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项目SWOT分析
第四章:
营销策略
★1、精准渠道策略
★2、确定外拓策略
威海:
三线、中等发达程度的地级城市
★威海地处山东半岛东端,北东南三面濒临黄海,北与辽东半岛相对,东与朝鲜半岛、日本相望,西与烟台接壤,中国著名港口和旅游城市。
★辖三区三市:
环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。
★总面积5698平方公里,其中市区面积769平方公里,海岸线985.9公里。
★威海市总人口251万,市区人口63万。
威海房地产市场小结
★商品房销售平稳,但随城中村改造的完成,供大于求的局面加大;
★投资市场大发展,外地客户置业比例大幅上升
★房价基数较低,未来有较大上升空间;
★房地产企业数目众多,但实力不足;
房地产政策基本格局
★7月14日,国务院常务会议明确指出,要求二、三线城市采取限购政策,同时会议认为,当前是房地产调控的关键,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。
业内认为,二、三线城市限购的做法,在阻止被一线城市挤出的投资资金进入自己所在楼市,有一定影响,但力度有限。
不过投入楼市的资金势必会流出来,投向其他领域。
央行再度加息25个基点,年内或将还会加息1—2次
★央行一年期存贷款基准利率再度上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。
2011年以来共3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息
★年内还会加息1-2次?
年内第3次加息落定,在通胀压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下,加息是否还将继续?
对此,业内专家意见不一。
★贷款紧缩对房产销售影响较大,过度紧缩的金融政策缩减了客户的购买力,也让许多准客户持币观望。
项目理解
金城•尚珑海域位于高区文化西路与锦州路交汇处,总体规划建筑住宅八栋,由三栋高层、两栋小高层、和三栋多层组成,小区建成后,一线海景无建筑物遮挡,加以周边生态园林,形成威海优质的海岸宜居小区,主力客户群为中高收入群体。
其中本地人置业占比相对较低。
项目地理位置
位于威海市高新技术产业开发区的西部,主干道文化西路与锦州路的交汇处,高区火炬大厦斜对面。
项目周边交通情况
周边公路四通八达,交通十分便利,东起锦州路,西至大连路,北临文化路,南靠火炬路。
文化路和世昌大道是贯穿威海市的两条主干道,沿文化西路可直上烟威高速公路,向南世昌大道东可到市中心,向西可直上烟威高速公路。
12、19、7路公交车的终点站在此设立,34路可直接到小石岛休闲渔业,出行十分方便。
7路从火炬大厦出发,上文化路再到北环海路最后经过威海港客运码头,到达华联,沿途滨海美景尽收眼底。
19路公交车从火炬大厦出发,走文化路再转入世昌大道,最后经市政府,到达实验中学。
12路公交车是贯穿高区经区的重要公交车,可直达火车站汽车站。
青岛烟台威海轻轨正在规划中实现三市快速方便连接
地理环境
尚珑海域项目周边的地理环境位置非常优越,整个项目北面一线而海,拥有威海国际海水浴场最美的海岸风光。
项目基本数据
投资商:
威海金城房地产开发有限公司
开发商:
施工单位:
山东万鑫建设集团
设计公司:
威海市新元设计院
基本资料(占地、绿化率、户型配比)
1、占地面积:
26000平方米总建筑面积:
12万平方
2、容积率:
4.53绿化率:
40%
3、总套数:
916套售出:
8套
4、楼间距:
40米起价:
7900均价8515
5、竣工时间:
52011年面积区间:
107-158平方米,配有复式和下沉式庭院设计
金城—“尚珑海域”SWOT分析
优势(Strength)
开发公司品牌效应。
威海金城房地产是当地比较有
实力的开发商,开发绿洲新城、金城花园一期、金城花园二期、颐康府、金城工业园、尚珑海域多个大型项目。
周边自然环境优越,紧邻威海的黄金海岸线,无建筑遮挡,一线海景。
劣势(Weakness)
地理位置较偏,配套不是很熟。
机会(Opportunity)
威海是知名旅游城市,且项目距离威海国际海水浴场很近,购房需求量大。
政府加大项目周围建设,形成副城区发展
威胁(Opportunity)
国际金融危机,国家一系列打压政策,对房地产带来冲击,我国房地产将会在未来一段时间内持续处于不景气阶段。
另外有大批购房者在国家打压政策和房价下跌过程中,看房价是否实质性下降,客户群体观望氛围浓重。
周围竞争项目
项目名称
开开发商
均均价
预已售套数
总总套数
海海天一品
联联桥集团
88900
1113
6608
绿绿洲新城
金金城地产
55500
2225
11663
尚尚珑海域
88515
88
9916
悦悦苑大厦
江江盛地产
44675
888
青青青小城
双双丰昕世地产
66044
2213
精准渠道策略
1、常规营销渠道:
售楼处坐销/客带客。
2、行销:
对项目周围比较有实力的企业产品推介会、发放项目资料,组织小规模团购客户。
名车车友会、企业家协会、演艺界协会、老干部协会、通讯行业大客户、市商会等。
团购:
针对政府、大型事业单位,价格灵活掌握,低利润销售,快速回笼资金、保证开发进度和提升项目形象为目的。
确定外拓策略
1、异地直销---组织营销人员选点驻点
在驻点地选择知名酒店大堂长期营销
在驻点大型企事、业单位安排行销、团购事宜
在驻点知名住宅区或商业区派单、定点宣传
在驻点参加房展会(有时效果不好,提知名度)
在驻点做报广、报纸加页、短信、网络(非常有必要)
在驻点做好有偿或无偿老带新。
(非常有作用。
这要求开发商和营销公司尽最大努力做好相关工作事宜,如按时交房)
2、异地分销---房地产中最常用的营销手段
异地二级分销,在不同的省份成立,二级分销都设立在省府所在地,由总代理统一管理,二级分销的营销推广活动、销售策略,直接按总代理整体营销策略计划执行,但也要根据异地的实际情况分阶段实施。
三级分销,是在二级分销下面二三线城市,由二级分销机构发展的分销子分销公司。
主要任务为二级分销拓展销售任务,也是最基层的销售机构,根据项目营销要求传播与销售,由二级分销制定区域营销推广活动计划,以及安排集中看房旅游出发时间。
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- 关 键 词:
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