全国农村土地产权制度试点综合开发项目三亚天涯镇力村综Word下载.docx
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《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)
《城市规划编制办法》
《城市、镇控制性详细规划编制办法》
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》
国家旅游局《关于促进农村旅游发展的指导意见》
《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》(2010―2020)
《三亚市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》
《三亚市土地利用总体规划》(2006—2020)(2011修改版)
《三亚市城市总体规划》(2008-2020)
3、业主单位提供的地形图等资料
第七条规划原则
1、整体协调原则
根据三亚市总体规划以及《全国农村土地产权制度试点综合开发项目(三亚天涯镇力村综合示范区)项目建议书》、《三亚天涯镇力村综合示范项目概念性总体规划》所确定的功能与规模定位,配置相应的设施和空间,并根据发展的实际,作出必要的深化和调整。
充分利用规划区的自然环境资源与区位交通等优势,进一步落实上一层次规划对该片区功能、土地使用、道路交通、市政设施、环境容量等方面的规划策略,使其成为三亚旅游城市发展中的有机组成部分。
2、生态优先原则
强调规划区生态保护,提出具有针对性的生态保护策略,创造良好的生态景观,使社会、经济、自然生态协调发展。
从保护生态环境的高度,在充分尊重自然的基础上合理、高效地利用土地资源,结合地形和原生景观来组织绿地系统,形成环境优美的生态型旅游社区组团。
3、弹性与经济性原则
规划的可操作性充分体现在它的高适应性上,通过对区域发展条件以及用地开发模式的分析研究确保规划的前瞻性和可操作性。
对于用地开发强度的确定,本次规划通过以测算未来开发收益的定量经济分析为主、传统方法为辅的方式,强调控制指标的科学性与合理性,使控规指标能够合理控制片区发展的同时满足经济发展的弹性需求,实现动态规划与管理的良性循环。
4、突出特色原则
强化热带生态度假社区环境价值与特点,塑造整体的景观特色和空间秩序;
延续地方文脉,尊重历史文化,规划应有效实现国际经验与地方特色的融合,塑造规划区特色,并力争在规划方案上进行创新。
5、主题式开发原则
依托天涯海角、南山景区,以区内山地、湖泊资源为出发点,以建设具有国际水准的生态旅游度假社区为目标,构建生态为核心理念的开发主题,形成包括康体娱乐、参与体验、休闲养生、高端接待等度假项目,塑造区域特色空间,丰富区域公共活动街区及绿色开敞空间,创造能够容纳多样化的生态旅居空间,实现片区整体开发。
第八条文本条文中的带有下划线的黑体字为本规划的强制性内容。
强制性内容是对规划实施进行监督检查的基本依据,违反本规划强制性内容进行建设的,属严重影响本规划的行为,应依法进行查处。
第二章规划区功能及规模
第九条功能定位
自然生态资源与特色度假体验完美结合的独具特色的热带风情度假胜地。
第一十条人口规模
1、力村人口:
370人
2、旅居人口:
2600人
3、旅游服务人口:
4、游客数量:
150万人次/年
第三章土地利用
第一十一条规划结构:
“两大区块、五个主题度假区”
两大区块:
天涯湖北侧的滨湖特色区块和天涯湖东侧的山谷特色区块。
五个主题度假区:
观湖度假酒店、热带风情小镇、热带风情度假村、山谷特色度假酒店、黎族村落(含黎文化主题酒店、黎寨回迁区、黎族风情园)。
第一十二条用地布局
规划区范围用地面积59.59公顷,其中建设用地总面积24.25公顷,其他用地35.34公顷。
1、二类居住用地
二类居住用地位于规划区的南侧,主要用于村民的回迁,总用地面积1.71公顷。
2、商业用地
商业用地位于热带风情小镇,商业业态以休闲酒吧、休闲餐饮、休闲茶室、旅游工艺品销售等休闲业态为主,总用地面积0.71公顷。
3、旅馆用地
根据云梦山山形地势,考虑旅游度假村与云梦山的和谐统一,并强调度假村与天涯湖的景观效果,采取山地度假模式进行规划布局,用地面积为20.24公顷。
按照优质资源优质利用的原则,将旅馆用地布置在天涯湖北侧,最大程度地为度假游客提供临水、亲水、近山的度假空间,度假用地间联系的道路根据地形地势进行布置,形成了路随山形、曲折有致的旅游交通道路。
4、市政公用设施用地
市政公用设施用地位于热带风情小镇内,为水厂用地,用地面积为0.2公顷。
5、公共绿地
公共绿地位于热带风情小镇内,地处商业用地的南侧,形成休闲商业街区的公共休闲空间,用地面积为0.49公顷,成为南通水库、北达休闲商业街的景观廊道。
6、道路用地
道路用地根据规划区地形地势,形成自由式道路骨架。
由于省道314线等道路属于区域性道路,本次规划不将其面积算入规划区内,仅计算规划区内的自由式道路,道路用地面积为0.90公顷。
7、其他用地
其他用地主要包括黎苗风情园、农田、生态林地等用地类型。
表3.1规划区规划用地平衡表
编号
用地代码
用地性质
用地面积(公顷)
比例(%)
1
R2
二类居住用地
1.71
7.06
2
B11
商业用地
0.71
2.95
3
B14
旅馆用地
20.24
83.46
4
U
市政公用设施用地
0.20
0.82
5
G1
公共绿地
0.49
2.02
6
S1
道路用地
0.90
3.70
7
总建设用地
24.25
100.00
8
E
其它用地
35.34
9
总用地
59.59
第一十三条为了方便规划的管理实施,本规划将规划范围内地块进行编号,每个地块对应一个编码。
各地块均编制地块分图则,规定了地块用地性质、开发强度指标、规划控制要点和城市设计引导。
第一十四条各地块的开发建设应严格按照地块分图则的有关规定来进行,有关规定包括土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、机动车配建标准及必须配建的公共设施等,任何单位和个人不得随意变更。
第一十五条在开发过程中,由于现实原因或特殊要求,确需变更规划用地性质时,按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011),大类性质禁止变更;
中类性质变更需要有相关分析论证,经专家评审和规划主管部门核准后,方可变更;
小类性质变更必须经规划主管部门核准,并且土地性质的变更要符合土地使用适建范围规定表。
第一十六条以街坊为单位成片开发时,街坊内各地块的用地界线可根据实际情况适当调整,但其开发强度总指标和配套设施项目必须符合地块分图则规定的指标要求。
第四章道路交通规划
第一十七条对外交通规划
规划区内交通流向明确,区域性交通流量主要来源于314省道。
针对规划区自身的功能特点,片区交通组织依据对内、对外功能的不同各有侧重。
在规划中,有四个主要出入口分别与省道相连。
第一十八条道路网规划
在综合考虑基地功能布局的基础上,通过GIS技术对基地的坡度与地形进行充分分析,确定道路路由。
过境道路为规划区西侧的省道314,是规划区的主要对外联系道路。
南部片区道路横断面参照公路标准设计;
规划路基宽度9m,其中车行道宽7m,两侧各设置1.0m的路肩。
北部片区地块集中,道路横断面按城市道路设计;
主要道路规划红线宽度14m,其中车行道宽7m,两侧各3.5m的人行道;
次要道路规划红线宽度10m,其中车行道宽7m,两侧各1.5m的人行道。
第一十九条静态交通系统
公共停车场规划将结合商业建筑和旅游设施,场地内大型公建的停车场均采用地面停车形式。
机动车公共停车场每个停车位用地或建筑面积按地面为25平方米计算。
规划区内停车场总面积为0.6公顷。
各类建设用地按其使用性质与开发强度设置足够的配建停车位,各地块配建停车场(库)规模按照不同用地类型的建筑面积加以确定,考虑到区位以及相关产品定位,其中二类住宅控制在0.8车位/户以上,商业零售类建筑控制不少于1车位/100平方米,星级宾馆类建筑0.5车位/100平方米,公园广场等不少于0.5车位/1000平方米占地面积。
对于未来停车需求,有必要采取多种措施来保障停车要求,可以使用支路沿路停车的方法,制止目前随意沿人行道占道停车的做法。
但是应该加强道路停车管理与配套收费措施,做到有条件、合理地满足停车需求。
第二十条道路竖向规划
规划区建设必须保护和利用自然地形地貌,为此,应当综合考虑现状自然地形地貌、防洪防涝、景观塑造、交通安全和工程管线等方面要求,确定道路控制点的标高和纵坡,避免出现过大的土方工程量、道路标高与街坊用地标高相差过大的现象。
本着结合自然地形、减少填挖方量、有利于排水、与现状道路衔接平顺的原则进行竖向规划:
(1)规划区中,部分道路均已实施,道路高程以实测资料为准。
(2)规划范围内自然地形高差较大,在建设过程中进行场地平整时,应控制地块内雨水顺坡就近排入沟渠或地下雨水管。
(3)规划要求在道路施工设计时,在保证各道路交叉口控制点高程的同时,路段间道路尽可能结合自然地形,以减少土石方工程量。
(4)道路竖向设计充分考虑与现状道路的衔接,以雨水就近排放为原则,并同时考虑到道路的行车要求。
应尽量保证道路纵坡大于0.3%,小于8.0%。
地块机动车停车位配建表
序号
用地类型
停车位配建标准
1.0车位/100m2建筑面积
四、五星级宾馆0.4—0.6车位/客房,其他星级宾馆0.3—0.5车位/客房
车位/100m2建筑面积;
小于等于2000m2部分取2.0;
超过2000m2的以2000m2为基数往上递增,递增部分取0.8~1.0
0.5~1.5车位/1000m2占地面积
公用工程设施用地
0.2车位/100m2建筑面积
第五章公共设施规划
第二十一条公共服务设施规划
参考《城市居住区规划设计规范》的要求,确定规划区公共服务设施的布局,对于用地面积较大的公共设施,规划单独给出地块;
对于面积较小的一些组团级公共设施,规划结合在其它地块中配建。
1、单独给出地块的公共服务设施
(1)商业用地
商业用地位于热带风情小镇。
具体规划用地面积和建筑面积见相应地块图则。
(2)旅馆用地
根据云梦山山形地势,考虑旅游度假村与云梦山的和谐统一,并强调度假村与天涯湖的景观效果,采取山地度假模式进行规划布局。
(3)市政公用设施用地
市政公用设施用地位于热带风情小镇内。
2、地块配建公共服务设施
地块配建公共服务设施一览表
类别
项目
数量
单个项目用地面积(m2/个)
单个项目建筑面积(m2/个)
所在地块
医疗卫生
社区卫生服务站
300
B2-06
文化体育
社区文化站
600
金融邮电
电信邮政所
市政公用
公共厕所
60
B2-07
第六章绿地和水系规划管理
第二十二条规划区内部绿地由点状绿地、线状绿地、面状绿地三种类型构成,组成了点线面相结合的系统性较强的绿地系统。
1、公共绿地布局
公共绿地是向公众开放,具有一定游憩设施,具有休闲、生态美化、防灾等综合功能的绿地。
各个相对独立的功能区之间设置30-50米宽的自然公共绿地,规划区东部的大量原有湿地经保留和改造,建设成为湿地公园。
组团绿地:
生态绿地与建成区之间的联系纽带,通过少量的景观整治,起到维持原始的生态群落的功能。
2、防护绿地布局
规划区内生产防护绿地主要沿湖岸线和建设用地之间的绿化隔离带,在起到防灾作用的同时,还能有效净化环境。
3、生态绿地
规划片区内存在大量不宜开发的自然山体以及水体,规划通过生态绿地形式予以保留,以维护当地生态格局。
第二十三条应保持绿地系统的自然生态性和连贯性,任何单位和个人不得侵占和破坏绿化用地。
第二十四条应针对不同的功能区域和景观要求采用相应的树种配植,尽量利用原有植被和乡土树种,在保证绿化景观的同时,提高树木的抗风防灾能力和生态效果。
第二十五条应严格按地块分图则上划定的绿线、蓝线来执行,任何单位和个人不得侵占和破坏,切实维护自然生态环境。
第七章空间景观规划
第二十六条空间景观规划
规划景观结构形成“多轴、多核”的点、线、面相结合的度假社区景观系统。
多轴:
主要景观轴线与次要景观轴线相辅相成,形式交错式景观格局。
多核:
人文景观节点、绿化景观节点和水景景观节点,形成了丰富而各具特色的城市绿地景观系统。
第二十七条整体风貌导引
规划区建筑按功能细分为度假酒店主导分区、度假旅居建筑主导分区、安置居住建筑主导分区、配套商业主导分区。
1、度假酒店主导分区要点
建筑风格:
以热带建筑风格为主;
建筑色彩:
以活泼、鲜艳、明快的暖色调为主;
建筑材料:
以环保涂料或砖石材料为主,局部可点缀金属、木材等材料。
2、度假旅居建筑主导分区
将海南传统民居或东南亚建筑做为蓝本,以现代设计手法打造具有热带滨水风情的高档旅居社区,并突出亲水性,鼓励采用坡顶或退台形式;
以浅灰暖色为主色调,局部可点缀深色或冷色调;
以环保涂料和面砖为主,局部可点缀木材、石材等。
3、安置居住建筑主导分区规划控制要点
以热带建筑风格为主,在建筑细部可适度融合当地传统民宅建筑符号,并考虑热带地区气候特点,鼓励采用船型屋或坡屋顶形式。
以中灰或浅灰色调为主,局部可以暖色调点缀;
以环保涂料为主,局部可采用当地砖石材料和木材作为点缀。
4、配套商业主导分区规划控制要点
以热带风格的低层建筑为主,塑造时尚的商业氛围。
可采用坡屋顶或类坡屋顶形式。
以浅灰暖色为主要色调,局部采用深色作为点缀;
建筑材质:
采用环保涂料或其他高品质材料,局部可采用石材、金属、玻璃等。
第八章市政工程规划
第二十八条给水工程规划
规划区最高日用水量预测值为1979m3/d。
近期规划自建小型水厂,水源取用地下水。
供水水质达到《生活饮用水水质标准》(GB5749-85)的要求。
远期接天涯镇市政管网。
规划区内同一时间的火灾次数为1次,一次灭火用水量为15l/s,灭火时间按2h计,市政消防用水量为108m3,市政消防用水量为常储备水量,调节水池中考虑这部分水量。
建筑物室内的消防水量由室内消防系统提供,水量在建筑物接入市政给水管网时予与加入。
采用环状与枝状相结合布置的供水管网。
规划区生活用水水质必须达到《生活饮用水卫生标准》(GB5749—2006)。
给水管网水压按满足住宅、公建接管点处服务水压不低于0.16兆帕考虑。
规划给水管采用衬塑钢管或PE管。
第二十九条排水工程规划
规划区排水体制采用分流制。
规划平均日污水量约1424立方米/日。
在规划区低处设置一个中水处理站。
生活污水经深度处理,出水水质符合《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920-2002)的规定。
中水用作浇洒道路、绿地,景观用水等,避免排入天涯湖水库。
由于规划区地临近天涯湖,所以雨水管道布置要尽量短,尽可能靠重力流排放,按就近排放为原则,布置在规划道路下,排水顺应道路坡度,靠重力排放,雨水就近排放入天涯湖。
第三十条电力工程规划
规划区用电负荷预测值为4032KW。
规划范围内将利用现有的电缆线路供电,规划2处开闭所,为本规划区提供充足电源。
本区10KV配电线路全部采用电缆,10KV配电电缆沿电缆沟敷设。
规划区路灯采用独立的供电系统,10KV路灯变配电所尽可能结合道路和附近建筑物,低压线路采用电缆直埋的方式敷设。
考虑将太阳能、风能等自然能量通过相关设备转换成电能,供规划区各类建筑使用,减少对常规能源的依赖。
第三十一条通信工程规划
规划区设1处邮政所、1处电信所,附设在建筑物内。
在电话比较集中、内部话务量较多的商业建筑、酒店内,适当安排一些用户交换机。
规划区电信线路主要采用电信管块,规划管孔数除电信公用网外,还应适当考虑电信专用网、有线电视和智能化小区管理系统等,埋深不小于0.7米,过街电信电缆改穿钢管暗敷,埋深不小于1.0米,干线布置24孔电信管块,其余布置12~6孔电信管块。
第三十二条管线综合规划
雨水、污水管线安排在非机动车道或车行道下,给水、电力、通信、中水、燃气管线安排在人行道或非机动车道下。
给水、电力管线原则上在道路东侧或者南侧敷设,通信、中水管线原则上在道路西侧或者北侧敷设。
工程管线均与道路中心线平行,从道路红线向道路中心线方向平行布置的顺序:
电力﹑通信、燃气、给水﹑雨水﹑污水管线。
工程管线之间及其建(构)筑物之间的水平净距应满足《城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)》的要求。
当工程管线交叉敷设时,自地表面向下的排列顺序宜为:
通信、电力、燃气、给水、雨水、污水管线。
工程管线交叉点的高程应根据排水管线的高程确定。
工程管线交叉时应满足各管道间的最小垂直净距要求,具体要求见《城市工程管线综合规划规范GB50289-98》。
工程管线的覆土深度应根据土壤性质及地面承受荷载的大小来确定,最小覆土深度见《城市工程管线综合规划规范(GB50289-98)》。
第三十三条环卫工程规划
规划区的垃圾日产量约为5.6吨。
规划1处垃圾收集站,占地面积200平方米。
规划公厕2处,每处建筑面积50平方米。
第三十四条生态环境系统规划
1、水环境保护
生活污水经深度处理,出水水质符合《城市污水再生利用城市杂用水水质》(GB/T18920-2002)的规定,中水用作浇洒道路、绿地,景观用水等,避免排入天涯湖水库。
区内地表水水质不低于三类标准。
2、大气环境保护
加强对基建项目施工和道路运输管理,加快对规划区裸露地面的硬化、绿化和美化,有效控制扬尘。
加强机动车尾气监管,提高大气净化能力。
规划区范围内所有区域空气质量达到《环境空气质量标准(GB3095-1996)》中的一级标准。
3、治理垃圾污染
对生活垃圾进行无害化处理和综合利用,垃圾无害化处理率达到95%以上。
对医疗废弃物进行集中安全处置,提倡和推行生活垃圾分类收集。
4、治理噪声污染
加强对建筑施工社会生活噪声的监督管理。
加强规划区道路建设和交通规划管理,提高机动车辆运行率,重点地段限制机动车鸣笛。
规划区区域环境噪声达到相应功能区标准,各功能区按相应的类别标准进行控制。
第九章综合防灾规划
第三十五条消防规划
消防规划包括“三线”和“一点”,本区的消防规划除了上面“消防给水规划”外,主要是:
A、消防通道规划:
规划片区利用规划道路作为消防通道,同时要求片区内建筑物设计必须满足建筑设计防火规范的规定。
B、消防通信规划:
消防通信包括火警报警、受理火警、调度指挥灭火力量、把火灾损失降到最低的必须装备。
规划设置电话报警、公共场所的报警器、建筑物的自动火警报警系统和专用的报警系统等四种报警设施,并通过市政电信系统传到火警受理部门。
第三十六条人防工程规划
(1)本规划区人防建设要认真贯彻“长期坚持、平战结合、重点建设”的方针,遵循“长期坚持、着眼发展、因地制宜、注重实效”的原则。
(2)本规划区人防规划纳入三亚市人防规划一并考虑,要求建立和完善工程防护、通信保障、警报报知、救援组织、城市应急疏散、防空教育和组织指挥等七种人防保障体系,从整体上增强城市的防空抗毁能力。
(3)加速内部主干道等重要基础设施的建设,确保交通通畅。
(4)完善配套地下防护工程。
严格限制易燃、易爆炸、有毒产品的生产和储存规模,保护“生命线”工程。
(5)加强城市广场、绿化带、停车场等空间建设、确保战时人员及时集结与疏散。
第三十七条抗震工程规划
本规划区的抗震设防按《中国地震动参数区划图》规定的参数确定。
一般工程按基本烈度6度设防,对社会有重大价值或者重大影响的建设工程,以及可能发生严重次生灾害的建设工程,必须进行地震安全性评价,根据评价结论进行抗震设防。
以绿地、广场、停车场、操场等空地为避震疏散场地。
以规划区内主要道路作为人员疏散和物资运输的主要救援通道,救援通道需保证震后7m以上的宽度。
对发生地震时容易引起的毒气污染及火灾的输气管、配气站等设施工程及设备进行设防加固。
根据《中国地震动参数区划图》,规划区地震动峰值加速度为0.05g,抗震设防烈度为6度。
地震资料显示,区域地震活动较弱,除1982年崖县高峰发生过4.1级地震外,基本上没有大的活动。
根据有关资料分析,评估区构造活动性较弱,区域稳定性较好。
以绿地、广场、停车场、操
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