3
-168951.3
-115629.4
160455.6
环比增幅
138.4%
-55.9%
-79.3%
-
20.8%
面积同比变化(㎡)
-26618.8
-506619.7
-351623.4
-884861.9
同比增幅
-3.4%
-79.2%
-92.1%
-48.8%
根据昆山国土资源局网公布信息,盘桓统计后显示,2011年7月昆山土地市场累计新增供应930049.8平方米,涉及全市10个(乡镇)区域共28宗土地,平均单宗土地规模约33216.06平方米。
在四个主要用途土地中,工业用地依然是新增供应的重头。
7月昆山工业用地共计新增供应766623.9平方米,涉及昆山全市8个(乡镇)区域共25宗土地,平均单宗土地规模30664.96平方米。
6月工业用地供应偏少的情况有所改观,7月昆山工业用地新增供应面积较6月增加445036.3平方米,环比大幅增长138.4%。
但较去年同期有所减少,较去年7月同期
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