资产评估复习题及答案Word文件下载.docx
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铁路运价近两年提高了1倍,安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%,调试费用上涨了15%。
试评估该机床原地续用的重置全价。
现时采购价=5×
(1+20%)=6(万元)
现时运输费=×
(1+1)=(万元)
安装、调试费=×
(1+40%)+×
(1+15%)=(万元)
被评估机床原地续用的重置全价=6++=(万元)
3.现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。
X设备的尚可使用年限为6年,假定年折现率为10%,该企业的所得税税率为40%,求X设备的超额运营成本。
年净超额运营成本为=60×
(1-40%)=36(万元)
X设备的超额运营成本=36×
[1-(1+10%)-5]/10%=(万元)
4.某上市公司欲收购一家企业,需对该企业的整体价值进行评估。
已知该企业在今后保持持续经营,预计前5年的税前净收益分别为40万元,45万元,50万元,53万元和55万元;
从第六年开始,企业进入稳定期,预计每年的税前净收益保持在55万元。
折现率与资本化率均为10%,企业所得税税率为40%,试计算该企业的评估值是多少
前5年企业税前净收益的现值为:
(万元)
稳定期企业税前净收益的现值为:
(55/10%)/(1+10%)5=(万元)
企业税前净收益现值合计为:
+=(万元)
该企业的评估值为:
×
(1-40%)=(万元)
5.有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
108
甲
780
+1%
-2%
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
(2)交易情况修正系数为
或者
交易时间修正系数为
区域因素修正系数为
个别因素修正系数为
或者1
容积率修正系数为
(3)参照物修正后地价=
机器设备评估
1.机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为万元。
经调查,该设备的现行价格为万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
重置成本=+×
(1+40%)+1×
(1+30%)+×
(1+20%)
=(万元)
2.2015年1月评估设备一台,该设备于2011年12月购建,账面原值为20万元,2013年进行一次技术改造,改造费用(包括增加设备)为2万元。
若定基物价指数2011年,2013年为,2015年为,求该设备的重置成本。
重置成本=20×
+2×
3.评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查,市场上现有的类似生产线成本为24万元,年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为,求该资产的重置全价。
重置全价=24×
(8/12)=(万元)
4.被评估机组购建于1999年3月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值60万元人民币,其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。
至评估基准日,机组主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5%。
求该机组评估基准日的重置成本。
重置成本=60×
70%×
(1-2%)+60×
20%×
(1+1%)+60×
10%×
(1+5%)
5.某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000万元,评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万元,经估算其重置成本之各为180万元,则该企业被评估设备的重置成本是多少
重置成本=1000×
=1200(万元)
6.现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年,假定年折现率为8%,该企业的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。
年净超额运营成本=40×
(1-33%)=(万元)
A设备的超额运营成本=×
(P/A,8%,5)=107(万元)
7.被评估设备为1989年从德国引进的设备,进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的FOB报价为35万马克,而国内其他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%~90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按CIF价格的%计,国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算,安装调试费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年,评估时马克与美元的汇率为﹕1,人民币与美元的汇率为8﹕1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
8.被评估生产线年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产7000吨,或每吨降价100元保持设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,生产线的规模经济指数X为,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
9.被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
10.被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
7.解:
根据题意有:
(1)被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克,或20万美元。
(2)被评估设备的重置成本为:
(设备的CIF价格+银行手续费)×
(1+国内运杂费率)
银行手续费=20×
8×
%=(万元人民币)
国内运杂费=(160+)×
3%=(万元人民币)
进口设备重置成本=160++=166(万元人民币)
(3)设备的成新率=5÷
(5+5)×
100%=50%
(4)进口设备的评估值为:
166×
50%=83(万元人民币)
8.解:
根据题意计算如下:
(1)经济性贬值率=[1-(7000/10000)]×
100%=19%
(2)经济性贬值额=[100×
10000×
(1-33%)]×
(P/A,10%,3)
=670000×
=1666223(元)
9.解:
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
(1-20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
[7÷
(3+7)]×
100%=70%
(3)设备的评估值为:
24×
70%=(万元)
10.解:
据题意计算如下:
(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:
Σ(帐面原值×
价格变动率)
所以,30000×
+3000×
+2000×
=85250(元)
(2)评估时设备的加权更新成本为:
更新成本×
已使用年限
10+3000×
5+2000×
2=808990(元)
(3)设备的加权投资年限=Σ(加权更新成本)÷
Σ(更新成本)
=808990÷
85250=(年)
(4)设备的成新率=[8÷
(+8)]×
房地产评估
1.待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有关数据如下:
拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用亿元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该地产的市场价值。
2.某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率(折现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多少
(1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
(2)写出计算过程;
(3)写出正确结论。
1.解:
(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用:
50000÷
667=75元/平方米
其他费用:
30000÷
667=45元/平方米
土地开发费用:
150,000,000÷
1,000,000=150元/平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为:
75+45+150=270元/平方米
(2)计算利息:
第一期利息:
270×
3/4×
10%×
2×
=(元)
第二期利息:
1/4×
9%×
1×
每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为元。
(注:
由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年,利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入,所以需要乘以。
第二年同理。
)
(3)计算利润:
10%=27(元)
(4)计算土地成本:
270++27=(元/平方米)
(5)计算待估土地公平市场价值:
(1+10%)=(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为元/平方米,近似等于每平方米352元。
解:
(1)计算公式为:
(2)计算过程:
前五年的租金收益分别为:
R1=8(万元)
R2=8×
(1+2%)=(万元)
R3=8×
(1+2%)2=(万元)
R4=8×
(1+2%)3=(万元)
R5=8×
(1+2%)4=(万元)
后五年的租金收益均为:
R=15(万元)
折现率为:
r=10%
(3)将
(2)中的数据代入
(1)中的公式中,求得P=(万元)
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