新疆哈密市房地产高市场分析报告Word文件下载.docx
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另外,休闲广场规划较少,水系设置更是凤毛麟角。
各楼盘的规划重点,均放在了“座南朝北”上,因为销售单价从高到低的排序是:
南向→北向→东向→西向。
1.1.2立面造型
基本上是现代风格,中规中矩,造型较为单一,标志性及识别性不明显;
外立面颜色多为浅黄色、浅灰色。
只有XX湾,喊出了“西班牙典藏生活”的口号,其立面上有一定的层次感,采用了“平窗+园窗+坡物顶”造型,颜色选用的是浅黄色+暗紫色。
1.1.3小区配套
普遍不太重视小区配套建设。
绝大多数楼盘没有规划会所、休闲设施、健身广场、诊所、超市等,除2个楼盘外,其他楼盘连智能系统也没有配置。
但奇怪的是,几乎每个小区均配套了幼儿园,这是一种怪癖还是当地不搞计划生育、孩子成群?
本人不得而知。
1.1.4户型面积
住宅方面,目前市面上只有两房与三房,全为单卫设计。
两房面积:
72-98㎡,多为85-95㎡;
三房面积:
100-230㎡,多为110-130㎡。
商业方面,独立门面不多,多数为整体的商场设计。
1.1.5销售价格
因区位不同,销售单价差异颇大。
住宅方面,农十三师机关以东至黄田一带,单价为2200-3000元∕㎡,均价在2500元∕㎡左右;
迎宾大道-青年北路一带的东城区,均价在3500-3800元∕㎡;
以八一路为代表的北城区,单价为1980-3160元∕㎡,均价在2800元∕㎡左右;
新民六路一带的西城区,均价为4000元∕㎡左右;
市中心区域,如行署、天山北路一带,售价为4100-6500元∕㎡,除XX华府均价达5200元∕㎡外,其余地段均价为4300元∕㎡左右;
远郊的火箭农场,均价为2700元∕㎡左右,但值得一提的是,三房比两房的单价高500元∕㎡左右,这说明城市化进程刚开始的地方均有一个“大房(三房)时代”的偏好,也是刚需及封闭市场的特点。
商铺方面(独立门面),农十三师以东至黄田一带,单价为5000-6000元∕㎡;
东城区,9000-216000元∕㎡;
西城区为17000元∕㎡左右;
中心区域为35000-36000元∕㎡,需要说明的是,中心区域的商铺几乎是整层出售,分零出售的情况极少,但销售效果仍然不错。
1.1.6案场包装
开发商普遍不重视案场包装。
具体表现在:
导视、导行牌较小或根本没有,行人难以观察到售房部的存在;
售房部装修简单,装饰较差,没有专业售房部的设计;
接待客户的桌椅档次较低,缺乏品质,很少有沙发,较少有售房部设置了“火车座”;
有的售房部连饮水机也没有,来访客户很难喝上水;
许多售房部连沙盘模型也没有,有模型的也缺乏灯光、声音;
所有楼盘共同缺乏的是:
楼书、客户小礼品、“五感”布置、背景音乐;
所到的24个楼盘中,除1个以外,其余23个均无样板房展示;
绝大多数楼盘示没有进行置业顾问的服装统一,销售人员穿着比较凌乱、随意;
所有楼盘的售房部均未设礼仪迎宾人员,售房部大门口见不到保安或A位接待的置业顾问,都是等客户到了售房部后置业顾问才来搭讪;
门外停车场,没有一个售房部设置了停车指示牌。
1.1.7营销推广
除在八一路和延安路见到了楼盘的户外广告外,全城几乎没有楼盘户外广告,电视、电台、网络的推广更是凤毛麟角,基本上是守株待兔式的“坐销”,没有一个楼盘设置了外卖场;
开发商不重视培训销售人员,置业顾问的素质极差,除知道户型面积外,其他房地产知识、建筑知识几乎是一片空白,绝大多数置业顾问不知道自己销售的楼盘参数(如总面积、容积率、绿化率、建筑密度、社区配套、周边配套、楼层层高、开间、进深等);
在城市营销方面。
除了XX花园在不经意间喊出了“城市一路向北”的口号外,其他楼盘均无区域营销的理念,看来,开发商对“区域热销才能带来单个楼盘热销”的规律认识还不深。
1.1.8促销政策
有一个正在预约登记的楼盘制定了促销政策:
交10万优惠200元∕㎡,获1万元车库优惠券;
交5万优惠100元∕㎡,获0.5万车库优惠券;
交3万优惠60元∕㎡,获0.3万车库优惠券。
其他楼盘尚无具体的促销政策或促销政策不透明,对于一次性付款,置业顾问只知道有优惠,但怎样优惠却不知道,说是要老板亲自确定。
这不但延缓了客户下单决策的速度,同时还给了客户问客杀鸡的不良印象
1.1.9售后服务
除两个楼盘已经确定了物业服务公司且服务定价为0.84-1.20元∕㎡.月外,其他各楼盘均未确定物业服务公司;
令人惊奇的是,其他楼盘报出的服务单价却出奇地一致,所有楼盘的物业服务单价几乎一样,高层为0.88元∕㎡·
月,多层为0.32元∕㎡·
月,但多数楼盘在开盘了也没有确定物业服务公司,更见不到物业服务公司在开盘时就入驻的情况。
从目前看来,哈密的开发商,售后服务的意识还不够。
1.1.10商铺走俏
从调查的楼盘来看,所有的商铺销售情况均非常良好,且单价较高,有的开发商干脆捂盘惜售。
值得一提的是,在城市中心区域,多数楼盘都打造了整层商业,但令人不解的是,开发商不分零销售,几乎均是整层销售或招租,而结果却非常良好。
这一情况说明,目前的哈密房地产市场上,商业物业尚处于供不应求的饥饿状况。
1.2在售保障房分析
实际上,哈密的保障房建设在5年前就已经开始了,目前的市场放量约35万㎡。
具体情况如下:
1.2.1保障房位置
哈密的保障房,几乎均分布在远郊区域,具体是黄田农场(约3万㎡)、火箭农场(约14万㎡)、陶加宫乡(约17.5万㎡)最为集中,其他区域尚未见及。
1.2.2保障房规划
所有的保障房均是以小区的形式出现,没有单体楼。
但物业形态上,几乎是清一色的多层,一般是5-6层,个别临近主干道的地方规划有高层及部分底商。
尽管是小区,但基本是开放式的,没有封闭,除多有幼儿园外,其他配套设施很少;
户型上,90%为100㎡以上的三房,两房的小户型很少见及。
1.2.3保障房推广
严格说来,哈密市场上的保障房没有推广。
售房部极其简陋,面积狭小(相当于一个小门面),没有模型,没有现场包装,除墙上能见到楼盘效果图外,再也见不到其他宣传资料。
但在小区当道的位置,多数能见到小区效果图、楼盘经济技术指标的看板。
1.2.4保障房销售
尽管哈密市政府出台了详细而严格的保障房销售政策,购买流程也颇为复杂,但任何销售现场均未见到这个政策的公示,相当于一纸空文。
实际上,目前的保障房是限价房,黄田一带的均价是1880元∕㎡以下,火箭农场的均价是2300元∕㎡以下。
产权证办理上,据销售人员讲,一栋楼一个大证,如果客户要办理自己购买房屋的产权证,只需在接房后去当地房地产主管部门补交土地出让金后即可办理;
购买资格上,当地户口的任何人均可购买。
1.2.5保障房开发
开发主体单位是当地政府,但具体操作者却是开发商。
开发流程是:
政府划拨土地→政府组织规划设计→政府发包给开发商建设→开发商销售(收款单位是政府)→移交政府→政府组织物业管理。
1.3集资房分析
集资房既有小区,又有单体楼,物业形态均是高层,多分布在哈密市的中心区域。
楼盘体量一般不大,多为几千㎡,但最大的达6.5万㎡(目前仅是一期建设),全市每年集资房建设总规模约在5万㎡左右。
据了解,业主均是当地的一些政府部门或国营企业。
尽管集资房不对外销售,但一定会分流一部分商品房及保障房市场的客户,开发商应对此引起注意。
2哈密房地产市场资源分析
一个房地产市场要良性发展,离不开其赖以发展的支撑性资源,如土地、资本、人口、产业、城市拓展战略等。
而哈密作为一个房地产业起步相对较晚的城市,其支撑性资源如何呢?
2.1人口资源
前已述及,哈密目前的常住人口已达58.39万人,有汉、维、哈、回、蒙等36个民族,少数民族人口占31.9%,城镇人口占61.1%。
此外,辖区内有新疆生产建设兵团农十三师、吐哈油田公司、乌鲁木齐铁路局哈密办事处等中央、自治区驻哈单位。
在流动人口方面,在2009年哈密交通局做了一个详细调查,312国道每日车流量3600台左右,客运含汽车、火车、飞机每日约5000人左右。
由于中央举全国之力建设新疆、发展新疆,来哈密投资、打工的人也络绎不绝,据悉,目前哈密的暂住人口已达5万人以上。
综上所述,哈密市目前的总人口量至少达35万人以上,相当于一个中等城市。
而从重庆具有同等辖区人口的卫星城市房地产市场年去化量来看,大约在100-120万㎡。
但哈密目前的房地产放量(商品房+保障房+集资房),每年约为90-100万㎡,这样,市场总的情况是供不应求。
2.2产业环境
就哈密目前的产业来看,主要以资源型产业为主,如风电业、矿产业(矿产资源也非常丰富,目前已发现各类矿种76种,占新疆已发现矿种的65%,储量居全疆前列的有17种。
著名的吐哈油田总部就在这里),其次是农业、畜牧业(兵团农十三师为当地农业发展作出了重大贡献),最后是交通运输业、文化产业。
主次产业均具有一定的垄断特性,其利润率非同一般。
正因为如此,哈密的经济相对较为良好,其2012年的经济数据如下:
地区生产总值274.62亿元(第一产业增加值33.47亿元,第二产业增加值143.54亿元,第三产业增加值97.61亿元)、固定资产投资402.13亿元、全年社会消费品零售总额55.45亿元、货物进出口总额2624万美元、居民消费价格同比上涨3.7%、城镇居民家庭总收入20943元(其中,城镇居民人均可支配收入18454元,农村居民人均纯收入8390元)、地方财政收入35.18亿元、地方财政支出72.29亿元、金融机构人民币各项存款余额372.52亿元。
2.3购买力
由于哈密有着丰富的各种资源,这为产业的发展奠定了坚实的基础(前述2012年的经济数据已可说明)。
有了产业基础,就有了就业基础,有了就业基础,就有了收入基础,有了收入基础,也就有了消费(购买)基础。
哈密目前的房地产市场之所以供不应求,这与其居民的良好收入与购买力是分不开的。
另外,所经济学家分析,1元钱投入到房地产业中,可以激活128元的国民经济,因为房地产业影响到其上下游共62个产业或行业。
房地产业对GDP的直接贡献值为8-10%,加上62个产业或行业,其间接贡献值近50%。
我们有理由相信,随着哈密政府对房地产业的投入增加及政策扶持,哈密的经济将出现突飞猛进的发展,居民的收入与购买力也将水涨船高。
2.4土地资源
哈密目前的主城区面积为26平方公里。
2013年3月16日,哈密市委常委、哈密市副市长王晓生说,哈密市将把城区面积扩大一倍左右,扩大区域主要在城区的西部片区。
哈密市之所以开发西部片区主要是为解决三个问题:
一是改善交通拥堵状况;
二是改善被征收土地的农村居民的生活条件;
三是给入驻哈密的大型企业创造生活、创业环境。
扩大的西部片区面积为27.4平方公里,可容纳25.9万人。
另外,哈密市的北边(312国产与主城之间的区域),也有大量可供开发的土地。
因此,哈密的土地资源非常丰富,完全能够满足哈密“北扩西拓”的城市发展战略对土地的需求。
2.5城市拓展战略
据哈密政府网报道,在2013年4月8日,哈密地区召开城乡管理委员会议,相关部门领导听取了《哈密市城市总体规划》和《大营房城区控制性详细规划》情况汇报。
根据规划,我们可以明确地知道到2025年时哈密将呈现出何种模样?
在哈密市近、远期规划中,城市定位为新疆东部地区重要的铁路、公路、航空、管道运输交通枢纽和物流集散中心,是重要的新型工业基地和旅游服务中心,体现为“生态化、信息化、工业化、现代化”的文化型城市和宜居城市。
近期城市建筑用地面积控制在67.5平方公里以内,人均150平方米,远期控制在84平方公里,人均140平方米。
在城市空间结构和用地布局上,通过对东、西河坝环境治理,将东、西河坝生态绿轴向北延伸,与北部保留的城市绿心连接,形成一条南北向的生态绿轴,在生态绿轴两侧分别形成6个多功能组团,组团之间以生产绿地衔接。
在住房发展政策与居住用地规划上要求,规划居住水平:
2025年人均50.35平方米,多层容积率不大于1.8,建筑密度不大于30%,高层容积率不大于3.0。
居住交通:
大力发展公共交通和无污染交通工具,提供居民出行方便、环境更优美的住区交通和步行交通。
正确引导市场开发,增加经济适用房和廉租房供给,完善向低收入居民住房补贴和社会保障制度。
规划以天山路为城市景观背景,以道路及开畅空间作景观通廊,形成以城市为中心,向北呈放射状的景观视觉体系,内部景观体系形成一个绿心(规划城市北部绿心)和一个蓝心(花园子水库形成的蓝心),形成“一心、四廊、多契”的城市绿地结构。
以上规划,就是哈密市在2025年前的城市拓展战略。
该战略设计,为哈密房地产业的发展带来了前所未有的机遇。
3对开发商建议
前已术及,哈密房地产市场存在着竞争,但相对机遇来说,目前的机遇大于竞争。
因为强大的市场需求与供不应求的市场现状,以及狂飙突进的城市化进程,为房地产企业带来了前所未有的春天时光。
然而,机遇总是亲睐有准备的人。
为此,笔者对进入哈密的房地产开发商建议如下:
3.1项目拓展建议
所谓项目拓展,就是拿地。
针对哈密的城市拓展战略,开发商应走“城市中心主义”或“城市机会主义”的路线,快速聚集企业的“粮票(土地储备)”。
具体地说,首先是在城市中靠近北侧的地段拿地,因为这里的城市配套相对较为成熟,房价也相对其他新兴开发区域为高,获利相对较大;
其次是在西城区域拿地,这与城市拓展战略同步,政府会对这一地区的房地产开发加大支持力度,可以“借力打力、借势造势、四两拔千斤”,相当于走了一条“城市机会主义”的发展路线。
3.2产品定位建议
对住宅地产来说,定位为中低端产品、满足绝大部分的中低者需求,是目前较为明智的选择。
对商业地产来讲,其定位非常复杂,考虑的因素众多,包括产业环境、人流、车流、周边人口素质、街道宽窄等相关因素。
只有充分考虑了各种有利因素,排除了各种不利因素后,才能进行准确定位。
如果说住宅地产只需小学水平即可操作,那商业地产就必须要大学水平才能运营,它涉及的专业领域太多太多,开发商在定位时一定要谨而慎之。
3.3楼盘规划建议
楼盘就是开发商的孩子,子如其父,楼盘素质就代表了开发商的素质。
针对哈密的特点,要想打造山水楼盘、景观楼盘、“小桥·
流水·
人家”式的梦想花园楼盘,显然不太现实。
因此,在楼盘具体规划时,一定要从“区域经济的宽度、城市建设的高度、地块价值的深度”这“三度”上综合考虑,强力挖掘地形地貌、历史人文,因地制宜、因时制宜、因钱制宜,规划出独具特色、客户喜欢、销售快速的楼盘。
3.4运营策划建议
开发商要摒弃“重产品、轻营销;
重管理、轻运营;
重经验、轻策划”的传统开发思路。
在运营上,要坚持“挖掘土地价值、构建地产概念高地、建立文化内核板块,与政府、策略联盟伙伴、购房者等房地产参与者实现多方共赢”的开发理念;
在策划上,一定要把房地产的九大价值链进行系统分析、权衡,并制定出适合自己企业具体特点的运营方案,然后加以实施。
3.4.1资源整合建议
资源整合是房地产企业制胜的不二法门。
一个专业的房地产企业,一定是“三不企业”,即不造房子、不卖房子、不管房子。
他们会把专业的建筑商、营销代理商、物业服务商整合起来,进行虚拟经营,从而快速发展企业,并将企业的价值最大化。
有的房地产企业看起来实力强大、机构众多,并有自己的建筑、营销、物管甚至园林等专业公司,其实,这是最不专业的真正表现,因为他们因小失大,为了喝一杯廉价的牛奶而去养一头奶牛,得不偿失;
同时,他们也不明白房地产的真正属性是“第四金融”,是虚拟经营状况下的资本运营,收之桑榆、失之东隅。
因此,房地产企业的运营核心是资源整合,其重心应放在项目拓展、产品研发、市场营销、资本运营等方面,而不是去赚尽所有的小钱。
3.4.2能力培养建议
一个合格的房地产企业必须具备三大资源与三大能力,即:
土地资源、资本资源、人力资源和产品研发能力、市场拓展能力、营销策划能力。
因此,对开发商而言,要想在市场上立足并获得发展,培养自己企业的“三大能力”就显得迫在眉睫。
3.4.3人力资源开发建议
一个一流项目,如果让一个三流人才来操作,可能招致失败;
反之,一个三流项目,如果让一个一流人才来操作,却可能产生奇迹。
实际上,企业与企业之间的竞争,就是员工(人才)与员工(人才)之间的竞争。
因此,企业资源,以人为本;
经营之道,以人为先。
“企=人+止”,也就是说,企业一旦离开了人,就自然停止了。
建议所有的开发商,应重视人才、尊重人才、重用人才,善待人才。
3.4.4营销推广建议
营销虽不能决定一个项目的生,但绝对可以决定一个项目的死。
开发商做的不是产品,而是商品,但产品要卖出去才算得上是商品。
因此,卖出去才是硬道理,营销推广在项目运营中应放在非常重要的位置。
具体来说,一个房地产项目的营销推广大概可以划分出五个阶段(期),即导入期、预热期、引爆期、热销期、清盘期。
开发商应根据自己的项目特点及各阶段的经营重点,采用相应的营销推广策略。
3.4.5物业服务建议
哈密的房地产市场起步了,但物业服务市场还差强人意。
有鉴于此,建议开发商从现在开始,一定要重视物业服务,这也是产品售后服务的基本要求。
如果自己缺乏物业服务的相关专业知识,可以聘请专业的物业服务顾问公司来现场策划、培训,并指导操作。
要知道,市场竞争已经从产品竞争、品牌竞争,发展到了目前的服务竞争。
来自重庆且在全国赫赫有名的龙湖地产,其竞争制胜的法定就是物业服务,“善待您一生”的物业服务口号,目前已经深入人心。
想必哈密的开发商,从龙湖地产的成功之路中,也许会获得某些启迪。
4结语
哈密是新疆的门户,经济状况在新疆也名列前茅,加之其城市化进程刚刚起步,来此淘金的房地产企业也比肩继踵。
因此,黄金与沙子同在,机遇与风险并存。
正如中央电视台的公益性广告所说:
“心有多大,舞台就有多大!
”然而,人心不足蛇吞象。
在泥沙俱下、龙蛇混杂的市场环境中,要想旗开得胜、鹤立鸡群,甚至将来一骑绝尘,这是企业的梦想和愿景。
但是,对于刚刚进入哈密楼市的房企来说,目前就来思考这个问题可能为时尚早,应面对现实,扎实练好企业内功,一步一个脚印地向前走。
只要生活在海洋里,小鱼小虾最终也将有可能长成巨龙。
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