地产招商策划方案案.docx
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地产招商策划方案案
商业地产招商策划方案
(一)、招商策划案前期准备工作
一、市场调研
1、社会环境调研分析
政治环境分析
调查要点:
经济政策、城市发展规划、行业发展规划、政策的倾向性
经济文化
调查要点:
国民生产总值、人均国民收入、社会消费品总量、产业结构、资源状况
文化环境
调查要点:
思想意识、风俗习惯、宗教信仰、价值观、文化素养、审美情趣
地理环境
调查要点:
交通、地理位置、气候、地理特征(了解气候、地理环境对消费者的生活习惯、衣着、住房等方面的影响)
2、市场需求调研分析
消费需求
调查要点:
货币收入状况、人口数量、消费倾向、人口增长、人口分布
消费结构
调查要点:
人口构成(性别、年龄、职业、文化程度、民族等)、家庭规模及构成、收入增长状况
消费行为
调查要点:
消费者特征(性别、年龄、职业、文化程度、收入等)、消费者认知(产品认知、品牌认知、店牌忠诚度及美誉度认知)、消费才行为方式(数量、地点、目的、消费心理、行为类型、决策过程)、消费者信息来源渠道
3、商品调研分析
商品组合
调查要点:
商品种类、比重、品牌知名度、主要品牌商品所处发展阶段、商品包装、商品质
量、市场竞争力、盈利水平
商品价格
调查要点:
定价水平及销售量、不同阶层顾客对商品的需求程度、定位合理性、价格对盈利的影响程度
4、卖场环境调研分析
外环境
调查要点:
交通易达性、客流状况、公共休闲场所、竞争程度
内环境
调查要点:
商品布局、卖场规划、室内装璜、灯光设置、背景音乐、POP广告、VI识别系统、电梯及人行系统
5、市场营销活动调研分析
竞争对手调研
调查要点:
竞争对手数量、规模、实力、经营商品组合、市场定位、主要消费群、服务方式、
形象、运营方式、促销方式、宣传手段和广告策略、卖场环境特征、市场占有率、
经营管理水平、发展趋势
促销活动调查
调查要点:
广告调查(广告主题、广告媒体及其受众情况、广告信息传递率、广告内容记忆
率、广告对销费行为的改变、消费者对广告内容及方式的建议、广告对营销业绩的影响)促销活动调查(活动对销售额的增加幅度、消费者参与程度、对消费者产品认知影响、市场占有率的变化、顾客喜欢的促销方式)
二、市场调研方法
1、直接调查
直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获利所需的市场信息。
通过这种方法取得的信息往往比较可信。
2、间接调查
通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。
3、直接征询
这一方法的难度相对较大,但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。
使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。
咨询调查要注意对象的选择,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次的被访人员,使调查具有代表性。
这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。
4、现场固定地点调查
调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料,听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。
不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。
尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。
三、设计调查问卷
(范例)
调研 问 卷
1、请问您及家人有没有在这张卡片上所列的公司工作?
(单选)
市场调研公司、广告公司 1
公关、社情民意调查机构、咨询公司 2
广播、电视、报纸、杂志等各种媒介机构 3
房地产发、建设单位 4
房地产经销或代理单位 5
以上均无 6
2、您本人在过去6个月中,有没有参加任何形式的市场研究活动?
A、有 B、没有
3、请问您的年龄是:
15岁以下 1
15――18 2
19――22 3
23――25 4
26――30 5
31――35 6
36――40 7
41――45 8
46――50 9
51――55 0
55岁以上 X
4、请问您是:
(单选)
土生土长的本地人 1
不是本地人,但在本地居住1年以上 2
不是本地人,在本地居住不到1年 3
外地人来旅游观光 4
外地人来出差 5
外地人来探亲 6
其他(请记录) 7
购物习惯与行为
01、请问您知道卡片上所列的这些(商场、批发市场)吗?
02、请问您去过卡片上所列的哪些(商场、批发市场)购物?
01 02
(商场、批发市场名称) 1 1
(商场、批发市场名称) 2 2
(商场、批发市场名称) 3 3
(商场、批发市场名称) 4 4
(商场、批发市场名称) 5 5
(商场、批发市场名称) 6 6
其他(请注明) 7 7
03、请问您去过(当地城市)以外的其他地方购物吗?
去过(外阜城市名称) 1
去过(外阜城市名称) 2
去过(外阜城市名称) 3
去过香港 4
去过澳门 5
没有去过当地城市以外的其他地方 6
其他(请注明) 7
04、请问您在什么情况下会去(当地城市)以外的其他地方购物
(当地城市)没有卖的 1
买贵重的物品会选择更专业的市场 2
当地城市的商品种类比较少 3
结婚购物时 4
买家私时 5
买珠宝首饰时 6
其他(请注明) 7
05、请问您在当地城市到过哪些地方逛街或购物呢?
06、请问您认为当地城市主要的商业区在哪里?
07、请问哪一个地方是您最常去逛街或购物的呢?
08、请问您通常和什么人一起去逛街购物呢?
配偶 1
子女 2
亲戚 3
同事 4
同学 5
朋友 6
其他(请注明) 7
09、请问您逛街购物时通常几个人一起?
请记录:
人
010、请问您每次逛街的购物的花费一般有多少?
请记录:
元
011、请问您通常是选择哪种交通工具到购物地点呢?
012、请问您通常多久逛街购物一次?
一星期三次或以上 1
一星期1――2次 2
两星期一次 3
一个月一次 4
三个月一次 5
半年一次 6
一年一次 7
少于一年一次 8
从来没去过购物 9
其他(请注明) 0
013、去某个商业区逛街的时候,以下的因素对您而言,重要程度如何?
这里,5分代表非常重要,1分代表一点也不重要,请用卡片上的尺度去对这些因素评分。
非常重要 一点也不重要
货物的选择、款式、品牌
商业区的格调
商业区的位置
货物的价格
有吃东西的地方
有休息的地方
有娱乐的地方
014、通常您会选择什么样的商业区逛街购物?
知名度高
货物齐全,包罗万象
货物时尚,合潮流
促销活动热闹
货物价格贵
货物价格公平
促销优惠多
建筑漂亮
吃东西方便
娱乐设施丰富
货物价格便宜
购物环境舒适
货物种类适合我
高档的
适合普通老百姓的
店铺规划有条理
环境设施较新
配套设施较新
配套设施齐备
餐厅食品质量好
可以讲价的
导游带去的
其他(请注明)
015、当购买以下物品时中,您最可能在哪一个地方购买?
男士服装、男鞋
女士服装、女鞋
首饰、钟表
儿童服装、童鞋
书
家居用品
家用电器
寝室、浴室用品
家具
化妆品、化妆用具
电子、计算机配件、产品
食品
016、请问您到逛街购物地点的时候,一般会做卡片上哪些活动?
购物、逛商店
吃饭
吃点心、小食
饮茶、咖啡、汽水、包装饮料
吃冰淇淋、吃甜点
唱卡担、看电影
打保龄球、滚轴溜冰、打游戏机
逛书店、看展览、看比赛
其他(请注明)
017、平均来说,卡片上四类活动各占你逛街时间的百分之几?
时间 花费
购物
吃喝
娱乐
文化
合计 100% 合计100%
018、您最想逛的是什么区域?
女人街
计算机城
家电世界
男士世界
游乐场
食街
音像屋
书于
电子产品总汇
精品屋
其他(请注明)
019、请问您一般会购买什么档次的产品?
高档
中高档
中低档
低档
不固定
其他(请注明)
020、请问您在购买东西时会选择呢?
固定买一个牌子的产品
哪个牌子有优惠我就买哪个牌子
我比较相信售货员推荐的产品
我会买价格比较便宜的
哪个品牌广告宣传得多我就买哪个
朋友、同事、亲戚推荐的我就买
其他(请注明)
021、 请问您理想中的购物环境上什么样的?
消费者生活形态
现在我们谈谈一些您平时的生活习惯和对生活的一些看法
022、请问平时的空闲时间您是怎样度过的?
躺在家里什么都不做,看电视或看杂志
和邻居、朋友喝茶谈天
读书或者听音乐
做做手工,种花或者养鱼
在附近散散步
逛逛街、购物
玩麻将、围棋、象棋等
到酒吧、餐厅吃饭
做各种运动
附近地方的旅游
观赏电影、戏剧、音乐会等
参加各种培训班学习
做家务
其他(请注明)
023、请问在过去的半年里,下面这些地方您去得最多什么地方?
网球、排球等运动场
高尔夫球场
游泳池
体育馆、室内运动中心
保龄球馆
餐厅
公园
商店、百货商场
其他(请注明)
024、请问您去得最多的是 (读出023答案)的频率平均是多少?
一星期三次或以上
一星期1-2次
两星期一次
一个朋一次
三个朋一次
半年一次
一年一次
少于一年一次
025、请问下面的哪些描述和您目前生活比较符合?
(选择答案学无超过三个)
想要什么都有,物质生活很丰富
每天的生活很精彩,天天有新意
物质生活很满足,但工作压力大
工作很紧张,生活紧张,身心疲惫
生活无规律
没有什么时间和朋友在一起
一心从事自己喜欢的工作
舒适温暖的家庭生活
自由自在的惬意生活
什么都不用做,什么都有
026、对于下面描述现在与将来的句子,请问
只要将来生活好,现在辛苦一点都不怕
将来的事很遥远,只要现在很舒服就可以了
只要现在辛勤的工作,将来生活才会舒适
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