房地产法案例答案五版更新供参考Word格式文档下载.docx

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但就法律层面而言，这一反对理由恐怕不会被接受。

就此问题相关法律虽然没有作出明确规定，但根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条就村农民集体所有的土地所有权确权的规定看来，法律的规范立场将会选择将合并前的乡镇集体所有土地直接确权为合并后乡镇的集体土地所有权。

《确定土地所有权和使用权的若干规定》第20条规定：

“根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权：

（一）由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的；

……”依此规定，基于类推解释，由于乡镇合并这一管理体制的变化而引起土地所有权变更的，应按变更后的现状把被合并乡镇的集体土地所有权确权为合并后乡镇的集体土地所有权，所以,本案所涉甲、乙二乡镇的集体土地所有权应确权为丙乡镇的集体土地所有权。

当然，乡镇集体土地所有权是我国特有的一项土地公有制实现形式，其固有的主体虚位等构造缺陷是造成本案争议的主要原因之一，对于乡镇合并中的土地所有权问题，是否也可以参照在同一行政村内可以并行存在几个村民小组的集体土地所有权的模式进行处理，而不是简单地把其合并为一个单独的乡镇集体土地所有权，对于此等问题，还是存在着较大的进一步的探讨空间的。

案例2

对于讼争房屋所有权的确定，应分不同阶段处理。

对于罗某与其妻何某而言，讼争房屋是二人经由合法建造这一事实行为而原始取得，故在何某生前，房屋所有权归罗某与何某共同共有。

罗甲、罗乙虽对房屋的建造付出了一定的人力、财力，但其付出并非基于共同建造而支付的对价，因而二人并非房屋建成时原始取得所有权的共有人，二人的付出在法律上应定性为无偿赠与。

在何某去世时，发生了法定继承，何某在讼争房屋上的共有份额作为遗产由罗某、罗甲、罗乙三人共同继承；

此时，罗某并非讼争房屋的单独所有权人，讼争房屋由三人共有。

就共同继承所得遗产在共有属性上是按份共有还是共同共有，我国现行法没有明确规定，理论上存在着争议，但通说认为是共同共有。

根据《物权法》第97条规定，共同共有人处分共有财产的，应当经全体共同共有人同意。

本案中，罗某未征得罗甲、罗乙两位共有人的同意而擅自处分讼争财产，其处分行为在效力上是存在瑕疵的。

《物权法》第97条规定在规范属性上应属于效力性强制性规范，违反之而为处分的，其处分行为应属无效。

因而，罗甲、罗乙请求法院宣告合同无效应予支持。

无效合同不能导致物权变动，在罗甲、罗某获得确认合同无效的胜诉判决后，即可确认讼争房屋自始归罗某、罗甲、罗乙三人共同共有。

因合同无效，案涉第三人自始未取得讼争房屋的所有权，其可基于《合同法》第58条规定向罗某主张相应的损害赔偿责任。

在本案中，第三人即便主张善意取得抗辩，其也不能抗辩成功，因为罗甲、罗乙二人曾当面阻止过罗某和第三人的过户行为，第三人对罗某无权处分的事实是明知的，因而其并非善意第三人，无权主张善意取得。

案例3

乙购买甲公司的商品房，办理了所有权证书，取得了建筑物区分所有权，对于所购房屋拥有专有权，对小区内的共用部分拥有共有权。

甲公司与乙间的买卖合同对于小区内基础设施的所有权未做约定，根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的公用设施属于业主共有。

因此，小区内的公用设施不属于甲公司所有，而是由业主共有。

甲公司将小区内的锅炉、配电室、水源井、水泵房等公共配套设施转让给丙企业，而这些公共配套设施属于小区内的公用设施，甲公司并不拥有所有权，并且甲公司事后也不可能取得这些公共配套设施的所有权或处分权。

因此，甲公司的处分行为属于无权处分，其与丙公司之间的转让协议属于无效合同。

同时，丙公司无权主张善意取得，因为对于《物权法》第73条的强制性规定，丙公司应当是明知的，其主观上并不具有善意，不属于善意第三人。

因而不论是基于转让协议还是善意取得制度，丙公司都不能取得相关设施的所有权。

案例4

本案为地役权纠纷，而不是相邻关系纠纷。

地役权是指为自己不动产的便利而使用他人不动产的权利，相邻关系指的是相互毗邻的房地产所有权人或使用权人之间在行使所有权或使用权时，因相互间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

相邻关系是对不动产权利的法定扩张或限制，基于法律规定而产生；

而地役权是对不动产权利的约定扩张或限制，多基于约定而产生，并且对不动产权利义务的扩张或限制的程度高于相邻关系。

在本案中，N公司与X公司签订合同，限制X公司不得兴建高层建筑，N公司给予补偿。

合同对X公司的土地使用方式所做限制远远超过法律的规定，双方的权利、义务源于合同，而不是法律的直接规定。

因此，双方产生地役权关系。

本案的地役权属于眺望地役权，期限为10年。

但该地役权并没有办理登记手续，因此，依法不得对抗善意第三人。

X公司在转让建设用地使用权时，就已向J公司告知了相关的地役权情况，就是说，J公司对转让的建设用地权使用权上存在地役权的情况是知道的，因此，J公司不属于善意第三人。

根据《物权法》的相关规定，该地役权可以对抗J公司。

地役权具有从属性，随供役地使用权一并转让。

N公司与X公司订立合同后，X公司的建设用地使用权便产生地役权负担，其随后将建设用地使用权转让给J公司，J公司所受让的建设用地使用权仍然存在地役权负担。

N公司可以向J公司主张地役权，阻止J公司兴建酒店，以免妨碍眺望。

第三章

根据《物权法》第30条规定，建造人自合法建造这一事实行为完成时起，取得所建房屋的所有权。

本案中，涉案房屋由三原告和第三人共同出资建造，因而四人共同取得所建房屋的共有权。

基于三原告与第三人之间具有家庭关系，根据《物权法》第103条规定，其共有在性质上为共同共有。

第三人陆某作为共同共有人之一，在未征得其他共有人同意的情况下，通过向登记机关提供篡改过的虚假材料申请登记，而登记机关在审核时又未尽到合理审慎的审查义务，致使将房产错误地登记在第三人一人名下，因而三原告有权请求撤销该错误登记。

于某与董某所交易的房屋并不是禁止交易的，并且他们之间的交易征得了承租人杨某的同意，未侵犯承租人的优先购买权。

于某、董某主体适格，意思表示真实，亦不违反法律的禁止性规定。

同时，依据《物权法》第15条规定，房屋买卖合同并不因未办理房屋所有权转让登记而无效。

因此，于某与董某之间的房屋买卖合同合法、有效。

在买卖合同中，出卖人的主要义务是交付标的物并转移标的物的所有权，买受人的主要义务是支付价款。

在本案中，买受人董某已经履行了付款义务，而出卖人于某并没有履行相应的义务。

因此，于某应当履行办理房屋权属变更登记手续的义务。

同时，根据房地一体处分原则，转让房屋的，该房屋占用范围内的建设用地使用权应一并转让，因此，于某亦应当履行建设用地使用权权属变更登记手续的义务。

原告郁某的诉讼请求应当得到支持。

本案中，第三人王某与登记机构的工作人员袁某恶意串通，通过提供虚假登记材料进行错误登记，损害了房屋所有权人蔡某的利益，法院判决确认房屋归蔡某所有完全正当。

在虚假登记完成后，第三人王某与原告郁某签订了房屋买卖合同，王某再次串通袁某为其办理了相应的所有权移转登记手续，从而损害了原告郁某的利益。

有鉴于第三人王某与登记机构工作人员袁某的恶意串通行为，故原告郁某请求被告登记机关承担赔偿责任的诉请应予支持。

对于原告郁某的损失，被告登记机关与第三人王某负连带赔偿责任，故在被告登记机关赔偿原告郁某后，登记机关有权向第三人王某追偿。

同时，基于其工作人员袁某的恶意串通行为，登记机关还有权向袁某追偿相应的损失。

第四章

本案的场地有偿使用协议原则上应认定为无效合同。

《土地管理法》第63条规定：

“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

”依此规定，集体所有土地原则上不得出租用于非农建设，只有在符合法定的少数例外情形下才可以出租。

根据我国现行法的相关规定，原告要有效取得建设用地使用权，应依法走农用地转用和征地程序，将拟使用的集体地变性为国有土地，再通过与国家签订相关土地使用协议的方式取得土地使用权。

本案原、被告之间的租赁协议，违背了土地征收及土地管理的相关强制性规定，违反了法律明定的“不得以租代征”规定，因而应认定为无效合同。

依据我国现行法的规定，建设用地使用权人应当按照规划批准的用途使用土地。

在本案中，原告经规划部门批准的项目用地是建设办公楼，但原告将本应建设的商业办公楼改成商品住宅楼，改变了建设用地规划许可指定的土地用途，此行为系属违反法律的强制性规定的违法建设行为。

由此决定，原、被告签订合建协议的目的是为了进行违法建设，该协议属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，应认定为无效。

土地用途变更时，尤其是原工业用地或综合用地变性为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地或商业用地时，究竟是应当一律采用竞价方式重新出让，还是仅通过土地用途变更补交土地出让金即可，在实践中存在着不同的看法和做法。

就此问题，公平合理、合情合法的做法应是区分不同的土地使用权取得方式而区别对待。

本案中，土地属性为划拨土地，对于划拨取得建设用地使用权的，因划拨取得是无偿取得，且划拨用地属于公益性用地，因而当划拨用地变更为经营性用地的，应当改采竞价方式重新出让为宜，原划拨用地权利人只能以普通竞价者的身份参与竞价，而无权直接取得或优先取得原用地的建设用地使用权。

故S市国土资源部门的答复于法有据，纺织厂想通过补交土地差价的方式直接改变土地用途的意愿难以实现。

涉案《国有土地使用权预约协议书》（以下简称《协议书》）虽名为“预约”合同，但究其实质，实为国有土地使用权出让之“本约”合同，当事人之间已经成立正式的国有土地使用权出让合同关系。

主要理由在于：

其一，《协议书》内容已经具备了正式的国有土地使用权出让合同的全部实质要素，全面约定了宗地位置、宗地面积、宗地四至、建设项目、土地用途、出让年限、土地出让金单价与总价、综合开发费、土地出让金支付期限与支付方式、供地条件、违约责任等内容，这些内容构成一个正式的国有土地使用权出让合同的实质内容和核心内容。

其二，房地产开发公司作为合同一方已经履行了合同的主要义务并且对方予以接受。

《合同法》第36条规定：

“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

”国有土地使用权出让合同的成立完全在本条规定的涵摄范围之内。

就本案而言，虽然当事人之间并未签订书面的、示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》，但作为受让方，房地产开发公司已经依约支付了全部土地出让金，而支付土地出让金的义务即为其应承担的主要合同义务，并且作为合同相对方的某市国土资源局也完全接受了土地出让金的交付。

故此，依《合同法》第36条规定，当事人之间已基于事实上履行合同主要义务的行为而成立了正式的国有土地使用权出让合同关系。

其三，签订格式文本的《国有土地使用权出让合同》并非正式合同成立的必备要件。

《合同法》第12条第2款规定：

“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

”由国土资源部与国家工商总局共同监制的《国有土地使用权出让合同》即为此条规定意义上的示范文本。

既为“示范文本”，其功能即在为当事人订立合同提供一种示范和指引，而非强制性地在当事人之间订立合同时必须予以采用。

根据合同自由原则，合同的形式与内容由当事人约定。

在不违反法律、行政法规之强制性规定的前提下，合同的形式与内容由当事人选择确定。

对于法律、行政法规的强制性规范内容，即便当事人不作约定，也当然构成合同的权利义务基础，不能因为当事人之间缺失了此种约定而认为合同的内容不完整，从而认定合同不成立。

更何况，根据《合同法》第61条规定，即便对于一个已生效合同，当事人之间尚可进行补充约定，而不因此影响合同已成立和生效的效力。

因此，在本案中，合同相对人也不能以当事人之间未签订示范文本意义上的《国有土地使用权出让合同》而否认已成立的正式合同关系。

案例5

由涉案合同的相关约定可见，该合同并非通常意义上的附条件合同。

在我国法上，附条件合同的规范依据是《合同法》第45条规定。

本案合同约定的“需经S省人民政府批准”是一个不真正条件，因为批准是一个法定程序，不论当事人是否约定为条件，都是合同生效必须遵循的法定程序。

涉案合同第40条第2款约定对合同效力并无实质性影响。

《合同法》第44条第2款规定的是经批准而生效的合同，合同是否被批准，影响的只是合同是否生效问题，而并不影响合同本身的有效性。

根据《合同法解释

（一）》第9条之规定，未经批准导致的是“合同未生效”而非“合同无效”，合同的有效性并不受批准与否的影响。

因此，不能将“未生效”混同于“无效”。

于此情形，根据《合同法解释

（二）》第8条之规定，合同相对方有负责积极办理批准、登记等手续的义务；

若其怠于办理，A公司有权自己单方办理。

当涉案合同项下的土地出让经批准后，合同相对方接下来的义务就是依约、依法向A公司供地。

就本案情况来看，合同相对方既未履行审批义务，也未履行供地义务，其行为已经构成根本违约。

而就本合同的性质和履行内容来看，其显然不构成《合同法》第110条规定中的不能履行情形，因而A公司有权请求对方继续履行合同。

但须注意的是，在供地程序完成之前和出让登记完成之前，A公司仅享有继续履行的请求权，而并未取得涉案建设用地的建设用地使用权。

案例6

国有土地上房屋征收必须以公共利益为目的。

根据《征收条例》第8条规定，只有为了国防外交的需要、基础设施建设的需要、公共事业的需要、保障性安居工程建设的需要、旧城区改建的需要以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，才能实施征收。

建设银行是一个经营性的商业主体，其为经营需要而扩建房屋，不符合公共利益需要的要求。

根据《征收条例》第4条规定，只有“市、县级人民政府”才是适格的征收决定主体，本案中的市建设局只能作为征收部门参与征收，其本身不是适格的征收决定主体。

根据《征收条例》第19条、第20条以及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，房屋的补偿价格必须依法经评估确定，不论是征收决定主体还是房屋征收部门，都无权单方直接确定补偿价格。

根据《征收条例》第28条规定，房屋征收的强制执行依法应由市、县级人民政府申请人民法院强制执行，这即意味着市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门本身无行政强制执行权，人民法院是唯一的强制执行主体。

当然，根据相关司法解释，人民法院在裁定强制执行时，可以确定由政府具体实施强制拆除工作。

程序正当原则是国有土地上房屋征收与补偿的一项重要原则，征收决定和补偿是一个复杂的系统工程，所涉程序性环节极多，每一步骤都应依法走到，否则即为程序违法。

由本案所述事实来看，不论是征收决定程序、补偿决定程序还是强制执行程序，都缺失了一系列程序步骤，因而征收决定的作出和强制执行都是违法进行的。

第五章

C公司经由土地使用权出让而获得土地使用权。

1993年4月18日，C公司与A公司签订土地使用权转让合同，向A公司转让土地使用权。

双方在合同中对于土地的位置与四至、价格等均做出了约定。

但在该合同所涉土地中，有一部分土地C公司并不享有使用权，因此这种转让行为属于无权处分行为，合同效力待定，因为没有得到土地的真正权利人的同意，所以，合同中涉及到岳阳市邮电局享有使用权的部分应认定为无效。

1993年5月6日，C公司与A公司签订补充协议，双方同意将土地整块西移，保持临街面积与土地亩数不变。

该补充协议也无效，因为依该协议仍然不能确定所转让土地的具体位置，即合同标的物不确定。

1993年10月，因为C公司未交足土地出让金，国土局依法收回土地，即原土地使用权出让合同因被终止而消灭。

土地使用权被依法收回后，C公司就不再享有土地使用权，所以涉案合同即便有效，也已经属于嗣后不能履行的合同了。

另外，C公司分立，由B公司承受C公司在该交易中的权利、义务，此时发生合同的概括承受，B公司承受C公司的合同地位。

由于C公司对于合同的无效负主要责任，故B公司除应向A公司返还预付款之外，还应赔偿损失。

2001年5月13日，陈某与J公司签订了《J大厦购房预定协议书》，该协议为预约，双方约定将来按照一定条款签订本约，即正式的商品房预售合同。

虽然陈某并没有按照该预约中所确定的时间付款、签约，但在8月16日，陈某至J公司处，在J公司提供的商品房预售合同上签字。

J公司拟定完整的合同文本，并提供给陈某，其意在缔约。

因此，J公司向陈某提供合同文本的行为构成要约，而陈某签字的行为构成承诺，双方的商品房预售合同成立。

另外，根据《合同法》第37条的规定，虽然J公司没有在合同上签章，但其接受了对方当事人陈某的履行，收取了款项，可以认定商品房预售合同是成立的。

苏某与甲公司签订的《上海市内销商品房预售合同》以及《出售合同预备书》均有效，双方应遵守、履行。

苏某履行了付款义务，而甲公司所交付的商品房是砖混结构，而非合同所约定的钢筋混凝土结构，构成违约。

在本案中，被告印制的“绿茵苑首期预售房型面积表”及“绿茵苑一、二期预售加收系数总表”在性质上应视为商业广告。

在合同法上，商业广告一般构成要约邀请而非要约。

在本案中，甲公司交付的房屋的花园面积虽然不足30平方米，但由于双方并未将花园面积30平方米的内容作为合同附件，即未列入合同文本之中，故对双方没有约束力，甲公司并不需要履行此义务。

应当指出的是，本案发生在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布之前。

若按该解释的规定，甲公司交付的房屋的花园面积不足30平方米已构成违约，应承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，若该案纠纷发生于上述司法解释生效之后，将会有完全不同的处理结果。

第六章

甲公司是大楼的所有权人，也是大楼占用范围内出让土地的使用权人，可以大楼、建设用地使用权设定抵押。

在本案中，甲公司前后两次分别以大楼、建设用地使用权设定抵押。

根据《物权法》的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物也应一并抵押。

抵押人未一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

因此，甲公司向工商银行、建设银行所设定的抵押中，虽然都不是一并抵押的，但抵押物均为大楼与建设用地使用权。

两个抵押权均已登记，则依登记的先后时间确定两个抵押权的顺位，工商银行享有的抵押权顺位在前，建设银行享有的抵押权顺位在后。

建设银行的债权先到期，甲公司未清偿，建设银行符合实现抵押权的条件，但因其抵押权顺位在工商银行之后，而工商银行的债权尚未实现，因此，建设银行只能就抵押物价值超出工商银行债权的部分受偿。

B公司向信用社两次借款，两笔债权债务关系有效，但为担保债权实现而设定的抵押权不能成立。

1997年8月21日，信用社与B公司签订抵押借款合同，为信用社的债权设定担保，抵押物为嘉佳商厦，抵押人为B公司。

由于嘉佳商厦尚未动工，B公司并非商厦的所有权人，也不是嘉佳商厦占用土地的使用权人，因此不能以之设定抵押。

并且，该不动产抵押并未登记，因此，抵押权不成立。

1998年4月23日，信用社与B公司签订第二份抵押借款合同，抵押人为家庭服务公司与就业局，抵押物为嘉佳商厦。

该抵押权也不能成立，因为：

首先，在建嘉佳商厦所占用土地的使用权人是就业局，就业局为国家机关，而国家机关不得为担保他人债权而设定抵押；

其次，该不动产抵押也未办理登记手续，抵押权不能成立。

D公司自T公司处购得预售房屋，以该房屋为抵押物向银行设定抵押权。

判断D公司与银行签订的抵押合同是否有效，除了应当判断该合同是否符合合同一般有效要件之外，还应当判断是否符合《担保法》《物权法》等的规定。

首先，D公司向银行借款，双方签订抵押借款合同，并不违反合同的一般有效要件。

其次，D公司以预售房屋作为抵押物，虽预售房屋并未建成，属于在建建筑物，但在《担保法》以及《物权法》中，在建建筑物也可以成为抵押物。

再次，房屋尚未建成，D公司未取得房屋所有权，只是享有将来取得所有权的期待权，但D公司已经办理了登记手续，房地产登记部门也向银行出具了《房地产其他权利证明》，因此，D公司对预售房屋拥有一定的处分权，可以之为抵押物设定抵押。

因此，D公司与银行间的抵押合同成立并生效，该抵押也向登记部门办理了登记手续，抵押权成立。

随后，D公司与T公司间的房屋预售合同被解除，但这并不会影响D公司与银行间的抵押合同的效力。

根据《行政诉讼法》第25条第1款规定：

“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

”依此规定，A建筑公司虽非登记行政行为的相对人，但该抵押权登记与其债权实现之间具有利害关系，因而A建筑公司作为行政行为的利害关系人，享有诉权，为本案纠纷的适格原告主体。

根据《担保法》《物权法》等的相关规定，在建工程可以抵押，因而本案抵押财产适格，不会因此而影响抵押权的设定效力。

至于A建筑公司主张的程某并非银行，因而其不具有贷款主体资格的理由，该主张于法无据，也不能因此而否定抵押权设定的效力。

因此，本案所涉抵押权依法有效成立，原告A建筑公司诉请撤销于法无据，不应予以支持。

虽然在本案中原告A建筑公司不能获得胜诉判决，但其依法享有的建筑工程款优先权，因其具有优先于抵押权的效力，故不会因在建工程抵押而受到影响，A建筑公司提起本件诉讼是完全没有必要的。

第七章

在房屋租赁中，出租人应当是房屋所有权人等房屋的有权处分人。

张乙是房屋所有权人张甲的儿子，其对房屋并无处分权，因此，以张乙作为出租人的租赁合同效力待定，不过张甲在张乙的名字上按上手印，