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5.物业接管方面

我项目部除顺利接管了苏园丰景的物业管理工作外，还受渭南市信达物业管理有限公司委托，接管了信达乐天花园、信达现代城、信达世纪城、信达国际的保洁项目工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级领导交付的各项任务，得到了业主的好评。

2014年10月1日，我们开始正式接管渭南市信达物业管理有限公司所管辖的乐天花园和现代城的保洁工作。

在人员配备不足的情况下，我们依然按照甲方的要求高标准、严要求的清扫园区路面、景观和楼内卫生。

2014年12月1日，再次接管了信达世纪城和信达国际两个项目的保洁工作,经过全面开荒以后，现在保洁工作已进入正轨。

（2）装修监管和物业返修工作

1.客服、工程、保安三个部门对业主装修进行全面监管，巡查时对检查情况在巡检表上签到，对违章装修的业主，一经发现，立即上报处理，根据违章情况不同，发处不同的书面整改通知书进行指导、纠正，让其将违规装修的部分恢复原状。

2.九月份的连阴雨不断，园区内的5栋楼的屋面出现了不同程度的渗水，同时地面回填土填充不实，地面出现了多处裂缝下沉情况。

物业工作人员冒雨拍照存档，及时与业主做好解释、安抚工作，并以书面形式报给恒昌公司。

恒昌公司召开紧急会议，及时组织工队进行维修才没有发生业主群体上访事件。

回填土下沉十月份修好之后，十二月初，5号楼又出现了回填土下沉，工队目前正在维修。

（三）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制

2014年是项目发展和奠定基础的关键年，我项目部把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《放行条》、《来电来访登记表》、《空置房检查表》、《装修巡查表》、《空置房申请表》等，为项目部发展的规范化和可持续化奠定了基础。

同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我项目部不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

（四）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队

在员工队伍建设方面，项目部一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；

另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。

我项目重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，组织员工与业主的联欢晚会，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足项目部不断变革创新和成长发展的需要。

（五）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全作为一切工作的根本

确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。

为此，项目部一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动；

另一方面，建立安全责任关联制度，将安全与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。

二、存在的主要问题及难点

一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低；

再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。

二是我项目部各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。

三是我项目现有的服务与业主实际需求还存在着不相匹配的情况，特别是因为前期工程遗留问题比较多，返修工程量大、施工或备料时间长、施工延期、重复返修等情况，造成业主投诉和索赔的问题，虽然索赔问题由甲方负责，但还是严重影响了我们服务质量的进一步提升。

四是由于体制等各种客观原因，项目部的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。

三、2015年工作计划与思路

2015年，我项目部一方面认真完成公司领导交给我项目的各项工作任务，另一方面，继续加强自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

（一）进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使项目部的发展再上一个新台阶

经过不断努力和发展，2015年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；

把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使项目部的发展状况和经济状况有明显好转。

（2）加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；

加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。

（3）行政工作

在2014年中，未能彻底的起到承上启下的作用，有一定欠缺。

工作有停顿，许多问题没有细致的落实。

为此，在2015年要加强管理，做好人事、劳资、档案外联等各项工作，并将工作进展情况及时上报总公司，项目每个季度必须召开一次集体工作会议，或者阶段性的质量体系审核。

对陕西省渭南市的物业管理行业进行理论性的研究，为项目部发展指明道路方向，同时也在渭南物业管理行业打下美伦物业的烙印。

（4）企业文化和品牌打造：

我们还要进一步加强企业文化建设，培育美伦人独有的精神特质和文化特质，要加强部门沟通与协作，培育团队精神，要加强执行力建设，养成严谨高效的工作作风，进一步打造我们的品牌优势，提高企业的知名度。

（5）收支预测：

收入：

随着管理面积的扩大，利用资源可开展多种经营项目，但由于可变性和不可预测性，在此不对此做测算。

综合计算，苏园丰景明年总收入1541080元，信达保洁项目总收入530400元，合计2071480元。

支出：

苏园丰景明年总支出1346400（含税1427184）元、信达保洁项目总支出525060（含税556884）元，全年支出预算1871460（含税1984068）元，税前利润：

200020元税后利润：

87412元。

具体内容见附表

美伦物业苏园丰景项目部在2015年必须得到一个质的提升、积累，面对困难打开一个新的局面。

在下一年度必须放开步伐，大胆尝试各种新的经营方式，力争取得最大的经济效益。

本工作计划是项目部2015年各项工作计划的大纲，详细计划以本大纲为主体展开。

2015年，项目部还将与更多的优秀物业企业学习管理经验和技能，尤其是在高端物业管理经验的学习方面、物业项目服务品质提升方面、物业增值项目经营方面、物业企业战略规划方面以及物业企业人力资源管理方面、基层管理人员的管理素质提升方面、业主投诉处等都要进行深入细致地学习，并通过研讨会等形式将学习的内容进行巩固，通过项目管理实操演练等方式将所学运用到工作当中去。

2015年，项目部将在认真总结已往工作的基础上，分析和总结2014年工作中的问题和不足，从提升服务品质、增加服务收入和经营业务拓展入手，努力完善管理体系，塑造高效务实的员工队伍，提高工作技能和服务质量，将服务创新、细节管理和学习能力作为项目部发展壮大的重要要素，发挥现有资源优势，挖掘员工潜力，开拓创新服务模式，寻找新的利润增长点，确保完成全年整体经营目标，更好地服务于广大业主，服务于美伦物业！

陕西美伦物业管理有限公司

苏园丰景项目部

2014年12月24日

附表1：

苏园丰景项目收入预算表

序号

科目

类型

单价

面积

年费用

1

物业服务费

住宅

0.9/㎡/月

100000（80%）

864000

商铺

1.2㎡/月

10000（80%）

115200

电梯费

0.25㎡/月

240000

垃圾费

5元/户/月

810（80%）

38880

2

其他收入

电梯上料费

300元

200户

60000

装修垃圾费

2㎡

40000

80000

装修出入证

15元/户

3000

广告等其他收入

停车费

100000

合计

1541080

附表2

信达保洁项目收入预算表

项目

人数

月费用

年费用（元）

信达现代城和信达乐天花园

12

1700元×

12=20400

244800

信达世纪城

11

11=18700

224400

信达国际

3

3=5100

61200

530400

附表3

苏园丰景项目部支出预算

管理成本

成本/费用分类

职务

数量

工资/月

工龄工资/月

考核

全勤奖

实发工资/月

管

理

成

本

一线人工成本

保洁人员

10

1300

50

100

15000

维修工

4

2100

9200

客服

1800

6000

保安班长

6900

保安员

15

1900

31500

监控员

部门负责人

客服部

2700

150

秩序部

3300

工程部

环境部

2000

项目部管理人员

经理

5500

300

助理

收费员

小计

97900

年工资合计

1174800

每人每季度费用

季度费用合计（元）

年费用合计（元）

节日福利

45

6750

27000

节假日工资

保洁耗材

90

900

3600

维修耗材

5

450

办公费

网络、电话、饮水、印刷等

2400

9600

交通费

600

市政垃圾清运

12000

电费

固定资产折旧

1200

工服折旧

500

电梯年检费、保养

26

13000

52000

其它

171600

税费

（1174800+171600）×

6%=80784

税后利润

1541080-（1174800+171600+80784）=113896

附表4

信达保洁项目部支出预算

22

33000

保洁班长

1350

6400

保洁主管

2300

2600

42000

504000

27

2430

9720

405

1620

21060

530400×

6%=31824

530400-504000-21060-31824=-26484