购房合同上只写了竣工日期未写交房日期应该好久交房Word文档格式.docx
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三是其他非卖方能控制的因素(如政府行为)等造成工期延误的。
”如逾期交房,从合同约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日,不超过90日的,开发商按日支付房价款的万分之二的违约金,合同继续履行;
超过90日的,则要按日支付房价的万分之五的违约金。
合同签订后,黄之朋、陈芳兰在亲友的帮助下,将筹措到的房款共计万余元一次性交清给开发商。
小夫妻等待房子的交付,高兴地筹划着如何装饰新家。
逾期交房起纷争
约定的交房期届满后,却未见开发商通知交房,黄之朋、陈芳兰着急了,找到开发商询问,对方答复说,本来是可以按时竣工交房的,因施工期雨天多,而且物价上涨,工人叫涨工资需要协调,这些不可预见的因素才导致延期竣工,希望能予以谅解,很快就可以交房。
20XX年11月1日,开发商通知黄之朋、陈芳兰交付新房,同时出具了《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》和《某小区装修标准》。
在《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》的最后一页的上栏均注明“房屋交接日期为20XX年11月1日”的字样,下栏则标明“对于某小区第6栋302号房屋已经双方核验,产权人(或委托代理人)同意接收”字样,陈芳兰在产权人栏签了名。
黄之朋夫妇随后对新房进行了装修,并在乔迁新居时宴请了亲朋好友。
可有件事还是让他们难解心结,开发商不愿承担延迟交房的违约责任,而且一直没有出示过楼房验收合格的备案材料,交付的《房屋质量保证书》也是开发商自己承诺的,不是有关部门验收合格的凭据。
如果房屋未经验收合格就交付,万一以后出现质量问题怎么办?
20XX年2月5日,黄之朋夫妇向宾阳县人民法院提起诉讼,要求法院判令开发商按合同约定交付经有关部门验收合格报告的房屋,并支付20XX年10月1日起至20XX年2月5日的逾期交房违约金。
无验收凭据不算交房?
黄之朋、陈芳兰认为,我国《建筑法》第61条规定:
“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用,未经验收或验收不合格的不得交付使用。
”《城市房地产开发经营管理条例》也规定开发商交付房屋必须进行验收,因此,房屋交付的前提必须要求通过工程竣工验收合格,这是开发商的法定义务,必须履行。
开发商将没有验收合格的房屋交付给购买人,不能认定为真正的交付。
开发商至今没有向他们出示任何验收合格的备案材料,就意味着至今还没有向他们交付合格的房屋。
因此应当承担相应的违约责任,不仅要依约交房,还要按合同约定支付逾期违约金。
开发商辩称,他们已将竣工建好的楼房交付买主黄之朋和陈芳兰,有陈芳兰签字接收为凭,两人也实际居住,而且并没有出现质量问题。
因此他们称没有交房不是事实。
开发商也承认没有按合同约定的期限交房,但认为是由于天下雨和物价、工人工资上涨等原因造成,属于双方签订的房屋买卖合同第6条第2款规定的出现不可抗力或遇到异常困难及重大问题不能及时解决的情形,因此符合合同约定的延期交房的条件,不能算是违约,不应承担合同的违约责任。
开发商违约担责
法官归纳双方当事人争议的焦点是:
开发商是否已依约将房屋交付黄之朋、陈芳兰?
什么时候交付?
宾阳县人民法院审理后认为,黄之朋、陈芳兰与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,主体适格,内容合法,为有效合同。
按照合同约定,开发商应于20XX年9月30日将房屋交付给黄之朋、陈芳兰,但从开发商出具的《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》的最后一页,已明确标明房屋交接日期为20XX年11月1日,陈芳兰也同意接收并签了名,且黄之朋、陈芳兰入住房屋的事实说明他们已经占有该房屋,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,确认开发商于20XX年11月1日已将合同约定的房屋交付给黄之朋、陈芳兰使用。
虽然在双方签订的合同中有开发商交付的房屋经有关部门验收合格及符合合同的约定,但至今没有证据证明黄之朋、陈芳兰占有和居住的这套商品房存在或不符合合同约定的质量问题,也没有其他住户因质量问题提出主张权利。
而且,在双方签订的合同中并未约定以交付竣工验收报告作为交付房屋的前提条件或交付房屋必须同时交付竣工验收报告,所以,黄之朋、陈芳兰以开发商未交付房屋竣工验收报告而认为至今未交付房屋的理由不成立。
法院指出,开发商辩称延期交房是因下雨及物价、工人工资上涨等原因造成,这些情况属于合同中约定的因出现不可抗力或遇到异常困难及重大问题不能及时解决的情形,可以延期交房。
但是,不可抗力是指“不能预见、不能避免、不能克服”的情形,下雨是常见的自然现象,双方在签订合同时就应当预见,并应该把因下雨不能施工的因素列入交房期限考虑,既然已经预见到下雨可能出现工期延长,且会导致逾期交付房屋的风险产生,那么事先就应该做好应对可能出现风险的防范措施。
因此,开发商认为下雨是延期交房的不可抗力因素,理由不成立。
那么,出现物价、工人工资上涨的情况是否属于合同所约定的异常困难及重大问题?
法院认为,因双方在合同中对什么是异常困难及重大问题没有明确具体的标准,具体标准应当由双方当事人确定。
在当事人事先不明确,事后又不确认的情况下,开发商单方主张“物价、工人工资上涨”就是合同约定的异常困难及重大问题,这一辩解依据不足,不予支持。
如何认定开发商的违约时间,是支付违约金的依据。
根据黄之朋、陈芳兰与开发商签订合同的约定,开发商应于20XX年9月30日前交付房屋给黄之朋、陈芳兰,但至20XX年11月1日开发商才交付房屋,因此法院认定开发商应承担逾期交房的违约责任,违约时间从20XX年10月1日起计至20XX年11月1日止,共32天。
开发商应按合同约定,依照黄之朋、陈芳兰支付房价款的日万分之二计算支付违约金,即元。
今年2月,宾阳县人民法院依照我国《合同法》第107条、第114条第1款的规定,判决开发商向黄之朋、陈芳兰支付逾期交房违约金元,驳回黄之朋、陈芳兰的其他诉讼请求。
黄之朋、陈芳兰不服一审判决,请求南宁市中级人民法院撤销一审判决,支持其诉讼请求。
南宁市中院审理后认为,黄之朋、陈芳兰提起诉讼是要求开发商支付延迟交房违约金的诉讼,而非房屋质量问题的诉讼,且双方在合同中并未约定交付竣工验收报告的时间为交付房屋的时间,故黄之朋、陈芳兰认为开发商未交付房屋竣工验收报告而应认定其至今未交付房屋的理由,无事实和法律依据,不予采纳。
开发商延期至20XX年11月1日交付房屋给黄之朋、陈芳兰,构成违约,应承担逾期交房的违约责任。
一审判决开发商支付给黄之朋、陈芳兰违约金876.48元,符合双方约定,应予以维持。
黄之朋、陈芳兰上诉理由不成立,不予支持。
日前,中院依法作出判决:
驳回上诉,维持原判。
相关法律规定:
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;
约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
篇二:
交房验收注意事项
超详细的收房流程及收房注意事项
一、注意及时接收入住通知书
1.这是收房的第一步,要注意期限。
一般,开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内,所以购房者要安排好时间。
2.接到入住通知书后,首先应判断开发商是否如期交房。
若逾期交房,则应提出处理意见,并根据开发商的答复决定是否前往收房,按通知上约定的时间前往收房。
特别提示:
1.要注意收房的期限,错过收楼日期麻烦多。
2.收楼日期可提早不可推迟。
若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期,可考虑向开发商按合同索赔。
3.有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与开发商联系,商议另行约定时间,并以书面形式确认。
4.若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续,从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用,买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1.《竣工验收备案表》――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目,只要送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责。
所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的,购房者有权拒绝收房。
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺,必须作为购房合同的附件,与购房合同具有同等的效力。
所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款,特别注意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建设工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.实测面积登记表
1.只有具备上述文件,才说明房屋已经具体交付条件。
所以收房时先要审查相关文件,确认房屋已经具备交付条件之后,才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。
所以要对这些文件给予重视,尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
它是收房的前提,即使开发商做得再好,如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准,您有权拒绝收房。
3.对于这些文件,一方面要验收它有没有,另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全,您可按购房合同第十一条,要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5.提醒您:
《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,您可带走,作为证据资料保存。
6.如果开发商不能提供上述相关文件,购房人有权拒绝收房,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则:
“先验后收”。
即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件),确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的,而且也是有法律依据的。
房屋的对价是房款,消费者只要付清房款,或者按照合同约定支付相应比例的价款,就履行了合同的义务,开发商就应该交房。
而在房屋交付以前,业
主有权先验收房屋:
1.检测房屋面积:
要求开发商出具《实测面积测绘报告》,根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积,核对其与销售面积是否存在误差,误差率的范围有多大;
若实测面积误差超出3%,可以中止收房。
2.检验房屋质量:
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量,主要可从以下几方面入手:
(一)房屋本身的质量
(二)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
(三)装修质量
1.一定要掌握“先验后收”的原则。
2.如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续,则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3.购房者应了解公摊面积及相关知识,防止开发商侵占。
4.若发现有质量问题,开发商应限期维修,购房者应要求开发商签定书面函件,由此导致业主逾期入住的,开发商应承担违约责任。
5.只要付清房款,按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务,开发商就应该无条件交房,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任。
开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6.不要将样板房标准作为现实标准,除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来
四、新房验收的最终结果
1.房屋检验没有问题的:
按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。
在这个记录表上,应把检验情况逐一记录,凡是无法确认的事项,则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。
若发现问题,则如实记录下来,并要求发展商限期处理。
2.如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3.发现问题,买卖双方可协商解决,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4.对发现的问题要详细在验楼表上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
1.验房后要坚持的原则:
只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;
如果楼盘根本就没准备验收登记表,则应自备纸笔,一一记录。
2.物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权),因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时,一定要开发商盖章确认,约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题,一定要取得证据,证明不是买房人不按时收房,而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题,购房者在买房、收房过程中会经常遇到,特别经常遇到此类的咨询问题,把关键注意事项列出,提醒消费者予以重视,以维护自己的权益。
一、买房相关税费
(一)商品房买卖应缴以下税费:
1、契税2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
(二)税费问题
依据法律的规定和大部分购房合同的约定,缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1.契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间:
契税只能在过户时交纳
除税务机关,任何单位无权代收。
实施:
业主入住时不需要向开发商交纳契税,等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2.公共维修基金
此项基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率:
房屋成交价的2%。
任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。
该基金应该交给小区办。
如果您将大修基金交给开发商,您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价,收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5.产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证,开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一,购房人买房时尤其是买期房时,一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题,并在签订合同时以附加条款加以防范。
(一)存在的问题:
1.商品房合同面积与实测面积存在误差,这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面,建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定,以维护自己的权益。
2.开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益,还不易被发现。
正确测算房屋面积,是专业人员的工作,一般购房者根本无法完成。
其次,面积测量的人工操作特点,正常误差都难以避免,一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。
再有,由于消费者相关知识掌握不够,使得购房过程中信息不对称,开发商很容易偷梁换柱,把非公摊的面积加入公摊之中。
(二)如何解决面积误差?
面积误差:
根据有关规定,买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的,按照合同约定处理。
合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算房款;
(二)面积误差比绝对值超出3%,购房人可要求退房。
开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款,并支付已付房款利息。
如购房人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担,所有权归买受人;
房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还购房者,面积误差绝对值超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
1.想测出您买的商品房的真实面积,首先购房者索要出建筑的竣工图纸,请专家根据图纸进行计算。
2.签定合同时应该细化条款,应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。
如规定合同中
未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。
(三)关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则:
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;
为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成:
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间:
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
4、对于半地下室,不论采光井的结构如何,都不计入建筑面积。
1.签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2.售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。
预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告。
售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3.其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
三、审查销售广告
(一)出现问题
“我们的小区绿化率达到……,我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑,但到实际收房时才发现与现实相去甚远,现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手;
另外,装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。
收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
(二)解决办法
1.要注意平时的证据收集。
如买房时的楼书、广告一定保存好,有条件购房时拍下售楼处沙盘,收房时应该对照小区平面图看环境。
根据相关的司法解释,此类的广告可以作为要约,在法庭上作为证据出示,要求开发商兑现承诺。
2.要随时主张自己的权利。
一旦发现小区有规划被变更的迹象,购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉,以免形成事实,出现“赢了官司却无法执行”的局面。
四、法定退房条件:
在房屋验收过程中,业主如果发现购买的商品房存在质量问题,是不是都可以退房呢?
退房的法定条件,综合起来包括以下几种:
1.购房合同无效:
实践中,造成购房合同无效的常见情形有:
①开发商无权处分该房产;
②开发商存在欺诈情形。
2.套型误差导致退房:
按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中对此未约定处理方式的,购房人可以退房。
3.面积误差导致退房:
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的。
4.变更规划、设计导致退房:
开发商未经有关部门批准,擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的;
开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。
5.质量不合格导致退房:
房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的,买受人有权退房。
特别提示:
1.由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,未取得“三书一证一表”的楼房,买家可以不收楼。
2.出现上述法定退房条件时,购房人在以上情况之一出现时选择退房,相关违约赔偿责任由发展商承担,如果开发
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