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南京报告书p129新
南京商业调研报告
2009.05.18
目录
1城市的历史变迁与城市地位……………………………………………………………………………………04
1.1南京的历史变迁………………………………………………………………………………………04
1.2南京的城市地位………………………………………………………………………………………05
2南京的人口构成………………………………………………………………………………………………06
2.1南京市全市的人口……………………………………………………………………………………06
2.2南京市平均每户家庭人口……………………………………………………………………………06
2.3南京市人口的性别构成………………………………………………………………………………07
2.4现南京市常住外来人口………………………………………………………………………………07
2.5少儿人口与老龄化程度………………………………………………………………………………07
2.6各种受教育程度人口…………………………………………………………………………………08
2.7南京人口男女年龄的结构……………………………………………………………………………09
2.7.1男女年龄的结构……………………………………………………………………………09
2.7.2各区人口男女年龄结构……………………………………………………………………10
3南京市综合经济和消费概况…………………………………………………………………………………12
3.1南京市综合经济………………………………………………………………………………………12
3.1.1南京市经济环境分析………………………………………………………………………12
3.1.2南京市商业市场发展分析…………………………………………………………………16
3.2城乡居民收入…………………………………………………………………………………………17
3.2.104、03年南京城市居民家庭人平均可支配收入比较……………………………………17
3.2.204、03年农户家庭收入基本情况………………………………………………………17
3.2.32005年南京城市居民人均收入……………………………………………………………18
3.3南京市居民消费水平和特征…………………………………………………………………………19
3.3.104、03年南京市城市居民人均可消费支出比较………………………………………19
3.3.22004年消费变化的分析……………………………………………………………………20
3.3.304,03年南京社会消费品零售总额比较…………………………………………………22
4南京的城市定位与城市整体规划………………………………………………………………………………24
4.1南京的城市定位…………………………………………………………………………………………24
4.2南京市城市总体规划……………………………………………………………………………………24
4.2.1南京的主城功能布局特征………………………………………………………………………24
4.2.2南京总体规划的范围和限期…………………………………………………………………25
4.2.3南京总体规划的主要内容………………………………………………………………………25
4.2.4南京城市建设的具体策略………………………………………………………………………26
5南京商业概况及商圈分布和特征………………………………………………………………………………29
5.1南京的商业概况…………………………………………………………………………………………29
5.2商圈分布和特征《附各商业设施信息及分析表(客流、建筑面积、营业额、平均消费、租金等)》………29
6南京市的旅游观光与“一小时都市经济圈”…………………………………………………………………34
7南京在建、待建商业设施及新商圈的开发………………………………………………………………………38
8南京未来五年的商业预想…………………………………………………………………………………………52
8.1南京人消费行为和习惯……………………………………………………………………………………52
8.2目前南京商圈的缺点………………………………………………………………………………………54
8.3产品组合……………………………………………………………………………………………………55
9项目所在商圈分析…………………………………………………………………………………………………56
9.1交通概况……………………………………………………………………………………………………58
9.2第一、二商圈范围及人流…………………………………………………………………………………62
10项目的SWOT分析…………………………………………………………………………………………………63
1城市的历史变迁与城市地位
1.1南京的历史变迁
南京简称宁,是江苏省省会,全省政治、经济、文化的中心。
位于长江下游,属宁、镇丘陵地区。
境内山环水绕,形胜天然,古有"虎踞龙盘"之称。
南京是我国四大古都之一,历史文化名城。
历史上曾有东吴、东晋、南朝、南唐、明初、太平天国、中华民国临时政府等十个朝代在此建都,故有“十朝都会”之称。
南京已有2460多年的建城史。
初名越城,战国时楚国在石头山上置金陵邑。
秦改为秣陵。
三国时东吴首次在此建都,称建业。
西晋末年始称建康,其后东晋、宋、齐、梁、陈均建都于此,历史上称六朝。
唐代称升州,宋易名为江宁。
及至明初,才正式定名南京。
1949年4月23日南京解放,成为中央人民政府直辖市。
1952年9月,南京为江苏省省辖市。
1953年1月1日,江苏省人民政府成立,南京为江苏省省会。
1994年2月南京的行政级别定为为副省级。
南京市区内有长江、秦淮河、玄武湖等丰富的水景观资源,也有紫金山、北极阁、清凉山等自然山体景观,众多的风景名胜与文物古迹相交融,形成了今天的山、水、城、林相结合的城市风貌。
全市市级以上文物保护单位281处。
其文化底蕴丰富、较为优越的人文环境和自然环境是南京总体发展的基础所在。
1.2南京的城市地位
南京是江苏省省会,长江下游重要的中心城市。
也是江苏省的政治、文化、经济中心。
南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市,正充分发挥沿江、近海的优势,增强跨省域的辐射功能和吸引力。
南京是长江三角洲地区高新技术最密集的区域之一,也是我国最重要的科研教育中心之一,拥有全国仅次于北京和上海的综合科技实力,高新科技的发展潜力很大。
南京是继北京、上海之后中国高校最集中的城市,集聚了30多所高等院校,拥有一批较有实力的科研机构,具有丰富的教育科研和人才资源优势,非常适于发展成为一个高新技术研发的基地,为高新技术产业的发展提供了广阔的前景。
南京将在沿江开发这一新的经济增长点的带动下,快速提升城市竞争力,全面融入“长三角”的开发,巩固区域中心城市的地位。
2南京市的人口构成
2.1南京市全市的人口
南京2005年11月1日的人口抽样调查主要数据公报,全市常住人口686万人,总面积共6582.31平方公里,人口密度每平方公里1042。
与2000年第五次人口普查的常住人口613万人相比增加了73万人,增11.91%,年平均增加14.60万人,平均增长2.28%。
根据调查数据推算2005年年末南京市常住人口达到689.8万人。
按全市户籍人口计算:
城镇占有88%(603.6万)县占有12.%(82.4万)。
城镇人口稳步增长。
与2000年的第五次人口普查相比当时城镇的人口只占总人口的71.09%、县为28.91%。
2.2南京平均每户家庭人口
2000年的第五次人口普查,平均家庭户规模为2.92人,比1990年的3.44人下降了0.52人。
每户家庭人口的减少,表明了生育在减少和老百姓的居住环境得到了改善。
2.3南京市人口的性别构成(2005年)
男性和女性的分布很平均–男性:
51.31%;女性48.69%.
2.4现南京市常住外来人口:
(流动人口)
根据最新的统计表明,现南京流动人口的总数为176万.2003年为104万.近几年,外来人口呈现增长快,规模大,年龄构成较年青的趋势。
大部份是劳动年龄和大学生人口。
他们刺激了南京的经济,同时也弥补了南京市个别企业劳动力短缺的状况。
2.5少儿人口与老龄化程度
南京人口年龄结构发生了较大变化,0-14岁人口为85万人,与第五次人口普查相比,下降了3.04%。
65岁及以上人口为68万人,比五普时的8.49%上升了1.42%。
说明该市老龄化程度在进一步加深。
同时这也反映出南京随着经济社会迅速发展,人民生活水平和医疗卫生保健事业得到巨大改善。
2.6各种受教育程度人口(2000年)
表2.1教育程度人口分布
万人
%
受教育程度
77
125.7
192.3
151.3
36.5
12.35
20.14
30.83
24.26
9.10
大学专科及以上学历
高中(含中专)
初中
小学
文盲
资料来源:
2000年第五次全国人口资料(江苏省统计局)
南京统计年鉴2005
文盲率与1990年第四次人口普查相比下降了5.86%,南京不断培养提高人口素质,大量受教育的人材相继跨入现代城市的基础战略渐取得成效。
2.7南京人口男女年龄的结构
2.7.1男女年龄的结构(2000年)
表2.2男女年龄的分布
年龄
男
女
合计
%
0-14
496,461
449,029
945,490
15.43
15-19
259,939
223,351
483,290
7.89
20-24
295,181
240,026
535,207
8.74
25-29
288,416
260,115
548,531
8.95
30-39
679,445
604,843
1284,288
20.96
40-49
501,725
456,060
957,785
15.63
50-59
327,776
296,963
624,739
10.20
60以上
361,599
385,236
746,835
12.19
总计
3,210,542
2,915,623
6,126,165
100
资料来源:
江苏省统计局
上述数据表明,南京人群年龄结构中20-59岁所占比例相对较大,共占总比例64.48%尤其以中青年居多,此部分人群相对独立收入水平较高,是南京消费能力最主力的人群。
0-19岁总比例是23.32%,此部份青少年虽现阶段消费能力较弱,但是未来消费力增幅最大,存在较大发展潜力。
60岁以上人群占总比例的12.19%,其主要收入为退休或者是政府补贴,其消费观念保守,消费能力不强且消费品种单一。
2.7.2各区人口男女年龄结构(2000年)
表2.3南京各区年龄分段的人口统计数据
南京人口构成
0-14
15-19
20-24
25-29
30-39
40-49
50-59
60以上
合计
男
女
男
女
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