政务中心物业管理系统方案设计Word文档下载推荐.docx
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(七)绿化监控器装置保养。
(八)消防系统维护。
(九)电梯维保清洁
(十)物业档案资料管理。
(十一)餐饮服务(由业主择定承包方交由物业公司实施,或由业主确定承包方独立实施)。
(十二)属于物业管理的其他工作事项。
(十三)业主与中标企业在物业管理委托合同中规定的其他事项。
六、物业人员配备、设备投入基本要求
物业公司工作人员应遵纪守法,热爱本职工作,身体健康,有一定的工作经验。
物业公司负责招聘、培训和管理。
(一)人员配备职数及任职要求。
岗位
人数
工作时间
岗位分布
任职要求
项目经理
1人
周一至周五上班,夜间查岗每周不少2次。
担负管理处员工的统一指挥、协调、培训、处理日常管理事务和紧急事项;
负责与大楼相关部门的联络工作;
整个物业项目的运作监督管理。
具有建设部颁发的物业管理企业经理上岗证,有3年以上的物业管理工作经历或有2年以上大楼经理任职经历。
熟悉物业管理
相关法规,并能规组织大楼的管理服务工作。
安保员
不少于8人
365天24
小时值
勤。
负责大楼日常的安全
管理、车辆管理、监
控管理、消防管理。
身高1.70米以上,年龄在20--45岁,初中以上文化,五官端正,头脑灵活,.身体健康,无不良习惯,掌握治安管理法律法规、相关专业知识和操作规程。
退伍军人优先。
保洁
员
不少
于9
人
周一至周五.,周六、周日安排值
班。
负责公共区域的日常
清洁工作;
室外场地
保洁(包括绿地、水
面);
会议室的清洁。
年龄在20--50岁,小学以上文化,品德良好,身体健康,无不良习惯,有吃苦、敬业精神,掌握相关专业知识和操作规程。
会务
服务
于3
周一至周五,周六、周日安排值班。
负责会议服务;
负责局领导办公室的清洁工作。
年龄20-30岁,身高162厘米以上,高中以上文化,形象好,气质佳,头脑灵活,身体健康,无不良习惯,服从管理,掌握办公自动化,掌握相关知识、操作流程。
水电
维修、
设备
维护
于1
负责整栋大楼水电维修、整栋大楼消防系统保养、电梯维保、监控设备的维护、二次供水设备保养
具有水电维修、消防安全上岗证、操作证。
餐饮服务
周一至周五,周六、周日安排值班或根据接待需要加班。
负责业主安排的工作人员工作餐及公务接待服务。
具有餐饮服务的专业资质,或有一定的餐饮服务专业工作经历。
绿化维护
不少于2人
周一至周五
负责大楼全部树木、花卉及绿地的维护。
具有绿化养护的工作经历。
合计
32人
(二)基层人员就岗主要职责
岗位划分
主要工作职责
备注
安保
管理
8人
门岗
负责人员出入、车辆出入、物资出入登记与指挥。
2个安保岗位人员可以交叉调度使用。
如:
上下班高峰期,除门岗必须留守1人以外,其他人员可全部调配至车管岗,确保交通停车秩序。
车管岗
负责指挥物业管理区域车辆行驶和停放,维持交通、停车秩序。
巡逻岗
负责巡查大楼公共区域的各项情况。
监控岗
负责监控室的各项系统的操作与监控。
按照规定必须配备2人,双休日、节假日不休息,24小时轮流值班。
3人
会务服务
负责会议前的准备、会中服务、及会后清场工作;
协助负责局主要领导办公室的清洁工作。
会务人员正常工作日必须全部在岗,双休日、节假日必须有1人在岗。
9人
7~3层2人
负责责任区的清洁工作;
做好本职工作并完成领导交办的其他任务。
2~1层、裙
楼3人
外场、地下
室2人
12~8层2人
水电维修、设备
维1人|
负责整栋大楼的水电维修工作;
大楼消防系统保养、电梯维保、监控设备的维护、二次供水设备保养;
负责外场全部树木、草花维护
提供业主所属全部工作人员的工作午餐和业主公务接待服务。
(三)物管设备投入基本要求
本着提高劳动作业效率的基本原则,本项目人员配备(基本要求)数量较少,因此必须提高物业管理作业的机械化程度。
本项目物管设备投入基本要求为:
驾驶式扫地车(视外场清洁情况使用)1辆
全自动洗地机l台多功能刷地机1台布艺清洗机l台高压清洗机l台多功能吸尘吸水器2台
七、物业管理的要求及标准
大楼物业管理标准参照全国物业管理示大楼标准执行
(一)房屋管理与维修养护标准
大楼外观完好、整洁,玻璃幕墙,清洁明亮、无破损;
无纸乱贴、乱涂.、乱画和乱悬挂现象。
室外门牌招牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。
(二)安保服务标准及要求
容
标准
仪容仪表
l、按规定统一着装,衣冠整洁,佩戴工号牌;
2、精神饱满,姿态良好;
3、举止文明,大方:
4、立岗姿势端正,身体挺直,双手背后,双腿呈跨立状,不准稍息呈依状或其他姿势,工作人员出入行注目礼,遇领导敬礼。
态度
1、微笑服务;
2、说话和气,礼貌待人;
.
3、主动、热情、耐心、周到地为大楼业主服务;
4、不发生争吵、打斗事件。
要求
1、使用规的文明用语,敬礼姿势准确;
2、正确登记有效证件不超过30秒钟;
3、不出现大门秩序混乱等情况;
4、接到报警,不超过两分钟赶到现场并报告。
工作要求
1、能熟练掌握业主方主要人员的基本情况,包括、特征、车辆等;
2、能准确填写各种表格、记录;
3、能熟练掌握报警监控、对讲、电梯等设施设备的操作程序;
4、善于发现各种事故隐患和可疑人员,并能及时正确处理各种突
发事件,遇有疑难时及时报告:
5、遇有群众信访,及时与火厅客服取得联系。
6、《车辆出入登记表》、《人员出入登记》、《物品出入登记》、《收发登记》、《安管员交接班记录表》、《安管员值班曰志》等记录填写清楚、准确,无漏填、漏项;
7、门卫室清洁繁齐,各项文件、记录存放有序。
8、服从领导,听从指挥。
工作
纪律
1、按时交接班,不迟到,不早退,忠于职守;
2、不在岗位上坐卧、倚靠、闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、看书报、
玩手机;
3、处理问题讲原则,讲方法,以理服人;
4、保守部。
其它
1、能遵守安管员培训制度,坚持学习、训练;
2、能遵守安管员职责、权限规定:
3、做好值班室门前清洁工作。
巡
逻
岗
仪容
仪表
1、按规定着装,衣冠整洁,佩戴工号牌;
2、精宁饱满,姿态良子;
3、举止文明,大方;
4、巡逻抬头挺胸,步履稳健。
1、接时巡逻,按时到指定地点签到,不出现被盗被抢事件;
2、停车场车辆完好无损,不丢失一辆车;
3、处理各种事件文明礼貌,及时有效,机动灵活,不失原则;
4、接到报警不超过两分钟赶到现场并报告;
5、及时发现各种事故隐患,发现及时报告。
l、能熟练掌握物业管理同的基本情况,包括大楼的基本情况、防盗消防设备、主要通道的位置,配电房、水泵房、消防中心等位置;
2、熟悉地下停车场的基本情况;
3、善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件,有较强分析、判断、处理问题的能力;
4、能圆满完成规定的检查容;
5、服从领导,听从指挥。
2、不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东两、玩手机;
3、处理问题讲原则、讲方法,以理服人;
1、能遵守安管员培训制度,坚持学习,训练;
2、能遵守安管员职责、权限、纪律规定;
3、熟悉报刊收发,熟悉信函收发登记制度。
标准
1、按规定着装,衣冠整洁,佩戴工号牌:
4、在监控室,坐有坐相、站有站相,不能因为没有外人就放松要求。
l、微笑服务;
2、接报警先说“你好”,说话和气,礼貌待人;
3、主动,热情,耐心,周到地为大楼业主服务;
4、不发生争吵,打斗事件。
l、接使用规的文明用语,详细记录报警容;
2、发现异常及时上报,并跟踪处理情况;
3、严格控制人员出入,原则上无领导(包括建设局领导、局党
政办负责人与项目经理)批准,外来人员不得入。
1、认真做好各类记录,包括监控设备运行记录、监控室人员出入记录、T作交接班记录等;
2、负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续。
监控室物品保管完好,交接班无差错,未经同意不得私自外借。
凡外借物品应做好登记、签收工作。
3、负责监控设备与监控室空调的报修;
4、值班室清洁整齐,各项文件、记录存放有序。
2、不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、玩手机;
3、处理问题讲原则、讲方法,以理服人:
2、能遵守安管员职责、权限、纪律规定。
车
管
1、按规定着装,衣冠整沽,佩戴工号牌;
3、举此文明,大方;
4、不袖手、背手或将手插入衣袋,不勾肩搭背。
2、说话和气,礼貌待人:
1、使用规的文明用语,敬礼姿势准确:
2、车辆指挥手势准确,引导车辆及时有效;
3、对待违章车主耐心说服,不失原则;
4、记录准确无误。
1、物管区域公共场地、专用停车场按划定车位泊车,无车辆违章停放在绿地、人行道、路口、消防通道;
摩托车、自行车停入车棚整齐、有序
2、入口、路口、区行车道进出路口畅通,行驶有序,上、下班车辆出入高峰期,有专人指挥交通;
3、值班室清洁整齐,各项文件、记录存放有序。
(三)清洁、保洁服务标准
清洁区域
清洁项目
清洁频率
清洁标准
大堂
地面(推尘)
不断巡视
地面光亮、无尘
墙壁、踢脚线(擦拭)
1次/日
无尘土、污迹
玻璃门及拉手(擦拭)
洁净光亮无手印污迹
地垫(吸尘)
2次/曰
无杂物、污迹
指示牌、金属件(擦拭)
无手印、污迹
服务台、沙发、消防设施
清洁无尘
烟灰盅、垃圾箱
无污迹、垃圾不能过2/3
花卉的套盆与大叶子
无积灰、污渍
雨棚顶冲洗
10日/次
会议室
地面(扫、擦)
地毯(吸尘)
污迹及时清洁
桌椅擦尘
无污迹、尘土
各种标志牌清理
无手印、尘土
垃圾筒
无杂物、手印、污迹
门(擦尘)
无尘、无污渍
墙、踢脚线(擦拭)
局主要领导
办公室(业主聘用人员负责)
地面(擦)、地毯(吸尘)
窗台、窗框
洁净无尘
倒垃圾
无尘、无杂物
桌椅、文件柜擦
烟灰缸、垃圾筒
灯具(擦尘)
1次/月
无尘、照明良好
门、门框、门把手(擦尘)
沙发、茶几(擦拭)
正常保持
干净无污渍
室空气(使用芳香剂)
清新无异味
卫
生
间
地面(擦)
无水迹、污迹
地面清洗
坐便器(刷洗)
坐便器(专用清洁剂)
2次/周
光亮、无污渍
台面(清洗)
光亮、无水迹、污迹
台面(专用清洁剂清洗)
1次/周
镜子(擦拭)
垃圾筒(冲刷)(刷洗)
2次/日
卫生间
卫生纸、洗手液补充(卫生纸、洗手液由业主提供)
不缺少(由业主提供)
电镀件
光亮、无手印、污迹
墙壁(清洁剂清洗)
光亮、无尘
楼
梯
走
廊
地面.(湿墩)
扶手(清洁剂擦拭)
门及电镀件(擦拭)
无尘、无污迹
墙面、踢脚线(除尘)
灯具(除尘)
无尘.、照明良好
无污迹、垃圾不能超过2/3
消防箱、外侧玻璃(擦拭)
指示牌、装饰物(擦拭)
楼梯间北侧与幕墙结合部垃圾清理
1次/周
洁净无尘、无杂物
电梯
无污迹
墙壁、按键盘(化学剂擦拭)
无手印、无污迹
门(化学剂擦拭)
地毯、电梯槽(吸尘)
轿厢四壁(用清洁剂
擦拭)
1次/2周
光亮、无污渍、无手印
两大门硬化广场地下停车场
传达室外墙、电动门门牌清洁
1次/日
无积尘、无污迹
屋顶(清扫)
无积尘
地面(清扫)
无杂物、无积尘
灯柱(擦拭)
无积尘、污迹
各种标志牌(擦拭)
垃圾桶
垃圾不得超过2/3
金属件清洁
消防栓(擦拭)
1次/曰
绿地
垃圾(捡拾)
无白色漂浮物、垃圾
水面
垃圾(捞拾)
无漂浮物
专项保洁
外墙清洗
1次/年
无明显污渍,玻璃光亮
(四)水电维修标准
1.建立大楼用水、供水管理制度。
积极协助业主制定合理的用水和节水计划。
2.设备、阀门、管道工作无常,无跑冒滴漏(不包括零部件购置费)。
3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;
水池、水箱清洁卫生无二次污染。
4.高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,保持不锈蚀,水池、水箱周围无污染隐患。
5.排水系统通畅、汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
6.遇有事故,维修人员在规定的时间进行抢修,无大面积跑水、泛水长时间停水现象。
7.制定事故应急处理方案。
(五)消防系统维护标准
1.防控制中心坚持24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用。
2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火负责人。
4.订有火灾应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。
5.无火灾事故隐患。
(六)电梯系统维保标准
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
2、电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。
3、轿厢、井道、机房保持清洁
4、电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗
5、运行出现故障后,维修人员应在规定的时间到达现场维修
6、运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施。
(七)客服员工作标准及要求
所
有
客
服
位
1、按规定统一着装,衣冠整洁,佩戴工号牌;
4、按规定统一化淡妆,不得浓妆艳抹。
服务态度
1、工作主动、服务热情;
2、接先说“您好”,说话和气,礼貌待人;
3、迎宾、送宾要求,站姿规,面带微笑、礼貌招呼。
工作纪律
1、不得擅自离岗
2、不做和工作无关的事,不在岗位上闲谈、嬉笑、打闹、吃东西、玩手机;
3、保守部。
会
务
会前准备工作
1、会议室干净、整洁,地面洁净、门窗光亮、桌椅无尘、排列整齐。
2、茶杯、毛巾消毒到位,按会议标准准备茶、茶叶、水果、鲜花等(由业主提供)o
3、提前做好音响、灯光、空调、换气等准备工作;
4、会议前15分钟,客服员站立在会议室门口迎候客人到达。
会中服务
1、会议中每隔10-15分钟续水一次;
2、应用正确续水规动作;
3、会议期间服务员一般不得随意进出会议室,会议开始后在会议室门外提供站立服务(涉密会议按要求执行)。
1、站立送客;
2、对会场进行检查,有无遗留物品;
3、检查设施设备和会议用品有无损坏和遗三;
:
4、会后保洁,及时将茶杯等收回清洗;
5、关闭照明、空调等电器开关、话筒座位复位。
(注:
一般会务服务需提供会前和会后清理、保洁服务)
(八)会务服务标准
1、椅子排放整齐,要相互对称。
2、茶杯、烟缸、杯垫、果盘摆放标准,与会议桌形状统一,并相互对称。
3、茶杯要求:
杯身、杯盖无黄斑、无缺口、无水迹。
茶杯使用前必须经过消毒。
4、茶叶的要求:
根据有关部门要求准备好茶叶,茶叶无毒无霉变(业主提供)。
5、热水瓶的要求:
热水瓶表面光亮无水迹,水温在90℃以上,冲泡时注意防止水珠外溅烫伤。
6、鲜花、盆景摆放科学、美观(业主提供)。
(九)绿化维护基本要求。
1、养护管理容:
浇排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等。
实施附属绿地整洁美观、树木草花正常生长的一切养护管理措施。
2、绿化养护标准:
(1)树木长势旺盛
(2)叶片叶色正常、叶大而肥厚、不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶、无明显虫屎、虫网、被虫咬食叶片数量、每株在10%以下。
(3)枝干树干挺直、倾斜度不超过10度,树干基部无蘖芽滋生、枝干粗壮、无明显枯枝、无疑桩、基本无蛀干害虫的活卵、活虫,介壳
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