曲靖项目建议书ENDWord下载.docx
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城区位于北部曲靖坝子西缘,海拔1881米,距省会昆明136公里。
全区总面积1552.83平方公里。
全区辖南宁、建宁、白石江、寥廓4个街道(乡级),三宝、越州、东山3个镇和珠街、沿江、西山、潇湘、茨营5个乡。
全区现有人口33万,按发展规划到2020年将达到70万人口,向周边发展30万人左右。
(注:
地图上红色图块为拟建项目用地)
四、地块基本情况
拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部,环城东路与建宁东路的交汇处,地处曲靖市龙海片区,瑞和东路(未建)以北,环城东路以东,曲沾大道以西,建宁东路以南的国有地,地块规划用途为居住用地,正在拆迁准备挂牌拍卖。
场地除东边外其余三边均为临街面。
场地东面与曲沾大道之间约有100亩,可能也会挂牌拍买。
场地北面建宁东路以北,临街内退100米的地块,已由修曲沾大道的东盛地产公司购买,估计土地用途也是以居住为主。
拟建项目地块呈很规则的矩形,东西长545米,南北宽485米,面积约400亩,预估土地价格为20万元/亩。
地块周围已有良好的供电状况及排水、供水状况、电讯条件。
地块属于农田保护区,不容易办理土地手续。
地块内有待拆民房见图一。
图一、地块现状实景照片
图二、地块北面图三、地块东面
图四、地块南面图五、曲沾大道
五、地块周边配套设施
a.学校:
环城中学、市麒麟创新学校、云南省煤炭工业学校
b.医院:
昆明铁路局曲靖医院
c.农贸市场及超市:
较近的农贸市场距地块约1.5km、附近暂无超市
d.银行网点:
环城供销合作社
e.交通:
公交车可乘6路、7路到达地块,曲靖火车站距地块约2km,曲胜高速路入口距地块也约有2km路程
f.市政设施:
曲靖市公安局交警支队直属大队
g.企业:
曲靖卷烟厂、一汽红塔云南制造有限公司、福牌包装材料有限公司、汽车运输总公司曲靖市塑料二厂、滇东北汽车配件市场、万事达汽配城
h.娱乐设施:
曲靖江南春游乐度假中心、太阳石大都会、龙泉浴中池、天天鲜鱼店
由此看出,地块周围配套设施尚不完善,地块所处待发展片区,城镇的待开发结合部。
第二章、市场分析
一、曲靖房地产市场状况
曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达50多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好的。
预计今后5年内曲靖市房地产行业投入不会低于140亿元,将极大地拉动建筑建材、冶金、家电、家具、服务等相关行业的发展。
在2003年,曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进一步发展,房地产开发呈现良好的发展势头。
曲靖市房地产开发计划投资3.75亿元,施工面积56.35万平方米,其中新开工面积25.9万平方米,竣工面积24.8万平方米,销售额达2.6亿元,预售商品房面积达18.25万平方米,曲靖市以经济适用住房为主体的城镇多层次住房供应体系已逐步建立。
曲靖市房地产企业有麒麟地产开发的“爨园小区”、立得地产的“立得江滨花园”、鸿泰地产的“翠峰雅苑”、安厦地产的“西苑小区”、云建地产的“珠江花园”、飞龙地产的“建设花园”、市房地产的“滇东佳园”、境胜地产的“家园小区”、沾益县房地产的“玉林花园”、保利基房地产的“保利家园”、红日地产的“红日花园”、东盛地产等。
而在昆明成功开发了“阳光花园”、“阳光A版”的云电阳光房地产公司,也将触觉伸到了曲靖,在2002年开发推出了“曲靖阳光花园”。
二、曲靖市楼盘分析
曲靖阳光花园
1.项目与城市的关系
社区地处曲靖市南片开发区,位于曲陆高等级公路以西,昆曲与曲陆立交桥往南1.5公里处,北面与曲靖市公务员小区紧紧相邻。
社区周边要拟建大型商业步行广场。
2.开发商/发展商状况
曲靖云电阳光房地产开发有限公司成立于2002年4月5日,由云南云电阳光房地产股份有限公司和曲靖东电实业有限责任公司共同筹资组建。
云南云电阳光房地产股份有限公司是云南知名房地产开发企业,先后在昆明开发过“阳光花园”等项目,目前已取得一级开发资质证书。
3.项目状况
1)项目名称:
2)详细地址:
曲陆高等级公路1.5km处(中级人民法院旁)
3)售楼电话:
(0874)3395966339597733959883395999
4)营销企划状况:
开发商自身进行营销企划
5)项目占地面积945.217亩(63.015公顷)
6)总建面积80万㎡
7)市场类别:
由56栋多层和54栋别墅组成大型住宅小区
8)容积率:
1.084
9)绿化率48%
10)规划总户数1414户(一期)
11)面积范围89.65㎡——286.85㎡(建筑面积)
12)施工单位:
四川长城建筑集团
13)面积配比:
(共25种户型)
户型
建筑面积(㎡)
格局
备注
A1
89.65
2+2+1
B1
98.38
3+2+1
C1
109.97
3+2+2
C2
109.99
*D1
116.25
*D2-1
116.33
*D2-2
112.12
*E1
126.02
*E2
128.25
*F1
138.32
*F2
132.95
G1
144.47
4+2+2
G2
151.99
H1
166.55
B1-1(顶跃)
153.24
4+2+2+2(露台)
C2-1(顶跃)
145.85
3+2+2+2(露台)
E1-1(跃)
164.88
L1联排别墅
209.14
4+3+4+2(露台)
L2联排别墅
210.24
5+2+4+1(露台)
L3-L4联排别墅
199.37
4+3+4+1(露台)
S1双拼别墅
238.15
4+3+3
S2双拼别墅
223.09
4+2+3
S3双拼别墅
229.84
D1独立别墅
286.85
4+3+3(露台)
D2独立别墅
271.74
4+2+4+1(露台)
【注】表格中带“*”的为项目销售中的主力户型
4.社区配套设施及经营状况
社区内有会所、幼儿园、小学、医院、健身娱乐中心等。
5.项目销售状况分析
1)销售价格体系:
A.商品房:
起价:
1060元/㎡
均价:
1380元/㎡
最高价:
1460元/㎡
总价范围:
12万——35万
B.别墅起价:
1960元/㎡
2080元/㎡
最高价:
2160元/㎡
总价范围:
40万——60万
C.商铺价格及销售情况:
3180元/㎡,已售出一部分
D.车位价格及销售情况:
室内车库共331个车位,建筑面积12488.09㎡(其中集中车库共133个车位,建筑面积5316.51㎡;
独立车库共198个车位,建筑面积7171.58㎡)以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库,不包括别墅组团内车位数)。
车位价格:
2500元/㎡
2)销售率:
70%左右,集团购买了一部分。
3)销售现场及销售人员情况:
A.销售现场评价:
售楼部为独立两层框架建筑,总建筑面积为1815㎡。
一个大规模的沙盘,一个销控台,十张洽谈桌,布置比较大气。
B.销售人员评价:
A、人员数量:
8人
B、着装情况:
统一
C、服务态度:
一般
D、专业水平:
C.销售推广:
案场外围墙有统一广告,在昆曲与曲陆立交桥旁有一块大型户外广告。
6.未购因素分析
在曲靖市区楼市中属于价格较高的楼盘。
7.项目实施情况
1)开工时间:
2003年9月10日
2)开盘时间:
2004年3月17日
3)交房时间:
2005年2月28日
8.交房标准
1)室外:
外墙涂料、局部贴外墙外墙面砖
2)客厅、卧室、餐厅、书房及过道:
墙面顶面双飞粉,地面无沙找平
3)卫生间:
配卫生洁具,地面以上2.6米高部位采用内墙砖贴面,2.6米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白,地面防滑地砖。
4)厨房:
内墙砖满贴,地面防滑地砖,屋顶双飞粉刮白,预留排风口。
5)窗:
铝合金窗
6)分户门:
优质复合防盗门
7)阳台门:
铝合金门
8)太阳能安装到位,电热水系统线路卫生间敷设到位,户内6个回路供电,设动力(电炊)线路,户内选用优质开关插座,客厅、主卧室各设一个有线电视端口及电话线路端口。
9.配套费收取情况
配套设施费暂时不收取,(包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等),与团购业主商量再定。
10.物业管理
物管公司未定,物管费分为
多层住宅:
住宅0.5元/㎡/月,商住1元/㎡/月,车位0.5元/㎡/月。
别墅:
住宅0.8元/㎡/月,商住1元/㎡/月,车位0.8元/㎡/月。
11.付款方式
一次性:
无优惠,15天内付清
银行按揭:
无优惠,工行,8成20年,首付15天内付清
12.安防智能化情况
1)组团出入口及偏僻路段配置摄像头,(彩色、黑白共用),组团出入口车辆管理系统,组团周边设主动红外对射防盗报警系统,及电子巡更系统。
24小时保安巡查、闭路电视监控系统、可视对讲系统。
2)单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统,户内设黑白可视对讲分机,主卧室设应急按钮装置。
13.客源分析
区域消化为主,富源生意人也占了一部分。
14.项目SWOT分析
⑴优势分析:
社区位于曲靖市南片开发区,社区内配套设施完善,有超市,幼儿园、小学校、医院、健身娱乐中心等。
该楼盘户型面积范围广,房型多样,可以满足不同家庭的生活需要。
⑵劣势分析:
该楼盘体量大,居住人口密度较高。
社区所在的曲靖市南片开发区还有待发展,可能会随着政府规划实施后会日趋繁华,但就目前状况而言交通不是很便利,周边配套设施较少。
15.市调日区2004年06月10日
爨园小区
1.项目与城市的关系
社区位于曲靖市南宁北路以东,南边紧邻麒麟区三中,北靠建宁东路。
9路公交车直达小区门口,交通便捷。
社区周边生活配套齐全,设有商贸区、农贸市场、六九医院、新生小学校、幼儿园等配套设施。
2.开发商/发展商状况
曲靖市麒麟区房地产开发公司是一家隶属于区政府的房地产开发企业,公司成立于一九九八年十一月,注册资金820万元,具有房地产开发资质。
公司以土地开发及房地产开发经营为主,下设区物业管理公司、金隆房屋置换公司均具备独立法人资格。
爨园一期爨园二期
公司开发过的麟瑞小区:
一期工程(共487套):
麟瑞园 A组团 占地54.97亩,九九年五月动工,建筑面积:
61880.59㎡。
四套别墅面积:
1409.53㎡。
二期工程(共218套):
B组 (麟丰园、麟锦园),2000年动工,建筑面积30917.39㎡。
C组团(共126套):
(麟丰园) 建筑面积:
18502㎡。
三期工程(共284套):
D组团:
2001年底动工,建筑面积:
31570㎡。
全部合计:
建筑面积146231.79㎡。
3.项目状况
曲靖市南宁北路(区3中旁)
(0874)35167183250788
5)项目占地面积80亩
6)总建面积5万㎡
多层
1.10
9)绿化率45%
10)规划总户数800户
11)面积范围76㎡——155㎡(建筑面积)
12)面积配比:
*A1
135.50
*A2
115.50
*A3
98.00
*A4
80.00
B
124.00
C
109.00
112.24
D1
105.50
D2
81.00
E1
94.10
E2
90.50
F
127.78
J
75.93
K
153
4.社区配套设施及经营状况
社区内无配套设施
5.项目销售状况分析
1100元/㎡
1320元/㎡
1450元/㎡
9万——23万
B.车位价格及销售情况:
车位价格未定
60%
售楼部内设有一个小规模的沙盘,一个销控台,3张洽谈桌,布置一般。
●人员数量:
2人
●着装情况:
●服务态度:
●专业水平:
4)销售推广:
火车站广场附近有一块户外,市中心有户外广告。
6.未购因素分析
社区无任何配套设施,价格偏高。
7.项目实施情况
2003年初(一期)
2003年2月12日(一期)
2004年5月(一期)2004年12月(二期)
8.交房标准
外墙涂料
墙面顶面双飞粉,地面无沙找平,预留排风口。
9.配套费收取情况
配套设施费未定
10.物业管理
麒麟区物业管理有限公司,物管费:
0.3元/㎡/月
11.付款方式
在房屋封顶断水前根据施工进度可享受2%--3%优惠
首付30%
分期付款:
首付30%,房屋封顶断水时再付30%,房屋交付时全部付清。
12.安防智能化情况
社区外围采用红外线监控系统,小区内24小时录像监控及保安巡查。
13.客源分析
区域消化为主,集团购买。
14.项目SWOT分析
1)优势分析:
社区位于曲靖市北边,九路公交车直达小区门口。
该楼盘地势自然错落,白石江融会贯通整个小区,环境宜人。
2)劣势分析:
社区所在的片区还有待发展,小区内无任何配套设施。
15.市调日期:
2004年06月10日
立得.江滨花园
社区地处曲靖市北面百石江畔,离曲靖火车站只有5分钟车程,社区东面要拟建百石江公园。
曲靖立得地产
立得.滨江花园
曲靖市廖廓北路
(0874)3386099
5)项目占地面积:
70亩
6)总建面积:
4万㎡
由10栋多层和8栋别墅组成
1.04
9)绿化率:
41%
10)规划总户数:
450户
11)面积范围:
90㎡——130㎡(建筑面积)
别墅为定向开发,不对外销售。
A
90
已售完
*B
100
*C
110
*D
120
剩余10套
E
130
社区内有会所、幼儿园、健身娱乐中心、游泳馆等。
均价:
1300元/㎡
11万——20万
车库价格:
2200元/㎡,约5万/个——6万/个
95%,已基本售完
售楼部临街的临时建筑,一个小规模的沙盘,一个销控台,3张洽谈桌,布置一般。
4人
不统一
案场有布标广告
已是现房,剩余的房屋位置较偏。
2003年初
2003年
2004年初
配套设施费4000元,(包括有线电视、数据终端、可视对讲、太阳能等)。
物管费:
0.3元/㎡/月
社区出入口车辆管理系统,实行人车分流。
社区周边设红外线防盗报警系统,24小时保安巡查。
区域消化为主
社区位于曲靖市百石江畔,社区内配套设施完善,有小型超市,幼儿园、健身娱乐中心等。
该楼盘地势自然错落,绿化环境做得有立体感。
社区所在的片区还有待发展,政府规划的百石江公园还未动工,但就目前状况而言周边配套设施较少。
15.市调日期2004年06月10日
立得.江滨花园实景
红日花园
社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路的交汇处,离曲靖火车站广场有200米。
公交车
1、2、9路设有站点。
社区附近有商贸区、农贸市场、医院、学校、幼儿园等配套设施。
曲靖红日房地产开发有限公司
曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处
(0874)61118886111666
5)项目占地面积35亩
6)总建面积4万㎡
由8栋多层组成
9)绿化率41%
10)规划总户数450户
11)面积范围96㎡——133㎡(建筑面积)
(6个户型,12种规格)
122.07
118.56
96
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